报告摘要：
l 由安居客9月40城租赁价格指数环比变化来看，全国40城中20个城市租赁价格环比指数小幅上涨，18个城市价格环比指数下跌。35个城市环比价格指数波动幅度位于-2%~2%区间，表现相对平稳。其中，一线城市价格指数表现较强。
l 9月，一室户型环比价格表现相对较好，上涨城市达到26个，较上月有所增加。二三线城市的两室、三室户型价格表现疲软。
l 9月，全国40城租赁新增挂牌房源供应量环比小幅下跌8.5%，40城租赁需求热度环比下降9%，租赁市场供需呈现普遍降温状态。
l 本月市场供需结构基本稳定，但市场呈现供需收缩的状态，尤其中高端租赁需求持续较弱。
一、租赁政策动态
1、重点政策解读
Ø 北京：“十四五”期间将建设筹集保障性租赁住房40万套(间)
9月5日，北京市住房和城乡建设委员会正式印发《北京市“十四五”时期住房保障规划》，其中明确表示，“十四五”时期，北京市力争建设筹集保障性租赁住房40万套（间）。《规划》指出，要大力发展保障性租赁住房，缓解新市民、青年人住房困难，通过新建、改建、改造、转化、租赁补贴和盘活闲置住房等多渠道加大供给。分类设计以小户型为主的住宅型、公寓型、宿舍型保障性租赁住房产品，推广套内空间可变、灵活分割住宅建设，满足多子女家庭等多样化居住需求。加强城市基本公共服务人员、应届大学毕业生等重点群体对接。
解读：根据北京披露的“十四五”时期规划，新增保障性租赁住房、公租房和共有产权住房供地占住房用地比重将分别达到15%、10%和15%，有利于完善租购并举的住房保障体系。对于改善、缓解新市民、青年人住房困难，将起到重要作用。同时，为城市的产业升级和经济发展留住各类人才。
Ø 济南：国企拟收购市区存量房源，将用于租赁储备住房
9月5日，济南市国资委发布《收购存量房源 助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》一文，济南城市发展集团有限公司下属企业将收购济南市区的存量房源，用于租赁储备住房。采购范围包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区及高新区等城六区，收购将分批进行，共购买3000套整栋商品住宅或公寓。根据招标公告，济南市对于投标人明确要求有独立法人资格、有效的营业执照及房地产开发资质，不接受联合体参与；要求拟收购项目手续齐全，即四证齐全，满足金融机构的贷款要求。同时，房源项目资金需100%自筹。
解读：近期，各地楼市承压，继郑州、湖州出台“国企平台收购市区存量房源”后，济南也尝试租购并举稳楼市的这一措施。国企平台出资购买商品房既能够起到一定有效去库存、稳楼市的标志性意义，同时，也有利于加快保障性租赁住房的筹集和入市节奏。
Ø 青岛：建立房地产经纪机构和住房租赁企业信用档案
9月20日，青岛市住房和城乡建设局发布了《关于建立房地产经纪机构和住房租赁企业信用档案的通知》。要在全市范围内建立房地产经纪机构和住房租赁企业信用档案，细化信用信息管理，提升从业人员素质，促进企业机构依法经营、诚实守信、公平交易，营造稳定、透明、安全的良好市场环境，促进住房租赁市场健康有序发展。
解读：租赁市场的长期健康、稳定发展，需要建立房地产经纪机构和住房租赁企业的评价体系，通过监管改善市场的生态环境，规范市场的运营秩序，维护各类主体的权益。未来，随着租赁行业信用档案的建立，租赁市场的发展有望进一步提速。
Ø 广州：印发住房租赁标准有关问题的通知
9月16日，广州市住房和城乡建设局、广州市公安局、广州市来穗人员服务管理局、广州市消防救援支队联合印发《关于印发广州市住房租赁标准有关问题的通知》。《通知》规定，出租用于居住的房屋，承租人人均使用面积不得低于5平方米（不含厨房、卫生间、阳台和地下储藏室），但承租人与同住人之间具有赡养、抚养、扶养义务关系及医疗护理等特殊情况的除外。新建宿舍型租赁住房应执行《宿舍建筑设计规范》及相关标准；改建宿舍型租赁住房应执行《宿舍建筑设计规范》或《旅馆建筑设计规范》及相关标准。
解读：随着多地相继出台住房租赁标准，租赁行业的规范化日益提升，对于改善租房居住的体验，促进租赁市场的发展，将起到积极作用。尤其，通过建筑设计规范的实施，杜绝小户型出租房的潜在风险，有利于行业的长期健康、良性发展。
2、租赁供应
3、金融动态
Ø 首单央企住房租赁公募REITs正式申报
9月22日，有巢住房租赁(深圳)有限公司作为原始权益人的“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”在上交所的项目状态为“已申报”，专项计划名称为中信证券–华润有巢租赁住房基础设施1号资产支持专项计划。“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”是首单央企租赁住房REITs，是第四单保障房REITs。
Ø 西安安居集团拟发行20亿元中票，用于保障性租赁住房建设
9月20日，西安市安居建设管理集团有限公司2022年度第一期中期票据（保障性租赁住房）募集说明书披露。本期中票拟发行金额20亿元，期限5年，固定利率按集中簿记建档结果确定。发行人根据其业务发展需要，本次注册20亿元中期票据，全部用于保障性租赁住房建设，包括港务中路保租房项目、秦汉里保租房项目和渭阳九路保租房项目，总建筑面积为34.53万平方米，计容建筑面积为26.53万平方米。
二、全国40城租赁价格指数表现情况
1、安居客全国40城租赁价格指数
根据安居客全国40城租赁价格指数显示，9月整体市场表现稳中有升，受市场供需影响，部分城市租赁挂牌价格环比波动幅度放大。本月，全国40城中20个城市租赁价格环比指数小幅上涨，南京、郑州两城环比持平，18个城市价格环比指数小幅下跌。其中，35个城市本月环比价格指数波动幅度位于-2%~2%区间，表现相对平稳。三亚疫情影响逐步消退，本月租赁价格环比指数小幅回升。成都则由于疫情管控的影响，本月价格环比指数小幅下跌。
9月，一线城市挂牌租赁价格表现亮眼，北京、深圳租赁价格环比指数涨幅超4%。北京自5月以来，挂牌租赁价格环比指数保持上升趋势，本月受到挂牌供应量回落的影响，本月挂牌租金表现较强。深圳自6月环比价格指数达到年内低点后，价格逐月小幅回升，在市场供应持续收缩的影响下，本月价格环比上涨显著。上海、广州本月挂牌价格表现相对稳定。在经历小幅回落后，9月上海挂牌价格恢复上升趋势。
二线城市中，西安、杭州本月环比价格指数表现较好，继续保持稳中有升的趋势。同时，济南、苏州及青岛等城市本月挂牌价格表现相对稳定。结合9月全国40城租赁价格同比指数分析，仅12城价格指数同比上涨，较上月减少，而28个城市挂牌租金低于去年同期。部分中西部城市如兰州、南宁、太原等，在租赁供需转弱的影响下，价格表现仍持续较弱。厦门、三亚、海口等旅游城市，在疫情及步入淡季的影响下，市场价格表现较弱。
2、安居客全国40城租赁价格分类指数
根据9月安居客全国40城租赁价格分类指数显示，一室户型的环比价格表现相对较好。本月一室户型环比价格指数上涨城市达到26个，较上月有所增加。两室户型环比价格指数上涨城市为14个。三室户型环比价格指数表现较弱，上涨城市数量较上月大幅减少，仅北上深环比小幅上涨。
整体而言，9月由于部分城市受到疫情影响，叠加三季度租赁旺季的结束，市场需求收缩，导致各类户型价格表现呈现差异分化加剧。一方面，在需求下滑的同时，整体市场供应量也呈现环比下降，导致市场需求度较高，而租金价格相对较低的一室户型表现更好；尤其，二三线城市的两室、三室户型价格表现疲软。
另一方面，价格指数表现较好的北上深，主要受益于租赁新增挂牌供应的显著收缩，导致各类户型价格表现相对较强。同时，本月由于市场处于旺季收尾阶段，市场回归供需常态，租赁供需缺乏增量刺激下，主力需求偏好差异使不同城市间各类户型价格表现差异拉大，如部分城市两室、三室的价格与一室户型价格环比指数差距达到4%。
三、全国40城租赁供需表现情况
1、9月全国40城租赁新增挂牌供应情况
9月，全国40城租赁新增挂牌房源供应量环比下跌8.5%，同比表现大幅弱于去年同期。其中，13个城市新增挂牌供应环比上升，27个城市新增供应环比下滑。同时，环比下跌幅度超过10%的城市达到9个。受到疫情的影响，成都、贵阳和乌鲁木齐新增挂牌环比降幅超过30%。
从具体城市表现来看：
一线城市中，北京、上海、深圳本月新增租赁供应环比下滑显著，跌幅分别达到9.4%、15.2%、15.6%。即将步入四季度，租赁市场供需转弱，一线城市新增挂牌供应收缩。尤其，深圳已连续5个月新增供应环比下跌。广州本月新增挂牌环比小幅上升3%，供应量较上月持平，市场自7月回暖后，供应表现相对稳定。
二线城市中，郑州、宁波、太原及兰州等租赁新增供应环比小幅上升，供应表现相对较好。环沪及中西部核心城市，如苏州、杭州、南京、长沙等城市供应表现相对稳定，环比波动在2%左右。此外，三亚、海口上月受疫情影响导致挂牌供应大幅下滑，本月市场恢复正常节奏，新增供应环比涨幅超过50%。
从9月新增挂牌的区域结构分布来看，仍是华东地区新增挂牌占比最高，本月占比超过四成，较上月环比下降0.5%。华北东北新增供应占比基本稳定，小幅下降0.2%。华南区域上月受部分城市受疫情影响新增供应收缩，本月市场恢复正常节奏，挂牌供应回升，本月占比环比上升0.4%。中西部城市新增供应量较上月持平，占比小幅上升0.3%。
2、9月全国40城租赁市场需求热度情况
9月，全国40城租赁需求热度环比降幅达到9%，需求热度表现与去年同期相当。本月40城中仅4个城市需求热度环比上涨，36个城市需求热度环比下跌。同时，在需求热度环比上涨的城市中，三亚、海口由于上月疫情影响导致基数较低，本月需求热度环比涨幅超过15%。整体而言，租赁市场热度呈现普遍降温状态。
随着三季度毕业生求职需求带动的租赁旺季结束，9月市场需求转弱。一线城市中，北京、深圳热度下降显著。北京8月租赁需求仍保持环比上升，本月需求则下降约10%。今年深圳租赁需求表现相对较弱，叠加阶段性疫情及非招聘季节的影响，本月需求环比下降11%。上海、广州需求表现相对较平稳，本月上海需求热度量基本保持与上月持平，而广州本月需求热度下降约7%，较上月跌幅收窄。二线城市整体需求热度下降幅度在4%-8%，其中，西安、南京、杭州市场需求表现相对更稳定。同时，太原、哈尔滨、青岛、昆明等城市受季节及人口流动性减弱影响，本月需求环比下降较显著。
从9月各区域租赁需求结构分布来看，华东地区租赁需求占比超过三成，基本与上月持平，本月占比环比上升0.6%，市场需求度相对较好。本月华南区域市场需求环比上升0.7%，部分疫情影响城市本月需求有所恢复。此外，华北东北和中西部多数城市本月市场需求转弱，区域需求占比分别下降0.3%、1%。
3、9月全国40城租赁供需结构情况
(1) 9月40城租赁价格供需分布变化
从9月40城租赁供应价格分布来看，市场整体的价格供应结构基本稳定，主力供应价格区间在501~2500元/月/套，约占市场总供应的55%；其次为2501~4000元/月/套，占比约18%。在租赁市场挂牌供应量下降的情况下，4000元/月/套以下房源供应占比上升约2%，同时，6000元/月/套以上房源供应占比相应有所下降。
结合9月租赁价格需求分布来看，501~2000元/月/套的中低价格房源需求仍为市场需求主力，占比约64%，需求分布结构相对稳定。值得注意的一点，4000元/月/套以上房源需求占比下降至9%左右，市场对中高端的租赁需求持续较弱。
根据市场供需环比数据反馈，各价格段房源的供需均呈下降，供应方面，7000元/月/套以上各价格段房源下降显著，环比降幅均超过5%。需求方面，整体各层次租赁需求均下降显著。由于以工薪阶层群体为主的租房需求在三季度释放充分，本月3500元/月/套以下房源需求环比降幅最大，基本均在20%左右，1万元/月/套以上房源需求下降幅度在15%以内。整体而言，租赁市场呈现供需收缩的状态。
(2) 9月40城租赁户型供需分布变化
从9月40城租赁户型供需分布来看，市场户型供需结构基本稳定，三室以内户型供应占比达到九成，各户型占比基本在30%左右，两室占比最高，约为31%。其中，一室和三室的供应占比分别上升0.3%、0.2%。从需求来看，一室和两室需求占比达到72.6%。由于整体租赁需求放缓，市场处于相对稳定阶段，各户型需求结构基本与上月一致。
结合户型供需环比变化来看，9月各类户型供应表现较需求更平稳，其中，一室户型的供应环比上升2.8%。需求方面，随着毕业租赁需求的充分释放，市场需求逐步转弱，对各类户型的需求均呈下降，其中，四室以内各户型的降幅均超过20%。
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