“五年好租，三年晓楼”的PropTech进阶

 发布会现场，好租创始人兼CEO曲先洋分享了好租2015年自58集团拆分独立以来，坚持打磨大数据产品服务背后的一颗“初心”：“我们希望用大数据改变商办产业的效率和思考方式。在始终保持这颗初心，完成大数据能力‘高筑墙’的过程中，我们所覆盖的应用场景也一直在不断延伸。”

好租创始人兼CEO曲先洋发表演讲

他还特别强调：“好租主营业务即办公楼宇租赁信息撮合服务是好租大数据能力的第一个主要应用场景，也是平台大数据能力从量变走向质变的一大关键。一方面，它帮好租拿下了全国30+座主要城市的较大市场份额，服务租户企业客户数量累计超过百万家，年去化面积体量超过1000万平。另一方面，它以线上线下高效协同方式，处理了商办大数据hard模式中的很多脏活累活，包括投入大量人力，为海量真实商办房源做好经纪人端的实勘、运营端的信息维护这些基础工作。”

晓楼平台负责人匡健锋分享晓楼价值

在晓楼发布重要环节，平台负责人匡健锋重点围绕数字化应用趋势及晓楼的数字化探索，分享到：“我们正加速从IT时代向DT时代过渡，各行各业越来越多的业务决策需要大数据系统/中台的支持。当前，地产领域的数字化转型多停留在IT阶段，投资决策、开发设计、运营系统等业务端亟待提升数字化程度。”

对于楼宇产业的超长产业链，匡健锋还罗列出项目接洽、研判、产业定位等近30个主要环节：“楼宇产业链的每个环节都是‘数据——分析——决策’的结构。每一个环节的本质，都是决策，每一个决策的本质，都是数据。”

晓楼产品分享之产品设计部分

随后，好租晓楼团队分别从产品研发、产品体验两个方向，结合案例对晓楼产品全新版本作了多角度的解读。在晓楼产品的高新技术含量方面，晓楼楼盘字典支持223字段，市场大类指标扩展至8个，支持高级检索、快速定位、竞品对比、一键导出等高效操作。同时，此次晓楼产品升级及新增的部分集中于“楼宇经济”、“产业标签”和“租户数据”三大模块，尤其能为产业招商数字化等新场景提供各类高价值的结构化与非结构化数据。在严谨的“数据闭环”体系下，晓楼所有这些模块的数据准确率高达93.8%-99.6%，以晓楼楼宇经济大数据为例，其数据采集部分由API、CMS加数据拓展共同完成，中间筛选环节由“系统+人海”双重把关，最后经过“规则+算法”的深加工，到最终的指标输出一共要经历14个关键步骤。

晓楼产品分享之产品体验部分

“我从事顾问策划工作十几年，特别在搭建晓楼顾问团队的三年里，有幸通过输出服务通州区投资促进服务中心这些新案例，实现了工作方法论和执行力上的三级跳。”产品发布现场，晓楼营销负责人兼首席顾问袁媛结合亲身体会，分享了从传统顾问转型为数据专家型顾问的一些心路历程，“以日常数据调研为例，当领导的快速响应需求遇到了庞杂内容，过去我们常用的‘三大法宝’是打电话、搜网页、请吃饭，时间成本高，数据准确性却难以保证。因此，常有报告关键数据的解释及准确问题和理解问题贻误战机。而现在，我们有了晓楼这样一个超级工具，它无论是帮助找关键性数据找政策还是找热点，实现起来都更加简单清晰，能大大提升报告评估的准确度，及工作效率。”

好租晓楼与政府合力，共促产业招商数字化

另据现场了解，此次发布会上，晓楼与通州区投资促进服务中心、中关村科技园区石景山区管委会举行了战略签约仪式，分别达成了“通州区数字资源地图系统建设与通州区产业招商服务”、“石景山区数字楼宇经济与石景山区产业招商服务”两项大数据解决方案项目的合作。

晓楼&通州投资促进服务中心签约仪式

晓楼&中关村科技园区石景山区管委会签约仪式

好租方面表示，政府机构作为城市管理者，是整个楼宇产业链中投资促进、楼宇经济大环节的核心决策者，因而高度重视商办大数据的价值。

“从认知上来讲，大数据助力政府招商引资、优势产业集聚的价值是显见的。在规划和执行层面，晓楼依托好租的平台优势进一步通过产品服务的落地满足多元化应用场景，赢得了通州区投资促进服务中心等重点政府单位的支持与合作。”谈及晓楼如何脱颖而出并快速与政府单位达成战略级合作，匡健锋如是表示，“晓楼也非常有信心，在未来的合作中，通过目标定位数字化等手段，助力通州、石景山这些有着好政策好资源的区域，引进更多500强总部、独角兽企业落位。”

匡健锋主持“晓论价值|产业数字升级之路”圆桌对话

活动最后，匡健锋还代表好租晓楼对话鸿坤产业集团、北京长和商服科技有限公司、菁英梦谷及铁狮门等企业相关负责人，并围绕产业数字化升级、大数据赋能等关键词献上了精彩观点。

北京作为国际化大都市，产业结构以金融、信息、科技为主，逐渐弱化制造业、批发市场、低端产业的占比，加速经济转型。目前已形成以“中关村为科技互联网重地”、“金融街为金融中心”、“国贸为专业服务”、“东二环为央企大道”、“燕莎为外企集群”的五大产业区域格局，而“金科新区”刚好处于中关村与金融街的连廊区域，具有天然的“金融科技”产业的定位优势。

“金科新区”作为国家级金融示范区，含着金钥匙出生，在襁褓中就已经出台了强有力的扶持政策，吸引金融科技企业入驻，让优秀的企业得到实实在在的资金和政策支持。

因此，本期重点解读西城区政府联合中关村管委会共同为“金科新区”量身定制的扶持政策之“金科十条”。

一、支持对象的认定

A、支持对象包括：金融科技企业、创新服务平台、专业服务机构、楼宇运营机构。

1) 金融科技企业：大型金融机构、总部型企业/科技龙头企业衍生设立的金融科技公司；从事金融科技领域人工智能、庄闲网络娱乐平台进入 、云技术、信息安全、大数据、5G及其他前沿技术研发和应用的企业；

2）创新服务平台：金融科技领域孵化加速平台；金融科技产业联盟；金融科技领域研发中心、创新中心、实验室等创新平台；

3）专业服务机构：应用人工智能、庄闲网络娱乐平台进入 、云技术、大数据、5G等前沿技术为金融科技企业提供信息、法律、财务、征信、信用评级、知识产权、管理咨询、云计算、展示交流等专业服务的机构；

4）楼宇运营机构：空间实体在“示范区”范围内、为金融科技企业和专业服务机构提供物业等服务的楼宇产权方或投资运营主体。

其他要求涉及两点：1）新设立或新迁入企业（机构）是指2018年1月1日（含）以后注册成立或由西城区行政区以外迁入的金融科技企业或专业服务机构；2）注册和税务登记须在示范区范围，假如注册、税务登记在示范区范围外的重点项目经认定后也可参照执行西城区政府实施的有关条款。

B、认定机构：由分管副区长牵头设立的“示范区政策兑现工作组”。

C、认定材料：申请书、上年度财务审计报告、证明承接过金融机构技术服务的材料、承诺函。

D、受理机构：中关村科技园区西城园管理委员会。

二、资金补助条款

A、实收资本补助

1）补助标准：新设立或新迁入企业，自实缴完成年度起进行资金补助，分三年按照40%、30%、30%比例支付。已设立金融科技企业（机构）实收资本增资的，实收资本增资1亿元（含）-10亿元，且对区综合贡献达到500万元的，实收资本缴纳完成后给予一次性100万元补助；实收资本增资10亿元（含）以上，且对区综合贡献达到5000万元的，给予补助1000万元，自实收资本缴纳完成年度起，补助资金分三年按40%、30%、30%比例支付。

B、购租房补贴

1）补贴标准：获得购房补贴的办公用房原则上5 年内不得对外出售、出租或改变用途。经评定的重点企业和专业服务机构按照实际房租的50%给予补贴，《示范区企业名录》中重点企业和专业服务机构之外的按照实际房租的30%给予补贴。租房补贴期限不超过三年。

C、金融牌照补助

1）执行中关村管委会制定的标准。

D、“突出贡献企业”奖励

1）按西城区政策执行。

三、创新支持条款

A、重大成果转化和产业化项目支持。

B、科技研发项目配套。

C、自建研发机构支持。

四、示范应用条款

A、先行先试政策试点。

B、重大示范应用支持。

五、人才保障条款

A、人才称号奖励。

B、高级管理人员及核心骨干奖励。

六、交流合作条款

A、国际交流合作项目支持。

B、重大活动支持。

C、示范应用奖励。

七、融资支持条款

A、按照《北京市西城区鼓励和支持企业上市发展办法》（西行规发〔2018〕4号）实施。

八、专业服务体系建设条款

A、硬科技孵化平台支持。

B、基础设施平台支持。

C、西城区高新技术产业孵化和加速基地支持。

D、专业服务应用示范项目支持。

九、楼宇提升条款

A、改造升级补贴

1）申报项目要求为总建筑面积在3000平方米（含）以上的商务写字楼、城市综合体、老旧厂房、科研楼、商场、宾馆和酒店等楼宇建筑，不包括行政事业单位自用房、医院、学校等建筑。2）申请主体为项目产权单位或经产权单位授权且取得十年及以上经营权的运营主体；3）补贴资金原则上在项目工程验收完成且总投资全部支出后开始兑现，分三年按照40%、30%、30%比例支付。

B、产业提升奖励

十、工作流程

A、由中关村科技园区管理委员会实施的条款按照中关村科技园区管理委员会发布的政策申报通知执行。

B、由西城区政府实施的条款，企业按照西城区政府各相关部门发布的政策申报通知执行，中关村科技园区西城园管理委员会（以下简称“西城园管委会”）负责受理企业申请材料。

本次政策的实施，充分结合了金融街关于金融政策引导和中关村打造科技示范区的成功经验，由副区长牵头，自上而下落实，可见金科新区地位的重要性。同时，对于金融科技企业的认定要求高标准，也配套了的资金、政策、产业的扶持政策，力争打造成一“金融+科技”为优势的产业集群。

从目前北京的产业区域格局来看，“金科新区”是金融科技类企业较为理想的入驻区域。

如您对“金科新区”的产业政策有兴趣，请联系邮箱：jy@jyuancap.com 联系方式：18600103146 微信：jyzg0718 地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

自1998年房改以来已逾20余年，中国的房地产行业也经历了从黄金、白银到现在的青铜演变。而这20年也是中国互联网大爆发的20年，过去看似并行的两个行业也在融合交织。

目录

01 房的历史

02 房地产与互联网

03 房地产营销生态图谱

04 房地产与地产科技

05 海阔凭鱼跃，天高任鸟飞

 01 房的历史

全国住宅市场历史

房地产“黄金时代”、“白银时代”、“青铜时代”成为房地产业界、乃至经济界的流行词。事实上，经过2000年至今的楼市演变历程，通过统计数据我们能够进行较为清晰的划分

资料来源：国家统计局 高和资本 地产科技基金团队整理

黄金时代特征（1998年-2010年）

供需：商品住宅销售面积增速在2000年-2007年以极高速度增长，平均增速在23.34%，虽然经历2008年金融危机当年增速负增长，但2009年增速暴增至45.39%，而后在2010年之后增速除2016年外再未超过20%

价格：2000年-2004年商品住宅销售价格保持低速增长，并在2004年进入快速增长通道。2004年-2009年如果剔除08年经济危机影响，平均增长率在15.28%。而在2010年之后的5年，增长率平均在5.91%，大幅低于2009年之前增长率

利润：2000年-2014年规模房地产开发企业营业利润率呈持续增长趋势，由2000年的1.6%增长至2014年的14.2%。在2010年之后营业利润率有一定下滑

白银时代特征（2010年-2015年）

供需：2010年-2015年，房地产销售面积增速持续低迷，2014年甚至出现负增长；与此同时，商品住宅待售面积持续增长，并与商品住宅待售面积/商品住宅销售面积比例同时在2015年达到峰值，房子更加难卖了

价格：从2010年开始，房价涨幅下了一个台阶，直至2013年平均保持7%上下的中速上涨，2014年则基本持平

利润：2011年-2015年规模房地产开发企业营业利润率呈下降趋势，由2011年13.0%下降至2015年的8.8%。虽然2013年量价均有所回升，但改变不了整体下降趋势

青铜时代特征（2015年-至今）

供需：在2015年商品房住宅库存达到最高点之后，国家政策有所放宽，2016年商品住宅销售面积增速达到22.35%。2016年之后国家严控房地产市场，同时持续去商品住宅库存。商品住宅销售面积增速逐步下降，由2017年的5.27%下降至2019年的1.61%；商品住宅待售面积/商品住宅销售面积比例也在逐步下降至2013年水平

价格：销售价格平均增速由2010年-2015年平均7%的中速增长上升至9%左右，保持稳定增长

利润：实际上规模房地产开发企业营业利润率呈逐步上升趋势，但分化趋势越加明显。Top 50房地产企业销售集中度由2015年的30%左右，上升至2019年的60%左右；Top 100房企集中度数据由40%上升至75%，加速中小地产商出局。

2015-2019年行业集中度趋势 资料来源：亿翰智库

房地产发展的驱动因素

房地产行业发展始终离不开三个因素

供应 产业 人口

供应：有商品住宅供应才有市场

产业：有产业才能吸引人口

人口：有人口才有需求

 2020年上半年在整个房地产市场受疫情影响普遍萎靡的情况下，深圳、杭州和成都引领了一波上涨风潮。这波上涨风潮实际上也是有迹可循的。我们选取了北上广深和部分发达二线城市数据进行了分析

资料来源：国家统计局 高和资本 地产科技基金团队整理

本轮房价上涨的如深圳2018年GDP爆发性增长达27.9%，2019年GDP增速虽有所回落达9.1%，但仍高于全国GDP增速；人口也是高速净流入状态，2018年和2019年人口增速平均达11.8%

杭州2019年GDP增长率接近2018年水平，同时2019年常住人口增长率超过2018年水平

当出现双高情况时（GDP增速高于去年同期、人口增长率高于去年同期），是房地产价格正向上涨的信号

未来房地产行业将如何发展

总量上，仍有广阔上升空间，但整体增速将放缓

中国城镇化率由2000年的36%上升至2019年的61%，增长了25%。但上述数据对比发达国家仍有差距，以发达国家的城市化率来看，美国、英国、日本、德国、法国、澳大利亚、加拿大的城市化率分别已经达到 82.26%、 83.40%、91.62%、 77.31%、 80.44%、86.01%和81.41%，整体城市化率差距仍有近20%的增长空间

中国的城镇化率快速增长是在近20年GDP的高速增长下形成，2000年-2011年GDP呈平均15.5%的增长，而2012年-2019年GDP平均增速放缓至9.2%，且呈下降趋势。房地产行业未来整体行业增速将保持稳定低速增长。

资料来源：国家统计局 高和资本地产科技基金团队整理

分地区，强二线城市如重庆、长沙、宁波等将随着经济水平发展和持续的人口吸附，将是下一个活跃的市场

如重庆，GDP在2018年和2019年快速上涨，虽城市常住人口未有大幅度增加，但城镇化水平明显低于同等GDP水平的强二线城市，预测未来房地产市场将有较大的上升空间

资料来源：国家统计局 高和资本 地产科技基金团队整理

注：一线城市：北京、上海、广州、深圳

发达二线城市：天津、重庆、苏州、武汉、成都、杭州、南京、青岛、长沙、宁波

房地产开发企业集中度将进一步上升，头部房企盈利水平亦存在差异

2016年-2019年规模房地产开发企业营业利润率由2016年9.6%上升至2018年的16.4%，表面上看房地产开发企业又开始赚钱了，但实际上

1.房地产开发企业销售集中度在上升，中小地产商生存空间逐步被压缩。Top 100房企集中度数据由2015年的40%上升至2019年的75%

2.头部房地产开发企业营业利润率水平高于规模房地产开发企业平均水平，但头部企业内部盈利水平亦存在差异

3.即便是规模房地产开发企业叫苦已经进入青铜时代，但与工商企业平均5%左右的营业利润率相比，还是属于暴利的

资料来源：公开网络信息 公司年报

总结

02 房地产与互联网

2014年伊始，从房多多在万科演讲，到花样年房子免费模式讨论，腾讯入股乐居，再到中介联合抵制搜房乐居股价下跌，贝壳找房美股上市58同城美股退市，阿里投资易居中国；从社会化营销，到智慧社区，再到智能家居，房地产俨然成了中国互联网化行业改造的急先锋。

但实际上互联网对房地产行业的渗透率仍旧很低，与世界最大企业软件解决方案市场美国相比，软件解决方案在中国房地产产业链的渗透也差距巨大。2019年中国房地产产业链软件解决方案市场渗透率为 0.10%，远低于美国市场的1.55%。下图按所占国内生产总值的百分比列示中国及美国各行业的软件解决方案渗透率及市场规模。

资料来源：明源云招股说明书

为什么互联网没有大规模的渗透进入房地产行业，应当从互联网和房地产两方的特性去结合思考这个问题

房地产行业：长链条、高门槛、大集团

互联网行业：数据智能和网络协同

资料来源：明源云招股说明书

从行业存量参与者角度看，由于房地产行业的长链条和高门槛，同时加之我国历史因素，导致大的房地产开发集团单一主体独立完成从建造到销售和运营的全链条交易闭环。

而全链条交易闭环始终是内部的自循环，即使是互联也只是以自我为中心的对外连接，而非真正的网络协同。对外表现就是什么东西都要自己研发，或者即便聘请了外部团队也是要外部团队根据自己的业务流程进行软件开发和部署，闭门造车的结果可想而知

从行业增量参与者角度看，由于房地产行业极度的专业性和复杂性，通过目前互联网技术能力和渗透性暂时无法为房地产行业降低准入门槛，也就无法吸引更多的参与者进入到行业，也就没有办法通过新进入者的力量重构行业。但在某些环节，如营销等，由于准入门槛较低，互联网渗透的较为彻底

资料来源：高和资本 地产科技基金团队整理

即便是形如腾讯阿里等互联网巨头，如果按照空间三段论的理论进行分类，其近年来投资的房地产企业也鲜有涉足最为专业和复杂的空间营造领域，即便是进入了也只是在后建造环节如装修领域进行布局。

腾讯阿里更多布局的空间管理和空间运营领域，而这两个领域的行业门槛相较于空间营造是较低的，能够通过互联网对存量参与者和增量参与者的影响，进而改造整个行业 

03 房地产营销生态图谱

为什么房地产行业在营销环节的互联网渗透率会更高，应该有如下三点原因

1.房地产营销领域进入门槛较低，互联网企业较容易切入

2.房地产行业整体增速放缓背景下，房地产企业的现实需求

3.互联网网民规模增量红利见顶，互联网企业向垂直领域发展的必然之路

如下是我们总结的互联网企业如何在营销环节与房地产行业结合的营销生态图谱

资料来源：高和资本 地产科技基金团队整理

直销

1.营销代理

模式：房地产行业最老牌的营销方式，为客户开发房地产项目制订和执行营销与销售策略，向有意向买者推广项目并促成销售。制订营销计划—为案场配备经培训的销售人员直至大部分单元售出为止

收费：营销代理费用一般为销售GTV的1%

（房地产开发企业新房营销费用一般是GTV的6%，贝壳平台新房的收费一般是GTV的2.5%-3%，感叹渠道的力量）

（详细可阅读我们上篇连载文章 房的江湖（中）| 58 贝壳 易居的对比 中易居中国部分）

优点：较为成熟的体系和模式

缺点：传统的营销计划和广告渠道宣传，难以与时俱进。部分代理机构采用直播卖房等新颖的营销方式实际上换汤不换药，其核心的协同模式依旧是代销人员和客户的简单二元协同

资料来源：易居中国招股说明书 高和资本 地产科技基金团队整理

2.业主直销工具

模式：购房人和卖房人在平台直接发布房源进行买卖交易

收费：抽取平台服务费

优点：去中间化，降低交易成本，符合移动互联网时代的网络协作方式

缺点：需要较强的平台公信力和专业服务能力；由于房产的非标性，如果房源规模难以起量，则平台价值将大打折扣

分销

3.非房流量平台

模式：流量基数庞大，用户需求非房地产垂直领域需求，向房产领域导流收费

收费：CPC CPM或CPA等广告费模式

优点：流量基数庞大，覆盖面广

缺点：粗放的流量导流模式，无效的做功较多，匹配效率低

4.房产流量平台（端口费模式）

模式：流量基数虽逊于非房流量平台，但用户需求集中在房产垂直需求，目的性强

收费：端口费和营销增值模式（购买显示房源条数套餐、提前房源排名等方式）

优点：流量基数庞大，覆盖面广；垂直领域平台，营销效率能够有一定提升

缺点：仍为粗放的流量导流模式，真房源等问题频出，匹配效率低

5.房产流量平台（一二手联动）

模式：基于新房去化背景和中国庞大的小B二手房中介群体情况，通过平台集合庞大小B二手房中介，与房地产开发商签订有利的新房分销协议，进行一二手联动

收费：与开发商按GTV比例结算分销佣金，分销佣金比例在2.5%-3%之间，支付小B二手中介分销佣金

优点：加速了房地产开发商库存去化，为小B二手房中介开拓了新房渠道，提升了行业协同效率

缺点：由于新房代理营销佣金和一二手联动佣金存在剪刀差，导致出现渠道案场截客等乱象丛生。从开发商角度看本来案场的客流被渠道截留白白增加了营销费用，但实质上移动互联网的普及，使得全民营销成为不可逆的进程，通过老旧的营销代理式的二元网络协同营销模式，难以调动最大的积极性使得获客成本大幅度降低

6.房产交易平台

模式：通过构建房源共享、经纪人按角色按劳分配的平台体系，增强网络协同；以最终交易为核心的分配模式使得平台参与人更加注重数据的分析，以及其匹配效率的提升

收费：佣金比例抽成或平台服务费形式

优点：多元的网络协同使每个参与者在实现自己的价值的同时，也在为行业贡献和扩大价值

实际上上述从1-6的模式变化，也体现了互联网逐步改造房地产营销行业的演进过程

通过互联网技术（线上化等）降低门槛，虽然在初期可能没有大量的营销主体进入线上市场，但随着互联网网民数量的不断增加，部分先进入者吃到了螃蟹，会逐步使营销主体进入到房地产营销行业，以增量带动存量重塑行业，形成初步的平台与营销主体的网络协同关系

协作方式：平台和营销主体的二元互动（营销主体为增加曝光度自动线上录房）

解决问题：扩大平台房源规模，解决信息不对称问题

表现方式：房地产流量平台（58的分类信息流量平台、房多多通过线上技术集合小B中介）

随着平台规模的逐步扩展，营销主体内部、营销主体与购房人、购房人之间的数据逐步在平台沉淀。通过智能数据分析，将逐步发现平台内部营销主体之间（ACN、易居房友）或营销主体与购房人（精准匹配）的网络协同价值（生态）。通过构建房地产交易平台，提升行业管理和匹配效率，更进一步促进网络协同

协作方式：平台、营销主体、购房人内部和之间的多元互动，最终走向全民营销的模式

解决问题：行业匹配效率问题

表现方式：房地产交易平台（贝壳、易居、M+）

04 房地产与地产科技

中国的房地产产业链涉及一系列复杂业务场景下房地产开发和资产管理整个周期的各类参与者，包括房地产开发商、房地产销售代理、供货商、资产管理公司、房地产运营商以及房地产产业链上的其他产业参与者。

而在众多的参与者中，房地产开发商代表了整个房地产行业增长的主要驱动力，并将产业链上其他参与者链接起来。美国房地产业参与者高度专业化且具有明确分工和专业知识，与美国不同，中国的房地产开发商则全面参与房地产的整个生命周期，我们刚才讲到的营销生态图谱，也仅仅是房地产整个生命周期的很小一部分

资料来源：明源云招股说明书 高和资本 地产科技基金团队整理

伴随国内市场竞争日益激烈（2019年房地产开发商超过3万家）实现可持续和可盈利增长，降低经营成本、提升管理效率及透明度及更好地管理客户关系变得越来越重要。

特别是，近期中国政府管理房地产市场增长政策的变化进一步促使房地产开发商专注于提高运营效率及降低成本

实际上，已经有不少地产科技企业参与到了房地产全周期产业链上，对行业进行赋能改造，但为什么渗透率依旧很低，也没有诸如微信、阿里巴巴这种垂直领域的超级独角兽出现呢，这个问题还是要从科技企业改造产业的双螺旋来看

生产力决定生产关系，生产关系反作用于生产力

新的生产力：在第四次工业的浪潮下，大数据人工智能云计算5G芯片等技术的发展，极大化的提升了计算和存储的效率，数据成为新的生产资料，是新的生产力

新的生产关系：中国已经进入移动互联网时代，2016年手机网民占比达95%以上。移动互联时代追求极致的体验感，要求网络协作是多元的，在线的，实时的，精准的，是新的生产关系

双螺旋逻辑：科技赋能于产业，首先的通过生产力的提升（蒸汽机、计算机、互联网、数据智能等），而后带动生产关系的变革（雇佣关系、远程协作、机器决策），生产关系的变革进而促进生产力的提升

举例如淘宝

线上化：将商品和店铺线上化

科技手段：通过互联网技术构建线上商场，大幅降低了开店门槛

多元网络协同：口碑传播吸引更多参与者；参与者内部分工细化，形成协同生态（代运营、线上模特等）

这时候让我们回过头看科技渗透房地产领域较低的原因

首先，线上化水平不足，没有完整的线上化就更不用谈数据的积累和智能分析，也就不用谈网络协同

其次，即便是在线上化基础较为领先的环节，尚未出现革命性的科技手段，能够较大幅度对本环节进行降本增效。革命性的科技手段产生带来两个效果1.存量生产关系的改造；2.降低行业门槛，通过新增量生产关系改造原存量生产关系，进而重塑行业

再者，由于存量参与者改造动力不足，又没有新的生态参与者，导致网络协同依旧是二元互动，难以产生网络化多元协同生态。我们也能够看到近年来房地产开发公司通过自研或者外聘等方式，开发了众多软件提升内部协同和外部互动。但实质上仍旧是单线连接的二元协同模式，非网络化协同

但我们也应当注意到在部分领域也有地产科技企业初步的改造了行业，如酷家乐和贝壳

酷家乐（2011年成立）

线上化：设计图纸

科技手段：相较于复杂的3Dmax，酷家乐降低了设计师出图门槛，吸引大量设计师使用软件从而增量重塑存量行业

多元网络协同：设计师、家装企业、制造商等通过线上平台网络协同

贝壳（链家2001年成立）

线上化：链家在线2010年成立，房源和数据上网

科技手段：中介的行业非标，暂不具备革命性科技手段，但通过自营和德佑等加盟商业模式积累了参与者基数

多元网络协同：ACN模式，共享和分工协作

酷家乐切入的设计场景较贝壳的房产交易场景其目标驱动因素较为明确，所以通过科技手段能够有效的降低门槛，而贝壳也通过自己的手段积累了平台参与者基数，二者最终也都达到了增量重塑存量的结果

如果对比二者成立的时间，在部分复杂场景的房地产科技企业，可能需要较长时间积累才能从量变达到质变

05 海阔凭鱼跃，天高任鸟飞

随着科技不断发展以及房地产开发商及其他产业参与者对进行数字化、精简化及最优化运营的需求日益增长，房地产产业链软件解决方案市场展现出巨大的增长潜力。中国房地产行业的软件解决方案渗透率预期由2019年的0.10%快速增长至2024年的0.30%。如按照2019年国内生产总值99万亿计算，增长0.2%相当于近2000亿元的市场

房地产行业整体增速放缓背景下，营销科技成为房地产企业的现实需求。市场已经从卖方市场转变为买方市场，营销的手段也将从粗放转为精细。但实际上无论多么精细的营销手段，如果产品无法满足购房人日益增长的个性化的需求，那交易闭环就无法达成

如果我们跳出头痛医头脚痛医脚的单循环思路，当客户能够被确实触达，其需求能够被确实的感知，最终的营销方式应当是C2B的定制化模式，即根据客户的个性化需求定制房屋（户型、材料、装修等）

所以需要改造和赋能的并不仅仅是营销科技、也包括房地产规划环节和建造环节

房地产科技企业也会更加多的渗透进空间建造、空间管理和空间运营的各个细分领域，赋能房地产行业，未来将大有可为！

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晤桥亚洲团队结合资本与地产双视角，长期为企业搭建与优化与国际接轨的资产管理体系， 通过国际先进的AMSS资产管理BI系统进行投资与投后管理体系落地，实现数字化转型。 AMSS大数据SaaS平台协助金融与地产客户即时获取项目投资与估值分析数据，驱动企业走向大数据AI管理。 晤桥亚洲长期为万科地产、招商蛇口、宝龙地产、阳光新业、高和资本、中粮地产、复星等国内地产和金融企业服务。

产品一：投资与估值大数据SaaS平台

随时随地
智能提炼
捕捉项目相关大数据
高价值资产投资与估值数据

城市画像大数据
分析城市产业结构特征
城市画像大数据让我们洞悉城市发展潜力与风险

地段画像大数据
资产价值离不开周边车流、人流活跃程度、基础配套设施、商业生态、建筑和人口密度等因素
地段画像大数据让我们挖掘地段价值和潜力

项目画像大数据
项目评估、租金定价与开发成本和经营数据对标
项目画像大数据让我们知己知彼 ，精准分析项目指标

大数据 Cap Rate
AI机器学习分析城市风险，地段风险、项目风险等因素，智能分析、量化大数据
CapRate提供资产估值依据

5G超级高速公路时代
企业数字化装备必不可少
大数据驱动数字化智能管理快车

产品二：投资与投后数字化BI管理系统

1. AMSS 投资与投后数字化BI管理系统对接整合各类企业数据
实现回报指标平台化管理

2. AMSS 投资与投后数字化BI 系统－实现地产金融多业态覆盖

核心模块下有多个次级模块，涵盖了购物中心、写字楼、酒店、长租公寓、销售和综合体六大板块。

AMSS智能资产管理体系通过多个独立模块的组合，实现了轻便灵活的顶层管理体系，可分业务板块或分项目阶段灵活与企业现有管理体系进行数据对接，实现管理指标监控。

3. AMSS 投资与投后数字化BI管理系统－企业数字化BI全链条管理规划

服务三：金融地产管理咨询与资产方案

资产战略
资产管理是轻资产战略的基础。与资本市场紧密结合的轻资产战略，回报管理和风险控制是关键。

资产管理体系
轻资产企业更受资本市场青睐。 企业通过轻资产提高资产效率和回报，成长性更强。

项目回报优化
让资产价值最大化。从资产价值最大化的角度出发，对项目进行精细定位、合理定价、方案优化。

1. 资产战略架构

2. 资产管理体系搭建

如您对金融地产大数据、数据化BI管理以及咨询、资产方案感兴趣，请联系邮箱：jy@jyuancap.com  联系方式：18600103146 微信：jyzg0718  地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

深圳 VS 广州城市演化趋势与投资潜力

讲师：Allan Wu

近期，大湾区的概念吸引了很多投资者。而广州和深圳作为大湾区中的热门城市，却让很多机构投资者和投资人举棋不定。

本期沙龙透过大数据视角，聚焦投资者关注的广州、深圳写字楼市场和资产配置问题。

8大CBD:上海虹桥CBD、杭州钱江新城、广州南站商务区、深圳前海、珠海横琴新区、天津于家堡金融区、武汉王家墩CBD、南京河西新城

沙龙大纲：1、为什么中国商务新城成功案例不多？

2、商务新城规划5大核心规律

3、新城投资分析量化体系

沙龙时间：8月20日（周四）20:00

分享平台：ZOOM

分享嘉宾：Allan Wu

嘉宾介绍：晤桥亚洲创始人|CFA、CPA

          麻省理工学院（MIT）房地产硕士

          德克萨斯大学奥斯丁分校会计硕士

          北京外交学院学士

目前北苑互娱产业已初具规模，吸引了完美世界、龙图游戏、卓越游戏、乐天派网络、水木智娱、赛亚人等游戏公司的入驻，同时还聚集了土豆视频等视频娱乐内容的公司。

为了满足互娱类公司的入驻需求，我们梳理了北苑商圈的品质楼宇，本期重点推荐【航天科技大厦】项目：

航空科技大厦

交通：快捷上班  慢享都市

与奥森为邻  助长工作激情

大都市成熟配套

外观：优雅精致  庄重大气

超高挑空  彰显形象

奢华柔索幕墙  极致采光

国际品牌电梯  10秒候梯

无柱化框架结构  易于分割

国企物业：服务品质保证

缔造科创商务领域新名片

文章来源：199IT与景远资管成立的商业地产研究中心。如果有“企业选址、企业咨询、企业服务”的需求，欢迎随时联系我们交流，我们将为您提供专业化的免费服务（数据化选址模型、定制化选址策略、顾问式团队服务）。邮箱：jy@jyuancap.com  联系方式：18600103146 微信：jyzg0718  地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

大家好！首先请允许我介绍一下高和资本。我们有两个数字：420亿和240亿，420亿是高和资本在商业地产领域的总投资规模，240亿是高和资本发行不动产资产证券化产品的规模。很多人以为高和资本只是地产基金，我认为高和资本是一个城市更新的从业者，从它创立的第一天起，就在城市更新这个大的赛道里耕耘，基金只是一个金融工具。

为什么高和资本现在要成立国内第一支地产科技基金？因为我们相信地产科技未来一定能对城市更新产生巨大的推动作用。为什么现在做，而不是几年前做？第一是技术的成熟，第二是金融的推动。以前我们没有5G，没有物联网。另外，公募REITS的细则已经出台，虽然目前还没有涉及商办物业，但通过现金流来估算商办物业的价值，已经成为重要的衡量标准。假设一个楼宇通过科技节能一年节省了50万元，而证券化定价时的估值会提升约20倍，是1千万元的增值，所以地产科技会被越来越多的行业人士所重视。

把这个理念再放大到城市发展的角度来理解，我借用厦门大学赵燕菁教授的观点，以前城市的增长是1.0版——资本型增长，通过卖地获得城市发展的资本；未来城市的增长将变成2.0版——资管型增长，就是把城市作为一个大的资产来运营管理，使之增加现金流和税收。1.0版就是“花钱”模式，2.0版就是“挣钱”模式。看一个城市未来的发展，就要看它转型做得好不好，而转型做得好不好，就要看它的城市更新做得好不好，而城市更新做得好不好，就要看它的每一个楼宇更新做得好不好，而楼宇的城市更新的本质就是要增加现金流。

新办公案例——融中心，第一个数字楼宇。新办公有三个趋势，第一个趋势就是产业导向，第二趋势是合作导向，第三趋势是创新导向。新办公的本质就是把办公空间看成一个能够创造GMV（成交总额）的空间。需要和移动办公、分布办公结合，还要提供共享空间、精装办公。高和资本去年底投资了位于北京三元桥附近的爱琴海购物中心，10万平米，即将把它改造成一个新办公项目，更名为“融中心”。

我们怎么衡量更新后的资产管理表现及了解楼宇的运营情况呢？我们使用了两套系统。一套资产管理和投资分析的软件系统，它可以全流程动态预测楼宇更新后的收入对物业价值和投资回报的影响。有了这套系统，我们就可以直观地评估出最佳的更新改造方案。比如把大堂放在一层好，还是二层好（这次我们把大堂放在了二层）；比如选择哪种租户组合，会对资产价值和投资回报产生更好的影响。

此外还有一套系统是运营管理系统，包含物业管理、租约管理、财务管理等六大子系统，这样我们就把一个实体楼宇同时实现了“数字化孪生”。当投资这个项目的城市更新基金需要退出时，就可以清晰地告诉投资机构这个楼宇未来的价值。这套运营管理系统的搭建需要三个层面，底层是基于物联网的感知系统；中间层需要打通楼宇管理的各个子系统，形成一个数据中台；上层是基于中台提供的数据，进行各种智慧化应用。

第二个tob+toC场景，真正能做到积分兑换成“钱”。传统会员积分系统很难统一换算各个商家的消费积分，比如如何换算星巴克的100个积分和俏江南的100个积分。“悦云系统”通过多年的数据积累的经验，已经摸索出了一套积分算法。顾客无论在哪个商家消费，都会得到购物中心统一的积分，未来用这个积分可直接消费。

以上，就是给大家分享的地产科技在城市更新中的应用，而地产科技的应用最终是为了促进资产管理中的现金流的提升。谢谢大家！

国家统计局数据表明，2019年中国劳动力人口有7.7亿人，而中国的线上社交用户则突破了11亿人。自从中国的互联网化浪潮以来，中国职场人的工作状态和社交连接方式正在经历巨大的变革。而写字楼作为承载职场人员工作和社交的空间，占据了空间参与者大部分的时间，因此，空间的服务、内容直接影响了每一位职场人士的工作状态和社交体验。

基于当前写字楼的服务和体验现状，我们希望发起一个组织，与职场人士一起营造一个写字楼里更好的服务和社交空间。

欢迎扫码加入调研

时代发展至今，消费习惯的迭代也在刺激着线下商业模式不断更新。随着我们步入5G时代，科技对生活的影响已然变得前所未有的大，而承载着我们日常生活方方面面的商业空间，下一阶段也需要将情景化打造、文化传递、互动体验以及精神服务等作为重点打造方向，需要变得更加“智慧”，才能够满足消费者当下最迫切的真实需求。

然而眼下购物中心“拥抱智慧“的现状是，技术落地难、前端后端不协同、重心摆不对等问题。一直处于行业领先的大悦城控股，此次将“悦云”智慧商业系统100%全应用在率先亮相的大兴大悦春风里项目上，力争在12月25日为行业、为合作方、为消费者呈现一座”最懂你“的智慧MALL。

项目所处大兴核心商圈，比邻火神庙，南望大兴国际机场

大悦城控股北京大区X北京电信

技术赋能数字化转型，系列首作的”智慧MALL“首秀

在今年7月，大悦城控股北京大区公司已成为北京电信首个5G+MEC智慧商业综合体战略合作伙伴，以此开启智慧MALL数字化转型之旅，很显然，大悦城控股这次又一次走在了前列。尽管技术赋能并不容易，但长远来看，由此带来的效率提升必将指向资产价值的提升。

云视频签约仪式现场

具体来说，在未来，双方将在5G网络信号覆盖、信息化场景服务、会员权益增值、网络宽带优惠等领域展开长期深入合作。目前看，大悦城控全新商业产品线，大悦春风里无论从项目属性和战略规划均占得先机，在现阶段把智慧MALL作为侧重发展，并与悦云各种技术结合起来，那无疑可以让综合实力倍增。而即将在今年12月25日开业入市的大兴大悦春风里，则将成为大悦城控股携手北京电信打造的集团首个“5G+MEC”的智慧商业体。

想要实现实时4K直播，做到消费场景”365天×24小时”不打烊，AR/VR的场景化购物服务，用智慧构建一个无边界、无时间限制的消费场景，大兴大悦春风里的出现很有可能实现以上，并成为一种全新的商业新模式和商业新物种。作为大悦城控股的智慧MALL首秀，它不仅站在5G+MEC的合作基石上，更有悦云的全面助力。无论对消费者体验升级、租户体验升级还是购物中心精细化管理，都提供了技术与动力。

消费者X体验——

好用是制胜关键，用点滴细节架构体验

消费者无疑是一个购物中心最核心的要素，而高粘性、高忠诚度的消费者就是“会员”。毋庸置疑，“会员”一直是购物中心的最重要的核心资产，也是不断发展的内在动力。

“悦云”智慧商业系统是大悦城控股自身的管理运营系统，该系统融合了传统POS、ERP、CRM系统，并加入数据熔合、D客运营、营销洞察等功能，将数据获取、数据处理、数据输出相结合，通过线上线下互补，为购物中心创造更多内容，通过“内容运营”，以刷脸支付、支付即会员、支付即积分等呈现方式，更加直观的为消费者带来细节体验。

悦云七大平台

以消费者体验痛点中的痛点：停车场景举例。停车难其背后有一系列难题，车位供给总体不足，找车位时间成本过高，老式收费导致漫长等待等，停车问题极其影响消费者的心态和体验。悦云系统打造了一整套智慧停车的解决方案， 从进入开始，系统就会自动识别及统计消费者车牌号，识别完成自动抬杆；便捷支付也是大兴大悦春风里停车的亮点，车主从停车场出场时不用漫长排队缴费等待，车主可以提前通过手机在线支付停车费，每个车主有充裕的出场时间，也就是说，车主可以在逛街时就把停车费付了，然后在限定时间内开车驶出停车场，停车费用都不会增加。系统能快速准确认证车牌进行抬杆放行，全程智能化让消费者具有良好的体验感。 简单来讲，一个消费者开车进入大兴大悦春风里的停车场后，从智能出入口管理、停车导航、车位引导、移动支付等功能，就能获得全方位的智能停车体验。

再以消费场景举例，悦云突破了实体商业经营的“天花板” ，以创新线上模式结合线下场景，打造有情感、有温度、全面立体的数字化经营，在实体空间上加盖“数字化空间”，基于“数字化空间”的运营体系，让实体商业和电商一样高效、便捷。在线下来说，消费者认证成为人脸会员，就能感受到万物互联的无限可能。当你走进店铺时，无论从选品、服务、咨询、结账、售后任意一个环节，都能体验到”智慧“所在。结账为例，摒弃以往被询问电话、姓名、积分多少的环节，悦云智能系统直接识别会员等级、积分权益、积分抵扣现金、实时积分等，让你的购物结账更畅快。在线上来说，线上商城以消费者兴趣标签为引导，进一步聚焦消费者需求，以实时的AI机器人统一管理，为顾客提供精准的内容及服务。

注册成为人脸会员，感受万物互联的无限可能

不止停车与消费，服务亦是商场所提供的重要内容之一，而大兴大悦春风里将迭代“无感式服务”。通过更成熟的悦云技术，如人脸信息采集、消费标签定位、营销数据分析、个性化定制推荐等，大兴大悦春风里将为消费者在闲逛、购物、休憩、社交过程中无微不至地提供贴心服务。

运营X商户 ——

以消费者认知为核心，用数据指导客群运营

要做“最懂你”的购物中心，就一定需要更加了解自己的顾客。大兴大悦春风里将”悦云“数据系统为支撑，为品牌商提供依据，对经营战略、项目调整、商户管理和消费者管理等行销活动提供可行性指导方案，最终达到提升品牌店面管理效率的目的。而其中，数据是资产的关键所在。

数据深化的本质是嫁接数据信息与营销洞察之间的桥梁，这些沉淀在数据仓库的信息具体化特征，被设计成用于结构化的标识，便能帮助管理方、品牌方更加了解顾客的消费心理。悦云通过深化数据，为入驻大兴大悦春风里的商家品牌提供穿戴式的lot设备和维度丰富的数据库，从而精准打击线上线下不协同、消费客群画像不清晰、营销精准度低等困扰商家的痛点。

比起传统的第三方运管系统，悦云将大悦城体系内所有数据进行打通，更好的同互联网生态、大数据生态、后疫情消费属性等进行对接。可以极大地助力智慧MALL的成功构建。例如，在大兴大悦春风里项目开发阶段为商户看场提供虚拟现实场景，同时支持VR远程云看场，VR巡场功能，让运管人员在日常巡场时，实时清晰的了解到店铺的经营数据。

悦云VR智能眼镜（示意图）

商户还可以通过佩戴智能手环，将悦云系统的数据分析能力输出，形成B+b的精准营销。打通、接入线上线下全部数据源，打造全量大数据分析平台，构建智能数据管理后台，再消费者提供精准服务。 此外，大兴大悦春风里还将借助物联网、多屏合一、人脸识别技术、5G+VR等尖端技术，打造多触点、和项目特色深度融合的个性化娱乐互动体验，实现营销精准触达客户、沉淀数据更，真正做到“万物互联，千人千面”。

悦云智能手环（示意图）

资本X经营

经营的先驱动力，用悦云撬动内容，用内容撬动资本

大兴大悦春风里承载了两个“第一”：第一个开业的大悦春风里项目、第一个大悦城控股城市更新并购基金的落地项目，携手高和资本打造行业范本。该项目是大悦城控股与高和资本联合成立城市更新并购母基金之后，首枚并购基金投资的代表性项目落子，标志着该并购基金开启快速拓展的步伐。

众所周知，传统的并购基金项目大概需要五年时间完成”投、融、管、退“四大环节，不过，凭借大兴大悦春风里的区位优势，以智慧商业系统为核心的“悦云”系统，加之大数据处理技术的助力，大兴大悦春风里预计仅需三年时间，即可完成这一商业闭环。

大兴大悦春风里所在区域内已坐拥百万常住人口且人口密度仍逐年提升，区位优势使其沉淀了大量优质、成熟客群

在经营层面，更成熟的悦云系统，为大兴大悦春风里呈现了数字化的必要性与走向，真正实现管理向赋能转变，技术向生产力转变，数据向决策转变。除了「实体mall」的资产价值，「智慧mall」的数字资产价值更应该成为大兴大悦春风里的亮点。在我们看来，更具有价值的是，“悦云”系统的完善，不仅让大兴大悦春风里成为一座真正的智慧mall，还旨在为行业整体提供一个智能化解决方案。

结语：

一座只具有物理属性的购物中心已然不再适用于未来的商业逻辑，通过技术化手段、系统化的工具挖掘并利用这个巨大流量池中的数据与关系，形成洞察与分析，并最终落地于经营与管理，才是未来购物中心价值的体现。而就这个层面而言，即将与今年圣诞节正式入市的大兴大悦春风里，势必将带来更多惊喜。

2020年对所有购物中心而言是变革、提升、突破的一年。对于大兴大悦春风里来说，不单单要完成品牌入市，同时为未来三年的市场变化做好准备，集中将会在资本管理、消费者行为迭代、品牌更新、活动推广、特色场景打造等几个环节进行突破。希望通过2020年的逆势入市，能够树立在京南的一线主流MALL的地位，演进“第一生活”的商业形态，为广大消费者打造城市自在理想生活的范本。

来源：中粮•中糖大厦

近日，坐落于国内首个以金融科技为产业主题的国家级示范区——“金科示范区”内的中糖大厦，发布了项目楼宇改造升级的新消息，据了解，这座属于中粮集团旗下的优质写字楼资产，将采用“城市更新”的中资产委托经营合作模式，由大悦城控股进行全面改造升级和运营管理。

中糖大厦作为“金科新区”核心区域的主要楼宇，大悦城控股将借区域功能转型升级的历史机遇为契机，全力将其打造为西城区“金融科技独栋地标性写字楼项目”，在盘活存量资产的同时，更为区域发展、产业聚集注入新动能。

与城市共生长，新模式运作续写未来

随着城市更新、焕新发展成为新的主题，大悦城控股深度嵌入北京核心区改造和新商圈的打造，中粮广场、中粮·置地广场等众多存量资产的焕然新生，得到了来自政府和业界广泛赞誉，大悦城控股也在与城市的共生长中，成长为全业态、全产业链、全商业模式的城市运营商和美好生活服务商，通过丰富的楼宇改造经验，成熟的产品运营和深厚的资源链接能力，以及可持续性的运营管理，践行创造城市永续价值的企业使命。

站在金科新区转型的拐点上，大悦城控股团队以管理输出、轻资产运营的合作模式，通过专业化、精细化的管理能力和创新性的工作方式，为中糖大厦注入以3C运营服务体系为载体，用客群思维践行重度运营的经营理念，使之由内而外焕发生机，成为区域升级的支点，实现“赋能中糖，共悦城西”的美好愿景。

践行重度运营理念，构筑办公场景新体验

在政策导向与区位优势的加持下，区域发展已经驶上了快车道，金科新区将打造为各具特色的金融科技创新与产业集群，建设成具有全球影响力的金融科技中心，随着数十家标志性的金融科技机构的逐步落户，如何在城市更新的过程中，为入驻企业与周边居民提供高效的办公和生活解决方案，对楼宇运营者提出了更高要求。

在与城市结缘的近30年中，大悦城控股累积了丰富的楼宇运营经验，构建起了业态类型丰富、城市布局完善、资产结构均衡、集人民美好生活场景于一体的“大悦”生态圈，在中糖大厦改造提升、楼宇运营的过程中，将针对办公人群在写字楼空间里工作、生活和社交的痛点，为众多汇聚于此的高端人才量身构筑人性化的商务配套体验。

在运营服务方面，大悦城控股成熟的写字楼3C运营体系是践行重度运营理念的基础，以智慧服务平台Coffice作为办公空间的服务载体，对接智享生活平台和智创驱动平台，解决入驻企业的生活和物业服务，以及驱动企业发展的商务服务、创新孵化器、政务直通车、金融创投平台、人才对接平台的需求，为办公人群提供体系化的运营服务。

在空间打造方面，秉承“智能、共享”的功能定位，中糖大厦将打造快递驿站、绿色食集、咖啡水吧空间、开放式会员空间和共享多功能区等区域，构筑沉浸式的第一生活空间，实现入驻企业和人群办公、生活与社交AB面的无缝切换。大厦内部采用数字化电梯、空气净化等先进设备，赋能智慧楼宇，在美好空间场景中，提升办公人群幸福感。

在客群经营领域，中糖大厦依托中粮集团平台和全产业链的资源支持，以及北京悦客会会员体系、大悦城控股北京大区IP品牌等众多优质资源的联动，以客群思维为导向，开展圈层营销，为办公人群带来美好消费体验，增加品牌影响力与客户归属感。

留存城市肌理，与活力新区和谐共生

在城市更新的背景下，坐落于西直门核心区域的中糖大厦，又将如何在把握时代脉搏的同时，尊重和保留城市历史文化的基因呢？

西直门是北京内城的九大古城门之一，大悦城控股团队融合它浓厚的文化底蕴，以“门与古城墙”为线索，对大厦进行合理规划，将传统文化融入到大厦的设计之中，于外通过石材玻璃的运用，使建筑与城市环境结合；于内结合片区金融科技的功能定位，打造年轻、时尚、温暖、科技感十足的室内环境，内外兼修将老城的底蕴和新区的活力完美诠释。

作为北京市金融科技发展的核心区，金融街与中关村的连廊商圈，除楼宇提升改造外，金科新区将全面落实完成交通工程的改造提升，加快中心花园绿化建设，实现区域整体提升。

值此区域“提质”的关键时期，大悦城控股倾力打造的中糖大厦将以同路人的身份共同“跃质提升”，成为区域焕新升级的动力源与驱动器；并继续践行央企的社会责任，通过自身丰富的业态，成为留存城市肌理、改善入驻企业与周边居民工作生活方式的重要载体；最后，中糖大厦也希望以更开放的姿态寻找行业合作的契合点，与更多金融科技领域的同行者，共谋金融科技产业的未来发展之路，同享金科新区转型升级的历史机遇。

如果有“企业选址、企业咨询、企业服务”的需求，欢迎随时联系我们交流，我们将为您提供专业化的免费服务（数据化选址模型、定制化选址策略、顾问式团队服务）。邮箱：jy@jyuancap.com 联系方式：18600103146 微信：jyzg0718 地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

2020年，越圈平台成立。我们力求让用户能够化繁为简，减少信息噪音。作为职场人群最关注的商业领域，地产金融和IT互联网等新经济范畴需要更多的精炼内容。我们从此处入手，希冀能为用户带来长期价值。

（图：越圈平台LOGO）

越圈是一个聚集职场活跃人群平台。平台专注于地产金融、IT互联网等干货内容。在这里，您可以找到行业高质量活动、找到优质干货，同时能够找到想要的合作。

这里聚合IT互联网、商业地产、金融等行业活动信息；聚合行业报告；聚合企业需求，是打破固有圈层，结识行业人脉，输出自身行业能力并获得相应变现的行业平台。

不积跬步无以至千里，越圈平台将同用户一起，积累并成长。

我们的网址是：http://www.51yuequan.com/

2020年7月27日，东二环央企大道门户地标改弦更张，北京合生国际大厦北楼项目正式更名为北京泓晟国际中心，北京甲级办公物业升级改造大时代已悄然拉开序幕。

作为北京写字楼市场近年来最复杂的地产并购项目之一，该项目由弘毅投资联合海外知名地产基金共同收购，已于今年2月底顺利完成交割，目前由弘毅投资旗下的地产运营服务商——弘源资产负责该项目整体升级更新。诸多改造亮点将全面提升物业价值，力求打造低奢内敛且极具质感的艺术臻品，焕新东二环商务时代。

正式更名：升华愿景蓝图

新名称代表新使命，此次更名亦赋予了该项目全新的愿景与希冀。未来，北京泓晟国际中心将致力于为入驻企业提供比肩国际的办公环境与服务，塑造北京甲级办公物业新标杆。以炽热光辉演绎盛世长泓，耀启东二环全新商务时代。

应势而生：低奢艺术精品

随着北京市政府“优化企业营商环境”和“建设智慧楼宇”倡议的推出，中心城区存量楼宇的升级改造成为北京写字楼市场发展大趋势。北京泓晟国际中心应势而生，针对新时代办公需求，以卓越的办公品质、健康的办公环境、完善的商务配套，重新定义东二环区域商务办公标准。

弘源资产对北京泓晟国际中心重新定位，以现代简约、以人为本作为核心设计理念，打造精致办公场所。将现代设计元素巧妙融入传统六边形符号，以艺术手法传递六合同瑞、六顺兴旺的美好寓意。主入口、双大堂、阳光中庭等部分均包含独特创新设计，巧施点睛之笔，使项目硬件条件并肩世界顶级写字楼，充分满足新时代商务人士的办公需求。

针对本次改造，弘源资产根据项目现有基础对大堂进行创新升级。采用独特双大堂设计，1层大堂做主接待之用，辅以周密安保措施，护佑出入安全；2层大堂临近阳光中庭，设有外摆休闲区，兼具会客、洽谈、休闲等功能。

楼体纵向打造34.4米挑空阳光中庭，贯通B1—9F，最大限度地为内部空间引入充足自然光。公区采用高标准精装，并在每层配备兼具母婴室功能的行政卫生间，细节之处彰显人文关怀。

项目整体采用外呼式电梯系统，有效缩短候梯时间，避免高峰期乘梯拥挤，提升办公效率。同时设有专属电梯，可从B4层直通各办公楼层，确保VIP客户私密性和专属尊享体验。

WELL金级：绿色办公标准

基于对影响人体健康因素的研究与领先的建筑设计、管理的实践，美国WELL健康建筑标准的设立旨在通过实施与检验一套专为建筑空间设计的健康评判标准提升人体健康指数。秉持对健康办公理念的倡导与追求，北京泓晟国际中心在各项生态指标与节能方面投入更多关注，计划取得WELL金级认证，力求为每个建筑细节注入健康概念。

北京泓晟国际中心遵循WELL金级标准，打造“会呼吸”的建筑。通过空气（AIR）、水（WATER）、营养（NOURISHMENT）、光线（LIGHT）、健身（FITNESS）、舒适性（COMFORT）、精神（MIND）七大体系，全面提升办公环境健康标准。楼体具备可开启式落地窗，俯瞰数万平绿地的同时，时刻呼吸清新空气。

携手品牌：共擎商务地标

作为东二环央企大道又一标杆力作，北京泓晟国际中心升级改造的创新理念与卓越品质得以完美呈现，少不了背后强大团队的鼎力支持。弘源资产作为具有弘毅特色的地产运营服务商，始终坚持“专业、价值、稳健”的核心理念，提供自资产投资至退出的全周期运营管理服务，力求精细服务客户，创造非凡价值。此次，弘源资产携手仲量联行、戴德梁行以及众多国际品牌团队，以资产运营、物业管理和租赁代理领域的最高水准，提供全方位资源支持，协心戮力为项目保驾护航。

北京泓晟国际中心旨在打造一个孕育无限可能，激发创造力的精神场所。此次改造，将极致创新融入办公空间，为项目带来重大战略增值并为城市更新、产业提升树立典范。目前，整体升级改造正在如期进行，预计于2021年5月盛大亮相，诚邀各大企业入驻，共创盛世华章。

文章来源：199IT与景远资管成立的商业地产研究中心。如果有“企业选址、企业咨询、企业服务”的需求，欢迎随时联系我们交流，我们将为您提供专业化的免费服务（数据化选址模型、定制化选址策略、顾问式团队服务）。邮箱：jy@jyuancap.com  联系方式：18600103146 微信：jyzg0718  地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

6月30日，大悦城控股与中粮糖业举办中糖大厦项目交接仪式，中糖大厦正式交由大悦城控股北京大区公司管理。

中粮屯河糖业股份有限公司党委委员、副总经理于作江参加交接仪式。他首先肯定了大悦城控股的专业化运营能力，同时对双方团队在疫情期间克服苦难、努力拼搏的工作状态表示感谢。他表示，希望双方团队紧密配合、协同作战，通过跨专业合作实现中糖大厦的焕然新生，重新成为西城区的靓丽名片。

大悦城控股相关负责人对中粮糖业给予大悦城控股的信任表示感谢，表示非常期待中糖大厦能够由内而外焕发生机；希望一线团队不负信任，全情投入、迎接挑战，以专业化、精细化的管理能力和创新性的工作方式，实现“赋能中糖，共悦城西”的美好愿景。

2020年1月20日，大悦城控股与中粮糖业签订合作协议，确定由大悦城控股北京大区公司对中糖大厦进行改造升级和运营管理。面对疫情，大悦城控股与中粮糖业双方团队积极沟通、高效协同，为工程改造争取了宝贵的时间和空间。接管中糖大厦后，项目团队将充分发挥工程改造经验和物业管理优势，实现中糖大厦资产增值，全力打造大悦城控股在城市更新领域的标杆品牌。

中国糖业酒类集团有限公司、大悦城控股相关负责人等视频参加会议。

如您有“企业选址、企业咨询、企业服务”的需求，欢迎随时联系我们交流，我们将为您提供专业化的免费服务（数据化选址模型、定制化选址策略、顾问式团队服务）。邮箱：jy@jyuancap.com  联系方式：18600103146 微信：jyzg0718  地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

同时，高和地产科技基金在近日完成千万级项目投资。被投企业为上海山楂互联网科技有限公司，致力于打造国内领先的基于人工智能的建筑能源AIOT云平台“领环”。高和地产科技基金（GoCity PropTech Labs）是高和资本下属，国内首个专注于地产科技领域的综合运营平台。包括国内首支地产科技专项投资基金、城市更新科技咨询及专业媒体等功能。GoCity品牌定位为城市更新科技的商业基础设施，力求充分整合行业资源，赋能企业发展，激发行业活力。

2020年将成为中国地产科技元年，地产科技兴起的三个推动力量如下：

1.5G及物联网等技术的普及与推动，使得存量楼宇（城市更新）的运营成本明显降低或运营效率大幅提升。

2.证券化是放大器，使现金流提升带来的资产价值有近20余的放大。

3.疫情对消费习惯产生深远影响。随之带来的趋势变化，如实体商业的线上化，办公的移动化与分布化等。

未来将形成智能零售、智能办公、智能物流和智能居住等。

此时我们抱着学习与创新的心态，去了解地产科技的现状与趋势，最终为我们所有。这份研究报告出品的正当时。

——高和资本执行合伙人 苏鑫

作为国内首支专注于地产科技领域的投资基金，高和地产基金自成立以来便专注于对国内的地产科技生态进行深度研究，并从中挖掘优质的创新项目。

在与国内众多的优秀项目沟通访谈后，我们编写了这本《高和地产科技白皮书》，力求对国内的地产科技项目作出一个简单的归纳。

在这本白皮书中，我们讨论了疫情环境下数字化地产的机遇、“新基建”带来的万亿级风口“城市更新”。从这两条主线出发，引出了在这个过程中地产科技生态面临的前所未有的机会。

市场调查显示，商业地产或地产领域近15%的企业将数字化作为未来企业发展的战略选择，这些企业多为头部企业。调查也显示人工智能（71%）、数据分析技术（62%）和5G技术（53%）被视为未来五年影响商业地产行业的关键技术。可以说，地产科技在国内的爆发已是指日可待。

同时，高和资本地产科技基金团队从自身的视角出发，整理了行业的几个维度，力求从一个体系的角度审视行业，并从中发现行业未来的机会。

我们将国内地产科技项目类企业分为三大类，分别是：

并以此为基础，在三个大类下构建12个板块和24个细分赛道，力求从一个空间演化的全流程角度，将国内地产科技创新项目做一个系统性的划分。

我们从自身角度出发，筛选了200多家国内地产科技领域的创新企业，并制做了高和地产科技行业画布。和一般的地产科技行业项目总结不同，我们删去了大量的开发商子公司、大型上市公司、国企运营商等类型的机构。而是把观察的重点放在了“创业、创新“上。

入选我们地产科技行业画布的项目，都有着共同的特点：1. 绝大多数是真正的创业类项目，背后没有开发商等靠山2. 创业时间短，绝大部分都在10年以内3. 拥有较真实的科技含量，不是单纯的传统业态变形

– 高和地产科技行业画布 –

– 我们的结论 –

地产科技是一个崭新的行业，但又是一个植根于传统行业的生命体。全球范围内，基于互联网的地产类科技协作体系如Github、Slack、钉钉等公司已经构建千亿美金价值生态。围绕地产空间，使用科技手段构建全新的价值生态，将成为未来价值主流。

有越来越多的地产相关企业和从业人员认识到了科技的重要性，开始把目光投向这个崭新的领域。在国内，传统的地产行业是与先进技术结合最少的行业之一，粗放式发展是行业的主流。但随着时代的发展，将科技元素引入地产行业的需求变得越来越迫切。地产科技（PropTech）概念，正在逐渐成为未来资产管理和资产运营的发展方向。

同期，高和地产科技完成了首个千万级项目投资。被投企业为上海山楂互联网科技有限公司，致力于打造国内领先的基于人工智能的建筑能源AIOT云平台“领环”。

此次高和地产科技基金投资的“领环”项目（上海山楂互联网科技有限公司），是以人工智能+能源互联网+物联网应用技术为核心的能源AIOT平台。产品以区域综合能源智慧管理为切入点，赋能智慧城市，智慧园区，智慧物业，智慧办公等应用场景，帮助用户实现效益最大化和运营最优化，最终实现人与AIOT协同。

– 数字深运营开启产业资管时代 –

上海山楂互联网科技有限公司自成立以来，已参与多个国内标杆项目，如国内顶尖的腾讯双创小镇、西岸传媒港等。同时，“领环”还是全球最大的设施管理服务商索迪斯的亚太区数字化转型数字支撑平台。

此次高和地产科技基金投资领环项目，也意味着对智慧能源细分赛道的强烈关注。智慧能源有着显著的降本增效作用，并能为楼宇管理提供精细的数字化和智能化支持，为未来的证券化趋势打下坚实的基础。所以，作为楼宇智能化与资产证券化的结合点，智慧能源必将站上越来越大的舞台，成为受到全社会欢迎，同时又能实实在在带来经济收益的产业。

199IT数据研究中心成立于2009年，是国内知名数据研究聚合共享平台。创始成员来自于TMT、金融、地产行业知名公司。秉承“数据驱动未来”理念，199IT深耕行业数据领域，为TMT、营销、金融、投资等生态圈输送商业智慧。

现因业务快速发展，公司需招募志同道合的实习人才。优秀人才通过考核可转为正式员工。

岗位职责

1、在创始团队成员指导下，优化业务规划并形成方案
2、商业地产具体项目的辅助执行
3、公司品牌运营的全案辅助推进
4、外部资源辅助对接
5、上级交代的其他事宜

能得到的价值

1、与创新公司一起成长，优秀人才可成为公司未来管理培训人才
2、深入商业地产、金融、数字化、大数据领域，能学到书本上学不到的实际操作经验
3、更多社会资源接触，为后续正式工作积累资源
4、丰富经验的同事指导传授，更多的行业经验积累及平台背书
5、可提供相应的实习证明
6、不错的实习收入

实习方式

1、现场办公，配备工位 （北京朝阳区北三环西坝河附近）
2、工作时间 周一 至周五 早9点-下午5：30
3、如有特殊情况可以协调请假
4、实习待遇面议

实习要求：

1、踏实、勤奋、细心、诚实
2、沟通能力强
3、自我驱动

联系方式：

微信：18600103146
联系电话：18600103146
邮箱：644305087@qq.com
联系地址：北京朝阳区西坝河嘉汇中心B座7层

进入6月，商办市场有一些利好出现，北京、上海等一线城市办公楼市场开始逐步恢复，成交量环比增加，空置率逐步下降。除一线城市外，武汉、西安等二线城市写字楼市场的交易量也开始缓慢恢复。

企业方面，存活下来的优质联办企业也开始加快扩张步伐。如优客工场在6月份完成签约第300家办公空间项目，Distrii办伴也在6月份完成2020年逆势扩张的第6个项目。

01

6月商办榜单

02

前10商办媒体影响力分解图

睿和智库制图

睿和智库制图

03

商办舆论导向占比情况

01

优客工场

睿和智库制图

全网有关优客工场的内容负面占比3.2%，舆论焦点为“优客工场轻资产项目比重提升 ”，其次是“优客工场与新交所深度战略合作，协助会员企业上市集资或债券融资”，另一方面是新闻端对优客工场的战略合作做出的报道。

6月29日，优客工场与盘古智库正式达成合作，双方将在乌鲁木齐高新区携手打造联合办公空间。据介绍，该项目为国家级科技园区重点项目，项目面积超过1万平方米。

6月19日消息，优客工场关联公司近日入股了一家位于深圳的孵化器运营公司——深圳梧优产业孵化器运营有限公司，持股比例为40%。

6月11日，优客工场与新加坡交易所有限公司达成深度战略合作，协助优客工场会员企业赴新加坡进行上市集资或债券融资，实现国际化发展。

6月10日，开元酒店集团与优客工场达成战略合作关系，表示双方各自以其专业优势和品牌优势，在建筑设计、共享办公、长租公寓等方面进行深度合作，共同推动商办和酒旅空间更新发展，打造温暖的创业及服务生态圈。

6月2日，优客工场旗下品牌——共享际宣布完成对春风文创（北京）书店有限公司的并购。并购完成后，共享际将借助春风文创深耕阅读空间及艺术生活场景打造的优势，加深既有的空间内容经营，从而为都市青年创造更多元化的空间场景。

02

WeWork

睿和智库制图

全网有关WeWork的内容负面占比35.3%，舆论焦点为“香港再弃租与缩减业务 WeWork的危机链”，其次是“创始人全部离开，共享办公龙头WeWork估值仅剩29亿”，另一方面是新闻端对WeWork出现的负面进行的报道。

6月17日，WeWork再度缩减香港业务规模，其租用中环商厦H Code多层楼面不足1年迁出，部分楼面需重新招租。这已经是WeWork今年以来在香港弃租的第3个据点，此前包括尖沙咀、观塘等，合计楼面涉及约30万平方尺。

6月9日，据彭博社报道，WeWork正与一名顾问合作，商讨移交其位于纽约市和华盛顿特区两处WeLive长租公寓的运营权。继砍掉私立学校业务WeGrow之后，WeWork正在考虑放弃长租业务WeLive。

6月6日，据路透社报道，WeWork全球将为WeWork印度提供1亿美元的资金，以支持其长期发展。

6月5日，据国外媒体报道，WeWork联合创始人——米盖尔·麦克维（Miguel McKelvey）将于月底离职。

03

Distrii办伴

睿和智库制图

全网有关Distrii办伴的内容负面占比1.3%，舆论焦点为“绿地江苏Distrii办伴智慧办公空间圆满开幕”，其次是“共享办公空间助力企业高效复苏 Distrii办伴继续品质扩张”，另一方面是新闻端对Distrii办伴近期合作、活动做出的报道。

6月24日，Distrii办伴宣布与新加坡星合控股有限公司达成项目签约，正式入驻苏州金鸡湖东地标晋合广场，打造超过4000平米的高端智慧办公空间。此番入驻晋合广场，是Distrii办伴于2020年逆势扩张的第6个项目。

6月19日，绿地集团江苏事业部联合Distrii办伴共同举办“智慧新城市智慧新办公暨绿地江苏·Distrii办伴智慧办公空间开幕启动仪式”。

6月3日，据媒体报道，Distrii办伴宣布正式入驻上海外滩地标之一的金光外滩中心，打造超过5000平米的高端智慧办公空间，该项目为某办公运营品牌提前退出的面积。

04

氪空间

睿和智库制图

全网有关氪空间的消息内容负面占比1.5%，舆论焦点为“氪空间等100余家国内外知名品牌进行合作”，其次是“氪空间、集成电路、创梦天地等创业孵化示范基地”，另一方面是新闻端对氪空间和其他行业合作做出的报道。

05

纳什空间

睿和智库制图

全网有关纳什空间的消息内容负面占比7.5%，舆论焦点为“纳什空间拖欠押金数月，小微企业维权无门”，其次是论坛平台对纳什空间的投诉。

04

6月商办大事记

品牌动态

优客工场签约乌鲁木齐高新区轻资产项目，面积超1万平方米。该项目的落成，标志着优客工场整体布局正式进入300计数。截至目前，优客工场自营与轻资产项目已达6:4，到2020年底，优客工场计划达成100个轻资产项目，轻重比达到1:1。

WE+酷窝团队解散。6月10日，据媒体报道，WE+酷窝团队已经宣布解散，其官方网站已停止运营，最新一条官方微博为今年2月份。作为办公空间领域第二品牌梯队的一员，WE+酷窝曾历经无限风光。2015年5月，WEPLUS成立；2017年3月24日，“WE+联合办公空间”宣布与“酷窝COWORK办公社区”合并，合并之后，WE+酷窝的空间版图最高拓展至4个国家、21个城市、超过55个空间，一度达到行业前5的规模。

WeWork再缩减香港规模。6月17日，WeWork再度缩减业务规模，其租用中环商厦H Code多层楼面不足1年迁出，部分楼面需重新招租。

广百创富港文化创意园在黄沙文体市场南区试业。6月25日，依托广州商控品牌优势，借助深圳市创富港商务股份有限公司在众创空间领域的优势和经验，广百创富港文化创意园按照市级孵化器标准打造的孵化平台开业。

雷格斯接盘WeWork香港空间，母公司IWG启动“全球抄底”。据英国《金融时报》报道，雷格斯母公司IWG近日接管了其竞争对手WeWork在香港的一处弃租办公空间，这也是IWG首次接管WeWork弃租空间。

创联工场直播带货。日前，创联工场联合山东省电子商务促进会、星宏集群、共青团省委共同打造专业电商MCN产业平台，协助入驻企业拓展线上直播营销渠道。

入选2020胡润中国瞪羚企业，梦想加领跑联合办公行业。胡润研究院第3次发布“中国瞪羚企业”。在本次榜单中，共有100家中国大陆地区的高成长性瞪羚企业，梦想加继2019年入选胡润潜力独角兽后，再次获得来自权威的认证。

市场跟踪

上海非中央商务区写字楼市场需求放缓，多项目让利“揽客”。仲量联行的研究数据显示，今年一季度，上海中央商务区写字楼的空置率10.6%，非中央商务区空置率达到28.4%，大楼的空置情况增多。

上半年西安甲级办公楼净吸纳量2.1万平方米，租金下跌2.7%。2020年上半年，西安优质办公楼市场新增供应明显回落，三栋乙级办公楼建成入市，甲级办公楼未录得新项目交付。截至目前，西安优质办公楼总存量达627.2万平方米，其中甲级办公楼178.6万平方米。上半年优质办公楼整体净吸纳量仅录得5.7万平方米，较去年同期下降近六成，其中甲级办公楼净吸纳量约2.1万平方米。

华夏幸福南方总部发力商办市场，20天耗资超百亿元拿地。华夏幸福近期发力商办市场，其南方总部连续在武汉、广州、哈尔滨拿下商办地块，耗资总额超百亿元。

武汉商办市场成交量呈现缓慢恢复。据汉阁研究院数据中心最新市场监测显示，截至2020年6月14日：6月第一周，武汉商办销售市场共成交面积13083.38平方米（上周5731.9平方米）。

二季度上海写字楼需求复苏，空置率降至20.9%。二季度上海甲级写字楼录得净吸纳量11.62万平方米，空置率下降至20.9%，其中核心区空置率为14.2%，非核心区为31.9%。租金方面，二季度核心商圈录得租金每平方米每月286.4元人民币，环比下降3.7%；新兴商圈录得租金每平方米每月197.9元人民币，环比下降2.1%。

上半年北京写字楼市场成交额同比下跌27%。截至6月底，今年上半年北京写字楼市场总成交额50.94亿元，同比去年上半年下跌27%；共成交935套，同比减少1052套，总成交面积17.26万平方米；平均成交价29518元/平方米，价格同比提升1100元/平方米。

天津周大福金融中心写字楼开启试运营。据悉，位于天津周大福金融中心的K11 ATELIER办公楼于2020年6月进入试运营的阶段。K11 ATELIER办公楼所处的天津周大福金融中心由4层地下室、5层裙楼和103层塔楼组成，建筑高度为530米，总建筑面积达39万平方米，涵盖甲级办公楼、文化零售、豪华公寓、超五星酒店等众多业态。

05

6月商办热词榜

睿和智库制图

景远资管是一家以数据为驱动力，运营为核心的专注于城市更新项目和企业服务的初创公司，致力于打造国内领先的使用“资管+数据+互联网”升级传统商业地产和企业服务的科技资管平台。

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疫情之下的投资策略

— 高和投资派线上闭门沙龙干货分享 —

高和投资派线上闭门沙龙为定向邀请制，本次线上闭门会已于2020年5月13日召开，本次活动参会人主要包含“高和投资派”和城市更新论坛理事。未来也会不定期召开此类活动。

本期分享嘉宾：

厦门大学著名学者赵燕菁教授

高和资本执行合伙人苏鑫先生

一

当前基本事实

1.全球疫情远未结束，在未来较长一段的时间内我们还将与病毒共存。

2.受疫情的直接冲击，经济下滑，中国一季度GDP同比下降6.8%。

3.商业地产方面，办公与商业都受到明显冲击。由于供应量较少，北京及其他一线城市受到影响相对最小。

二

宏观框架：“池子理论”

1.宏观来看，应对经济下行，政府再次开闸放水：某金融机构同业拆借利率已低至2%，某地产公司5年期商票利率低至3%。

2.A股的“池子”继续扩大，力推科创板、创业板（实行注册制）。房地产“池子”也继续扩大，除了住宅，新搭建公募REITs的池子。

三

商业地产的中观框架：“漏斗理论”

1.商业地产中，资金端、资管端和资产端，自上而下连接成一个沙漏结构。

2.位于沙漏中间的资管公司（PE）的工作内容，就是加工资产端现金流，从而形成能满足资金端需求的金融产品的过程。

3.但大水漫灌的时候，沙漏的3个部分都遇到了各自的问题：

A.资金端：

资产形成了“英雄只问出处”的现象，资金绕过资产质量而径直的流向了资产背后的主体信用。大量资金依然只流向国企央企，即使从外部看来洪水滔天，民企仍然是在过着紧日子。

B.资产端：

资产出清难，即使贷款利息已经半年一年付不出，也还能展期。毕竟没有哪一任管理者，愿意让前任不良资产的浮亏在自己的任期内“落袋为安”的变成资产的减值损失。

C.资管端：

c1.AMC想做资管，但不具备资管的基因（某AMC子公司立志转型，3年放贷500亿，一年利润3亿多，但最终比其他同级子公司产生了更多的不良贷款）；

c2.保险公司想做资管，但不具备市场化的政策支持（保险是政府的信用卡，国有属性很强）；

c3.市场化的资管公司做资管，但耐不住寂寞（与高和同期的基金，活下来的也专投住宅或做债了）。

四

商业地产的三个终极问题

1.要不要投商业地产？

苏世民在黑石的书中讲，“逆势布局、顺势出货”，所以要投，但要更审慎，而且要投硬核资产。

2.什么时候投商业地产？

可能没有答案，只有动态的策略：积极的不断的看项目，了解市场水温，但不急于出手，等等再等等，让时间站在我们这一边。

3.投什么样的商业地产？

投的不是核心资产，而是硬核资产：

A.受经济波动小的刚需资产，从疫情来看排序是物流>社区商业>商场>写字楼>酒店；

B.符合科技发展趋势的资产，比如新办公，具有5G和物联网品质的写字楼必定和传统写字楼不可同日而语；比如新商业，能线上线下无缝衔接，简单来说一年中至少有1/3的天气不适合线下购物，要用线上能力弥补线下空间坪效的天花板；

C.有好的稳定的现金流的资产，有优秀资管能力的团队，两者相辅相成。

五

对各方的建议

1.国企：用信用套现、用资产重组套利。拿出有现金流的二流资产，无论表内或表外，做证券化，用拿到的钱在市场上再收购不得不卖的资产。

2.民企：降负债的同时一定面临“是否出清资产”的选择。如果不得不出清，但又实在不情愿，可以找有资管能力的“白马骑士”合作，降杠杆降财务成本，同时提高现金流，未来再择机变现。

3.银行：投资标准化产品，投证券化的股或债，降低计财口径的资本占用。

4.保险：传统的“政府债”、“基建债”收益率越来越低，是不是可以考虑城市更新的万亿赛道，可以投股或者夹层，符合政治正确。

5.AMC：只能投资不良资产，那就要找有能力的资管机构合作。

六

资管企业（基金公司）的策略 

涉及到高和内部策略，仅限小范围分享

乔布斯移居硅谷，从而创立了APPLE; 中国的电商企业因为阿里巴巴聚集在杭州；顶级企业聚集在CBD从而形成国际知名的核心商务区……你跟谁在一起，在哪里工作，将决定你未来是谁。这一切，都彰显了“圈层”的价值。城市精英的聚集，形成城市圈层不同的划分，未来的城市界面，将打开圈层的“新时代”。

2020年受“黑天鹅事件”的影响，整体市场都受到了不小冲击，却也为一些行业和企业带来意想不到的商机，科技类企业便位列其中。在此期间，不少互联网独角兽（如贝壳、快手、钉钉、作业帮等）借此机会收获了亮眼的增长值，且规模也迅速扩张。而北京海淀区作为具有全球影响力的全国科技创新产业核心区，区内拥有科技型企业超万家,国家级高新技术企业6,000余家,约占全北京市的二分之一；区内中关村核心·上地更是被誉为“中国硅谷”，成为科技型企业聚集的热门商圈。

尽管2020年初疫情的爆发短期内抑制了整体产业园区的市场需求，但对于高科技产业园区而言，区域内企业的办公需求仍然存在稳中有升的趋势。而众多的项目中，可以为科技独角兽企业提供高品质办公环境的稀缺独栋产品则会在区域内成为抢手热门。

位于北京市海淀区上地西路28号
为弘源资产在海淀中关村核心–上地打造的城市更新力作
总建筑面积2.6万㎡
以A、B座6层低密空间+C座5层企业小独栋
打造后疫情时代的科技办公标杆

01

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最浓厚的科技产业氛围

创新活力 科创沃土

弘源·新时代大厦位于最具有全球影响力的全国科技创新中心海淀中关村核心区，该区域聚集华为、联想、百度、新浪、滴滴、贝壳、小米、快手等20,000家高科技企业，成为中关村科学城最具创新活力的重要组成部分。与行业独角兽并肩，与城市精英同行。

02

最快速的城市链接

触达世界 城市无边

弘源·新时代大厦临近京张高铁清河站，周边13号线，16号线，昌平线三轨环绕，区域内城市快速道路纵横交错，快速通达北京西站、北京南站，首都机场等地。城市精英以更高效的时间创造更多的价值。

03

最富人性化的建筑

新的元素与活力

弘源·新时代大厦倾力打造亲近自然的减压办公氛围，开放式办公空间打破工作边界，理想的低密度建筑，配以匠心独具的园林、中庭、空中花园等元素，细节处彰显人性化设计。为企业创造具有生命力的生态办公环境，让城市精英享受品质办公。

3000㎡企业花园

在城市道路与办公空间中形成天然的屏障

独特的22米挑空采光中庭
360°无死角的全景通透采光视野

3组2层通高的空中花园

打造立体互动式生态体验环境

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最优质的服务

专业 价值 稳健

>首层超2000㎡商业规划，提供餐饮、金融、健身、生活便利等多元配套。>专享弘源资产“YES！小源”客户服务体系，为企业提供广泛丰富的增值服务，创造更多成长价值。>臻享一流物业服务，持续提升客户体验。>定制化服务，匠心品质，一站式解决方案。

弘源·新时代大厦重新定义未来圈层，不止是人与人之间，更多的是人与环境之间，人与城市之间，人与生活之间。未来而来，即将迈入科技“新时代”

作为景远资管旗下企业服务板块。景远资管拥有一支技术过硬、经验丰富的开发团队。该团队从事过电商、云计算、地产科技、金融科技等多个领域开发，做过爬虫、搜索、云计算、数据分析、群机器人，电商相关（前端交易系统、支付系统、运营系统、商家系统、物流系统、财务系统），地产科技相关（视频看房、基于数据的催化成交系统、商业地产租赁平台）等多个系统。 涉及 PC 、微信生态（服务号、小程序）、 APP 等产品形式。 团队技术点包括，开发语言Java 、 Python ，缓存使用 Redis ，队列使用 kafka 、 rabbitMQ 等，数据库多数是 MySql ，使用 spring 、 spring boot 等开发框架，前端使用到 vuenode js 。多年的开发经验和项目沉淀 ，让我们可以胜任各类应用系统、数据系统的开发。

大厂的工作经历，及多次项目创业让团队对项目的不同阶段，技术人员配置，系统搭建，以及如何更好的和业务配合产生最大价值，有了自己独有的认识，基于这些认识，可以为中小型企业提供咨询服务和解决方案。客户第一、 信任 简单 、 诚信激情 是我们的 恪守 的价值观， 认真生活、快乐工作是我们不变的追求。

随着数字化发展的不断推进，拥有对商业地产、金融、TMT行业有深刻业务理解的技术团队难能可贵。我们愿意开放自己的研发能力，为商业地产、金融、TMT等行业各类型企业在发展阶段技术研发层面贡献自己的项目经验、开发技术和顾问服务。

如您有相应的技术外包需求，请与我们联系。

联系电话：18600103146

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关于我们

我们是一家以数据为驱动力，运营为核心的专注于城市更新项目和企业服务的初创公司，致力于打造国内领先的使用“资管+数据+互联网”升级传统商业地产和企业服务的科技资管平台。创始成员来自国内顶级的地产基金、大型银行、资管公司、阿里巴巴、百度等知名公司，对商业地产行业、互联网、金融行业有丰富的从业经验。

业务布局

依托于在TMT领域巨有强大公信力的互联网数据平台199IT和旗下“菁英圈”社群构建数据专业化、企业具象化、搜索智能化、资讯个性化的信息化平台，布局项目资管、企业资管、顾问咨询、投资孵化四大业务。

服务客户

目前已服务于新街高和、中融信托广场、盈科中心等多个标杆城市更新项目，并已承接了百度金融、阿里健康、腾讯游戏等多家知名互联网公司的行业研究、选址策略咨询、产品推广等业务。

社群组织

“菁英圈”为致力于打造一个链接精英资源的共享生态平台，汇聚金融、互联网、地产、科技四大领域的专业、年轻的从业者，共同实现资源整合、输出、变现的商业化过程。

发展动态

景远资管于2020年3月份完成了由199IT数据研究中心领投的天使轮融资，并建立了长期战略合作。

期待未来想致力于商业地产和企业服务数据化的精英加入，共同深挖互联网数据资管平台的新机会。

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前言：疫情下具备投资价值的资产应该具备三种特质：第一是有现金流的投资，第二是可以穿越周期的投资，第三是估值可较快修复的投资。

存量资产投资是一个有现金流的生意

关于不动产投资的属性，有人认为投资一定是高风险才能够获取高回报。但我经常讲，最好的投资，应该是承担中低风险，但有可能取得中高回报。不动产投资在过往几十年甚至100年的历史中，是具备这个特性的。如果选择好的资产，整体趋势是如此的。当然，基金在不同时点成立，投资机会和收益都不一样。比如我们会看到，在2008年金融危机时成立的基金，收益是比较好的——越是市场出现问题或者有较大波动的时候，这个时间点成立的基金反而收益是好的。

虽然有疫情的冲击，但目前为止，不动产交易依然十分活跃，而且市场的活跃程度在逐步提高，比如这周就比上周市场更加活跃。

现在的不动产投资跟以前显然是不一样的。以前的不动产投资，以上海为例可能大家会关注陆家嘴、黄浦，以及北京的金融街、CBD，但这类资产目前遇到的挑战是比较大的。而例如被我们归纳为2.5产业的、有服务类支持的不动产，则依然是比较好的投资机会。

即便是在疫情的影响下，在我们所管理的资产中，很多租赁客户反而在不断扩充，例如华为在我们上海所管理的资产中租了面积很大的物业，今年还要扩租。相反，一些传统经济形态下的租户租赁则是下降的。

所以，在不动产投资中，一定要投资和运营能够服务于与现在经济结构相匹配的资产。

可穿越周期的投资是抗风险能力的前提

关于不动产投资，大家一定要关注无风险利率，美国的在下降，中国的也在下降，无风险利率下降的时候，往往资产估值会往上走。这与区域经济结构及自己本身的经济结构是密切相关的。

如果看住宅市场更明显，不动产投资一定是有小波动的，专业投资者一定要穿越两个以上的周期，才可能取得比较稳定的收益。

在不动产投资方面，外资配置不动产依然是主要的力量，无论是国家主权基金还是养老基金，对不动产配置的比例一般在50%左右，而很多的不动产都是由保险机构持有。全球不动产的配置，从北美来看，此前美国配置在东部较多，最近几年美国的很多不动产配置则在西部。欧洲的不动产配置重点在英国，亚洲在日本。但是这两年，日本不动产稳定下来。2015年以前韩国、新加坡不动产的市场比较低，这几年新加坡也涨上来了，澳洲主要有一些公寓类的地产投资。

中国不动产投资的重地，首先当然是上海、北京，相较而言，北京第三产业服务的比例比上海更高，情况更好一些，因为上海供应量相对大一些。而北京和上海又会比深圳更好一些。

另外，从长期来看人民币依然是比较稳定的货币，其他货币处于振荡的通道。这时全球对人民币资产的配置有更高的热情，不同的保险公司对不动产的配置也都有需求。所以从2018年开始，外资开始进入中国很多优质的不动产。

为什么外资机构的不动产投资做得比较好？在我看来，国外投资人相对比较成熟，投资周期一般在10年左右，10+1+1，至少穿越两个以上的周期。国内由于投资人过往投资不够多，量不大，受到一定的约束。但是这几年情况正在发生变化，中国个人的资金也有这方面的投资需求，机构和个人的资金能够通过不同的途径到达不动产，那就会有新的机会。

估值可快速修复的投资可以更大化资产价值

弘毅不动产投资业务到今年已经是第6个年头，我们的特色第一是深耕中国，投资布局都在中国，主要在一线城市，北京上海的投资占到80%-90%，还有一部分在深圳、广州。第二，我们的定位，是比金融机构更懂得运营，我们的投资和运营是一体的；和开发商相比我们更透明更规范，更适合投资人进行投资。

基于这样的定位，这6年来我们投资于17个项目，80万平方米，几十栋楼，300多亿的资产。我们的投资策略是以价值增值型投资为主，第一是老旧资产的升级改造，第二是潜力资产的运营提升，还有一些是资产处于压力状态下，通过投资和运营使资产更有价值。

关于我们团队的特点，第一是有系统的研究能力，我们的投资是研究先行的；第二是有运营的优势；第三，我们有资产整合的优势，有规模的优势，能够比较灵活地投资，同时，我们在弘毅投资的整个体系内，也背靠联想控股的大家庭——有本地化的运营团队，有资源优势，投资运营一体化，我们的投资形成了一定的特点。

有人讲，现在市场很冷，但是我们去年年底开投资人会议的时候对今年的形势有过判断，认为还是有结构性的机会。而即便在疫情这么困难的时候，我们一些物业的出租量还在增加。

我讲两个简单的例子：第一是上海的项目东方万国，我们投资这个项目的时候，出租率很低，大概40%，我们进入后进行了改造、重新定位，今天为止这个项目出租率超过90%，应该是上海金桥地区最顶级的项目，华为在这里占很大一部分。出租率40%的资产，通过2-3年的经营变成90%，而且商业价值得到充分的挖掘，资产的价值肯定就不一样。

第二个是北京刚刚投的资产合生国际大厦北楼，交易结构非常复杂，我们能够做下来也充分体现了团队的综合能力。目前资产是满租的状态，清租以后需要改造，改造后资产价值将得到很大提升。

弘毅的投资趋势判断

第一，结构性的机会依然存在。

第二，不是单一的中心城市、多中心城市，而是所有的项目一定要做到区域的头部项目，把资产跟区域经济发展形势对应到一起，一定要有运营的提升，才能把资产经营好。

第三，无论是跟外资还是跟国内机构合作，只有区域的项目成为核心资产，才会有更大的空间。好的不动产投资一定有现金流，一定是能够穿越周期，一定要能够有比较快速的修复价值，这种不动产才是很好的投资。

 弘毅投资作为地产基金领域的标杆机构，管理资产规模逾300亿元，管理面积逾80万平方米，已投项目17个，已有一支美元基金实现退出，收益超预期，弘毅在全球资本市场不确定性的加剧下，交出了一份亮眼的成绩单。在中关村区域打造多个小型精品改造类项目，如弘源.首著、弘源.国际、弘源.新时代等多个经典项目，改造后的产品深受TMT企业的推崇，从弘毅投资投资团队了解到的数据，目前平均出租率达93%。

本期经过199IT&景远资管商业地产研究中心对弘源.新时代项目投资、改造、运营等多个环节的深度研究，弘源.新时代项目非常符合深耕中关村区域的TMT企业对选址需求的定位。

弘源·新时代大厦

项目位于上地区域的信息产业基地，基地是以电子信息产业为主导的综合性高科技产业园。上地信息产业基地北临中国航天城和永丰科技园，西临中关村软件园；东侧紧邻京新高速，距离京藏高速2公里左右；南侧紧邻北五环，距离北四环(中关村)约6公里。

地址：北京市海淀区上地西路28号

商圈：上地核心区

办公总建筑面积：A座8239.19㎡

办公总建筑面积：B座8997㎡

办公总建筑面积：C座6415.36㎡

商业总建筑面积：2238.14㎡

办公区层高：3.3~4.2米

项目周边具有浓厚的办公氛围，入驻的高科技企业包括联想、百度、华为、IBM、甲骨文等，周边配套与服务设施完备。

以AB座6层低密空间+C座5层企业小独栋，及超3000m企业花园，营造亲近自然的减压办公氛围。企业花园、楼内3座分布式的空中花园与C座企业专享天台庭院一道，带来了立体的互动式生态体验环境。

每座独享约300m精装大堂，约8m挑高彰显新时代企业风范。

独特22米挑空采光中庭，令楼内纵享360全景采光，全面提升办公体验互动式浅色调清朗走廊，配每层3组国际品牌高端洁具卫生间，畅享惬意优雅办公空隙。

6部奥的斯品牌1350kg大运力电梯分三个单元提供垂直交通服务，单梯服务面积更少，进出从容不迫分层控制空调及新风系统，同时预留外装空调竖井条件，为室内聚集的办公人员提供更舒畅安全的呼吸条件，冷热随心。

新风
Carrier开利组合式新风机组，A/B/C座各一台，A座新风量35,000m³/h，B座新风量40,000m³/h，C座新风量28,000m³/h.
空调
McQuay麦克维尔风冷热泵机组，A座7台，B座8台，C座6台，末端风机盘管，冷负荷平均124w/㎡，热负荷平均100w/㎡
电梯
奥的斯客梯6部，荷载1350kg，每层停靠
网络
引入联通、电信两家网络运营商

如有关于企业选址的需求，欢迎随时联系我们交流。邮箱：644305087@qq.com 联系方式：18600103146 地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

本期嘉宾：中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任 秦虹

在2019年年底结束的中央经济工作会议上，“城市更新”的概念被首次强调。疫情期间被按下“快进键”的老旧小区改造即是城市更新的类型之一。业内普遍认为，当房地产业进入存量时代以后，城市更新是盘活存量建设用地最重要的手段之一，因此将成为城市发展的新增长点。

秦虹是住房和城乡建设部政策研究中心原主任，长期从事住房与房地产理论和政策研究。她曾考察美、德、英、法、日等发达国家的城市更新经验，并在我国城市更新实践的基础上提出了相关制度创新建议。秦虹现任中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任。近日，她接受搜狐财经的独家访谈。

“城市更新是一项非常专业和复杂的事情。”秦虹指出，城市更新是对城市中某些衰落区域进行改造、升级和活化，再赋予其新的生命力的过程。城市更新并不简单等同于拆除重建，还有综合整治和有机更新两种类型。每种城市更新模式所运用的更新理念是不一样的，投融资模式也完全不同。

“我希望未来拆除重建类的城市更新占比越来越小，有机更新类和综合整治类的占比越来越高。”她指出，未来我们需要转变城市发展理念，重视城市存量的挖潜，从过去追求人口红利、土地红利转变到追求效率红利。

秦虹认为，随着我国城市化进程进入中高发展阶段，城市更新成为城市再繁荣的必然举措。过去摊大饼式的城市扩张造成城市内存在大量低效利用的土地，而通过城市更新（尤其是有机更新），可以实现城市低成本但高质量的内涵式增长。

秦虹指出，我国的城市更新过程中存在不尊重历史、不尊重市场的情况，尤其是以政府的长官意志来指导更新，破坏了城市的肌理和原貌和原区域内的商业业态和活力。“城市更新不能为更新而更新，这样恐怕它的效果就很差。城市更新一定要有目的性，实现三个效益的共赢，既要有经济效益，也要有社会效益和环境效益。”

秦虹还表示，发达国家的城市更新历史对我国城市更新进程有很多启发。在城市更新进程中，发达国家特别重视城市遗产的继承，以及对科技产业的引入。同时，发达国家在城市更新进程中很注意平衡政府、投资人和原居民三者间的利益关系，这也是目前我国在城市更新进程中正在探索的方向之一。

她强调，城市有机更新的投融资模式倚赖于基金的长期投入，其长期运营也要求证券化，因此她希望经有机更新后的商业性地产项目未来也能发行公募REITs。她称，公募REITs给商业性不动产投资或持有人提供了一条退出的渠道，且增加了广大中小投资人投资不动产的新渠道，可以有效分散风险。“中国的商业地产要想做得好，真的需要REITs支持。”

对于现有的城市建设与管理体制如何改革以适应城市更新的新阶段，秦虹强调，此前城市建设管理主要针对的是新建项目，当前应成立专门负责城市更新的主管部门，并建立一套适应存量时代城市更新的法规、标准和规范。

中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任 秦虹

搜狐财经：目前城市更新在北沪广等大城市均有实践。什么是城市更新？城市更新与旧城改造的区别是什么？

秦虹：用一句话形容，城市更新是对城市中某些衰落区域进行改造、升级和活化，使其再次活跃起来。但实际上，城市更新还是一项非常专业和复杂的事情。

城市更新模式有三种类型，各有不同的特点和投融资模式。

第一个类型是综合整治，这类城市更新基本不涉及房屋结构或房屋本身的拆除、改造，主要是对房屋的配套设施和周边环境进行整治、更新。这一类型中我们最熟悉的是老旧小区改造。此外，城市的美化，生态的修复、包括河道整治、公园再生等都属于综合整治类的城市更新。这类城市更新的特点是更新区域基本不涉及产权及用途的变化。此类更新产出的社会效益和环境效益明显，所以政府的资金支持力度很大。

第二个类型是有机更新，是以原房屋建筑的保留为主，少量拆建。从“有机”这两个字可以得知，城市更新区域的整个生命是延续的。大家最熟悉的这种类型的城市更新是北京798。798原来是北京电子工厂，现在变成了文创区。不光是北京，像成都，上海做得也都很多。有机更新类的特点是建筑、土地使用权人和用途可能发生变化，也可能不变。此类更新因主要涉及商业性不动产，市场化投资的力量比较强，对资产管理的要求比较高。

第三个类型是拆除重建，这也是大家最熟悉的城市更新类型。拆除重建的主要特点是点状保留，基本大部分建筑都被推倒重来，按新的规划重新建设。最典型的是城中村拆迁、棚户区改造、老工厂的拆除等。拆除重建的最大特点是原土地和建筑的权属和用途几乎完全发生了变化。此类更新的投融资模式基本上是房地产开发的模式。

从广义的城市更新定义来讲，旧城改造实际上也算是城市更新，但旧城改造和城市更新还是有很大差别的。旧城改造主要改造的是城市的物质层面，如拆房、修路、建桥，而城市更新则更多包括了产业升级、科技引进等软性更新，使更新后的城市更具备产业竞争力和现代化的要素。从旧城改造到城市更新，是城市建设发展理念的升级。

搜狐财经：城市更新涉及到土地使用权的变更，容易引起争议。如何更好地安排产权的分配，避免对原业主造成损失？

秦虹：不同更新类型有不同的问题，综合整治类不涉及土地权益的变化。拆除重建类土地使用权会发生很大的改变。过去此类矛盾很多，如何处理这些矛盾对地方政府考验很大。处理此类矛盾的关键在于如何做到各方利益的公平分配，做到既能吸引投资者，又能较好地保护原产权人的权益。

各地一般采取经济补偿、居住安置、就业提供等综合性办法。上海目前提出今后城市更新减少大拆大建，从过去的“拆、改、留“到今后的“留、改、拆”，以留为主；深圳提出今后对城中村以综合整治为主，值得关注。

就有机更新类而言，城市更新的土地和建筑的权属可能改变，也可能不变。如果属于自我更新，就是不变，但如果有购买人购买了该资产再更新，那么就会发生变化。即使土地使用权发生变化，实际上也是一个交易过程，不存在强买强卖的问题。只有各方达成共赢局面，交易才能达成。

也正因为城市更新涉及大量资产权益问题，我国大城市的核心区仍然存在很多低效用资产。曾有媒体报道，仅城市中就有30%的国有资产空置或低效利用。也曾有一份关于首都核心区低效资产调研表明，国有企业的持有占比达到65%。比如在现代化大城市中间还存在很多国营的招待所、办公楼等，其经营理念和运作方式都很传统，虽然位置优越，但不能满足现代居住、办公的需求。为什么这些招待所不能变成长租公寓，传统办公不能升级科技办公呢？一个很重要的原因可能是原土地使用权人自身没有改造的能力，而且他们又没有动力把该资产转让给其他有能力改造和经营的社会团体或企业。所以它就变成了非常低效利用的存在。

采取激励机制，降低交易成本，调动原产权人的积极性，通过城市更新将城市内空置和低效资产盘活，是城市发挥集聚效益，高效率发展的重要方面。

搜狐财经：国家现在提出要发展都市圈，去年发改委还出台了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》这是否削弱了城市更新的必要性？

秦虹：其实，城市在发展过程中始终存在更新现象。为什么在该阶段我们要重视城市更新呢？这和我国城市发展阶段是有很大的关系的。

城市更新是城镇化进程进入中高发展阶段后的必然举措，城镇化率低意味着城市人口占比少，所以城市都有长大的空间。我国去年城镇化率已超过60%。其中城镇化率超过80%的城市有20个，超过75%的城市有25个，超过70%的城市有40个。此时，这些城市再扩张的综合成本是非常高的，必须在离市中心更远的地方建设基础设施、商业配套、教育医疗等公共服务。

在大城市不能再扩张的情况下，应该怎么办？大城市带着周边中小城市发展，这便形成了都市圈。所以，国家提出了都市圈发展战略。那么都市圈最终能否形成？一个很重要的因素是核心城市自身是否具备足够强大的带动力。

都市圈核心城市的城市化率已经很高了，核心城市的规模也已经很大，外延的发展空间已经很小了。大城市要想再做强自己，很重要的办法就是靠内部的城市更新。

城市更新不仅是物质层面的更新，更重要的是引入新产业、新科技和新文化，通过不断迭代升级产业，放大产业外溢效应，提高核心城市的吸引力和凝聚力，才能把周边的中小城市带动起来。从发达国家走过的城市化的历史便可以看到，城市更新是保持大城市持续有竞争力和活力的重要手段之一。这种例子非常多。

搜狐财经：你的新书《城市更新》提到英法德美日等发达国家城市更新的经验。这些国家的经验对于我国当前阶段的城市更新有何借鉴意义？

秦虹：发达国家的城镇化发展进程比我国早，也比我们更早进入了城镇化发展的成熟期。从发达国家走过的城市更新进程看，有以下几点值得我们重视：

第一，在发达国家的城镇化过程中，人口大量集中和城市郊区化几乎是分开的两个过程。当城市郊区化出现后，又出现了城市核心区的衰败，所以发达国家又进行了一轮核心区的再更新，目的在于实现核心区的再复兴，城市更新成为复兴城市中心的重要手段。

第二，在产业结构全球化的过程中，发达国家出现了一些铁锈城市或铁锈地带。由于作为经济支柱的工业搬迁后，整个铁锈地带的城市都衰败了，资源也枯竭了，人口流失了，失去了活力，这时发达国家就利用城市更新这一手段再次复活城市活力，所以城市更新又是防止和应对收缩性城市的重要方式。

举个例子，当年法国第四大城市是南特，原来是全法国最有名的工业城市。全球化后产业转移使其陷入衰败的困境。但政府对南特市城区进行了城市更新，利用原来的工业基础打造了一个钢铁乐园，现在成了法国最著名的旅游景点。这是铁锈城市经城市更新后变成新型旅游城市的典型例子。

另外，如何处理收缩型城市？发达国家在城市更新的过程中做了对照实验，最后发现在核心城区进行有机更新，比在新区新建工业区并引进大企业的效果更好。

发达国家走过的城市发展历史比我们长，对我国城市更新进程有很多启发。

第一个启发是，发达国家特别重视城市遗产的继承，无论它是建筑遗产、工业遗产，还是文化遗产，这个是特别值得我们学习的。过去我们很多城市大拆大建、千城一面，割断了城市发展的历史和文脉，搞得各个城市缺乏特色，真的特别可惜。

第二个启发是，发达国家在城市更新的过程中特别注重科技和产业的引入，打造科技高地和人才创新中心。做好科技和产业引入，更新后的城市才能始终引领全世界的创新潮流。一些城市历经几百年仍然保持着世界中心城市的地位，就是依靠不断引入科技创新以增加城市的吸引力。

城市更新不能仅仅停留在物质层面的更新，更要重视“软”层面的更新。产业的迭代、科技的注入、人才的引入和文化的升级要和物质更新同步发展，否则城市更新的产出效果不会理想。

第三个启发是，在城市更新进程中，发达国家尤其重视政府、投资人和原居民间的利益平衡。政府出台了很多的激励机制吸引投资人参与到城市更新的进程中，也设计了不少让原居民参与表达意见的机制，尽量让本地人受益。这是非常重要的。

搜狐财经：在中国的语境下，是否存在一套具有中国特色的权衡政府、投资者和原居民三者间利益的体制机制？

秦虹：这套机制我国目前正在探索中。在原先的大拆大建和扩张为主的发展时期，我们主要依靠土地征收推动快速扩张的城镇化进程。政府和原居民的关系往往是经济关系，由政府出台整体的补偿方案。但实事求是地说，这个过程中有的地方对原居民利益是有损害的。

我国成熟的平衡政府、投资人和原居民间利益的机制仍在探索中。比如现在提倡和摸索的老旧小区改造，现在要求首先由老旧小区的居民自己提出改造诉求，再由政府给予资金支持和指导，同时再调动一些企业的积极性，由其承担一部分投资，共同完成老旧小区改造。

我国目前有机更新类城市更新做得相对较少，每个城市的每个项目可能都有它的特殊性，能否总结出一套成熟的机制也是我们今年的研究课题。

除了你看到的那本《城市更新》，我去年也完成了一本书，叫《城市更新的目标和关键路径》。我在书中聚焦于有机更新，并提出了城市更新的目标和4个关键路径，分别是科技为力、产业为核、设计为美、资管为要。

今年我主要研究城市有机更新过程中如何处理好政府和市场的关系，以及如何平衡好政府、投资人和原居民间的利益，使其达到一个共赢的结果。

搜狐财经：你提到的发达国家对铁锈地区的城市有机更新经验，对我国东北地区老城区的城市更新有什么启发？城市有机更新适合于我国的中小城市吗？

秦虹：我国去年底城镇化率是60.6%。中国目前设市的城市一共有673个，其中地级以上城市是302座，但城镇化率达到80%以上的只有20个城市。也就是说，中国城市发展水平非常不平衡。

大拆大建的更新过去做得太多，问题不少，今后需要减少。我们更关注城市的有机更新，这在城镇化率较高的大城市的实践是更容易成功的。因为有机更新的投融资模式倚赖于基金化，依靠长期的基金、股权投入。其次，有机更新的长期运营要靠资产证券化支持，其中很重要的工具就是REITs.

有机更新不像房地产开发那样需要高周转，它的盈利靠的是经营过程中不断提升资产价值，进而产生稳定的现金流回报。通过长期运营而提升资产价值，靠短期信贷资金支持肯定是不行的，需要资产证券化才可能实现。但在我国目前的体制下，资产证券化这套体系还不够完备。

在国外城市更新的有机更新模式中，基金的机构性投入占比非常大，投入大量资金的都是保险资金，养老基金等各种基金。目前我国各机构基金对有机更新的投入还非常有限。大家为什么不投呢？政策上是有一些问题的，但更多的原因是大家不了解有机更新。特别是我们公募REITs还未涉及到经营性的商业不动产，因此投资人缺乏退出渠道，资金也没办法进入。

有机更新的过程是非常复杂的，需要大量能够提高资产运营效率和资产价值的资产管理团队，这方面我们仍非常缺乏。更不要说东北地区了。

搜狐财经：4月底，REITs的公募试点终于破冰，但这次试点的范围不含住宅和商业地产。你认为未来公募REITs试点的范围会逐渐扩大到商业地产领域吗？

秦虹：REITs在发达国家是一个非常成熟的金融工具，我国也研究了十几年，今年终于推出了。这次主要是基础设施公募REITs的试点，当然也包括一些高科技园区。未来能否向商业不动产的领域推行公募REITs，取决于我们试点的结果如何。如果试点比较成功，我认为推进商业不动产的公募REITs就很值得期待了。

搜狐财经：商业地产实行公募REITs后，对正在推进中的城市有机更新的意义是什么？

秦虹：有几个好处。第一个好处是，在前期机构投资就可以进入了。投资商业不动产要冒很大的风险，因为商业不动产未来能否升值，能否有稳定的现金流收入，实际上是不确定的，有机更新投资周期比较长，所以前期一般都是机构投资者，直到项目有正的盈利。但前期的投资人最终是要退出的，退出后就可以再做新的投资，而REITs最重要的就是使前期投资者有了退出渠道，这样投、融、管、退的资产管理周期才是完整的。

第二个好处是，REITs增加了广大中小投资人投资不动产的新渠道。过去老百姓想投资商业不动产是非常困难的，因为它的标的很大，另外运营也非常复杂，所以普通的老百姓要想投资房地产都去买住房投资了。

而公募REITs面向千千万万的投资人公开发行，将来如果商业不动产更新改造完成，且有了稳定现金流之后，便可以发行REITs，所有老百姓都可以买这个REITs投资商业性不动产，而商业性不动产是一个城市繁荣发展的基础条件，老百姓的财富就可以与城市共同成长。

第三个好处是，投资人如果买对了REITs产品，它的回报是较高的，深受投资人欢迎。不像股票，REITs本身是强制分红的，要求物业收益的90%都要分给投资人。从发达国家来看，比较其他各类投资，REITs的总体收益是比较高的，而且相对稳定。

第四个好处，有了REITs后，市场就可以用脚投票，激励商业性地产做得更好。商业性地产发行公募REITs之所以能成功，是因为投资有回报，能够不断产生现金流，大家才会购买。如果商业性地产经营得不好，别说让投资者认购了，连发都发不出去。这就迫使经营不好的商业物业优化经营，所以它是一种用脚投票的激励机制。

另外，商业性不动产的REITs是一个很好的分散风险的机制。原来的商业性不动产是由少数人持有的，但资产证券化之后，因为有了流动性，这样就稀释了风险。

中国的商业地产要想做得好，真的需要REITs支持。由于过去我们缺乏长期资金的支持，结果是商业地产只能散售。商场将所有的铺面切成块卖给个人，结果是无法统一经营，导致商业地产的整体经营环境和效益很差。

过去我们的商业地产更多做的是产品销售加物业管理，但商业不动产特别需要通过资产运营管理提升资产价值。资产价值的提升加上现金流的稳定回报，商业不动产REITs就能成功。

搜狐财经：我国的城市更新也存在一些问题，包括只注重短期经济利益的再分配，忽视城市品质、功能和内涵提升等，甚至还可能破坏老城区原有的商业活力。城市更新应如何避免出现上述问题？

秦虹：城市更新不能为更新而更新，这样恐怕它的效果就很差。城市更新一定要有目的性，实现三个效益的共赢，既要有经济效益，也要有社会效益和环境效益。过去的大拆大建类城市更新是对城市原貌和肌理非常大的破坏，还破坏了城市的居住生态，排挤了原居民或租户。另外，我们在城市更新过程中也存在不尊重历史文化、不尊重市场的情况，以政府的长官意志来指导更新，那就可能破坏原来的商业业态。

所以，今后要重视城市的有机更新，其中涉及到政府、投资人和原居民间的互动关系。要想处理好各种关系，就需要政府做到不能为更新而更新，一定要是为了城市发展而更新，除了经济效益外，还要格外重视社会效益、社会公平。

城市更新，特别是有机更新和原来的城市发展模式有四个不同。

第一，是在存量中得增量。是在没有占用新的土地的前提下使城市得到发展，这个增量不只是建筑的增量，如提高了建筑容积率，更重要的是获得了经济增量和人口增量，如升级了产业，带来税收和人流。

第二，是在效率中求效益，即通过提高效率获得效益，而不是完全靠增加投入获得效益，如通过更新降低了空置率，增加了人流，提高了坪效。城市更新充分利用了城市中原来良好的基础设施和现有的人口密度，可以实现低成本和高质量的发展。

第三，是在传承中求变革，有机更新就是保留了城市原来的肌理不变下的更新，城市的历史文化得到了尊重和保护。

第四，是在创新中求发展。与在新区发展不同，有机更新如果不依靠创新很难成功，所以它是在创新中求发展，实际上也实现了城市新旧动能的转换。

过去很多城市重视把城市架子拉开，占更多的土地，建更多的开发区。未来我们需要转变城市发展理念和模式，要重视城市存量的挖潜，过去追求人口红利、土地红利转变到追求效率红利。

搜狐财经：我国现有的城市建设与管理体制是为适应大规模城市扩张时期逐步建立起来的，这一体制应该如何改革，以适应城市更新的发展阶段？

秦虹：期望未来拆除重建类的城市更新占比越来越小，有机更新类和综合整治类的占比越来越高。我相信未来也会有这样的发展结果。

首先，在管理体制机制上要有一些转变，过去城市主要是新建，所以大部分管理都是针对新建建筑的，今后应明确建立专门主管城市更新的机构。现在很多地方搞城市更新，都不知道归哪个部门管，又或者是主管部门非常分散，所以很难推动城市有机更新和综合整治的进程。

其次，我们现在的大部分标准针对的是新建建筑，旧建筑改造的验收标准规范仍旧缺乏，我们还要建立一套适应存量时代城市更新的法规、规划、标准和规范等。

最后，城市更新的金融创新很重要，如何在该过程中提供有效的金融支持（比如公募REITs）至为关键。还有加强政府与企业的合作、建立吸引投资的激励与约束机制等。

如有关于城市更新研究、资管业务、企业选址等的需求，欢迎随时联系我们交流。邮箱：644305087@qq.com联系方式：18600103146 地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

前言：与20年前的中关村相比，如今的中关村在产业功能、主题业态等方面均发生了很大变化，成为众多互联网、科技企业、科技金融等领域企业的首选办公区域。基于长期观察，199IT&景远资管商业地产研究中心尝试通过系列研究的形式，还原中关村的真实发展动态，给希冀在中关村深耕发展的TMT行业公司提供更专业的视角。

2020年一季度，受新冠肺炎疫情的影响，部分企业租户纷纷暂缓选址和扩张需求，北京全市写字楼市场租赁需求几乎处于停滞状态，加之经济的下行压力使得一些受冲击明显的企业租户出现了退租、缩租面积等现象，全市整体空置率高达14%，租金水平也因为空置率的上升降幅较大。但随着两会的召开以及国内疫情的暂时稳定，给了市场回暖的信心，部分去年年底确定的租赁需求开始逐步释放，逆势发展的企业也在租金回调的市场行情下衍生出新的扩租需求，比如某家游戏公司在三元桥天元港中心新扩租3000平米、Blackstone新租中国尊多个整层（400元/月，大大低于市场水平）等等，同时，通过与北京TOP级商办经纪公司负责人的交流了解到，5月份开始部分区域的经纪人带看频率明显提升，率先带动了市场的回暖，部分区域之一就有中关村，这和中关村原有的租户产业结构、常年低空置率有很大关系。本期199IT&景远资管商业地产研究中心将重点分析中关村写字楼市场现状，帮助TMT企业直观呈现未来的选址方向。

中关村区域写字楼分布图

根据199IT&景远资管商业地产研究中心实地项目调研，以楼宇是否对外出租为考量指标，目前中关村区域存量项目30个，未来新增项目3个，未来活跃在市场上的项目总计33个。从企业选址重点关注的业权分散与否的角度统计，存量楼宇中，单一业权项目16个，分散业权项目14个，未来新增的中赫颐园和中航广场2期项目均为单一业权项目。

（图：中关村区域写字楼分布图 来源：199IT&景远资管商业地产研究中心）

中关村西区写字楼按规划功能定位的分类数量占比

从中关村西区写字楼功能定位，以及我们选取的11个项目调研样本（中国化工大厦、理想国际大厦、中国普天大厦、中钢国际广场、神舟数码大厦、辉煌时代大厦、海兴大厦、中芯大厦、微软大厦、中国电子大厦、朔黄大厦）的情况来看，我们研究统计到创新型（中小）科技企业类有12家，占比高达30%，企业总部及研发中心类有11家，占比为28%，科技中介类有7家，约占17%，科技金融类和文化创意类各5家，约占比为12%。这个产业结构相比于其他商圈的楼宇具有更强的租金稳定和租户稳定性，为中关村西区未来的产业延续、改善奠定了较强的基础。

西区楼宇载体功能调控行动

为了优化中关村西区的产业结构，管委会率先开展了关于楼宇载体功能的升级行动，主要从楼宇定位的指标和要求来考量，具体要求如下：第一，各大厦入驻企业都必须符合西区业态调整的总要求；第二、各大厦与核心功能定位相匹配企业的面积比例至少需达到50%以上；第三、各大厦商业以配套整个大厦办公所用 ，商业配套以高档次为主，面积控制在10%以下；第四、严格审批现场授课式教育培训机构，购物中心除外。

从资产管理的角度来看，建议企业需要选择单一业权的楼宇作为选址目标，单一楼宇一般都是由招商部负责统一招商定价，委托物业管理公司负责管理，业主方会制定一整套成熟的管理体系提供租赁、谈判、入驻、企业后服务等全链条服务；业权分散的楼宇由小业主持有，往往会出现小业主竞价的现象，而且大部分小业主不提供发票以及后端服务，续租时也会出现价格磨合的问题，大大增加企业的时间成本。

（本期推荐中关村优质项目-清华科技园项目，欢迎有需求随时联系我们）

如有关于城市更新研究、资管业务、企业选址等的需求，欢迎随时联系我们交流。邮箱：7281670@qq.com 联系方式：18611654183地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

中关村西区发展规划

中关村西区位于中关村国家自主创新示范区“海淀园核心区域”，根据中关村发展规划内容，从功能上中关村西区被定位为专业创新功能区，未来政府在扶植力度上将不断加强，对于科研、教育、互联网等企业吸引力趋强，区位价值越来越高。

根据规划，中关村周边地区拟划分为五个相对不同的特色职能区段，结合不同区段的现状产业基础与空间资源条件，明确各区段的分工与定位。对部分大院、低效用地等存量空间进行改造。至2020年底，中关村大街及周边地区综合创新生态环境将得到全面提升，持续产生具有中关村原始创新、技术服务能力及商业模式创新优势的创客群体和企业集群。

中关村西区定位

中关村西区作为中关村国家自主创新示范区核心区的标志性区域，于2007年底基本建成，占地94.6公顷，总建面340万平米，已建成楼宇57座，单位数量八千余家，从业人员约十万人。企业资产总计约7404亿元，营业收入总计约3949亿元。

中关村西区的功能定位以技术创新与科技成果转化和辐射为核心，以科技金融服务为重点，以高端人才服务、科技中介服务和政府公共服务为支撑的创新要素聚集功能区。

中关村西区业态调整规划基本内容

为进一步明确西区功能定位，指导西区业态调整工作，海淀区政府于2011年印发了《中关村西区业态调整规划》。规划实施期为2011到2015，规划目标为5年内将西区建设成为环境优美、秩序良好、业态结构和空间布局合理、高端创新要素聚集、科技成果转化机制成熟的国际科技成果转化服务中心 ，其中业态升级指标要求将西区打造成为核心区的示范区，聚集国际知名科技金融、科技中介机构和高科技企业等业态数量比例达到60%。同时，在2010年的基础上，要求累计压缩中关村购物中心商业面积10万平米，把原有的文化休闲特色街区打造成中关村独特的创意、创新文化传播和交流空间（如原图书城，目前为中关村创业大街），建设成真正全球领先的高科技产品展示、发布和体验中心。

另外，关于楼宇调控指标的调整，要求具有核心要素的载体大厦突出、功能完善，其核心业态和支持业态占大厦比例至少为70%，同时，要求各大厦至少40%的业态形式与其核心功能定位吻合。

根据产业发展导向，西区业态细分为鼓励类、计划类、限制类

根据产业发展导向，中关村西区的业态定位主要划分为三类，把“鼓励类”业态作为重点引进的方向，通过政策补贴、税收等手段重点吸引和扶植高端科技金融、高端科技中介、企业总部及研发中心、政府公共服务机构领域的企业。有计划的引进需经过严格审批的“计划类”业态，如创新型（中小）企业、文化创意类、教育培训类、高端商业配套及基础设施。同时，要在保证企业属性优质化的前提下，禁止入驻“限制类”的低端业态。

中关村西区补贴政

为了加快中关村西区业态调整，从2014年开始，对重点楼宇进行业态调整统一由海淀区政府给予一定的资金补贴。先期以互联网金融中心、中关村金融大厦（丹棱SOHO）、中关村PE大厦(中关村SOHO)以及中关村创业大街等为试点，吸引各类创新性金融机构和科技中介机构入驻，如实施对入驻金融机构的房租补贴政策，对符合条件的入驻金融机构，由海淀区政府按照规定给予三年房租补贴，每年补贴比例为50%、50%和30%。

目前中“互联网金融中心”、“中关村金融大厦（丹棱SOHO）”、“中关村PE大厦(中关村SOHO)”三个项目对于符合条件的金融机构仍享有政府的房租补贴政策，欢迎有需求的随时联系我们。

互联网金融中心

中关村金融大厦（丹棱SOHO）

中关村PE大厦（中关村SOHO）

景远资管是一家以数据为驱动力，运营为核心的专注于城市更新项目的资管平台，同时依托于“199IT数据研究中心”平台和旗下“菁英圈”社群布局“顾问咨询、项目爆款营销、投资孵化”三大业务。目前已服务于新街高和、中融信托广场、盈科中心等多个标杆城市更新项目和中关村、望京、太阳宫、东直门等区域内的商办项目，并已承接了百度金融、阿里健康、腾讯游戏等多家知名互联网公司的选址策略研究、选址服务等业务。景远资管于2020年3月份完成了由199IT数据研究中心领投的天使轮融资，并建立了长期战略合作。

如有关于城市更新研究、资管业务、企业选址等的需求，欢迎随时联系我们交流。邮箱：7281670@qq.com  联系方式：18611654183 地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

第一，从消费需求释放的角度出发，相比客流至今仍未能恢复至疫情前五成的购物中心和办公室退租潮的写字楼，社区商业显示出较强的“抗疫”能力，譬如菜场，不少北京的菜场和便利店销售额反而比去年同期增长20%甚至以上，稳定的营业额意味着租户更强的承租能力；

第二、北京沿街商铺的租金回报率远高于住宅和写字楼的水平，目前住宅的租金回报率平均水平低于2%，写字楼的租金回报率约3-4%，而商铺的租金回报率能达到5%以上，运营得好的商铺租金收益率甚至高达7-8%；

第三，沿街商业属于稳定现金流的资产，租户租约一般租约较长，租期至少3年，投资后能够带来稳定的现金流，使通过抵押贷款买房的投资人有稳定的还款来源；

第四、沿街商铺一般按小面积分割，对应单套资产总价较低，500万以内能够投资一套商铺，由于总价较低，满足大部分投资人能接受的总价价位，后期资产再次销售的流动性非常高；

第五、目前市场上做得比较成功的社区型商业都是采用“统一运营、统一管理”的资产管理理念，投资人买完后由统一的运营团队负责免费招商、运营，避免小业主租金竞价的问题，保证整个街区能够实现稳定的高租金收益，让投资人省心省钱。

根据199IT&景远资管商业地产研究中心对市场上标杆项目的调研，甄选出位于北京东坝区域价值洼地的“第四街区项目”：

【项目介绍】

“第四街区”依托于第四使馆区，坐拥东坝南区30万精英高知人群，满足现代人群对于工作、生活和社交的需求。是打通消费最后1km的必要载体。根据北京市政府大力发展建设活力时尚的高品质、国际化社区，打造“第二个三里屯”核心目标，围绕周边核心客群生活半径圈，打造社区专属消费场景。并植入零售休闲教育、社区菜市场。餐饮，药店等生活必要的便民配套，从而满足在此居住人们对美好生活向往的理想价值空间。

运营机构将通过先进的资管理念与方式引入主力店及次主力店，实践“首店经济+夜经济+邻里经济”复合模式，引导社区底商的良性和谐发展。

以北京富力大道（北京租金和售价最高的社区商业）、北京燕莎使馆区，上海愚园路为样本，倾力打造邻里中心式社区精品街，引领本区域社区商业从经济温饱型向高品质时尚型转型，树立社区商业新样板。

【六大亮点，不可错过的优质商业资产】

亮点1：高密社区、沿街商业

亮点2：统一定位、运营管理

亮点3：框架结构、易拆改

亮点4：超高店铺使用率

亮点5：营销推广品牌化

亮点6：营业时间无限制

【六大优势，让商业财富保值增值】

优势1：67平米黄金店铺——使用率合理分割，小面积、低月租，创造坪效奇迹。

优势2：综合选址服务——统一业态规划，有效避免同业竞争。

优势3：店铺形象定制——为企业优化品牌升级服务，提供规模化发展建议。

优势4：一对一开店指导——专人跟踪，一站式解决证件办理难题。

优势5：大数据会员平台——社区互联的会员营销管理，大数据平台支撑。

优势6：营销解决方案——延伸店铺营业空间与时间，7*24小时不打烊。

《运营保障全面升级】

品牌筛选、渠道对接、商家谈判、二次换租；

商家协调、物业及政府协调、商家的调整改造。产权人沟通；

统一定位、门头管理，店招管理，场景再造；

线上传播、社群活动、会员赋能、数据库营销。

研究来源：199IT&景远资管商业地产研究中心。如果有“北京社区型沿街商铺”的投资需求、租赁需求、研究需求，欢迎随时联系我们交流，我们将提供专业的服务。邮箱：7281670@qq.com  联系方式：18611654183  地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

前言：与20年前的中关村相比，2020年疫情下的中关村产业功能、主题业态均发生了很大变化。基于长期观察，199IT&景远资管商业地产研究中心尝试通过系列研究的形式，还原中关村区域定位，给希冀在中关村高速发展的TMT行业公司提供更专业的视角。

中国硅谷

中关村科技园起源于20世纪80年代初的“中关村电子一条街”，作为当时中国最重要的科技技术创新示范区，赢得了多个重磅级的头衔，是我国“第一个国家级高新技术产业开发区”、“第一个国家自主创新示范区”、“第一个国家级人才特区“，也是京津石高新技术产业带的核心园区。同时，中关村是我国科教智力和人才资源最为密集的区域，奠定了中关村产业发展的基础：

• 以北京大学、清华大学为代表的高等院校近40多所
• 以中国科学院、中国工程院所属院所为代表的国家（市）科研院所206家
• 国家级重点实验室112个
• 国家工程研究中心38个
• 国家工程技术研究中心57个
• 大学科技园26家
• 留学人员创业园34家

（图：2019年中关村科教智力和人才资源）

因此，中关村科技园作为我国体制、机制创新的试验田，被誉为“中国硅谷”。

中关村的发展历程

中关村缘起于中国电子信息产业前沿，汇聚众多高精尖科技人才。自上世纪八十年形成电子一条街开始，其知名度及影响力遍及中国甚至海外。

1984年，在国家实行股份制改革的大背景下，受到美国硅谷科技创新浪潮的影响，众多技术人员投入IT产业的发展，民营企业带动IT产业，中关村电子一条街初步形成规模；

2006年，三大卖场鼎力，卖场营业面积超过20万平米；

2009年，中关村建设自主示范区，开始调整和转型升级；

2014年，创业大街投入运营；

2015年，制定完成中关村大街的空间规划、产业发展规划；

2017年，形成一批创新创业、科技金融、文化创意等新型业态聚集区；

2020年，综合创新生态环境得到全面提升，品牌效应凸显；

为了更好的顺应市场变化，中关村不断优化产业结构，以2020年实现综合创新生态环境为目标，为此进行产业调整及优化组合。

从国家创新体系的概念向创新创业生态进化

在中关村核心区建设具有全球影响力的科技创新中心，打造中关村独具特色的创新创业生态系统，是中关村当前最重要的战略规划定位。因此，中关村管委会制定了六大攻坚目标：第一，领军企业的扶持，深入实施“十百千工程”和“瞪羚计划”；第二，建立更具规模的高校和科研机构，深化落实“1+6”、“京校十条”等先行先试政策；第三、引进优秀人才，深入落实人才特区13项特殊政策；第四、从政府层面助力科技资本发展，努力打造中关村国家科技金融创新中心；第五、构建创新服务体系，推动创业体系创新发展；第六、培养创新文化，大力弘扬中关村创新创业文化。

扶持中关村“十三五”重点产业领域

“前沿产业信息、生物健康产业、智能制造和新材料产业、生态环境与新能源产业、现代交通产业、新兴服务业”六大领域作为中关村“十三五”的重点扶持产业领域，得到了政府相关和科技企业的大力响应。六大产业功能定向与所属不同区域，如生物健康产业对应大兴生物医药基地等，中关村西区对应前沿信息产业服务。在其前沿信息产业功能下，着重发展：人工智能、大数据与云计算、虚拟现实、下一代通信与未来网络、信息安全、核心芯片、智能硬件、学习处理器、云存储系统、超极基站、集成电路制造关键设备、人工智能终端等产业。重点支持深度学习、计算机视觉、自然语言处理、数据挖掘分析、软件定义网络（SDN）、移动通信、量子通信、关键可信计算、庄闲网络娱乐平台进入 、芯片等信息技术。

 中关村大街将引领中国创新创业发展新趋势

2015年10月11日，中关村大街发展规划在北京举行的“中关村创新创业季”开幕式上正式发布，未来这条大街将成为承载全国科技创新中心功能的核心载体，引领中国创新创业发展新趋势。

“中关村电子一条街”升级改造为“创新创业一条街”

 中关村大街逐渐完成转型，现有15万平方米的传统电子卖场将逐渐腾退，昔日的“中关村电子一条街”将彻底转型为“创新创业一条街”，传统电子卖场的业态将逐渐被新模式、新业态彻底替代。

 改造的范围：

• 南起白石桥，北至清华西门，全长2公里；
• 包括中关村南大街、中关村大街、中关村北大街及两侧的重点功能建设区和功能协同发展区；
• 重点功能建设区主要以中关村大街为中心，东西两侧各拓展300米；
• 功能协同建设地区范围包括沿线北下关街道、紫竹院街道、中关村街道、海淀街道、清华园街道、燕园街道等6个街道的全部行政辖区范围；

以创业大街模式构建“5+6”功能布局

 在“双创”的大风口下，创业大街模式风靡一时，全国各地积极响应，取得了很好的带动效应，逐步得到市场的验证。因此，中关村在原有基础上继续以创业大街模式构建“5+6”的功能布局。

其中五大特色功能区建设为五个区段：第一区段：清华西门至中关村1号桥，依托北大、清华、北大科技园、中科院等高校和科研院所智力资本优势和创新资源，形成以知识创新为主导的协同创新功能区；第二区段：中关村1号桥至知春路，主导职能为以科技总部、科技金融、创业服务、综合商业商务服务为主的创新核心功能区；第三区段：知春路至四通桥，主导职能为以智能硬件、创业培训等领域为主的专业创新服务功能区；第四区段：四通桥至魏公村，结合中坤大厦、天作国际、财大金融产业园等项目的建设，主要职能为以科技金融、科技服务、商务商业、休闲文化为主的科技金融创新功能区；第五区段：魏公村至白石新桥，结合艺术院校、紫竹院公园、长河、国家图书馆和首体等综合条件，主要职能为以科技服务、小微创新和创意文化为主的特色创新功能区

六个节点地区分别为：结合轨道站点，重点对中关村大街沿线包括清华西门-北大东门地区、中关村核心区（西区-东区）、海淀黄庄、四通桥、魏公村、首体六个节点地区进行功能优化和环境设施改善，强化创业和创新服务功能在节点地区的重点培育和集聚。

改造升级 —— 以政策引导、市场力量推动为主

根据中关村科技园区海淀园管委会提供的数据，目前中关村大街沿线写字楼共计36座，总建筑面积约170万平方米，其中办公面积约68.5万平方米，商业面积约71万平方米，入驻企业总数约6663家，空置面积约10146平方米。36座楼宇中，有业态调整积极性的楼宇有10座。鼎好、海龙、亿世界、大华科技商厦、光耀东方中关村时代购物广场、九龙商务中心、中发电子城、中关村大厦、天作国际大厦、光大国信大厦。楼宇产权方主要包括：国有企业、大学、部分房地产企业及小业主个人产权。

除上述写字楼外，中关村大街沿线范围内，共有购物中心8处，小商品批发市场和电子卖场8处，星级酒店17个，快捷酒店5个。据相关负责人表示，这些业态具有调整的可能性。

发展计划与目标

中关村科技园区海淀园管委会此前的规划思路，改造规划主要分三个阶段完成，

2015年底——制订完成中关村大街的空间规划、产业发展规划，设立若干大街建设节点，启动一批主题楼宇的业态调整工作和街道环境改造工程，设计并建成体现中关村大街文化内涵的雕塑景观，初步提升中关村大街的外部形态。

2017年底 —— 形成一批创新创业、科技金融、文化创意等新型业态集聚区；突破部分大院、低效用地等存量空间的改造工作，推动创新创业功能向沿线街道纵深辐射，街区综合创新生态环境全面提升。

2020年底 —— 中关村大街及周边地区综合创新生态环境将得到全面提升，品牌效应凸显，持续产生具有中关村原始创新、技术服务能力及商业模式创新优势的创客群体和企业集群。

此外，依据“中关村大街发展规划”，中关村核心区（海淀）将开展主题楼宇塑造行动，结合区段功能定位，引导楼宇主体功能的优化，引导楼宇业态向总部型科技企业、智能硬件、电子信息产业、科技金融以及创业服务、创意文化类专业领域创新业态进行转型。

2020年突如其来的疫情，给五年规划接近尾声的中关村商圈带来了不小的变量，一方面此前已有部分大公司选择上地等办公面积更大的总部，给中型TMT公司让出了更多的办公空间，另一方面，疫情也创造一部分新的行业机会，资源进一步集中，加上中关村得天独厚的人才汇集优势，2020年中关村商业办公仍吸引着众多处于上升期的TMT公司。

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一、公司介绍

景远资管成立于2019年8月，是一家以数据为驱动力，运营为核心的专注于城市更新项目和企业服务的资管平台，致力于打造国内领先的使用“资管+数据+互联网”升级传统商业地产和企业服务的科技资管平台。同时依托于在TMT领域巨有强大公信力的互联网数据平台199IT和旗下“菁英圈”社群构建数据专业化、企业具象化、搜索智能化、资讯个性化的信息化平台，布局项目资管、企业资管、顾问咨询、投资孵化四大业务。其中“菁英圈”为致力于打造一个链接精英资源的共享生态平台，汇聚金融、互联网、地产、科技四大领域的专业、年轻的从业者，共同实现资源整合、输出、变现的商业化过程。目前已服务于新街高和、中融信托广场、盈科中心等多个标杆城市更新项目和中关村、望京、太阳宫、东直门等区域内的商办项目，并已承接了百度金融、阿里健康、腾讯游戏等多家知名互联网公司的选址策略研究、选址服务等业务。景远资管于2020年3月份完成了由199IT数据研究中心领投的天使轮融资，并建立了长期战略合作。

二、服务定位

站在企业的立场进行服务，代表企业的利益进行选址；

省心+省钱+专业+免费

省钱——景远资管深耕商业地产多年，与多个项目建立长期稳定的合作，同时，基于199IT积累的优质TMT行业资源和客户信誉，在项目方有更大的议价权，能确保为客户争取到最优的成交价格；

省心——为客户免去杂乱无章且无效的中介信息轰炸，通过有专业数据支撑的报告，配合行政梳理出更直观的内部上报材料，为决策者提供有效的决策参考；

专业——行业内首先提出“顾问式团队服务”的模式，专注于TMT行业公司的迁址服务，团队成员经验丰富，已经对接多家TMT公司解决用房租前、租中、租中的各种需求变换的问题，提供跨区域跨城市的综合选址保障；

免费——在TMT行业公司办公室新址的换迁中景远资管不向我们的客户收取任何费用。

三、核心优势

1、数据化选址模型

结合199IT的数据采集能力、分析能力，以及景远资管的资管能力，研发出一套针对企业选址的“数据化选址模型”，帮助企业从108个维度全方位甄选项目，为选址决策提供数据支撑；

2、定制化选址策略

从企业发展战略层面，以及企业短期、中期、长期的选址需求出发，为企业分阶段定制选址策略，精准匹配符合需求的高性价比房源。同时，用投资的思维按需求梳理、项目提案、项目尽调、项目谈判、风险控制、场地交接六个流程帮助企业选址；

3、顾问式团队服务

服务团队至少由1名分析师、1名资管人员、1名法务人员、1名财务人员组成，为企业提供全流程决策服务；

四、服务流程

1、需求梳理–从企业发展战略、发展规划层面，逐步推演企业选址需求，确保被执行的需求精准合理；

2、签订协议–签订服务协议，标志选址顾问代理服务正式开始；

3、制定排期–根据企业用房时间倒推，双方合作有序推进，所有步骤公开透明；

4、房源提案–根据需要精选出各项指标高度匹配的项目推荐，汇总各项目基础信息、优劣势分析等资料，制定立体化、可视化的项目提案；

5、房源甄选–提案中不断深入排查和实地勘查，对项目硬件、机电工程条件、配套环境等逐一进行匹配分析，对楼宇的100多项数据做尽职调查；

6、项目带看–制定合理的项目实勘路线安排，实地感受每个甄选的项目，综合环境、数据、空间等进行深度评估，尽快确定意向项目；

7、谈判条件–协助企业法务部门进行条款谈判，重点关注机电工程条款确认；

8、合同审查–100+合同风险点和各项隐性支出提示，排除合理条款，确保合同对等性，帮助企业进行风险把控；

9、协助入驻–知道企业进行物业交割，确保企业顺利迁址，提供设计，施工，家具采买等资源对接建议；

一家新央企正式面世。

3月31日，国务院国资委官网发布公告显示，中国融通资产管理集团有限公司（下称“中国融通”）列入国资委履行出资人职责的企业名单。中国融通在国资委披露的央企名录中列第10位。

同日，中国融通官方微信发布首条消息披露，公司为中央直接管理的商业类独资企业，主要经营范围包括房地产、农业、酒店及旅游业、商业服务等十多个领域。

中国融通于去年7月成立筹备组，由中国兵器工业集团原董事长温刚任党委书记、董事长，中国诚通原董事长马正武任总经理。此外，中建、中粮、中化、中航工业等央企也将各派驻一人出任分管副总经理。

中国融通管理经营解放军移交的全国范围内所有经营性资产及物业和农场等，在各省市基本都设有子公司和分公司。因其手中掌握大量地产资源，被称为继中国铁路总公司后资产最大的央企。

业内人士表示，中国融通成立或应央企市场化改革和房地产市场化改革的必然要求。在非地产央企从事房地产业的“清零”任务向前迈出一大步关键时期，中国融通以地产巨头姿态位列央企有其特殊性，且资产规模超万亿元，除了房地产作为中国融通主业外，它还是一家资产管理公司。中国融通应运而生的意义在于能够利用市场机制，实现保值增值，并服务于军队建设。

再添一央企房地产巨无霸

在经济新常态下，房地产在宏观经济当中所扮演的角色正在从“发动机”向“稳定器”转移。中国融通这一地产庞然大物的“横空出世”，引发了市场对房地产行业未来发展的思考。

有声音认为，中国融通从事传统房地产开发会对楼市未来发展带来深刻变革；也有观点认为，由于军队资产的特殊性以及政策因素，中国融通要消化全部资源尚需时日，对当下市场影响有限。

值得注意的是，今年1月，国资委要求央企严把主业投资方向，不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。这被业界视为更为严厉的重申央企“退房令”。

在3月20日至22日，中纪委公布十九届中央第三轮巡视整改进展情况。作为45家被巡视单位之一，国家电网在巡视整改材料中表示下决心退出房地产业。同日，中国航空集团也在关于中央第三轮巡视整改进展情况的通报中表示，清理低效房产、退出房地产业务。

央企集中退出地产业务始于10年前。彼时，面对央企大举进军房地产业的情形，在2010年3月底，国资委出面作出表态，严令除中国建筑等16家央企可以继续从事房地产业之外，其他78家央企必须限期退出。

巧合的是，这一表态正是因为在2010年3月15日，军工企业中国兵器装备集团旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司击败了绿地，夺得北京地王海淀区东升乡地块而引发热议。

“10年前，有几家国企在不合适的时机抢了几块‘地王’，引发了央企在房地产领域大撤退。军用土地大多位于城市黄金地段，因其特殊性，普通民企开发商是不敢触碰的，这或许也是国资委成立中国融通的原因，按计划激活军用闲置土地。”房地产业内人士说。

“为全面落实这项工作，国家研究提出了终止收回、置换移交、委托管理、社会化保障四种停止方式，其中委托管理就是在保持军队权属不变的前提下，由国有企业或组建国有企业管理运营，中国融通也应运而生，其成立意义在于能够利用市场机制来盘活军队资产资源，实现保值增值，并服务于军队建设，使军队建设与提供有偿服务分隔开，并促进军队经营性资产管理向现代化管理方式转变。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林说。

 提高土地利用效益

今年以来，央企重组整合速度在加快，国务院国资委直接监管企业已从最初的196家锐减至目前的108家，锐减88家。

随着中冶集团整体并入中国五矿，中航地产被保利地产合并，神华集团与中国国电合并重组，2011年国资委特批的5家非房地产主业央企中，除鲁能外，还有较大规模地产业务的已所剩不多。叠加上级对军用土地和房地产资源整治力度的加大，这个时候成立的中国融通或被赋予了更多意义。

房地产业内人士认为，为央企从事地产行业设置更高门槛，有利于促进房地产市场更为理性有序，房地产市场发展也将进入新阶段。按企业自身发展需求，国资委会像以往的结构调整一样去支持企业，包括中国融通在内。

按照国土资源部、财政部、解放军总后勤部发布的《关于加强军队空余土地转让的管理问题的通知》，要求各市、县人民政府在编制年度土地供应计划时，应优先安排纳入军队空余土地转让计划的土地，未纳入军队空余土地转让计划和当年土地年度供应计划的土地，不得转让。凡是属于商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用途的，必须在当地统一的土地市场公开转让，按价高者得的原则确定土地使用权人。

上述通知还指出，要严格控制军队空余土地转让范围。军队空余土地应当首先满足军队单位的用地需求，凡是军队新上建设项目需要使用土地的，应当尽量从现有军队空余土地中调整解决。

为盘活军用闲置土地资源，军队在2018年也进行过一场军用土地资源规划整合的行动，军地之间将军事价值低而经济价值高的闲置土地释放给地方，换来部队战备训练急需用地，让存量资源充分发挥保障效益，这一方式在海南、福建、浙江等地建立了试点。

盘和林认为，中国融通成立之后，为盘活空置的军用土地资源，可以将经济价值高的土地进行开发释放到房地产市场，或为满足军队单位的用地需求继续与地方合作进行置换。中国融通的诞生意味着房地产业又出现一家重量级房企，其手中掌握的资产总规模已超过了万亿，它的诞生对其他开发商生存提出了挑战。此外除了传统的住宅开发，它的主要任务是清理处置盘活军队的经营性资产，长期来看可能会对房价产生一定影响，但对当下市场的影响应该不大。

不久前华润置地副总裁、华北大区总经理蒋智生加盟中国融通，担任旗下房地产业务总经理。对于这家神秘的新型航母，蒋智生或许是择优的人选。

蒋智生任华润置地副总裁有7年时间，一直是华北区域的核心人物之一。2019年4月，在2019华润置地华北大区商务品牌发布会上，蒋智生还自嘲华润置地面临着“在当代中国经济背景下一个地产中年油腻男的焦虑”问题，成为一时热点。他在一线操盘过华润北京最知名的项目橡树湾，也负责过天津等区域公司，既精通营销又有丰富区域统筹经验。华北大区一直都是华润置地重要的业绩贡献区域，2019年前11个月，华北大区销售494.89亿元，占总合同销售金额的21.8%。

相关人士透露，蒋智生加盟中国融通，可以说是支援新设央企的人员建设，配合组织安排，算央企间的人员交流，但也承担地产统筹开发重任。

在2016年中央军委印发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》中提到，中央军委计划用3年左右时间，分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动。其中计划的第二步就涉及房地产租赁、农副业生产、招接待、医疗、科研等5个行业的项目。

业内人士认为，这部分资产未来都应该交给中国融通管理。军用土地资源规划整合具有强大生机和巨大潜力。军用土地作为特殊自然资源和国防资产，集军事价值与经济价值于一体，特别是在市场经济条件下，经济价值规律对资源配置的调节和约束作用越来越重要。通过海南等地试点，军队把城里的土地释放出来，实行等值置换，既拓展城市建设用地，也可以建设更为适宜的军事设施，最大限度地把存量资源区位优势有效转化为规模使用效益优势。

本文来源：中国房地产报

  进入2020年，新冠肺炎疫情成为第一只影响全世界的黑天鹅事件。在整个一季度，疫情几乎冻结了中国所有经济活动，并开始在全球范围蔓延。根据统计局数据显示，2020年1到2月，规模以上工业增加值同比实际下降13.5%，全国固定资产投资同比下降24.5%，全国房地产开发投资同比下降16.3%。数据真实的反映了疫情对于经济的负面影响非常显著，但在这样不利的经济环境下，中国的疫情从三月份开始得到了非常有效的控制。从政策选择来看，中国付出了较大的短期代价，换来了居民的生命安全和更长期的经济增长潜力。我们认为随着中国逐步消灭新冠肺炎疫情，中国经济将会是第一个从疫情的阴霾中逐步复苏的经济体。

高力国际华北区董事总经理严区海表示：“在这样的大环境下，整个一季度北京甲级写字楼租赁市场同样处于市场冷冻状态，几乎所有的租赁交易活动都处于暂停或延迟的状态。然而，我们对于市场的整体判断是疫情对于北京写字楼租赁市场没有决定性影响，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化而已。在市场新租活动被冻结，部分租户租约正常到期，以及成本因素成为企业的重要考量等多种因素的作用下，本季度净吸纳量的数据也反映出和宏观经济相同的走势。本季度北京市场的净吸纳量达到创历史记录的-81,000平方米，这也是北京市场第一次出现连续两个季度的负净吸纳量。除了CBD和丽泽子市场外，其他市场都录得负净吸纳量，其中以燕莎子市场的负净吸纳量变化最为明显，达到了-64,000平方米。仅从数字变化来看，大量负净吸纳量意味着企业开始出现从甲级写字楼向乙级或产业园区搬迁的迹象，同时还包含了由于成本因素退租或正常合约到期而新出的空置面积。在正常的市场环境下，新增空置面积会在很大程度上被新租面积所抵消，但处于疫情状态下的市场，这部分本应通过正常租赁交易所去化的面积却无法被需求所吸纳。”

虽然本季度无新增供应量，但市场需求受到抑制，导致空置率环比提升0.8%，同比上涨5.9%，达到16.7%。其中燕莎商圈空置率上涨幅度最大，同比上涨6.1%，季度空置率上升为存量租户租约到期搬迁或缩减面积所致。由于空置率逐步走高，全市甲级写字楼租金水平也处于下调通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平米。全市各个商圈均呈现不同程度的环比下跌，其中燕莎商圈跌幅居首，达到环比-5.4%；长期价格坚挺的金融街和中关村也出现松动，环比分别下调-1.4%和-3.1%。整体市场环境依然更有利于租户，有搬迁或扩租需求的租户可以比较积极的在市场中寻找性价比更高的优质物业进行办公空间升级。高力国际华北区董事总经理严区海认为：“由于受到疫情影响较小，目前IT行业的需求占比较大，这个行业的需求恢复也是最快的。由于海外总部受到疫情的影响，大部分外资公司整个三月份都处于停滞状态，预计该情况会进一步延续到二季度，预计会有更多的海外公司寻求降低成本的计划。”由于租金下调，空置率上升，对于租户来讲已经出现了一个减负提升办公品质的机会窗口。疫情的出现也让很多企业重新审视并指定新的办公策略，更深入的思考如何进一步提高办公效率。对于写字楼业主，严区海建议：“写字楼业主对于目前的市场情况应该积极调整租赁策略，更灵活的通过多种方式留住老客户，拿下新客户，在这个时期保持出租率更为重要。

高力国际华北区研究部陆明对此的观点是：“北京市场的核心问题依然是高供应量推高空置率。2020年依然是供应高峰年，整体空置水平会持续攀升，有可能会进一步突破20%。然而，疫情延缓了很多在建项目的工程进度，因此我们预计会有部分项目将延迟入市，这从一定程度上减轻了市场的供给压力。随着疫情的逐步缓解，我们预计市场活动会在二季度出现较为明显的复苏迹象。同时，我们维持在2019年四季度对于市场租金高位盘整态势的基本判断，在疫情的影响下，租金的调整幅度将加大。基于目前疫情后期的市场状态，以及新增供应量的逐步入市，租金预期大概会在明年发生转变。”

目前由于海外市场的不确定性大幅增加，整体疫情的影响大概率会延续到下半年。然而，从中国经济自身的角度来看，疫情导致的最困难时刻正在结束。我们一直强调，2020年的市场关注点不应只是经济增速，更应该关注各类积极政策带来的拉动效应。严区海董事总经理判断：稳就业和新基建是今年宏观调控最重要的两个方面，其中新基建将成为中国下一阶段供给侧改革的重要抓手。新基建包括5G基建、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网等七大方向。就当前发展走向而言，疫情对于需求端的影响只是暂时的，但是对于供给端却有着深远的影响。新基建的大规模铺开将进一步提升通过科技升级所带来的经济质量。以新基建为首的产业革命将会加快整个中国的产业链升级，甚至重构中国在当前世界经济格局下的影响力。全世界都在盯着中国后疫情时期的政策有效性和经济恢复力。在全球降息和量化宽松的大趋势下，我们相信中国经济的逐步企稳将给全球投资者带来信心，下半年资金会加大流入中国市场，布局无疫情且经济企稳的市场会成为全球避险资金的首选。

优质资产将成为内外资本抗周期最佳防守工具

作为对新型冠状病毒疫情的回应，中央与地方各级政府已出台一系列财政和货币政策以扶持经济增长；同时，随着国内疫情防控形势向好，各行各业积极复工复产下疫情能够持续受到控制，境内外资本对我国政府的高效及市场和社会的稳定高度关注。高力国际中国区资本市场部董事总经理汪蓓认为：“房地产投资需求长期存在，疫情只会影响市场投资节奏，国内一线城市优质资产将成为内外资本抗周期下的最佳防守工具，交易会在疫情逐步稳定后出现一定的释放，消化之前所压抑的需求。由于国际间差旅限制等因素，外资决策流程将相对慢于内资投资人。”

北京2020一季度共录得3笔大宗交易成交，分别是综合体、酒店及写字楼。最大的交易是位于朝阳区的LG双子塔，该项目自去年下半年入市后“花落谁家”一直是投资界热议的话题，最终，新加坡主权基金GIC以11亿美元将其收购，占一季度总成交额的92%。

自3月下旬以来，投资者已逐步恢复活跃度，在北京市场寻找投资机会，安排勘察项目等。其关注重点仍将是写字楼市场，除了城市更新类项目外，已具有现金流的持有型物业亦成为投资人关注的类型。

此外值得一提的是，这次疫情虽然对大部分行业带来负面影响，但线上科技公司，医药与医疗公司以及云计算，大数据等行业由于疫情影响需求反向增加，其承租能力稳定且有扩张的可能性，这些行业普遍都分布在有产业聚集性的商务园区，例如中关村、上地产业园等，因此商务园项目将可能成为具有增长爆发力的子市场。

疫情下的零售商业走向

针对于北京零售商业的恢复情况来看，截止到3月底北京购物中心基本恢复了正常营业时间，北京前门和王府井步行街商家开业率仍与疫情前有较大差距，主要受旅游业未恢复影响。据商务部重点监测1000家零售企业日均销售额来看，2月下旬比中旬增加5.6%，全国消费市场触底回升。通过近20个购物中心的观测，3月下旬购物中心品牌营业率在80%-90%左右，目前儿童乐园、教育、娱乐类（KTV、影院）业态仍处于关闭状态。其它业态进店消费人群明显增加，餐饮类平均上座率在25%左右，生鲜类超市客流密度大于其它业态。

同时，我们也观察到疫情对于整个行业正在带来各种变化。由于疫情，线下实体销售跌入历史谷底，很多连锁优质品牌开始整合资源开通了线上销售渠道。例如，餐饮行业受到重创，品牌纷纷加大外卖维持经营，以减少损失。整个一季度生鲜类超市外送提升3-4倍，随之出现用人短缺，各行业开始出现抱团取暖共享员工的现象。大的连锁超市销售额不降反升，这其中线上平台功不可没。在线下销售陷入困境的时候，销售人员积极通过APP、抖音、公众号、微信群等小程序转战线上，通过各类推广和直播拉近了与消费者的距离，为线上销售提升起到了积极作用。

此次疫情期间，零售服装、餐饮、娱乐、线下教育等行业受到极大影响，疫情严重时客流减少超过80%，整体停业超过70%，销售额已至冰点，截至3月底仍未完全恢复营业。疫情期间大部分购物中心对商户做了1-3个月不等的免租优惠，但人员工资仍是一个较大成本，客流恢复仍需一定时间，部分商家对工作人员进行了缩减以此缓减成本压力。传统零售、餐饮等业态目前基本停止了新的扩张，新的发展战略要在疫情后重新制定。

消费者纷纷通过各类APP开始线上消费，线上可以满足日常的大部分需求，线上优惠力度和便利性正在改变我们的消费习惯，疫情结束后仍将产生深远影响。80后，90后从外卖主力消费群转变成为大厨，生鲜类半成品食物成为消费热点，中老年人通过智能手机开启网购模式，成为新的网络消费人群。健康、养生类产品成为新的消费增长点。

由于购物中心品牌众多，高力国际零售服务部刘瑞京的建议是增加线上销售平台的建立，将经营的品牌商品同步到线上，线上线下的相互结合会提升销售额。品牌方也可以通过自有会员体系建立线上销售模式，加大线上推广和宣传来提升销售额。现代消费已满足电子支付，订单、物流智能化处理，消费客层及数据的分析，建议经营方加强数据的分析和整理，对消费者消费特点进行深入研究，更好的提供精准服务。建议经营者未来对一线人员增加线上销售培训，同时通过各类平台提升线上销售和服务的新技能。

零售商业地产开发趋势

由于疫情的影响，开发商对于零售商业选址逻辑发生了变化。首先，公共卫生安全重视度的提升将重塑商业选址逻辑。从客流来看，从首选客流密度大的地段转变为提高对客流质量的追求；从区位来看，从首选市中心等交通便利的区位转变为向郊区化发展；从交通来看，从偏好地铁上盖及其他公共交通枢纽转变为以步行及私人汽车为导向的商业选址模式。其次，由于此次疫情中居民的活动轨迹成多中心发散，不再是目的型购物中心等人员高度集中的区域，因此强辐射型商业的集聚将转变为围绕社区发展的零售商业。最后，针对于社区居民提供一站式服务的社区型购物中心将成为未来发展热点，包含了购物，餐饮，娱乐，文化，运动，亲子，休闲和社交等功能。

高力国际华北区咨询服务部高级董事付茂华推断体验创新会成为实体商业PK电商更重要的手段。受疫情影响，电商对实体商业的冲击不断加深，而互动性与体验性是实体商业不可替代的特性。商场可以通过情感共鸣、沉浸式打造、线上线下融合等手段增强实体商业的体验性，打造创新点，提升购物体验。以情感共鸣为例，商场可以通过品类组合、门店空间设计、消费体验塑造，与消费者产生情感共鸣，形成对目标客户群的强大吸引力，例如上海的LANEHUB瓴里家居体验店塑造高品位生活体验空间；i.t blue block打造多主题的全新概念店。至于沉浸式打造，零售业项目可通过沉浸式环境打造与沉浸式业态整合吸引消费者，提升购物体验，如北京SKP南馆SKP-S以“数字-模拟-未来”(Digital-AnalogFuture)为主题，为消费者制造一个超现实的购物场景。线上线下融合则是难度更高的手段，不仅需要从商业逻辑上打通线上和线下，甚至需要在组织架构，技术储备和人员培训等方面做出系统化战略规划，如澳洲的Westfield集团创建Westfield Labs数字机构，推出了商场无票手机智能停车，手机点餐等便民的应用程序。

商场越来越重视通过科技手段来保障公共卫生安全。在此次疫情中，高科技手段的广泛整合应用为集中式商业提供安全保障，将是未来重点的发展方向。购物中心可利用5G红外热成像测温、红外感应开关、无接触终端、室内微气候监测系统、科技手段解决商场内部环境问题以及对人流健康全方位监测，实现公共卫生安全工作的透明化、及时化。

本文来源：中国网地产

PropTech，是Property和Technology的合成词，即房地产科技，是信息技术和平台经济学在房地产市场上的应用。房地产科技与互联网信息技术、房地产金融、金融科技交叉重叠，房地产科技的目标是通过借用数字科技，让信息处理得更快、更有效。

当前房地产应用场景下，PropTech集中应用在开发建设、智能家居、物业管理、房地产贷款、空间管理、租赁等领域。很多科技行业人士进入这个领域，试图改善和颠覆现有的房地产市场参与者（开发商、卖家、买家、租户、投资者、设计师），影响房地产行业的设计、建造、营销、交易、管理、抵押等环节，并形成了住宅地产、商业地产、工业地产等细分领域的应用科技。

Venture Scanner给PropTech设置了12个分类：长租公寓、房屋保险、家政服务、物业管理、施工管理、资产管理、智慧家居、设施管理、民宿短租、联合办公、房地产中介代理、室内地图。

而CB Insights 对商业地产和住宅地产归纳后，将PropTech分类为：房源和搜索服务、租赁管理软件、房地产市场、投资与众筹、数据评估与分析、房地产抵押、房地产经纪、物业管理、虚拟技术等。

牛津大学的Andrew Baum教授在《PropTech 3.0：房地产的未来》报告中指出，PropTech衍生于互联网信息革命和蓬勃兴起，因为互联网改变了人们的工作、学习、健康、休闲方式、金融交易等，这些都促进了三种核心活动的发展：信息提供、交易、管理与控制，这三类活动也构成了PropTech的底层逻辑。

房地产科技包含了信息、金融、房地产三大技术要素，构成了智慧房地产为基础的科技平台（Smart Real Estate Economy）和庄闲游戏app官网 为基础的科技平台（Shared Economy），其中房地产科技（PropTech）与金融科技（FinTech）有一定的重合，这个重合部分诞生了房地产金融科技（Real Estate FinTech）。

智慧房地产为基础的科技平台，能够提供单一建筑物、群组建筑物或者城市的相关信息，直接或间接促进、改善服务，支持房地产资产管理、房地产建造和设施设备管理等。

庄闲游戏app官网 为基础的科技平台，则是利用房地产相关资产（土地或建筑物），包括办公、零售、仓储、住宅等，为潜在客户提供信息，提高空间的使用效率，以此提高租售效益。

PropTech经历了三个时代，当前房地产科技正在迈向PropTech3.0时代。

PropTech 1.0：数据分析、辅助工具

20世纪70年代末80年代初，个人计算机、第一套电子表格软件VisiCalc和数据分析软件Super-calc、Excel的推出，计算机开始对房地产行业产生影响。

1982年，英特尔推出第一台286电脑，这一年前后，英国和美国的房地产科技领域三家先驱公司先后诞生，并在日后成长为所在行业的全球巨擘。

伦敦房地产市场分析（PMA）在伦敦成立，旨在开发和销售PC驱动的房地产研究成果（软盘）。美国投资物业数据编制公司（NCREIF）成立，该公司创建了美国房地产指数（NPI），还租用大型计算机提供数据服务。建筑科技数字化设计、工程解决方案服务商欧特克有限公司（Autodesk）正式将推出AutoCAD，这款软件目前仍然是房地产行业中应用最广泛的软件之一。

20世纪80年代美国房地产信托基金迎来大发展，房地产基金依赖新兴的量化和数据研究工具所提供的投资方法，为房地产投资者提供项目决策、咨询服务，并以此为基础实现了更多的财务定量模型、估值软件、物业投资组合管理系统等。

此后，Yardi创立于1984年，这是一款专门为房地产公司开发的投资与物业管理软件。CoStar Group创立于1987年，是一家房地产研究公司，也是商业不动产产业信息服务供应商，主要提供销售信息、租约信息、房客信息、物产待售与产业消息。

Andy Pyle分析，这些技术驱动的房地产科技公司，大多是封闭型的企业，通常需要用户定制且花费昂贵，这些企业之间并不开放和相互协作。

PropTech 2.0：交易服务、智慧建筑、庄闲游戏app官网

从PropTech1.0到PropTech2.0，这是一个破除房地产科技障碍和壁垒的时代，社交网络、电子商务、开源代码、传感器使用、移动设备及多平台联动，为PropTech2.0进化打开了新的天地。

20世纪90年代，互联网信息服务首先进入住宅市场，提供在线房屋查询、租赁、交易的房地产信息中介平台迅速成长起来，从线上搜房获取房源信息成为中国房地产科技的第一个浪潮。为房地产开发商提供信息平台服务的明源软件成立于1997年，随后搜房网、焦点房地产网（搜狐焦点前身）、新浪房地产网于1999年诞生。

英国房产信息门户RightMove诞生在2000年，美国房产信息服务机构Trulia和Zillow分别成立于2005年和2006年，Zillow在2015年收购Trulia后成为美国最大的房地产信息网站。

智慧建筑领域，赋予建筑绿色、智能，让建筑全生命周期可持续发展，节能、环保、富有效率，这要求先进的物联网技术（IoT）、传感器能够监测温度、湿度、空气质量，自动管控系统管理照明、空调、电梯、电力、空气以及安防。目前这些技术均已应用。

家居领域，苹果、小米、海尔公司的整体智能家居系统，使家庭各类设备（音箱、空调、冰箱、空调、门禁等）变得更为智能和富有个性。

庄闲游戏app官网 领域，最为典型的是WeWork和Airbnb，国内如优客工场、途家、小猪短租等。分享、交换、社交等互联网关键词嫁接在房地产中，产生了住宅、商业、存储、停车场等不同空间的庄闲游戏app官网 ，衍生出民宿短租、联合办公、分时租赁、迷你仓等新物种。

房地产工程领域，建筑信息模型（BIM）数字设计软件2002年由Autodesk公司推出，应用于建筑的设计、施工、运行等全生命周期，成为设计团队、施工单位、设施单位和业主协同工作的工具。

PropTech 3.0：庄闲网络娱乐平台进入 、人工智能、机器人

科技正在重塑房地产行业，房地产行业也让更多的前沿科技有了落地和应用场景，未来房地产科技会如何演变?

1.庄闲网络娱乐平台进入 。今年是庄闲网络娱乐平台进入 诞生的第十年，庄闲网络娱乐平台进入 将影响房地产行业，蚂蚁金服与中国银行雄安分行探索在住房租赁领域的合作，以解决房地产交易中繁琐的流程和出租双方欺诈等现象。

2.人工智能。例如商业地产中，利用物联网、人脸识别技术，准确地识别用户，通过人工智能计算，便可以为管理者提供营销、人员管理、数据信息服务。

3.机器人。聊天机器人已经应用在房地产中介代理、商场导购、园区导游等领域。在物流地产领域，搬运、分拣、码垛机器人的应用，极大地提高效率，提升仓储服务价值和竞争力。

4.大数据。伴随物联网、5G时代的到来，大数据转化为数字分析平台，能够为房地产企业提供可行的决策依据，通过机器学习，将会极大地提升出租效率和租金，并能预测未来趋势。

房地产科技的国内实践

在人工智能、大数据、物联网、庄闲网络娱乐平台进入 等新的数字科技崛起的背景下，越来越多的房企开始投身到房地产科技领域，房企多元化转型同时，通过数字科技赋能，让传统房地产建造主业变得更具科技实力，让房地产产业链上下游变得纵深与富含科技能量。对房地产科技领域的投入，中国企业一点也不滞后。

绿地集团2017年开始发力科技领域，成立复旦绿地科创中心，入股深蓝科技成立绿地深蓝建筑科技公司和绿地深蓝机器人公司，与华为共建智慧地产生态体系。

碧桂园的机器人公司——博智林，集合了来自牛津大学、哥伦比亚大学、中国科技大学、北京航空航天大学等高校的技术人才，致力于打造房地产领域机器人：建筑机器人、装修机器人、巡检机器人、看护机器人、清洁机器人等。

2018年龙湖集团与美国科技企业加速器Plug and Play签订战略合作协议，就未来在地产科技领域的战略合作达成共识。

2019年5月浦江创新论坛上，凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓表示，智能化楼宇、智慧购物中心、智能社区、未来办公业务均已在凯德各项业务中推进实践。

本文来源：公众号探索的脚步

参考文献：

1. PropTech1.0-3.0：房地产科技进化史，中国房地产金融，2019年8月

2. Andrew Baum, PropTech 3.0：the future of realestate，University of Oxford Research Report，2017

传统商业在“互联网+”的同时，商业的功能也由产品消费变成场景消费，PropTech成为行业变革的新迹象、新场景和新趋势。

疫情之下，地产科技PropTech正加速崛起。大数据疫情监控、线上售楼、VR看房、电子健康打卡等众多智能新场景集中呈现。无论是传统房企转型，还是科技企业对于房地产及周边上下游的科技加持改造，都显露出了PropTech强大的后劲。

边缘计算、语音识别技术和人工智能或将成为PropTech未来发展的三大趋势。

1

边缘计算

5G火了，同时也带火了边缘计算。随着5G的逐渐成熟，各行各业对连接设备和传感器的需求也在不断增加，也为管理这些数据不断增长的网络带来了压力。而在边缘计算中，数据不需要直接上传到云或集中数据处理系统，不仅处理速度更快、安全高效，还可以节省大量带宽，提升效率。

边缘计算是在靠近物或数据源头的网络边缘侧，融合网络、计算、存储、应用核心能力的开放平台，就近提供边缘智能服务，满足行业数字在敏捷联接、实时业务、数据优化、应用智能、安全与隐私保护等方面的关键需求。

随着英特尔发布边缘计算芯片，边缘计算的势头似乎愈演愈烈，为物联网助力。

为了应对网络和数据中心日益增加的复杂性和实时监控需求，商业地产行业将不得不寻求更多的智能化。边缘计算是物联网、智能家居、智慧城市等行业发展的受益者和助推器。尤其在智能家居领域，边缘计算如何发挥更大价值促进万物互联时代的加速到来已成为行业的主要研究方向。

边缘计算在智能家居领域大放异彩，不仅能填补云计算目前的不足，并能在具体应用场景中能满足更多需求，进一步提升计算效率。在智能家居不同产品的互动场景中，边缘计算也将充当网管或中控系统，通过云计算与边缘计算的协同，来实现设备之间的互联互通、场景控制等需求。

2

语音识别技术

“Alexa，当我回到家时，提醒我喂狗。”

当用户到家时，Alexa会根据手机的位置发送提醒。

亚马逊正在推动一场智能革命，渗透进家居、办公室和建筑等场景。通过其Alexa驱动的设备，这个电子商务巨头正在让PropTech和商业地产更加紧密地联系在一起。Alexa采用新开发的AI训练方式，优化在新场景下对话的识别。语音识别技术的突破让智能家居入口更加成熟，智能家居家电的垂直品类也在不停升级换代。

语音识别技术赋能写字楼智能化。亚马逊正在将Alexa用于家庭以外的场景，把其Echo设备和语音助理技术集成到商业环境中。2017年，该公司推出了Alexa for Business，这个平台允许Alexa在办公室中作为智能助手，可以轻松完成预订会议室、管理工作日历以及回答新员工的常见入职问题。

亚马逊正试图用Alexa搭建一个庞大的商业帝国，商业地产正掀起一场由语音识别技术带来的新革命。

3

人工智能

商业地产行业处于利用人工智能和自动化技术来提高生产力，降低成本和最大程度减少错误的有利位置。

人工智能可以应用于商业地产哪些领域？据新经网称，商业地产营销端口、财务和贷款建模、数据管理都可以有效利用人工智能。

营销端口中，开发商可以利用AI进行潜在客户管理，以向预期的买家或贷方显示个性化促销或消息。市场层面上，可以利用AI分析现有市场数据，以以基于经纪人的过去销售记录和意图为经纪人推荐购买或出售的物业。

财务及建模层面，开发商可以使用提取和分类技术自动执行手动和重复的流程，例如财务建模和数据输入，以节省分析师劳动时间，提高生产率。此外，由于具有模式识别能力，通过考虑交通和基础设施的改善，环境的变化，当地社区和其他对物业价值产生影响的因素，人工智能在预测风险和人工评估物业方面也很有用。

数据管理方面，AI利于处理公司大量的数据，例如租赁摘要，物业评估报告，提供备忘录，法律文件，税务报告，所有权历史记录，分区规则等数据集。随着数据量的增长，例如，当需要进行新的评估或财产激增时，AI可以用于分类和存储文档，甚至可以主动发出警报。启用机器学习的搜索可以通过预处理和标记公司存储库中所有与房地产相关的文档的有用元数据，来帮助人们快速分析存在的大量搜索数据。

然而，至关重要的是，那些实施它的人必须牢牢掌握与隐私相关的监管和合规问题。数据隐私管理在智能化革新浪潮中尤为重要。

边缘计算+语音识别技术+人工智能，商业地产似乎正进入变革的黎明前。

本文来源：安居客

        根据Memoori的预测，2017年商业办公室入住分析市场销售额达15.4亿美元，一直到2022年该市场将保持24.5%的复合年均增长率，届时该市场将达到46.0亿美元。

        全球各地区的商业办公室入住分析市场都将保持健康增长，亚洲的增长速度最高，预计复合年均增长率在26.4%左右，主要得益于亚洲建筑业蓬勃发展。预计全球60%的新建筑将集中于该地区。该地区的五大市场包括北京、深圳、上海、马尼拉和班加罗尔，占亚太地区建筑施工的55%，占全球的1/3。

        市场发展的其他动力包括商业房地产物联网解决方案的发展、先进传感器的普及、能源节约和灵活就业的趋势，以及工作场所即服务（WaaS）的发展。

        很多企业投资灵活、智能的工作场所，采用更灵活的工作策略和实践以满足和保留优秀员工。这些趋势与平台和应用的采用趋势相一致。

        199IT.com原创编译自：Memoori 非授权请勿转载