观点指数 样本企业中，泊寓、冠寓以及相寓已开业房间数均超十万间，规模位列前茅。其中截至 3 月 31 日，相寓在管房源规模 25.9 万套，相较年初增长 2.37%，实现正增长，同时出租率及出房效率得到稳步提升。
企业动态方面，仅城家在深圳有新增项目落地，企业开业积极性不及上个报告期。
此外旭辉瓴寓携手宁波城投置业以低价 1.03 亿元竞得宁波鄞州区一处保障性租赁用地，是其联合拍得的第四宗租赁用地。
同时，有巢亦看中宁波租赁市场发展潜力，并在今年年初以总价 1.64 亿元成功竞得鄞州区一处租赁用地，可打造约 1000 套租赁住房，预计 2024 年开业。
回顾报告期内行业颁布的相关政策，主要涉及租赁市场资金监管，鼓励非改租、加大租赁市场供给以及支持金融机构推动保障性租赁住房发展等。
平均租金多位于 2000 元以下，分散式企业实现规模增长
从企业公开数据来看，目前相寓、泊寓、冠寓已开业房间数均超十万间，规模位居前茅。从选定的样本企业来看，分散式企业相寓规模位居样本项目首位，分散式企业在房源拓张难度上较集中式更低。
来源：观点指数整理
来源：指数测算
据观点指数简单测算，8 个样本企业中房企系背景的泊寓、冠寓以及有巢公寓平均租金均低于 2000 元 / 月 / 间，主要是由于三者产品多数是面向年轻群体而打造的青年公寓，其中冠寓平均租金最高，达 1859 元 / 月 / 平方米。
招商伊敦及悦樘公寓租金处于高位水平，主要是由于两者均有针对高收入差旅人群的服务式公寓。此外，两者项目主要分布在一线城市，其中悦樘公寓多数项目位于上海核心区域，招商伊敦项目大部分在深圳核心区域。
据观点指数不完全统计，招商伊敦项目分布最多城市是深圳，占比超一半达 52.78%。其次是上海和重庆，占比均是 8.33%。
而分散式企业相寓项目平均租金单价为 1126 元 / 月 / 间，略微高于有巢公寓租金单价，整体上看，分散式房间租金略低于集中式房间租金。
来源：企业财报，观点指数整理
对比以往财报数据，2018 年底，相寓在管规模达到峰值，在管房屋套数达 30.3 万套。2019 年底在管房源数为 27.6 万套，规模缩减了 2.7 万套。主要是因应租赁市场动向变化，相寓主动减少租房需求与租金下跌区域内的在管房屋规模，同时缩减无法带来盈利的房源库存，提升房屋运营效率。
而 2020 年在疫情影响之下，相寓在管规模 23.6 万套，继续缩减了 4 万套。2018 年底到 2020 年底，相寓累计缩减在管房源规模 6.7 万套。
截至 2022 年 3 月 31 日，相寓在管规模 25.9 万套，相较年初增长 2.37%，实现正增长。在提升规模的同时，相寓运营效率也保持稳步增长，2021 年实现营收 32.6 亿元较 2020 年营收 16.38 亿元增长 99.02%，收入实现大幅提升。同时平均出房天数环比缩短 41.8%，出租率 95.4%，环比上涨 1%。
由此看出，分散式企业如相寓已经从疫情阴霾中恢复，规模与运营效率实现稳步增长。
开店积极性疲软，瓴寓投身宁波建设
据观点指数监测，报告期内样本企业仅城家新增高级公寓深圳沙头角地铁站店落地，相较上个报告期乐乎、有巢公寓等企业有新增项目开业，企业开店积极性不高。究其原因，或是由于多地频繁爆发零星疫情挫伤企业开店积极性，同时节后租房旺季即将过去，企业减缓开店进度。
企业动态方面，龙湖冠寓与京东方旗下创新空间品牌零秒空间签署战略合作，并同步官宣首批合作项目，未来将以苏州为支点、辐射长三角，共同推进 “创新办公 + 品质居住” 模式。
此外，5 月 10 日，窝趣公寓正式升级为 “百瑞纪集团”，升级后的百瑞纪集团旗下拥有窝趣、瑰悦、华舍 3 大品牌 6 个公寓产品系列，全面覆盖高净值人群、城市精英人群 & 白领、企业员工等多种群体。
土地方面，报告期内广州及宁波完成 2022 年首批集中供地。
宁波共计推出 33 宗宅地，其中共推出 9 宗保障性租赁住房用地（不含东钱湖商品住宅与租赁混合地块），均是底价成交，成交总金额约 5.9 亿元，计容总建筑面积约 41.9 万平方米，占总建筑面积的 12.41%。
来源：观点指数整理
随着土地支持政策的加速推进，保障性租赁用地成为租赁市场供给不可或缺的一部分，同时租赁用地回收周期长一直是市场化企业的运营痛点，目前租赁用地的拿地企业主要是以地方国企、地方城投以及资金雄厚的实体企业为主。
而市场化企业在涉租用地的获取上较为谨慎，目前房企及市场化租赁企业如有巢、旭辉瓴寓、滨江、龙湖等企业的涉租规模均位居前列。
报告期内，旭辉瓴寓携手宁波城投置业以底价 1.03 亿元竞得宁波鄞州区 GX01-01-17（高新区）地块，地块性质为保障性租赁用地，是旭辉瓴寓继上海市松江区工业区科技园区新城 C01-14B-02/C01-14B-09 号地块（旭辉瓴寓与松江国资委合作拿地）、南京市建邺区河西南 G116 地块（旭辉竞得，旭辉瓴寓运营管理）联合拍得的第四幅租赁用地。
旭辉瓴寓本次进驻宁波土拍市场，为租赁社区业务版图再扩一城；同时，有巢也看中宁波租赁市场的发展潜力。
今年 1 月 18 日，华润置地长租公寓事业部联合宁波开投集团、鄞开集团以总价 1.64 亿元成功竞得鄞州区 JD08-G2-2 地块（租赁住房），项目计容建面 3.6 万方，可打造约 1000 套租赁住房，预计 2024 年开业。
目前对于追求利润的房企以及中小租赁企业而言，前期投入大、回收周期长、运营难度大等都是租赁用地亟待解决的难题。但长期来看，在政策加持及市场推动下，竞自持及保障性租赁用地将成为租赁房源供给的重要来源。
公寓受疫情冲击更大，上海下跌深圳回暖
报告期内（2022 年 4 月），全国住宅挂牌出租 72.7 万套，供给量环比下降 14.41%，普通公寓挂牌出租 1.3 万套，供给量环比下降 14.47%，这是继春节后供给量首次下降，节后小阳春效应逐步消散，业主对外挂牌的积极性下降。
数据来源：全国房价行情网，观点指数整理
租金方面，北京是唯一一个住宅及普通公寓租金平均租金单价突破 100 元 / 月 / 平方米的城市，其次上海住宅及普通公寓租金单价均位列第二，租金单价分别为 95.59 元 / 月 / 平方米和 95.46 元 / 月 / 平方米。
据观点指数监测的十个城市数据显示，报告期内（4 月）厦门及成都住宅租金出现环比下降外，下降幅度分别为 1.85% 和 1.52%，其他 8 个城市均实现不同程度的环比上涨，涨幅从 0.14% 到 6.26% 不等，其中深圳上涨幅度最大。
而普通公寓环比方面，仅深圳、杭州、广州及天津实现环比上涨，涨幅从 1.29% 到 8.62% 不等，涨幅最大的城市为深圳。其他环比下降城市中，厦门降幅最大，达 4.29%，其次是上海，降幅达 4.25%。
4 月上海受到疫情的影响，对普通公寓带来的冲击比住宅更大。
深圳在住宅及普通公寓挂牌租金方面相较上月表现更为坚挺，主要是由于深圳逐步从 3 月疫情影响中恢复，租赁市场逐步回暖。同时报告期杭州在住宅及公寓租赁市场中表现不俗，住宅租金环比上涨涨幅位列第二，普通公寓租金环比上涨涨幅位列第三。
总体而言，观点指数监测 10 个城市的 4 月租赁房源供给量整体表现差于 3 月，住宅挂牌租金表现优于 3 月，而普通公寓市场受零星疫情爆发影响，整体挂牌租金出现微降。10 个城市住宅租金平均租金单价为 65.46 元 / 月 / 平方米，环比上涨 2.56%；普通公寓平均租金单价为 65.62 元 / 月 / 平方米，环比下降 0.4%。
保租房项目认证加快落实，行业融资渠道呈多元发展
报告期内，首创繁星社区项目经北京市、朝阳区两级城乡建设部门认定，成功获批北京市《保障性租赁住房项目认定书》（京保租认定【2022】4 号），成为北京第 4 家、朝阳区第 1 家获得保租房认定的大型租住社区项目。
4 月 19 日，安歆青年社区 · 启航店喜获金华地区 “001” 号《保障性租赁住房项目认定书》。
2022 年是 “十四五” 规划落地的关键年份，大批保租房将进入运营阶段，同时保租房政策以及保租房认证也在加速落实。
广州、上海、北京、南京等多个城市已经陆续发布关于保障性租赁住房项目认证办法，明确保障性租赁住房的面积标准、租金标准、对象标准、规模标准、建设标准、运营标准等各项环节，多地在加快发展保租房的政策推动下，加速了保租房的筹建及落实项目认证进程，增加租赁市场房源供给及促进实现住有所居的愿景。
来源：观点指数整理
随着政策端对租赁市场金融端的大力推动，如保障性住房租赁贷款不纳入集中度管理、银行保险机构支持保障性租赁住房发展、保障性租赁住房纳入基础设施 REITs 试点等各项利好支持下，租赁市场稳步发展。
报告期内，租赁项目筹备资金来源渠道主要有企业设立及认购租赁住房基金、股权类 REITs 产品、银行发放贷款及发行 ABS 产品等多项来源渠道。
除此之外，住房租赁公司债以及保障性租赁住房 REITs 也是重要的资金来源渠道。
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