解读

2022年三季度，三十个大中城市写字楼租金指数为90.68，环比上季度下跌1.92%。相比上季度，各地写字楼租金挂牌价下调幅度有所缓和，业务延续以价换量策略减少空置率。写字楼租金指数南昌上升0.80%，成都和上海各上升0.62%及0.49%。(注: 以上数据根据58同城、安居客在线挂牌价计算得出。)

与上季度相比，北京各面积段搜索占比变化不大，上海变化较明显，小面积写字楼特别是<100平米的单位搜索量从上季度的19%上升至本季度的22%，100-200平米的单位搜索量从28%上升至30%，与之对应大面积写字楼搜索量占比减少，尤其是>1000平米的单位。从上季度的10%下降至5%。

来自：58安居客房产研究院

国家统计局数据表明，2019年中国劳动力人口有7.7亿人，而中国的线上社交用户则突破了11亿人。自从中国的互联网化浪潮以来，中国职场人的工作状态和社交连接方式正在经历巨大的变革。而写字楼作为承载职场人员工作和社交的空间，占据了空间参与者大部分的时间，因此，空间的服务、内容直接影响了每一位职场人士的工作状态和社交体验。

基于当前写字楼的服务和体验现状，我们希望发起一个组织，与职场人士一起营造一个写字楼里更好的服务和社交空间。

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前言：疫情下具备投资价值的资产应该具备三种特质：第一是有现金流的投资，第二是可以穿越周期的投资，第三是估值可较快修复的投资。

存量资产投资是一个有现金流的生意

关于不动产投资的属性，有人认为投资一定是高风险才能够获取高回报。但我经常讲，最好的投资，应该是承担中低风险，但有可能取得中高回报。不动产投资在过往几十年甚至100年的历史中，是具备这个特性的。如果选择好的资产，整体趋势是如此的。当然，基金在不同时点成立，投资机会和收益都不一样。比如我们会看到，在2008年金融危机时成立的基金，收益是比较好的——越是市场出现问题或者有较大波动的时候，这个时间点成立的基金反而收益是好的。

虽然有疫情的冲击，但目前为止，不动产交易依然十分活跃，而且市场的活跃程度在逐步提高，比如这周就比上周市场更加活跃。

现在的不动产投资跟以前显然是不一样的。以前的不动产投资，以上海为例可能大家会关注陆家嘴、黄浦，以及北京的金融街、CBD，但这类资产目前遇到的挑战是比较大的。而例如被我们归纳为2.5产业的、有服务类支持的不动产，则依然是比较好的投资机会。

即便是在疫情的影响下，在我们所管理的资产中，很多租赁客户反而在不断扩充，例如华为在我们上海所管理的资产中租了面积很大的物业，今年还要扩租。相反，一些传统经济形态下的租户租赁则是下降的。

所以，在不动产投资中，一定要投资和运营能够服务于与现在经济结构相匹配的资产。

可穿越周期的投资是抗风险能力的前提

关于不动产投资，大家一定要关注无风险利率，美国的在下降，中国的也在下降，无风险利率下降的时候，往往资产估值会往上走。这与区域经济结构及自己本身的经济结构是密切相关的。

如果看住宅市场更明显，不动产投资一定是有小波动的，专业投资者一定要穿越两个以上的周期，才可能取得比较稳定的收益。

在不动产投资方面，外资配置不动产依然是主要的力量，无论是国家主权基金还是养老基金，对不动产配置的比例一般在50%左右，而很多的不动产都是由保险机构持有。全球不动产的配置，从北美来看，此前美国配置在东部较多，最近几年美国的很多不动产配置则在西部。欧洲的不动产配置重点在英国，亚洲在日本。但是这两年，日本不动产稳定下来。2015年以前韩国、新加坡不动产的市场比较低，这几年新加坡也涨上来了，澳洲主要有一些公寓类的地产投资。

中国不动产投资的重地，首先当然是上海、北京，相较而言，北京第三产业服务的比例比上海更高，情况更好一些，因为上海供应量相对大一些。而北京和上海又会比深圳更好一些。

另外，从长期来看人民币依然是比较稳定的货币，其他货币处于振荡的通道。这时全球对人民币资产的配置有更高的热情，不同的保险公司对不动产的配置也都有需求。所以从2018年开始，外资开始进入中国很多优质的不动产。

为什么外资机构的不动产投资做得比较好？在我看来，国外投资人相对比较成熟，投资周期一般在10年左右，10+1+1，至少穿越两个以上的周期。国内由于投资人过往投资不够多，量不大，受到一定的约束。但是这几年情况正在发生变化，中国个人的资金也有这方面的投资需求，机构和个人的资金能够通过不同的途径到达不动产，那就会有新的机会。

估值可快速修复的投资可以更大化资产价值

弘毅不动产投资业务到今年已经是第6个年头，我们的特色第一是深耕中国，投资布局都在中国，主要在一线城市，北京上海的投资占到80%-90%，还有一部分在深圳、广州。第二，我们的定位，是比金融机构更懂得运营，我们的投资和运营是一体的；和开发商相比我们更透明更规范，更适合投资人进行投资。

基于这样的定位，这6年来我们投资于17个项目，80万平方米，几十栋楼，300多亿的资产。我们的投资策略是以价值增值型投资为主，第一是老旧资产的升级改造，第二是潜力资产的运营提升，还有一些是资产处于压力状态下，通过投资和运营使资产更有价值。

关于我们团队的特点，第一是有系统的研究能力，我们的投资是研究先行的；第二是有运营的优势；第三，我们有资产整合的优势，有规模的优势，能够比较灵活地投资，同时，我们在弘毅投资的整个体系内，也背靠联想控股的大家庭——有本地化的运营团队，有资源优势，投资运营一体化，我们的投资形成了一定的特点。

有人讲，现在市场很冷，但是我们去年年底开投资人会议的时候对今年的形势有过判断，认为还是有结构性的机会。而即便在疫情这么困难的时候，我们一些物业的出租量还在增加。

我讲两个简单的例子：第一是上海的项目东方万国，我们投资这个项目的时候，出租率很低，大概40%，我们进入后进行了改造、重新定位，今天为止这个项目出租率超过90%，应该是上海金桥地区最顶级的项目，华为在这里占很大一部分。出租率40%的资产，通过2-3年的经营变成90%，而且商业价值得到充分的挖掘，资产的价值肯定就不一样。

第二个是北京刚刚投的资产合生国际大厦北楼，交易结构非常复杂，我们能够做下来也充分体现了团队的综合能力。目前资产是满租的状态，清租以后需要改造，改造后资产价值将得到很大提升。

弘毅的投资趋势判断

第一，结构性的机会依然存在。

第二，不是单一的中心城市、多中心城市，而是所有的项目一定要做到区域的头部项目，把资产跟区域经济发展形势对应到一起，一定要有运营的提升，才能把资产经营好。

第三，无论是跟外资还是跟国内机构合作，只有区域的项目成为核心资产，才会有更大的空间。好的不动产投资一定有现金流，一定是能够穿越周期，一定要能够有比较快速的修复价值，这种不动产才是很好的投资。

 弘毅投资作为地产基金领域的标杆机构，管理资产规模逾300亿元，管理面积逾80万平方米，已投项目17个，已有一支美元基金实现退出，收益超预期，弘毅在全球资本市场不确定性的加剧下，交出了一份亮眼的成绩单。在中关村区域打造多个小型精品改造类项目，如弘源.首著、弘源.国际、弘源.新时代等多个经典项目，改造后的产品深受TMT企业的推崇，从弘毅投资投资团队了解到的数据，目前平均出租率达93%。

本期经过199IT&景远资管商业地产研究中心对弘源.新时代项目投资、改造、运营等多个环节的深度研究，弘源.新时代项目非常符合深耕中关村区域的TMT企业对选址需求的定位。

弘源·新时代大厦

项目位于上地区域的信息产业基地，基地是以电子信息产业为主导的综合性高科技产业园。上地信息产业基地北临中国航天城和永丰科技园，西临中关村软件园；东侧紧邻京新高速，距离京藏高速2公里左右；南侧紧邻北五环，距离北四环(中关村)约6公里。

地址：北京市海淀区上地西路28号

商圈：上地核心区

办公总建筑面积：A座8239.19㎡

办公总建筑面积：B座8997㎡

办公总建筑面积：C座6415.36㎡

商业总建筑面积：2238.14㎡

办公区层高：3.3~4.2米

项目周边具有浓厚的办公氛围，入驻的高科技企业包括联想、百度、华为、IBM、甲骨文等，周边配套与服务设施完备。

以AB座6层低密空间+C座5层企业小独栋，及超3000m企业花园，营造亲近自然的减压办公氛围。企业花园、楼内3座分布式的空中花园与C座企业专享天台庭院一道，带来了立体的互动式生态体验环境。

每座独享约300m精装大堂，约8m挑高彰显新时代企业风范。

独特22米挑空采光中庭，令楼内纵享360全景采光，全面提升办公体验互动式浅色调清朗走廊，配每层3组国际品牌高端洁具卫生间，畅享惬意优雅办公空隙。

6部奥的斯品牌1350kg大运力电梯分三个单元提供垂直交通服务，单梯服务面积更少，进出从容不迫分层控制空调及新风系统，同时预留外装空调竖井条件，为室内聚集的办公人员提供更舒畅安全的呼吸条件，冷热随心。

新风
Carrier开利组合式新风机组，A/B/C座各一台，A座新风量35,000m³/h，B座新风量40,000m³/h，C座新风量28,000m³/h.
空调
McQuay麦克维尔风冷热泵机组，A座7台，B座8台，C座6台，末端风机盘管，冷负荷平均124w/㎡，热负荷平均100w/㎡
电梯
奥的斯客梯6部，荷载1350kg，每层停靠
网络
引入联通、电信两家网络运营商

如有关于企业选址的需求，欢迎随时联系我们交流。邮箱：644305087@qq.com 联系方式：18600103146 地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

        亚太地区企业继续崛起，但是，在采取全球最佳实践以和国际企业保持同步方面，仍然面临着巨大压力。虽然主题和策略相似，但是，国际企业和亚太地区企业在实践方面仍然有很大差异。

        “2017年亚太地区写字楼用户调查”分析了亚太地区企业未来的发展趋势。

        53%的企业将在未来三年内增加员工人数，尤其是中国和印度；

        但是，亚太地区企业仍然面临着挑战，其中经济不稳定是最大的威胁（63%），对技术中断的担忧则从从去年的21%增长至36%；

        在首要事项方面，52%的企业认为职场进化策略将是增强协作的首要方法；

        成本所见仍然很重要，但是需要平衡员工和业务需要；

        在工作空间方面，66%的受访者将在未来三年内需要分享工作空间；

        企业将给员工提供更多的工作空间形式，例如封闭空间（+53%）、合作空间（+49%）和放松空间（+44%）等。

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