本月观点

l 7月重点65城合计成交宅地仅154宗、1687.99万平米，同比跌幅都达4成以上。安排在7月的地块出让量较少，主要是由于7月下旬中央政治局会议即将召开，各地政府往往选择“静观其变”，而同时，7月各地土拍的流拍及提前中止的情况又开始增多，也对总体出让水平产生一定影响。

l 7月地块的品质明显有所回落，底价、流拍、地方平台托底的现象又频现，从而拉低了整体楼板价和溢价率。值得注意的是，原本土地热度较高的一二线城市的压力也开始呈现出来，杭州出现提前交易中止和地方平台托底的现象，上海则出现少有的流拍地块。

l 预计8月份22城宅地出让数量将超过150宗，较7月份会上了一个台阶。但今年下半年又到了房企的偿债高峰，投资热情必将受到一定冲击，因此下半年房企选择观望、平台公司托底的现象会凸显。但随着近期楼市宏观政策的利好，今后土地市场恢复往日热情将是大概率时间。

一、全国土地市场本月情况

1、供求走势——“静观其变”，全国宅地成交规模同比下探4成

7月，全国重点监测65城土地供应和成交均出现了大幅度的下探。65城合计公示地块604宗，合计规划建面5122.74万平米，分别环比大幅回落33%和39%，从同比去年情况看，则下滑21%和27%；从实际出让情况看，7月成交494宗，合计规划建面3994.41万平米，较上月分别下探28%和32%，从同比情况看，更是分别下滑39%和49%。

宅地市场则出现差异，即使7月仅推出247宗，2186.08万平米，环比分别出现37%和44%的下浮，但与去年同期相比，则大涨55%和45%；但成交实际成交力度上看，显然还是不及去年同期，58安居客研究院数据显示，7月重点65城合计成交宅地仅154宗、1687.99万平米，同比跌幅都达4成以上。

58安居客研究院分析师许之静指出，安排在7月的地块出让量较少，主要是由于7月下旬中央政治局会议即将召开，各地政府往往选择“静观其变”，而同时，7月各地土拍的流拍及提前中止的情况又开始增多，也对总体出让水平产生一定影响。

2、价格及溢价率——宅地楼板价同比下探2成，溢价高位回落

7月全国重点监测65城成交土地平均楼面地价4018元/平米，环比下滑11%，同比下滑6%。7月监测65城平均宅地楼面地价达8458元/平米，较上个月的12026元/平米大幅回落3成，较同期也下滑2成；从溢价水平看，也从略有回调至5.46%。

58安居客研究院分析师许之静指出，全国土地成交楼面地价的环比下滑主要是受7月份一、二线城市在土拍市场所占份额减少的影响。同时，由于大量优质地块已在上半年密集出让以刺激市场，7月地块的品质明显有所回落，底价、流拍、地方平台托底的现象又频现，从而拉低了整体楼板价和溢价率。

3、城市土地出让金成交排行——上海7月出让金达412亿元，远超其他城市

从7月全国城市各类出让金榜单看，尽管原集中土拍的22城中有19个城市在7月份有土地出让，但除个别城市外，地块数量都不大，造成在出让金TOP10榜单中所占份额不高，反而一些三四线城市如柳州、盐城计入了前十榜单。从金额上看，上海由于出让宅地数量达15幅，拉动各类地块的成交金额达412亿元，远超第二位的北京（159亿元），而第三位以后均不超百亿元。

4、宅地流拍率走势——集中供地22城流拍占比高企

7月，全国重点65城宅地流拍25幅，流拍率为14%，已经连续2个月保持15%左右的高流拍率。从7月流拍土地的所在城市看，涉及中山、包头、太原、郑州、济南等18个城市。其中，兰州、昆明、保定、哈尔滨的流拍率达100%。

58安居客研究院分析师许之静指出，7月地块流拍率基本持平6月，但地块流拍涉及的城市数量明显增加，原集中供地的22城的本月流拍数量达8宗（其中鲜有流拍的上海居然也有地块流拍），占到全国比重31%，远超6月份19%及之前数值，需引起警惕，市场压力从三四线城市蔓延至一线及热点二线。

二、集中供地情况

1、本月集中供地数据一览——长三角城市土地热度骤降

7月份，原集中供地的22城中就有19个城市参与土拍，合计成交宅地90宗，比6月份的138宗下滑不少，其中，7月仅成都、济南、上海出让地块数都超过10宗。

与上半年叫火热的长三角土拍市场对比，7月份土拍市场的寒意骤然降临。

在7月18日的土拍市场上，杭州罕见出现取消交易的地块（下沙中心单元地块），为该地区今年首次，剩余的6宗地块中也有3幅地块未触达限地价，且还出现了一宗由 “杭州市城市土地发展有限公司”托底的地块。在刚刚结束的8月1日，杭州第八批土拍结果同样凉意袭人，2宗摇号，2宗底价成交，完全没有5、6月份的火热势头。

实际上，除杭州外，近期南京等部分热点城市土拍热度也出现了一定的下滑趋势，均出现了地方平台托底的现象，而上海则出现了少有的地块流拍（嘉定工业区地块）的情况，说明土地市场压力有所上升。

为完成全年供地计划，下半年本也是地块出让密集度最高的时间段。但今年下半年又到了房企的偿债高峰，投资热情必将受到一定冲击，因此下半年房企选择观望、平台公司托底的现象会凸显。近期楼市宏观政策频发，各城市有望跟进继续优化购房政策，需求端信心逐步恢复，同时随着供给端融资环境改善，土地市场恢复往日热情将是大概率时间。

但，本月参与地块公示的城市和地块数量也显著增加，据统计，原集中供地的22城中有15个城市合计公示有112幅地块，都在8月份进行出让。加上之前就有公示的地块，预计8月份22城宅地出让数量将超过150宗，较7月份又上了一个台阶。

2、拿地企业分析——地方平台拿地比重提升至27%

7月参与集中土拍的90宗涉宅宅地，四类企业拿地比重相互接近，央企、国企、地方平台、民企拿地比重分别为20%、26%、27%、28%。呈现的趋势是民企拿地比重减少，地方平台托底比重增加。

本月民企拿地比重较高的城市有杭州、合肥、重庆、青岛、无锡，拿地比重都在4成以上，其中杭州本月地块被民企包揽。在出让地块较多的济南，我们发现其地方平台拿地比重高达73%，11宗地块中8宗均为济南城投或济南高新包揽，同时还有2宗流拍、2宗中止交易，可见当地市场之冷清。

58安居客研究院分析师许之静认为，当前房企拿地投资更为聚焦，一线城市是布局、补仓、调仓的重点，二线看基本面，热点城市、热点板块房企仍然愿意争夺，而三四线基本无人问津。

本月观点

l 5月全国重点监测65城合计成交宅地200宗、1708.66万平米，环比分别上扬了57%和35%，同比上扬幅度也达26%和16%。5月土拍市场“小步快跑”，各城市在一个月内多次进行土拍已成为常态。

l 全国重点监测65城平均宅地楼面地价达9917元/平米，受到本月一线城市成交未占主角因素影响，楼面价较上个月的12292元/平米大幅回落2成，但依旧处于今年的第二高位；而宅地溢价水平依旧在6%以上。房企的资金紧张度有所缓解，加之地块出让节奏“少量多批”及各种土拍政策的优化，都降低了房企入市的门槛。

l 5月原集中供地的22城中就有17个城市参与土拍，合计成交宅地107宗，不仅地块成交规模提升，北京、成都、杭州、合肥、南京等地房企的参与热情也较为高涨。民企和地方性国企几乎占据6成市场份额，以深耕为主较少高杠杆扩张，成为当今局势下比较稳妥的生存之道。

一、全国土地市场本月情况

1、供求走势——全国宅地成交规模同环比均出现上扬

5月，全国重点监测65城土地供应和成交保持平稳水平。65城合计公示地块732宗，合计规划建面6052.59万平米，分别环比小幅回落3%和4%，从同比去年情况看，则下滑12%和17%；从实际出让情况看，5月成交734宗，合计规划建面6552.15万平米，较上月分别上扬22%和32%，从同比情况看，则分别上扬9%和9%。

但宅地市场5月公示地块量提升明显，共推出247宗，2186.08万平米，分别环比上扬17%和20%，但与去年同期相比，下滑幅度在2成左右；地块供应力度的提升也带动了5月宅地的成交，数据显示，5月重点65城合计成交宅地200宗、1708.66万平米，环比分别上扬了57%和35%，同比上扬幅度也达26%和16%。

58安居客研究院分析师许之静指出，5月土拍市场“小步快跑”，各城市在一个月内多次进行土拍已成为常态，部分城市如西安、杭州等迎来土拍市场的“高光时刻”，众多房企争抢一宗地块的现象频频发生，目前各大房企求生欲望强，一线城市楼市复苏相对较快，二线城市核心地段地块也是房企竞相争夺的对象，同时房地价差大等优势也能吸引到大批房企，“安全第一”是当下房企们的共识。

2、价格及溢价率——溢价和楼板价呈现高位震荡

5月全国重点监测65城成交土地平均楼面地价3049元/平米，环比下滑16%，同比上扬1%。全国土地成交楼面地价的环比下滑主要是受5月份一线城市在土拍市场中未占主角导致。5月监测65城平均宅地楼面地价达9917元/平米，较上个月的12292元/平米大幅回落2成，但依旧处于今年的第二高位；从溢价水平看，也从4月7.83%的高位略有回调至6.76%。

58安居客研究院分析师许之静指出，近两个月房企争夺地块的现象频出，主要是由于今年年初销售资金回笼，房企融资政策优化，房企的资金紧张度有所缓解，加之地块出让节奏“少量多批”及各种土拍政策的优化，也降低了房企入市的门槛。

3、城市土地出让金成交排行——土地收金超百亿的城市达7个

从5月全国城市各类出让金榜单看，受宅地市场紧锣密鼓的土拍拉动，土地收金超百亿的城市达7个，分别为成都、杭州、南京、西安、天津、苏州、厦门。其中成都合计出让各类地块28宗，出让金额达168.31亿元居首。

4、宅地流拍率走势——总体流拍率维持低位，3城流拍率100%

5月，全国重点65城宅地流拍17幅，流拍率为7.83%，较上个月略有增加。从5月流拍土地的所在城市看，涉及威海、东莞、郴州、潍坊、乌鲁木齐等10个城市。其中，威海、东莞、郴州的流拍率达100%。

58安居客研究院分析师许之静指出，虽然今年以来土地流拍率较去年明显下滑，但二三线远郊区县流拍依然严重，远郊、县市成为流拍“重灾区”，土地市场冷热不均的局势将延续。

二、集中供地情况

1、本月集中供地数据一览——热门城市土拍热度高涨，城市分化愈演愈烈

5月份，原集中供地的22城中就有17个城市参与土拍，合计成交宅地107宗，较上个月的13个城市及成交的85宗地块有显著提高。其中，成都、杭州、南京、青岛出让地块数都超过10宗。

不仅地块成交规模提升，房企的参与热情也较为高涨。

以苏州为例，此次沧浪新城地块共有约11家房企竞拍，土拍系统一度崩溃，中止时的溢价已高达14.85%，溢价已经到达了近3年来苏州土拍的新高。

而杭州5月土拍地块全部被民企包揽，浙江民营经济优势十分突出，深耕杭州的本土房企——滨江一举拿下两宗地块，延续了“少而精”的供地策略后，本土中小民企也很积极，且均有所斩获。

小量推地的北京，5月仅出让2宗宅地，其中丰台地块收紧了房企的参与门槛，新添竞买资格预审环节，具有房地产开发资质的企业可参加单独竞买及联合竞买，同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买，即便如此，也有17家房企及联合体报名参与。另一宗大兴地块则在地价达最高限价后竞现房销售面积，有11家房企及联合体报名参与竞拍，热度可见一斑。最终两地块分别被北京建工，和中铁+华润联合体触顶价夺得。

热门城市不仅能吸引大型央国企的青睐，还能吸引到外来房企的入驻。如南京5月土拍，保利、金地等全国性头部房企均有斩获，而3宗触顶地块的竞得者均为厦门国资背景的房企——厦门建发、象屿和厦门国贸。

从统计局公布数据看，4月当月的商品住宅销售面积环比跌幅近50%，说明前期积累的需求释放完毕，市场整体供求均迎来“拐点”，城市分化也会愈加明显，不同城市之间的土地市场分化现象还将延续。

同时，本月参与地块公示的城市和地块数量也显著增加，据统计，原集中供地的22城中有17个城市合计公示有130幅地块，几乎都在6月份进行出让。加上之前就有公示的地块，预计6月份22城宅地出让数量将超过200宗，较5月份又上了一个台阶。

2、拿地企业分析——国企和民企拿地比例基本持平

5月参与集中土拍的107宗涉宅宅地，国企和民企拿地比例基本持平，分别为34%和37%，而地方平台托底依旧保持在10%以下的低位。

本月民企拿地比重较高的城市有杭州、合肥、重庆、青岛、无锡，拿地比重都在4成以上，其中杭州本月地块被民企包揽。而北京、广州、济南、长沙5月的宅地则均被国央企拿下。

58安居客研究院分析师许之静认为，民企拿地积极性上升明显，说明部分民营房企已经走出了困境，正在开始恢复活力，由此带动土地市场的复苏。同时，基本面较好的城市，及不断优化的限购政策，都是促使民企频频出手的原因。如杭州今年以来其民企拿地占比达73%，而以深耕为主较少高杠杆扩张，成为当今局势下比较稳妥的生存之道。

本月观点

4月，监测65城共成交宅地123宗，环比、同比分别下滑18%和47%，成交规划建面1229.93万平米，环比、同比分别下探9%和42%。3月份以来重点一二线城市都开启了土拍序幕，部分城市，如合肥、杭州在5月份即将分别进入今年的第三、第四批次拍地，而点状升温并没有带动全国土地交易规模的上涨。

4月，监测65城平均宅地楼面地价达12456元/平米，环比、同比分别上扬50%和23%，为去年3月份以来的新高。4月宅地溢价率继续坚挺达7.81%，为2021年8月以来新高。从多家房企对去年的业绩发布会上对今年投拓计划来看，多数房企在投资方面态度谨慎，聚焦核心城市，核心区域，能够确保周转率和利润率。

4月原先集中供地试点的22城中有13城进行了地块出让，相较而言，杭州的步伐较快，在今年已完成三批次集中供地。上海、广州、合肥、杭州土拍热度较高，核心区域的优质地块更是受到房企追捧，地方平台托底的现象显著降低。

一、全国土地市场本月情况

1、供求走势——点状升温未带动全国宅地成交规模的提升

2023年4月全国各类土地供求量较今年3月份有所回落，和去年同期相比也略有逊色。

58安居客研究院数据显示，2023年3月全国重点监测65城合计公示地块735宗，合计规划建面6188.62万平米，分别环比回落14%和16%，从同比去年同期情况看，则下滑3%和8%；从实际出让情况看，4月成交575宗，合计规划建面4784.6万平米，较上月分别回落3%和19%，从同比情况看，则分别下滑14%和18%。

但宅地市场4月公示地块210宗，仅环比微跌1%，同比则上扬9%，但成交方面依旧不及3月份和去年同期，数据显示，4月重点监测65城共成交宅地123宗，环比、同比分别下滑18%和47%，成交规划建面1229.93万平米，环比、同比分别下探9%和42%。

58安居客研究院分析师许之静指出，3月份以来重点一二线城市都开启了土拍序幕，部分城市，如合肥、杭州在5月份即将分别进入今年的第三、第四批次拍地，而点状升温并没有带动全国土地交易规模的上涨。通过对今年部分重点城市供地计划的研究，发现宅地供应量呈较大幅度逐年下滑，2023年同比大降21%，宅地供应占比也从2021年的23%下滑至今年的17%。宅地供地规模跳水的主要原因在于：2022年受疫情等多重因素影响，多城未完成原定的供地计划，且市场去化不理想，多城存量高企，通过调整住宅用地投放规模，减少推地，可以从供给侧恢复市场活力，利于行业长期稳定发展。因此，今年宅地出让规模总体将呈现下滑趋势将是不争的事实，土地市场将进一步分化。

2、价格及溢价率——受上海、广州集中土拍影响楼板价上扬

4月全国重点监测65城成交土地平均楼面地价3702元/平米，环比上扬59%，同比下滑10%。全国土地成交楼面地价的环比大幅上扬主要是受4月份上海、广州集中土拍的影响。

4月监测65城平均宅地楼面地价达12456元/平米，环比、同比分别上扬50%和23%，为去年3月份以来的新高。从溢价水平看，近四个月溢价率直线向上拉升，3月达7.75%，4月继续坚挺达7.81%，为2021年8月以来新高。

58安居客研究院分析师许之静指出，尽管平均溢价水平有所提升，但城市之间分化依旧严重，热门城市多幅地块触顶成交，众多房企争抢现象频现，而非重点或土拍市场长期以来都不温不火的城市，国企或者地方平台拿地依旧是主流。从多家房企对去年的业绩发布会上对今年投拓计划来看，多数房企在投资方面态度谨慎，聚焦核心城市，核心区域，能够确保周转率和利润率。

3、城市土地出让金成交排行——上海、广州、杭州、合肥四城本月宅地成交破百亿

从4月全国城市各类出让金榜单看，受宅地市场拉动，上海、广州、杭州、合肥四城市，土地市场收金均超百亿元。其中上海合计出让各类地块35宗，出让金额达542.90亿元居首。

从榜单上看，长三角城市占据众多席位。据58安居客研究院数据显示，4月长三角城市涉宅地块成交共87幅，合计收金894亿元，占全国近一半的份额。

4、宅地流拍率走势——二三线远郊区成流拍重灾区

4月，全国重点65城宅地流拍12幅，流拍率降至8.89%，较上个月略有增加。从4月流拍土地的所在城市看，涉及保定、太原、南宁、威海、合肥5个城市。其中，保定、太原、南宁的流拍率达100%。

58安居客研究院分析师许之静指出，虽然今年以来土地流拍率较去年明显下滑，但二三线远郊区县流拍依然严重，远郊、县市成为流拍“重灾区”，土地市场冷热不均的局势将延续。

二、集中供地情况

1、本月集中供地数据一览——上海、广州、合肥、杭州土拍热度较高

3月份以来来，已有多个城市举行了土地拍卖，成功出让多宗住宅用地。从4月的成交情况看，原先集中供地试点的22城中有13城进行了地块出让，相较而言，杭州的步伐较快，在今年已完成三批次集中供地。

本月，上海、广州、合肥、杭州土拍热度较高。

上海第一批次集中供地完成了全部19宗地块的出让，总成交额519亿元，平均成交楼面价26090元/平方米，平均溢价率7.3%。其中，有4宗地块底价成交，15宗地进入一次性报价，14宗地由央企和地方国企竞得，同时还出现50家房企抢一宗地的情况；而杭州12宗地仅50分钟就完成出让，其此次11宗地块中有9幅地块都被民企夺得。

城市之间的冷热不均明显，核心区域的优质地块更是受到房企追捧。

广州挂牌出让的番禺区汉溪大道北侧两幅地块，受到外界关注，被“华润+长隆”联合体、保利、华发、招商等众多房企争抢数十轮，价格触顶后进入摇号，最终被“华润+长隆”联合体拿下，溢价率为15%，旁边的两个商业地块也被该联合体收入囊中。

4月，集中供地22城中，有7个城市公示地块，合计推出89宗，都将在5月份进行出让，另加上4月份之前公示的地块，22城5月预计宅地出让数量达到143宗，超过4月份。

实际上，集中供地已经“名存实亡”，从今年以来各地的供地节奏看，多数城市已经呈现分散化，如自今年3月22日算起，成都已经举行了5场土拍，合计出让17块涉宅用地， 杭州4月已经发布第四批次供地地块，平均一月一次。同时，从土拍规则上看，部分城市出现了收紧态势，如北京发布丰台区2宗地块出让公告的补充公告，明确同一集团成员企业不得参拍同一地块。而某些三四线城市一再放宽土拍门槛，如福清首场土拍发补充公告“没有地产开发资质也能竞买”。

2、拿地企业分析——地方平台托底现象明显减少，杭州民企拿地超8成

4月参与集中土拍的83宗涉宅宅地，拿地企业结构和上个月保持一致，央国企已失去主力地位，民企拿地比重近50%，地方平台托底的情况明显减少，连续两个月在7-8%之间。

本月民企拿地比重较高的城市有杭州、成都、长沙，济南、重庆，其中杭州出让的11宗涉宅地块中有9宗地块被民企包揽，地块平均报名房企数量在10家左右。相较于2022年，民营房企的拿地积极性有所复苏。

58安居客研究院分析师许之静认为，民企拿地积极性上升明显，说明部分民营房企已经走出了困境，正在开始恢复活力，由此带动土地市场的复苏，同时有可观的利润空间，地块总价可控，以及对城市今后发展潜力的预判仍然是房企判断是否入市的标准。

数据显示，一线城市在2022年成交土地宗数下滑幅度领跑全国，达23%，二线和三四线城市分别为14%和4%。从涉宅用地看，一线城市2022年下滑幅度达36%，但在2021年二线及三四线城市下滑的情况下，其供地呈现同比正增长。一线城市土地2022年供应收缩明显，主要是由于房地产逆周期下，房企尤其是民企的资金回笼压力和筹措压力巨大，对于高地价的一线城市减少布局，热点二线城市依旧存在较大机会，而三四线城市尽管2022年供地下滑幅度最小，但其在2021年已有大幅下滑，在下行周期下面临较大风险。

从成交结构上看，涉宅用地从2021年开始出现明显成交量下滑态势，2022年占比30%，较上一年少10个百分点，但由于地价的小幅增长原因，导致在出让金额上下滑幅度并没有总量上下滑明显。

2022年南昌成为明确提出要“退出”集中供地名单的首个城市。事实上，部分城市尽管没有明确提出退出集中供地，但实际上已经对全年集中供地的批次进行了适当调整，不再严格执行“全年三次”。58安居客房产研究院统计数据显示，至少南京、无锡、苏州、武汉已在2022年完成了第五或六批次的供地，另有北京和杭州的第五批次集中供地将在2023年2月完成，而几乎9成城市的供地批次达四次以上。而长春和沈阳则另辟蹊径，在完成第二次供地后就“收官”，全年供地完成率分别仅10%和31%。

58安居客房产研究院分析师许之静指出，集中供地制度在新的市场周期下已不合时宜。当前土地市场持续低迷，尤其是那些新房市场去化堪忧、库存量高企的三四线城市，在集中供地的制度下，房企的资金筹措压力倍增。尽管金融条线已在给房企最大限度的松绑，但是市场喘息和复苏依旧需要半年到一年的时间。在明确了房地产依旧是支柱产业后，预计2023年集中供地政策会有阶段性调整，主要倾向于“一城一策”，给与地方更多的自由空间。

2.全年仅5个城市溢价率高于5%

从2021年以来的各批次集中供地成交的楼面地价看，呈现先扬后抑的态势，从全年情况看，2022年试点22城集中供地成交地块的平均楼面地价为11989元/平米，同比上年上扬达32%。

从溢价率看，除2021年第一批呈现接近15%的溢价水平外，其余批次溢价率都贴近底价成交，尤其是2022年第五、六批次的平均溢价水平近1.26%。从各个城市看，2022年集中供地，溢价水平高于5%的仅5个城市，分别是深圳9.14%、合肥8.5%、杭州5.88%、宁波5.83%、北京5.68%。

从具体城市看，沈阳在2022年集中供地中，地方平台拿地占比达64%，居各城市之首；从金额上看，则占到全年集中供地拿地总金额的72%。武汉、福州、济南的相应占比也达53%、50%、47%。与此同时，北上广深四个一线城市今年集中供地也有地方平台类企业参与，从拿地金额上看，也出现分化，其中，北京地方平台拿地金额仅占6%，上海占13%，广州占20%，深圳占29%。

58安居客房产研究院分析师许之静指出，一线及部分热点二线城市土地市场由于市场潜力相对较大，产业和经济发展依旧被看好，因此参与布局的拿地主体较为多样化，这类城市对于地方平台托底的需求并不强烈。

城市土地出让金成交排行——上榜城市土地市场上投金超百亿

从11月全国城市各类土地出让金榜单看，无锡、常州、淮安、西安等12城在土地市场上投金超百亿。其中，无锡则是已完成了第五批次集中土拍，实现全年无流拍。

58安居客房产研究院分析师许之静指出，近期楼市利好政策频出。“金融16条”、“第二支箭”、“第三支箭”等新政的出台，政策托底信号明确，房企融资市场支持节奏明显加快，能大幅提振房企拿地信心。

从本月的成交情况看，长沙、郑州完成了三批次的集中出让，而北京、杭州、南京、深圳、武汉完成了四批次的集中出让，无锡则以五批次供地作为全年收官。试点22城合计成交地块87幅，870.66万平米，89%地块底价成交，但溢价超过10%的地块有10幅，分别位于杭州、深圳、北京。

其中，北京三宗位于朝阳区的地块受到房企的竞相争夺，均触达最高限价，北京四批次地块数量不多，但热度超出预期，58安居客房产研究院分析师许之静认为，在当下房地产行情尚未转好的形势下，布局重点一二线城市依旧是房企不二的选择，另外，北京今年前三批次供地量较去年明显下滑，不少资金实力雄厚的央企尚未完成拿地任务，希望在第四批次中有所斩获。

而与北京情况不同的是深圳，此次推出7宗地块，1宗流拍，成交的6幅地块中有3宗为纯保障房地块，而三宗的拍地规则也表现为取消“竞自持”，改为竞可售安居房面积。安居房无须过多考虑去化风险，盈利空间也有一定保障，因此受到房企的追捧，同时，深圳市此次推出的集中出让土地也体现了持续加大公共住房供给力度的特点。

从流拍情况看，本月深圳流拍1宗，郑州流拍4宗，郑州此次供地延续了今年第二批冷清的局面，无一宗地块溢价成交，全部由郑州当地房企和平台公司以底价摘得。郑州三批次供地流拍率达17%，而前两批次郑州集中供地均为零溢价。

备注：联合拿地的，拿地企业中按央企、国企、地方平台依次归属分类；第四批供地企业占比截止11月底。

l 受集中供地三批次高峰期已过的因素影响，本月供求规模出现下滑。

l 溢价水平持续降低，除个别核心地块外，各城市土拍平均成交溢价率仍在低位运行，65城地块溢价在1%以下或底价成交的地块占到四分之三。

l 本月重点65城流拍率上升至16.3%，地块热度分化严重，去化困难的城市或者非核心地段地块流拍高企。

l 南昌成为明确提出要“退出”集中供地名单的首个城市。当前土地市场持续低迷，尤其是那些新房市场去化堪忧、库存量高企的三四线城市，在集中供地的制度下，房企的资金筹措压力倍增。因此，今年的集中供地不仅在规则上一再放松，多个城市还采用了预申请和少量多批的方式，以减缓房企的拿地压力。

l 多个城市已明确要推出第四、第五批地块，但仍作为前几批次供地的补充，因此整体供应规模有大幅度的下滑，由于临近年底房企忙于冲刺业绩及保交楼任务，总体来看，最后两个月土地市场将平稳过度。

一、全国土地市场本月情况

1、供求走势——集中供地密集期已过，10月土地供求规模下滑

10月全国重点监测65城土地市场供应规模大幅下滑，共推出各类地块807幅，环比下滑39%，同比下滑18%；成交共911幅，环比小幅下滑3%，同比下滑11%，但成交规划建面7218.75万平米，环比下滑幅度达16%。

从宅地市场看，供地量较前两个月出现大幅下滑，10月公示宅地地块267幅，环比、同比均下滑4成以上；从成交方面看，10月重点65城成交涉宅地块286幅，环比下滑14%，但同比上扬19%，成交规划建面为2845.09万平米，环比下滑17%，同比上扬5%。

58安居客房产研究院分析师许之静指出，这与三批次集中供地高峰期已过有很大关系，同时，今年已有多个城市明确要进行多次集中供地，多批次的集中供应可以让企业在资金安排上更加灵活。截至目前，已有北京、杭州、南京、深圳、武汉、无锡、苏州7个城市推出第四批地块，但地块推出数量相较前几批次有大幅减少，合计68幅，合计规划建面595万平米，合计起始总价达810亿元，但由于临近年底房企的资金链更为紧张，总体来看，最后两个月土地市场将平稳过度。

2、价格及溢价率——本月溢价创去年以来新低

10月全国重点监测65城成交土地平均楼面地价为3644元/平米，较上个月下滑21%，同比小幅上扬3%。从去年以来全国土地市场楼面地价呈现波动走势，但仅在去年5月出现过高于5000元/平米的价格。而涉宅地块成交楼面地价为7865元/平米，环比、同比分布下滑26%和5%。

从溢价看，去年至今呈现明显的走低趋势，10月，全国监测65城土地平均成交溢价率仅0.96%，涉宅地块的溢价率也仅为0.67%，跌至去年以来最低。

58安居客房产研究院分析师许之静指出，2022年以来，参与集中供地的22城成交的地块中，有93%的地块都采用了“限地价”的方式，折算成溢价率普遍要求在15%以下，甚至还有2成左右的地块，溢价要求在10%以内，这也直接导致了房企拿地溢价率的走低。同时，今年房企资金需要用于保交楼，因此在拿地支出上比较谨慎。重点城市土拍成交平均溢价率仍在低位运行，溢价在1%以下或底价成交的地块占到四分之三。

3、城市土地出让金成交排行——8城在土地市场上投金超百亿

从10月全国城市各类土地出让金榜单看，广州、成都、南京、苏州、徐州、无锡、西安、天津8城在土地市场上投金超百亿。其中，广州、成都、南京、天津、徐州在本月完成了第三批次的集中供地，而无锡和苏州则已完成了第四批次的集中供地，直接拉动了成交金额的上扬。

4、宅地流拍率走势——本月流拍率上扬，南昌力争退出“集中供地”

10月，全国重点65城宅地流拍55幅，流拍率为16.3%，较上月的9%有所增长，但总体低于去年第四季度水平。从10月流拍土地的所在城市看，涉及威海、南昌、成都等14个城市，其中，威海和南昌的流拍地块数分别达到22幅和12幅，流拍率也分别高达85%和55%。

58安居客房产研究院分析师许之静指出，威海此次流拍的22幅地块为来自南海新区的连片综合性含宅地块，而南海新区整体配套薄弱，在楼市整体去化堪忧的境况下，去年以来威海土地市场相当沉寂，流拍率已从去年的40%上升到今年的60%。

而南昌本月也有12幅地块流拍，这12幅地块来自于其第三批的集中供地，南昌此次第三批次供地，成功出让10宗地，其中1宗溢价成交，5宗底价成交、4宗“熔断”转线下摇号。另有就是该12宗无人出价的地块遭到流拍。而之前的第二批次的供地也是由于政府提前发布了“终止出让公告”，才挽回了未流拍的颜面，而实际上原本计划出让的19宗地块仅存一半不到。前两轮集中土拍仅完成了今年南昌土地供应计划的25.6%，完成度较低。

10月28日，江西省住房和城乡建设厅发布相关文件，成为明确提出要“退出”集中供地名单的首个城市。58安居客房产研究院分析师许之静指出，当前土地市场持续低迷，尤其是那些新房市场去化堪忧、库存量高企的三四线城市，在集中供地的制度下，房企的资金筹措压力倍增。因此，今年的集中供地不仅在规则上一再放松，部分城市还采用了预申请和少量多批的方式，以减缓房企的拿地压力。

二、集中供地情况

1、本月集中供地数据一览

10月，集中供地22城中有7城推出地块，除了长沙和郑州推出的是第三批地块外，北京、杭州、南京、深圳、武汉推出第四批次地块，推出地块总量80幅，较前几批次规模上有较大幅度的下滑。而苏州、无锡早在9月份就公示了第四批地块，并于10月完成出让。

58安居客房产研究院分析师许之静指出，从去年的三批次演变为今年的四批次、五批次，且第四批后总体供应规模下降，作为前期几批次的一个补充，一是由于企业年底多将精力放在冲销售业绩上，另一方面，市场信心依旧不足，政府通过少量多批推地，能缓解企业竞标压力，使企业资金更加灵活，降低了短期内的资金压力。

从本月的成交情况看，成都、广州、南京、天津济南完成了三批次的集中出让，无锡和苏州则完成了四批次的集中出让，合计成交地块169幅，1589.86万平米，94%地块底价成交，溢价超过10%的仅两幅，分别位于南京市和广州市。

从流拍率看，成都、广州、南京都有地块流拍。其中，南京虽然仅有一幅地块流拍，但实际上在10月15日，南京土地市场网就发布公告称，延期出让第三批次集中供地中的14宗地块，导致此次南京土拍溢价率仅3%。而广州此次集中土拍以2宗地块终止、3宗流拍、15宗成交收尾，是今年以来流拍及撤牌率最高的一批，表现确实较为平淡。但同时，广州本月也出现两幅溢价地块，均位于海珠区，溢价分别为11.51%和6.49%，成交楼面地价均超4万元/平米，说明市场调整阶段，房企情愿将巨资投入核心地段，也不远轻易到郊区抄底。而成都作为供地大户，三批次成交地块44幅，流拍4幅，44幅地块中仅两幅地块以5%或5%以下的低溢价成交，其他地块均底价成交，足见房企资金压力仍然不小。

58安居客房产研究院分析师许之静指出，为降低流拍率，地方政府往往采用提前中止或者延期的方式，而天津在三批次的土拍中还运用了“预申请”的方式，分批次进行预公告，最终挂牌17宗，全部出让成功。预申请方式一定程度上避免出让地块出现流拍、终止等情况，提高了挂牌出让的效率。实际上，上海早在2009年就推出了“土地出让预申请模式”，而预计这样的模式将在今后其他各城市集中供地中推广。

2、拿地企业分析

10月参与集中土拍的169幅地块依旧呈现央企、国企、地方平台托底的情况，各城民企拿地占比基本都在30%以下，广州在没有民企拿地的身影。济南则有65%的地块都有城投、城建等地方投资平台夺得。

58安居客房产研究院分析师许之静指出，10月初，财政部发布《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，其中提及“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”，这一举措在业内引起轰然，但实际上对于国企拿地并不会产生较大影响，只要拿地资金来源不属于财政拨款或是分期返还等，城投、城建等依旧是当下调整期拿地的主力。从今年以来的三批次拿地情况看，国企和地方平台拿地比重不降反增，由第一批次的分别占29%和15%，上升到第三批次的36%和27%。

一、9月核心22城土地市场热度小幅回升

9月份，58安居客房产研究院重点监测22城土地市场整体热度小幅回升，热度指数较上月上升7%；本月多城迎来集中土拍，其中北京、杭州、上海第三批土拍的热度相对较高，而深圳、福州、长春的集中土拍热度则较低，城市之间热度分化明显；从深圳第三批土拍可见，即使在一线城市，也需要优质的地块和充足的利润空间才能刺激房企的拿地意愿，否则无论前几个批次土拍如何高热，房企的拿地意愿都会明显回落。

备注：土地属性为涉宅用地（不含租赁用地、安置房用地等）

热度指数通过目前最新数据综合计算得出

数据范围是特指58安居客房产研究院选取的22个样本城市，包括：武汉、广州、北京、长沙、上海、深圳、郑州、重庆、苏州、杭州、西安、成都、无锡、昆明、福州、南京、沈阳、宁波、青岛、济南、长春、天津

城市专家一对一解读：

北京张俏：本次土拍整体热度小幅回升，但是地块热度分化加剧

9月23日，北京三批次土拍落下帷幕，18宗地块全部成功出让，其中4宗地块以封顶价成交，4宗溢价成交，10宗底价成交，总建筑面积约147.5万㎡，总成交金额500.30亿。从历次集中土拍成交量价来看，三批次土拍的规模基本与一二批次持平，但本批次出让地块整体质量高，带动北京本批土拍整体热度小幅回升，其中郊区底价成交、市区竞争激烈，地块热度分化加剧。从房企来看，中海成最大赢家，民企龙湖成独苗，其中中海报名7宗拿地3宗，且都是独立拿地，三批次豪掷近150亿，与二批次相比，金额几乎翻了一倍；三批次中，民企中只有龙湖摘地，与顺义区属国企天竺一起拿下顺义新城0320地块。

杭州李旭：第三批土拍平稳收官，但是热度分化依旧持续，本地房企表现依旧积极

9月15日，杭州第三批次集中供地收官，第三批供地数量大幅缩减，不仅没了萧山、临安、富阳的踪影，更是自集中供地以来，供地量、出让面积、起拍价均最低的一次。此次供地主城区地块占了大头，多宗地块均为质优价高的项目，对开发商资金要求更高。从成交结果来看，本次出让地块全部成交，甚至8宗封顶摇号，但是土地市场热度分化依旧持续。拿地房企仍旧以本土国民营房企为主，开发商深耕趋势越来越明显，不少开发商会保守选择板块内已有自家项目的区域加仓。由于杭州实行报价达到中止价后进入线下一次性报价，如有相同报价房企需要摇号，因此杭州的土拍除了资金实力，也考验开发商运气，在今年前两次供地中大放异彩的滨江仍旧凭借好运加仓热门板块数宗宅地，杭州未来新房市场上，滨江出品将越来越多。

福州林潞：土地市场整体热度依然不高，市场热度分化严重

9月29日，福州2022年三批次集中出让落下帷幕，本批次共推出涉商品住宅用地16宗，最终成功出让14宗，流拍2宗。总成交建筑面积150.6万㎡，成交总价121.3亿元，成交楼面均价8059元/㎡，平均溢价率0.6%。整体来看，福州土地市场整体热度依然不高，市场热度分化严重，虽然出现鼓楼宅地40家摇号的盛况，但绝大部分的地块，都是由国企底价拿地的，本地国企拿地金额占比创新高。另外，本次的长乐土地取消了往年常见的“限售”要求，此次放宽，可以视作长乐政府吸引房企，同时助力保持房地产市场平稳发展的又一举措。

二、全国土地总体市场走势

9月全国重点监测65城土地市场供求规模小幅上升，成交楼面均价大幅回升。本月重点监测65城土地供应建面11291万平方米，环比上升17%；成交建面8634万平方米，环比上升11.9%；因成交结构变化，成交楼面均价大幅回升至4605元/平方米，环比涨幅110%。

三、全国各类土地市场走势和热度

u 涉宅用地市场走势

9月全国重点监测65城涉宅用地市场供应规模环比微增，成交规模大幅增长，楼面均价有所上涨。9月重点城市继续发布第三批集中供地公告，无锡、苏州更是率先发布了第四批供地公告，因此重点监测65城宅地供应规模亦保持在年内高位，据58安居客房产研究院统计，总建面积为4369万平方米，较上月微增4%；本月正值重点城市集中土拍高峰期，因此成交总建面积环比上涨91%至3522万平方米；因一二线城市集中土拍增加，土地成交楼面均价由此推升至10358元/平方米，环比涨幅达到44%。

u 涉宅用地市场热度

9月重点监测65城涉宅用地溢价回落流拍好转，整体土地市场持续低迷。溢价率方面，重点城市中有13城在月内进行集中土拍，9月平均溢价率1.6%，依旧较上月有所下滑，环比回落1.2个百分点。另一方面，流拍率小幅回落，回落至9.9%，较上月回落1.6个百分点。

u 商办用地市场走势

9月全国重点监测65城商办用地供应规模大幅上升，成交规模有所下降，成交楼面均价小幅上涨。本月商办用地供应总建面积为1322万平方米，环比涨幅达到113%；成交总建面积为489万平方米，较上月下降36%；成交楼面均价环比上涨29%至3441元/平方米。

u 商办用地市场热度

9月重点监测65城商办用地溢价率下降，流拍率上升，整体土地市场热度较上月有所下降。本月商办用地成交溢价率下跌至1.0%，较上月大幅下降了5.9个百分点；流拍率为6.6%，较上月上升了1.7个百分点。

四、集中供地情况

9月发布集中出让公告的城市

2022年9月，重点22城中共有9城公布集中供地出让计划，其中7城公布第三批集中供地计划，无锡、苏州更是率先发布了第四批供地计划；多数城市土拍规则没有变化，仅南京、宁波2城第三批集中供地出让规则有调整，其中南京在土拍规则方面做了较大调整，所有地块均未设置商品房毛坯销售限价，而在今年二批次中，13宗地块未设商品房毛坯销售均价，占总数的30%，一批次中全部地块均有限价要求；宁波第三批所有地块全部取消3%计容奖励，第二笔土地款支付时间灵活调整因地制宜，全装修政策更新。

9月完成集中出让的城市

9月，重点城市中有13城进行集中土拍，其中10城进行第三批集中土拍，郑州、沈阳及长春进行第二批土拍。对比各城土拍热度表现来看，北京、宁波的土拍热度小幅回升，其余11个城市土拍热度较上一批走低或无明显变化。冷热分化明显成为各城土拍的普遍特征，库存压力小、销售速度快的价值板块受到房企青睐，条件相对一般或住宅去化困难的板块则须依靠本地国企托底或直接流拍。

从拿地房企来看，本月集中土拍的13城拿地房企依然以国央企以及地方平台公司为主。其中深圳、郑州拿地房企均为央国企及地方平台，均无民企现身。仅合肥、杭州、长春3城民企拿地金额占比超过50%，杭州楼市成交仍有一定的热度，因此民企拿地积极性也比较高，滨江、绿城、盛奥、杰立等本土企业积极抢占优质地块；长春第二批集中土拍仅成交2宗宅地，均是本土民企底价摘地。

2022年8月，12个重点城市公布了集中供地出让计划，因此重点监测65城宅地供应规模较上月明显增长；因本月正值重点城市二三轮集中土拍间歇期影响，成交规模环比小幅回落，平均地价也因成交结构变化而不及上月；热度方面，溢价回落流拍上升，市场延续低温态势。当前已有9个城市发布了第三批集中供地公告，包括北上深杭等热点城市，除无锡和厦门外，其余城市的三批次均将于9月开拍。

核心22城土地市场热度继续走低

8月份，58安居客房产研究院重点监测22城土地市场整体热度继续走低，热度指数较上月下降9%；本月共有6城宅地有成交，其中4城迎来集中土拍，济南、深圳的热度相对较高；其余16城无成交。在楼市低温之下，房企拿地态度更加谨慎理智，土地市场投资热情也难有所恢复，地方平台公司“托底”现象严重。接下来，重点城市第三批集中土拍高峰期将要来临，土拍撞期之下，城市之间热度分化会更加明显，地方平台公司托底比例或将进一步加大。

城市专家一对一解读：

深圳王林燕：本次土拍整体热度有所下降，但依然处于高位，但是冷热分化行情显现

8月4日，深圳完成本年度第二批次集中出让，共计推出16宗涉宅用地，最终14宗成交，成交总建面158万平方米，总金额达到339亿元，整体溢价率9.3%，另有2宗地块流拍。预计将提供8900套商品住宅。对比今年一批次的“全部封顶”，本次土拍整体热度有所下降，但依然处于高位，但是冷热分化行情显现，而从拿地企业来看，央国企包揽全部地块，可以说国家队将会是未来深圳市场的主角。

济南李帅奇： 土拍热度稳中有升，地方民企较为积极

济南于8月1日完成了年内的第二批集中土拍，在首批土拍热度跌至谷底后，第二批供地量进一步收缩，同时还减少了捆绑出让地块、降低出让要求，以吸引房企拿地。在上述举措下，房企参拍热情也有所提升，尤其是地方民企参拍较为积极，反观品牌房企，参拍意愿仍旧不高。最终，第二批次推出涉商品住宅用地16宗，全部顺利成交，无一宗流拍，成交溢价率为2.7%，也较首轮提升了1.8个百分点。

天津陈绍瑾：第二批土拍较首批略有好转，但整体热度依然低迷

8月1日，天津完成今年第二批次地块集中出让，共计推出11宗涉宅地块，最终底价成交9宗，流拍2宗。市场热度与首批的“冰点”相比有所好转，但依然较为低迷，且拿地房企均为央国企和地方平台公司，无品牌房企或民企现身拿地，民企投资积极性较低。土地供应作为楼市产品入市的先驱，可以预测天津下半年的楼市重心还是以去库存为主，纯新盘上新或以市内六区、环城成熟板块为主。

一、全国土地总体市场走势

8月全国重点监测65城土地市场供应规模有所上升，成交规模微降，成交楼面均价大幅回落。本月重点监测65城土地供应建面9276万平方米，环比上升33%；成交建面7334万平方米，环比微降3.4%，市场维持低位震荡，主要是由于各方对未来市场走势持不乐观态度；因成交结构变化，成交楼面均价大幅回落至2240元/平方米，环比降幅49%。

二、全国各类土地市场走势和热度

涉宅用地市场走势

8月全国重点监测65城涉宅用地市场供应规模大增，成交规模和楼面均价回落。本月重点监测65城宅地供应总建面积为3951万平方米，较上月明显增长，增幅达到185%，主要由于12个重点城市于本月公布了集中供地出让计划，城市数量较上月大幅增加；本月正值重点城市二三轮集中土拍间歇期，因此成交总建面积环比下降41%至1681万平方米；成交楼面均价7638元/平方米，环比下降27%。

涉宅用地市场热度

8月重点监测65城涉宅用地溢价回落流拍上升，整体市场延续低温态势。溢价率方面，本月重点监测65城平均溢价率环比回落0.1个百分点至3.3%，其中重点城市中有5城在本月进行集中土拍，部分热点城市也在月内举行了土拍。另一方面，流拍率有所上升，重点监测65城的涉宅用地流拍率上升至12.4%，环比上升1.4个百分点，本月流拍率的回升，主要还是由于三四线流拍地块过多所致。

商办用地市场走势

8月全国重点监测65城商办用地供应规模有所下降，成交规模小幅上升，成交楼面均价小幅回落。本月商办用地供应总建面积为551万平方米，环比下跌33%；成交总建面积为767万平方米，较上月上升19%；成交楼面均价环比回落23%至2661元/平方米。

商办用地市场热度

8月重点监测65城商办用地溢价率上升，流拍率下降。本月商办用地成交溢价率回升至4.3%，较上月上升了3.1个百分点；流拍率为5.0%，较上月大幅下降了6.3个百分点。商办用地整体市场热度较上月有小幅回升。

三、集中供地情况

8月发布集中出让公告的城市

2022年8月，重点22城中共有12城公布集中供地出让计划，其中9城公布第三批集中供地计划，最后3城公布第二批供地计划；多数城市土拍规则没有变化，仅苏州、上海、北京3城有调整，其中上海第三批土拍对此前的“一次书面报价规则”条款作出调整，相同报价的竟买人需修改报价直至无重复报价，若有效报价数在三至五个之间，系统会触发相应数量的“随机值“，但对市场和房企影响较小；苏州第三批土拍采用达上限后摇号方式，而非沿用了6年之久的一次性报价出让方式，精装标准较之前上涨；北京第三批集中出让地块较二批次减少了投标高标准建设方案和竞政府持有商品房产权份额两种规则。

8月完成集中出让的城市

8月，重点城市中有5城进行集中土拍，其中深圳、天津、济南完成第二批集中土拍，无锡、厦门率先完成第三批集中土拍，对比来看，各城市土拍热度依旧分化。深圳二批土拍热度较首批虽有所回落，但对比22城表现来看，热度仍在高位，14宗涉宅用地平均溢价率达到了9.33%，另有2宗宅地流拍，冷热分化行情显现。济南第二批次推出涉商品住宅用地16宗，全部顺利成交，无一宗流拍，流拍率由首批的47%降至0%，成交溢价率为2.7%，也较首批提升了1.8个百分点，整体土拍热度稳中有升。天津第二批共计推出11宗涉宅地块，最终底价成交9宗，流拍2宗，流拍率由首批的83%降至18%，市场热度较首批有所好转，但整体热度依然较为低迷。虽然在预公告的作用下，无锡第三批土拍并未出现流拍地块，但所有地块均只有1家房企参与，全部底价成交，市场热度和参与度都较低。在楼市低温、供地结构不佳等因素影响下，厦门第三批推出的6宗宅地，最终成交5宗（2宗低溢价成交，3宗底价成交），流拍1宗，平均溢价率0.2%，土拍热度较上一批进一步走低。

从拿地房企来看，本月集中土拍的5城拿地房企依然以国央企以及地方平台公司为主。天津、深圳第二批集中土拍拿地房企均为央国企及地方平台，其中天津无民企报名，深圳民企仅有少数两三家报名，最终也并未拿地。济南第二批土拍中山东省内城市的民企参拍较为积极，民企拿地金额占第二批土拍总成交金额25%，不过拿地主力依然为央国企及地方平台。无锡第三批土拍拿地房企除民企朗诗外，均为地方平台公司“托底”。厦门第三批次的土拍完全成为央国企的主场，曾在前两批次中出现的金地、宝龙等民企均没有出现在参拍名单中。

一、重点土地政策汇总

7月8日，长春发布《进一步促进房地产市场平稳发展若干措施的通知》，通过实现项目局部开发预售、允许对历史建筑等依法进行改造等调整土地规划政策来对房企给予政策扶持，政策出台的背后是长春楼地市持续遇冷。7月12日，青岛第三批次集中供地推介会召开，会上，青岛不仅公布了第三批次拟出让地块，同时还提出将严格管理商品住宅设置产业导入条件以及与工业用地、产业用地、科研用地搭配出让，禁止违规设置使用外资等条件。由此，青岛第三轮集中供应地块中涉及产业引入或捆绑出让的地块或将进一步减少。此外，7月29日，深圳发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》。规划期内，深圳全市城市更新和土地整备实施规模不少于95平方公里，并完成直接供地10平方公里。

长春发布《进一步促进房地产市场平稳发展若干措施的通知》

措施提及，调整土地规划政策。通过实现项目局部开发预售、允许对历史建筑等依法进行改造、允许提前申请不动产转移预告登记、允许不以公益为目的的羔宠、教育、医疗等企业以有偿方式取得的建设用地使用权等财产进行抵押融资、支持已拿地未开工及在建的商业、商务用地项目经批准后改建为租赁住房、支持居住用地商业兼答比例灵活处置等举措，对房地产开发企业给予政策扶持。

青岛第三批次集中供地推介会

青岛第三批计划集中供应51宗土地，总面积约2300亩，黄岛16宗、李沧11宗、市北区9宗、城阳区6宗、崂山和即墨均3宗、市南区2宗、高新区1宗，具体地块信息将于8月份发布正式出让公告。此外，推介会中还提到，青岛市将严格管理商品住宅设置产业导入条件以及与工业用地、产业用地、科硏用地搭配出让；禁止违规设置使用外资，影响公平、另行缴纳其他资金等条件。

《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》

规划期内，深圳全市城市更新和土地整备实施规模不少于95平方公里。其中，完成综合整治用地不少于45平方公里，完成直接供地10平方公里和空间储备用地40平方公里。此外，加大住房保障力度，通过城市更新和土地整备持续稳定提供商品住房、公共住房和配套宿舍，规划期内实现供应商品住房建筑面租不少于3000万平方米，力争通过土地整备完成居住潜力用地不少于10平方公里，通过城市更新和土地整备规划筹集公共住房和配套宿舍面积不少于700万平方米。

二、全国总体土地市场走势

7月全国重点65城土地市场供应规模有所下降，成交规模基本持平，成交楼面均价小幅回落。

本月重点65城土地供应建面下降至6419万平方米，环比下降35%；成交建面7587万平方米，环比微降0.4%；成交楼面均价小幅回落至4411元/平方米，环比降幅12%。

三、全国各类土地市场走势和热度

涉宅用地市场走势

7月全国重点65城涉宅用地市场供求规模均有所回落，成交楼面均价微升。

本月重点65城宅地供应总建面积为1344万平方米，环比下降66%，由于重点城市中仅深圳于本月推出了第二批集中出让地块，城市数量较上月大幅减少；本月成交总建面积为2836万平方米，环比下降16%；成交楼面均微升至10535元/平方米，环比微涨2%。

涉宅用地市场热度

7月重点65城涉宅用地溢价回落流拍好转。溢价率方面，重点22城中有7个城市在本月进行了第二轮集中土拍，部分三四线热点城市也在本月进行了土拍，重点城市成交溢价率分化明显，成都、广州、上海均拍出了较高的溢价率水平，但是南京、重庆、长沙溢价率均不及首轮，无锡溢价率也在低位徘徊，导致本月重点65城平均溢价率环比下滑1.3个百分点至3.4%。另一方面，流拍现象略有好转，和上月相比，重点65城的涉宅用地流拍率下降至11.3%，环比下降了2.6个百分点，创近一年来的新低。

商办用地市场走势

7月全国重点65城商办用地供应规模微升，成交规模小幅上升，成交楼面均价微降。本月商办用地供应总建面积为823万平方米，环比微升1%；成交总建面积为645万平方米，较上月上涨15%；成交楼面均价环比微降2%至3448元/平方米。

商办用地市场热度

7月重点65城商办用地溢价率大幅回落，流拍率小幅下降。

本月商办用地成交溢价率回降至1.2%，较上月大幅下降了7.1个百分点；流拍率为11.3%，较上月下降了2.6个百分点。整体市场热度仍维持在较低水平。

四、两集中土拍情况

2022年7月，重点22城中仅深圳推出第二批集中出让地块，较今年首批次量价大幅增长，出让方式也是沿用首批次，部分地块限房价上调。

7月，第二轮集中出让进入中后期，包括上海、广州在内的7个重点城市均在月内进行了第二轮集中出让

。从各城市成交规模来看，

与今年首轮相比，7月完成第二轮集中土拍的7个城市中，3城成交数量增长，4城成交数量减少；5城成交总建面积增长，长沙、广州2城的成交总建面积下降；南京宅地成交数量增幅及总建面积增幅均领跑7城。

从各城市成交金额及地价来看，与今年首轮相比，7月完成第二轮集中土拍的7个城市中，受到成交规模增长的影响，南京和无锡的成交金额增长幅度较大，其中南京的增幅达到280%；上海虽然供地规模下调，但是供地质量明显提升，本轮集中供地中长宁、静安、杨浦和普陀四个核心城区均有宅地出让，导致上海的成交楼面均价较首轮上涨69%，达到33225元/平方米。

从各城市溢价率来看，7月完成第二批集中土拍的7个城市中，广州本次土拍成交的涉宅用地整体溢价率为6.6%，是除2021年首批集中土拍以外溢价率最高的一次，优质地块的供应确实带动了溢价率的上涨；成都整体溢价率较上轮小幅上升0.7个百分点达到5.3%。南京、长沙、重庆、无锡、上海5城的溢价率均在低位，在5%以下。

从各城市流拍撤牌率来看，广州、长沙流拍撤牌率相对较高，其中广州有3幅宅地流拍，流拍撤牌率达到23.1%；成都、南京均在5%以下，无锡、重庆、上海均无流拍撤牌。

整体来看，广州本轮土拍溢价率和流拍率同时上涨，在优质地块遭到房企争相竞拍的同时，区位或者周边配套不占优势的地块仍遇流拍，区域热度分化仍显著，也可见目前房企投资态度依然谨慎。成都在楼市回暖、土拍规则放松、房地价差进一步扩大等方面利好下，房企拿地积极性明显比上批次更高，11幅地“熔断”进入抽签环节，流拍现象也较首轮有所好转，同时土地市场冷热不均情况也比较明显。长沙则恰恰相反，虽然有2幅地触顶成交，但多数地块仍依靠本地城投托底，流拍率较首轮大幅升高。重庆第二轮土拍并未能延续首轮回暖态势，虽然溢价率不高，但也并未出现流拍的现象。

从拿地房企情况来看，央国平仍是重点城市集中土拍的拿地主力，民企拿地态度整体偏谨慎。7月完成第二轮集中竞拍的7城来看，拿地主力均是央企国企及地方政府平台，拿地金额占比均在60%以上，民企拿地意愿仍不足。如广州本轮土拍与前几轮一样，国家队依然是拍地主力，仅一家民企参与，且没有成功拿地；无锡二轮集中土拍，拿地主力依旧为无锡城投、街道平台，锡山区本土房企红豆置业，本次出手直接拿下了锡山区2幅地块，期待后期新项目；成都第二轮土拍依然以国企央企拿地为主，央企以华润为代表、国企以人居为代表，各竞得6幅宅地。

一、重点土地政策汇总

4月10日，《中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》正式发布。《意见》提及，统筹增量建设用地与存量建设用地，实行统一规划，强化统一管理；完善全国统一的建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场。昆明于4月8日出台的稳增长措施中，提及将加快实施城市更新改造，降低土地开发成本，吸引更多社会资本参与城市更新改造。继4月8日发布稳增长措施后，昆明又于近日发布关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见。指出将加快商业商务用房去化，合理确定商业商务用地供应节奏，对于满足一定条件的商务办公用房允许改建为保障性租赁住房。继昆明之后，长沙也于近期出台了关于商办去库存的意见，以加快非住宅商品房的去化速度。

国务院发布《中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》

意见提出，健全城乡统一的土地和劳动力市场，统筹增量建设用地与存量建设用地，实行统一规划，强化统一管理，完善城乡建设用地增减挂钩节余指标、补充耕地指标跨区域交易机制，完善全国统一的建设用地使用权转让、出租、 抵押二级市场。

昆明出台《关于2022年稳增长的若干政策措施》

措施指出，坚持“房住不炒”定位，全力稳地价、稳房价、稳预期，研究制定促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，加快实施城市更新改造攻坚行动，降低土地开发成本，吸引更多社会资本参与城市更新改造，积极争取省级部门政策资金支持，高标准启动一批“城中村”改造项目，力争年内烂尾楼存量项目全面化解。

u 昆明发布《昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》

《意见》提出，加快商业商务用房去化，合理使用商业商务用地。通过商业商务用房去化情况确定商业商务用地供应节奏；优化商住配比，将“按项目配比商业商务”调整为“按片区配比商业商务”。在满足片区教育配套等公共服务设施的前提下，鼓励将商务办公用房改造为保障性租赁住房。同时，缓解疫情期间房地产开发企业困难，允许2021年6 月1日至2022年12月31日期间缴纳土地出让价款的房地产项目延期（60日）缴纳土地款；允许房地产开发企业缓缴城市基础设施配套费。

长沙出台《关于落实〈关于推进非住宅商品房去库存的若干意见〉的通知》

通知指岀，将强化出让管理。在未被认定为企业自身原因造成闲置土地的前提下，对符合长沙市“商改住”规划修改实施细则的已岀让尚未动工建设的非住宅商品房用地，允许按规定转型用于国家支持的庄闲游戏在哪 、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设；在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，依法依规按照“商改住”规划修改实施细则办理规划修改。

二、全国土地总体市场走势

4月全国重点65城土地市场供应规模小幅回落，成交规模微升，楼面均价继续上升。

本月重点65城的土地供应规模小幅下降，总建筑面积下降至10353万平方米，环比下降21%；成交建面略微增长，达到8798万平方米，环比微增6%；成交楼面均价继续上涨，达到2962元/平方米，环比上涨41%。

三、全国各类土地市场走势和热度

涉宅用地市场走势

4月全国重点65城涉宅用地市场供应规模有所回落，成交规模继续上升，楼面均价环比上升。

由于本月仅北京推出了第二批集中供应地块，集中供地的城市个数较上月大幅减少，因此本月重点65城的宅地供应总建环比回落48%，回落至2718万平方米；成交总建上升至2696万平方米，环比增幅为33%；受杭州、宁波、南京、天津、长沙、深圳、成都7个重点城市首轮集中土拍的影响，成交楼面均价增至8487元/平方米，环比涨幅为38%。

涉宅用地市场热度

由于本月杭州、宁波、南京、深圳、长沙等多个集中土拍的城市均有优质宅地高溢价成交，因此带动平均溢价率环比上涨，较上月上涨了0.7个百分点至5.5%。土地流拍方面，由于优质宅地入市比例明显提升，重点65城的宅地流拍率较上月出现大幅下降，降至12.6%，较上月下降了6个百分点。

城市之间的土拍热度分化仍在持续。以本月完成首轮集中供地的7个重点城市来看，深圳、杭州、宁波热度明显更高一筹，首轮宅地成交平均溢价率均在5%以上，尤其是深圳，8宗地全部触及地价上限，平均成交溢价率高达15%；而南京、天津、长沙、成都等城市热度却较低，成交平均溢价率均低于5%，尤其是天津，29宗地中有24宗地遭遇提前撤牌或流拍，仅成交了5宗地，成为本月流拍主力。

编辑

商办用地市场走势

4月全国重点65城商办用地供求量价环比下跌

。本月商办用地供应总建为786万平方米，环比微降7%；成交总建为459万平方米，较上月下降38%；成交楼面均价环比下降20%至3275元/平方米。

编辑

商办用地市场热度

市场热度方面，本月商办用地成交溢价率回降至1.1%，较上月下降了0.6个百分点；流拍率高达13.5%，较上月上升了7.9个百分点。市场热度整体仍维持在较低水平。

四、各区域涉宅用地市场走势和热度

华东地区城市涉宅用地市场走势

4月华东地区城市涉宅用地供应规模环比下降，成交规模及成交楼面均价继续上升。

本月宅地供应总建环比下降58%至926万平方米；成交总建继续增长，达到1357万平方米，环比增幅约40%；由于成交主力城市为杭州、南京、宁波等高地价城市，成交楼面均价因此环比大涨至10905元/平方米，涨幅达到80%。

华北东北地区城市涉宅用地市场走势

4月华北东北地区城市涉宅用地供应规模小幅下降，成交规模微升，楼面均价有所回升

。本月宅地供应总建环比下降17%至674万平方米；成交总建为292万平方米，环比微涨8%；成交楼面均价回升至2547元/平方米，环比涨幅为47%。

华南地区城市涉宅用地市场走势

4月华南地区城市涉宅用地供求规模环比下降，成交楼面均价环比上升

。受无重点城市集中供地影响，本月供应总建环比下降69%至233万平方米；成交总建环比下降11%至230万平方米；成交楼面价环比上涨24%至11803元/平方米。

中西部地区城市涉宅用地市场走势

4月中西部地区涉宅用地供应规模环比下降，成交规模继续上升，楼面均价环比下降

。本月宅地供应总建环比下降40%，降至885万平方米；成交总建上涨至818万平方米，环比涨幅为55%；成交楼面均价环比下降至5661元/平方米，环比降幅19%。

各区域城市涉宅用地市场热度

分区域城市来看，4月华东地区和中西部地区城市宅地成交溢价率均微微回落，分别回落至5.5%、3.3%，华北东北地区和华南地区城市宅地成交溢价率则环比均有所上升，分别上升至2.2%、10.5%，其中在深圳首轮土拍表现火热的影响下，华南地区整体市场热度有明显提升，溢价率较上月上涨了5.3个百分点。

重点城市涉宅用地成交排行榜

五、品牌房企拿地情况

品牌房企拿地金额与面积排行榜

4月品牌房企拿地排行榜中，20家品牌房企共有14家在重点65城中拿宅地，其中滨江拿地金额排名第一，达到148.19亿元；绿城拿地面积排名第一，达到76.9万平方米。

品牌房企在各区域拿地情况

4月，长沙、杭州、宁波、南京、天津、深圳、成都7个重点城市完成了2022年首轮集中土拍，在此带动下，品牌房企拿地金额和拿地面积均大幅上升，拿地金额升至821.40亿元，拿地面积升至510.3万平方米；分区域来看，品牌房企在4个区域均有拿地，其中在华东地区拿地最多，占比达到55%。

六、两集中供地情况

在成为首个推出2022年首轮集中供地的城市后，北京再度打响了第二轮集中供地的首枪，于4月19日公布了第二轮集中出让地块，涉及17宗宅地，朝阳、丰台等热点区域均有供地，总建筑面积175.0万方，总起价559.7亿元，挂牌截止时间为5月24日。此次出让规则较一批次无太多变化，但本轮推出所有地块均不含保障性住房，保障住宅品质。