合富研究院：2020中国代表城市房地产市场预测

“变致革”：国际经济环境以及国内经济内生动力持续改变，坚定了政府实施经济转型变革的决心。“党的十九大” （2017）立下 “推动发展质量变革”的长期目标。2019年综合结果反映了经济萎靡下政府对“革” 的坚持（包括弱房产、减负债等）。

“革致稳”：2020 年宏观经济“戒备衰退”成为首要任务。基于中央经济工作会议，政府“维稳措施” 仍然倾向适度原则，稳定动能将由“变革措施”补足。从更全面角度看，“以稳为先”目标下的“短期维稳” 仍有可能视乎实际情况动态调整，但无论如何，变革对维稳的重要性会有所增加。

2019 年的“革”与“稳”

2019 年国内宏观调控总体沿政府既定方向推进，以 “革”为先，力主推动中国经济“平缓风险”、获取“中长期经济转型”所需。

面对经济下行压力，政府对“维稳措施”的使用始终保持克制。其原因一方面在于政府对“革”的坚持；另一方面亦在于 2019 年宏观环境存在更多“系统性制约”，抑制了“维稳措施”的使用空间。

从结果上评价，2019 年政府调控在有效抑制风险的同时，在宏观经济上“此伏彼起”的问题仍然突出。

4 个主要问题包括：

（1）金融层面：政府持续减“非标”增“直融”，金融风险得到控制但实体风险仍然高发。

（2）财政层面：政策托底小微企业，但大型企业活跃度趋降。

（3）基建层面：资金资源集中一二线城市，对三四线城市的倾斜减少使该类城市市场加速下滑。

（4）房地产调控：城市政策主力获取经济动能，但对稳定“市场成交”的兼顾度下降。

2020 年以“革”致“稳”

2020 年宏观经济并未明确好转，但内部（金融）系统改善，“戒备衰退”成为首要任务。中央经济工作会议相较往年更强调“稳字当头”与“增强底线思维”。

由会议报告解读：政府对“维稳措施”的使用仍然坚持“适度适量”，稳定经济重任将更加由“变革”分担。2020 年“变革”并非单纯“改变”，而是通过指向（1）国企、（2）外资、（3）金融、（4）房地产四个关键领域实施系列政策“调整 / 改变”，提振需求、提升资金资率、补充“稳定”动能。

——政策导向之下，2019 年宏观经济 4 个主要问题有 3 个将会有所缓解。

对于房地产而言，调控方式转变的核心在于“对地方的授权”增加。在经济下行压力加大的情况下，房地产市场对经济稳定的重要性会有所增加，土地市场对地方财政稳健的重要性亦将得到更多重视。

从更全面角度看，面对不同经济环境，政府短期政策措施将视乎实际情况调整。宏观调控（包括房地产调控）在坚持长效管控的同时，为防止衰退亦会步步设防。但同时亦须看到，中央实施中长期“变革”的目标不会改变。由 2020 年开始，变革对于经济维稳的重要性将持续增加。

战略与运营建议：稳固、优化、积蓄、提升

2020 年政府任务“以稳为先”，然而政府实施“长期经济转型”的大趋势并不会发生根本转变。房地产企业应该合理运用“政府维稳”给予企业经营的“改善”空间，在时间段内尽可能稳固企业经营表现，并尽快优化自身财务结构与库存结构。

对于发展潜力并不充分（或与自身能力发展适配度较低）的城市，要多想办法进行资源与资金置换、腾挪“空间”以迎合企业发展所需；对于发展潜力充足但竞争激烈的城市，要广泛“积草囤粮”，在“产业引进” 与“城市更新”方面多下苦功，才能以更充分的姿态契合城市发展所需。

对于企业经营模式，由现状展望未来，我们仍然强调房地产业利用传统模式复合庄闲游戏在哪 发展，及由之衍生的多种经营模式（包括商用物业运营、住房租赁运营、“产业+地产”混合经营等），将是未来发展之“始”，无论自愿或被迫，行业均将往“可持续”、“更多元”、“生态链”的方向发展。企业必须做好相关能力的积蓄与准备，才能在行业发展中保持并提升竞争优势。