大家好！首先请允许我介绍一下高和资本。我们有两个数字：420亿和240亿，420亿是高和资本在商业地产领域的总投资规模，240亿是高和资本发行不动产资产证券化产品的规模。很多人以为高和资本只是地产基金，我认为高和资本是一个城市更新的从业者，从它创立的第一天起，就在城市更新这个大的赛道里耕耘，基金只是一个金融工具。
为什么高和资本现在要成立国内第一支地产科技基金？因为我们相信地产科技未来一定能对城市更新产生巨大的推动作用。为什么现在做，而不是几年前做？第一是技术的成熟，第二是金融的推动。以前我们没有5G，没有物联网。另外，公募REITS的细则已经出台，虽然目前还没有涉及商办物业，但通过现金流来估算商办物业的价值，已经成为重要的衡量标准。假设一个楼宇通过科技节能一年节省了50万元，而证券化定价时的估值会提升约20倍，是1千万元的增值，所以地产科技会被越来越多的行业人士所重视。
把这个理念再放大到城市发展的角度来理解，我借用厦门大学赵燕菁教授的观点，以前城市的增长是1.0版——资本型增长，通过卖地获得城市发展的资本；未来城市的增长将变成2.0版——资管型增长，就是把城市作为一个大的资产来运营管理，使之增加现金流和税收。1.0版就是“花钱”模式，2.0版就是“挣钱”模式。看一个城市未来的发展，就要看它转型做得好不好，而转型做得好不好，就要看它的城市更新做得好不好，而城市更新做得好不好，就要看它的每一个楼宇更新做得好不好，而楼宇的城市更新的本质就是要增加现金流。
新办公案例——融中心，第一个数字楼宇。新办公有三个趋势，第一个趋势就是产业导向，第二趋势是合作导向，第三趋势是创新导向。新办公的本质就是把办公空间看成一个能够创造GMV（成交总额）的空间。需要和移动办公、分布办公结合，还要提供共享空间、精装办公。高和资本去年底投资了位于北京三元桥附近的爱琴海购物中心，10万平米，即将把它改造成一个新办公项目，更名为“融中心”。
我们怎么衡量更新后的资产管理表现及了解楼宇的运营情况呢？我们使用了两套系统。一套资产管理和投资分析的软件系统，它可以全流程动态预测楼宇更新后的收入对物业价值和投资回报的影响。有了这套系统，我们就可以直观地评估出最佳的更新改造方案。比如把大堂放在一层好，还是二层好（这次我们把大堂放在了二层）；比如选择哪种租户组合，会对资产价值和投资回报产生更好的影响。
此外还有一套系统是运营管理系统，包含物业管理、租约管理、财务管理等六大子系统，这样我们就把一个实体楼宇同时实现了“数字化孪生”。当投资这个项目的城市更新基金需要退出时，就可以清晰地告诉投资机构这个楼宇未来的价值。这套运营管理系统的搭建需要三个层面，底层是基于物联网的感知系统；中间层需要打通楼宇管理的各个子系统，形成一个数据中台；上层是基于中台提供的数据，进行各种智慧化应用。
第二个tob+toC场景，真正能做到积分兑换成“钱”。传统会员积分系统很难统一换算各个商家的消费积分，比如如何换算星巴克的100个积分和俏江南的100个积分。“悦云系统”通过多年的数据积累的经验，已经摸索出了一套积分算法。顾客无论在哪个商家消费，都会得到购物中心统一的积分，未来用这个积分可直接消费。
以上，就是给大家分享的地产科技在城市更新中的应用，而地产科技的应用最终是为了促进资产管理中的现金流的提升。谢谢大家！
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