房地产市场迅速降温

待售市场，经季节性调整的房价在2022年7月环比下降，这是十多年来的首次下降。2023年2月，房价从大流行的峰值下降2.8%。按年率计算，2月房价较上年同期上涨2%。

强劲的家庭增长可能放缓

2019 – 2022年，受疫情引发的空间需求、联邦学生贷款暂停支付、各种刺激计划、许多大城市租金暂时下降以及储蓄增加的推动，家庭增长飙升至每年190万户。

更高的成本让买房变得遥不可及

2021年至2022年期间，近150万户家庭加入了自有住房的行列，使住房拥有率提高了0.3个百分点，达到65.8%，比2016年的低点提高了2.4个百分点。自2016年以来新创建的910万户自有住房家庭中超过520万户是在过去三年内建立的。

独栋住宅建设放缓

2022年，单户住宅开工率下降了10.8%，全年的放缓趋势更加明显。2023年下半年，单户住宅的年化开工率平均只有87.6万套，同比下降了23.2%，远低于1990年以来100万套的平均水平。

多户住宅建设蓬勃发展

2022年新开工的多户住宅单元达54.7万套，是上世纪80年代中期以来的最高水平。截至2023年3月，96万套多户住宅正在建设中，是半个世纪以来的最高水平。

成本负担达到创纪录水平

2019年至2021年期间，负担沉重的租房者（定义为将超过30%的收入用于住房的家庭）的数量增加了120万户，达到创纪录的2160万户。其中，1160万户负担沉重，将超过50%的收入用于住房。2019年至2021年期间，负担沉重的租房者占租房家庭的比例增长了2.6个百分点，达到49%，接近大衰退后2011年51%的峰值。

居住流动性：改变住房需求地理

大流行期间占主导地位的流动模式在2022年持续存在，人们继续向成本更低、密度更低的地区迁移。社交距离增加了居住空间的溢价，并促使人们搬到价格较低的郊区和农村地区。但随着疫情的缓解，在家工作的人所占比例仍然很高，从而维持了对低成本地区住房的需求。

1、全国65城租金表现情况

(1) 2月65城租金变化情况

2022年2月，全国65城平均租金达到30.43元/㎡/月，连续4个月保持在30元/㎡/月水平，平均租金环比下跌1.54%，租金上涨压力得到一定缓解。整体来看，2月65城中有25个城市租金上涨，40个城市租金下跌。其中，涨幅超过5%的城市仅有1个，跌幅超过5%的城市达到8个，56个城市涨跌幅度位于-4%-5%区间，整体租金波动相对温和。

一线城市来看，上海上涨0.56%，北京下跌1.3%，而深圳、广州由于受到疫情影响分别下跌2.68%、7.75%。租金呈现上涨的城市主要以省会城市为主，如石家庄、合肥、哈尔滨、太原、长沙、南京和福州等；而租金下跌显著的城市主要为中西部的二三四线城市，如西安、郑州、武汉、湖州、绵阳、青岛等，其中，济南、淄博和三亚租金跌幅较大。

综合分析来看，一方面，由于2月处于春节长假期间，核心一二线城市人口回流至三四线城市，租赁需求存在一定时间和空间上的延后，尤其三四线城市租赁需求弱化，另一方面，部分城市受到疫情影响，租赁需求在一定程度上受到抑制。

整体而言，65城租金表现相对稳定，核心一二线城市租金上涨趋势收敛，但城市间供需结构性差异的导致城市分化较大。整体来看，预计随着3月返工潮的来临，租赁市场将逐渐回暖。

(2) 2月各区域租金变化情况

65城分区域来看，2月各区域套均租金均呈现下跌状态，华南区域跌幅相对显著，环比下跌6.4%，其他区域跌幅均位于2%以内。从绝对租金水平来看，华南区域套均租金由3000元/月/套水平下降到2913元/月/套，仍为四个区域中最高。华北东北和华东地区套均租金水平有所下降，均位于2300元/月/套附近。中西部租金基本与上月持平，维持在1800元/月/套左右。2月，各区域间的租金差有所缩小。

究其原因，由于2月65城整体涨少跌多，核心一二线城市租金有所下跌，尤其华南区域受到春节假期人口返乡及疫情的影响，导致租金下跌显著。

2、全国65城租赁房源供应情况

（1）2月全国65城租赁房源变化情况

2月，全国65城租赁房源供应环比上涨约32.5%，在延续了5个月的供应下跌趋势之后，租赁房源供应放量上涨。究其原因，一方面，去年多城市出台的租赁房源核验和网签备案政策带来的影响逐渐淡化，不合规房源出清后，市场供应逐渐回归正常。

另一方面，去年房地产市场整体走弱，新房二手房销售转冷，部分空置房源转入租赁市场，叠加每年春节后的返城复工潮都会带动租赁需求的上升，业主对外挂牌的积极性也有所提升。

(2) 2月各区域租赁房源变化情况

2月，各区域租赁挂牌供应量均有较大回升，相较1月供应偏紧的状态，2月租赁挂牌供应相对火热。从各区域数据反馈来看，中西部挂牌量上升幅度最大，达到98.1%，其次为华南区域，环比上涨31.9%；华北东北和华东区域供应上升分别达到21.3%、25%。

分析原因来看，由于去年年底出台了租赁房源核验和网签备案政策，中西部城市如西安等受影响较大，导致短期内房源大幅下架。政策步入适应期后，叠加春季后需求的回暖，挂牌量回升显著。

3、全国65城租赁市场需求热度情况

2月，从65城租房需求数据反馈来看，租赁需求热度回暖，整体热度环比上升113.6%，租房热度表现优于去年同期。租赁需求在连续7个月下降后，首次呈现大幅回暖状态。

从城市层面来看，二线城市热度表现好于一线城市，北京、上海、深圳租赁需求热度环比上升103%、106%、106%，低于整体均值；而核心二线城市热度较高，其中，西安热度最高，环比上升203%，郑州、佛山、长沙、杭州等城市需求热度恢复较好，环比上升均在140%左右。

分析原因来看，由于一线城市就业受疫情影响恢复相对较快，整体租赁需求的稳定性和持续性相对较高，而随着二线城市中服务业进入逐步恢复阶段，在城市经济恢复和就业带动下租赁需求较去年年底有较大增长，尤其是各省会城市表现较好。

三、重点10城租赁市场供需分析

1、2月重点10城租金表现情况

从 2 月重点 10 城租金表现来看，整体租金水平有所回落，仅上海、南京和重庆处于上涨状态，广州、杭州跌幅相对显著。2月，春节假期效应叠加部分城市受疫情影响，导致租金水平在一定程度上有所回落。

从绝对租金水平来看，北京2月租金回落至100元/㎡/月以内，上涨压力有所缓解，但仍位居全国第一。上海、深圳租金维持在80元/㎡/月以上，广州、杭州租金回落至50-60元/㎡/月区间。此外，武汉、西安、成都和重庆，在经历去年租金的上涨后，整体水平位于30元/㎡/月左右，租房压力相对较小。结合2月整体供需来看，预计3月各城市在需求逐步恢复的情况下，租金仍将面临一定上涨的压力。

2、2月重点10城租赁供需对比情况

2月，重点 10 城整体挂牌供应量上涨24.7%，环比增速低于全国65城。从城市数据反馈来看，二线城市挂牌上涨情况优于一线城市。2月，重点 10 城整体租赁热度环比上升118%，表现优于全国65城。其中，二线城市热度高于一线城市。

重点 10 城租赁供需表现差异较大。在整体租赁房热度大幅上升的情况下，租赁供应中有7个城市挂牌供应量环比上涨，其中，北京、武汉、西安挂牌供应恢复较好，分别达到86.2%、79.6%、68.4%。3个城市供应环比下跌，广州和重庆环比下跌显著，分别达到28.6%、29.8%。整体分析来看，北京、武汉、西安呈现供需两旺的状态，而广州、重庆及成都在租房需求上升的情况下，短期供应或将面临一定程度的压力。

3、重点10城租赁价格供需变化情况

2月，由 10 城租赁供应的价格段分布来看，整体供应结构仍以4001-6000元/月/套价格段供应占比最高，达到 20.3%，但相比1月占比下降了2.6%；其次为3001-4000元/月/套的供应，占比达到13.4%。

与1月相比，整体租赁供应结构相对稳定，但中高价位供应占比有所下降，而3000元/月/套以下的价格供应占比均有提升，整体提升了7.2%，其中，1001-2500元/月/套的供应占比提升了5.5%。因此，在整体租赁挂牌供应增加的情况下，主要以中低价位段房源供应增加更显著。

2 月，从重点 10 城整体租赁价格需求分布来看，北京、上海、深圳的租赁需求结构相对稳定，其中，上海、深圳对于501-1500元/月/套的价格段需求分别上升6.4%、7.8%，而3001-6000元/月/套的价格段需求分别下降6%、5%。

其他七城也呈现出对于低价格需求的大幅上升，对中高阶格需求的大幅下降，整体波动变化更显著，如西安、武汉、重庆和成都，对于501-1500元/月/套的价格段需求分别上升35.1%、37.4%、50.6%、41.4%，而3001-6000元/月/套的价格段需求相应下降。

分析原因来看，一方面由于疫情对经济的影响，导致工薪阶层收入增长受影响，进而影响租房的支付能力。另一方面，租赁需求数据变化也反应出二线城市服务业相较去年预计将开启复苏，因此，对于中低价格的需求呈现出大幅上升。

一线四城租房热度季节性下降，北京门头沟新增房源量环比涨13.3%

数据显示，12月份一线城市中北京平均租金为6278元/月/套，延庆区、海淀区、东城区平均租金环比出现上升，不过波幅不大，总体租金水平平稳。受租房季节性淡季影响，区域租房热度和新增房源量方面，北京各区均出现一定程度下滑，具体来看朝阳区、通州区、丰台区、海淀区、昌平区租房热度相对较高，朝阳区、海淀区、丰台区、昌平区、大兴区新增房源量较多。在众多区域中，门头沟新增房源量逆势上涨，环比涨幅达到13.3%。

在上海租赁市场，12月份上海平均租金为6310元/月/套，长宁区环比涨3.5%领先其他各区，黄浦区、徐汇区和浦东新区租金水平环比也出现一定涨幅。在区域租房热度方面，浦东区、闵行区、嘉定区、松江区、宝山区相对其他区租房热度较高；新增房源量方面，浦东区、闵行区、嘉定区、宝山区、松江区新增房源量较多。上海各区同样受季节性租房淡季影响，租房热度和新增房源量环比上月均出现一定程度下降，总体仍在可控范围内。

数据表明，12月份广州平均租金为3704元/月/套，白云区、花都区、越秀区、天河区和海珠区环比均出现不同程度的上涨。受季节性因素影响，广州大部分区租房热度和新增房源量环比均出现一定下滑，但少数区域却呈现出逆势上扬的情况，其中从化区租房热度环比涨1.2%，荔湾区新增房源量环比增长10.7%。

深圳12月份平均租金5430元/月/套，其中盐田区、南山区、福田区、大鹏新区环比出现不同程度的上涨，不过总体波幅不大，整体租金水平相对平稳。区域租房热度方面，除大鹏新区环比上涨1.2%，深圳其他各区环比均出现一定程度下滑。新增房源量方面，除坪山区和盐田区环比上涨外，其余各区域同样出现一定程度下降。

成都租房热度出现降温，天津5区新增房源量环比上涨

58安居客房产研究院监测数据显示，新一线城市成都12月份平均租金为1532元/月/套，环比上月出现小幅下跌。12月份成都市租房热度出现降温现象，除龙泉驿区环比微涨0.6%外，其他各区域环比上月均出现一定程度下滑。成都各区域新增房源量方面，温江区环比涨幅最高，达到9.5%，金牛区、郫都区环比也出现了上涨态势。

与成都租赁市场类似杭州各区域租房热度和区域新增房源量也出现一定程度下滑，不过总体仍处于健康状态。12月份杭州平均租金达到2944元/月/套，其中，临安区环比微涨0.1%。此外，长沙平均租金为1889元/月/套，天心区和芙蓉区环比出现上涨，总体来看变化不大。新增房源量方面，芙蓉区、开福区均出现一定程度上涨，其中开福区环比涨幅最高，达到12.5%。

新一线城市中，天津12月平均租金总体平稳，为1913元/月/套，其中蓟州区、宝坻区租金较上月出现小幅度上涨。新增房源量方面，天津16区中的南开区、北辰区、和平区、宁河区、滨海新区均出现不同程度的环比涨幅，其中南开区、和平区、宁河区和滨海新区环比涨幅均在10%以上的水平。

1月是传统短期租房上最受欢迎的一个月。事实证明，2021年也没有什么不同。沿海和山区旅游目的地市场在1月份创造了64%的预订价值。2017-2020年，这一比例仅为52%。

尽管新预订的收入有所增长，但1月份的旅游数据显示，美国短期租房收入比2020年水平下降了27%。这是自2020年4月收入下降32%以来下降幅度最大的一次。

从市场层面来看，1月份50个最大的短期租赁市场中只有4个收入有所增长：加利福尼亚的大熊市（增长98.5%）、纽约的下哈德逊河谷（增长67.7%）、盖特林堡/田纳西州的皮格佛格（增长41.6%）和加利福尼亚州的太浩湖（增长12.3%）。在这些市场中，对类似家庭的便利设施的需求推动ADR（出租率=售出房间数除以同期可售房间数）上升。

在过去的一年里，美国大空间ADR在增长。2020年10月和11月，3室和4室住宅的需求有所上升，1室/工作室单位的需求在2020年的剩余时间内持续下降20-25%。

展望——复苏在望

AirDNA预计，今年春夏两季美国短期租房的预订量将创下历史新高，这由于被压抑的旅行需求导致的。

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