2023年上半年，南京写字楼市场迎来一个新增供应交付，位于河西板块的金鹰世界B座，体量约9.3万平方米。经济增长动能势头放缓，企业降本增效以寻求高质量可持续发展，推动租赁市场进入优化调整期，搬迁需求主导之下，二季度净吸纳量录得1.5万平方米，上半年累计值达5.1万平方米，较去年同期水平提升39.3%。受益于新增供应项目产业定位明确、价格优势明显、去化表现良好的积极作用，全市空置率环比下降0.4个百分点，较去年年末上涨0.5个百分点至27.1%。

需求方面，金融业以银行及保险机构为引领释放稳定租赁需求。河西板块金融能级不断提升，广泛吸纳银行、保险及证券公司等大面积搬迁需求，而基金与普惠金融类新兴业态呈现多板块分布态势，在新街口、南站、湖南路等区域亦录得成交。市场修复加剧需求动能更迭，第三方办公服务运营商积极扩张，跃居第二。本土商业空间运营品牌紧抓核心板块租金窗口期锁定成本优势，连续两个季度录得新设点位。此外，新能源及环保相关产业竞争力增强，驱动能源及公共事业类企业升级需求保持坚挺；电商与平台互联网公司为首的科技企业租赁需求于河西及南站等板块持续放量。

企业秉承降本增效的经营策略致整合搬迁态势活跃，推动搬迁需求仍为上半年成交类型之主导。新设需求增幅有限，市场去化压力随之增大，业主采取更为灵活激进的租赁策略加以应对，致各板块租金报价出现不同幅度下探，全市平均租金环比下降0.5%，较去年年底下降0.8%至每月每平方米115.7元。

需求方面，首店经济激发餐饮业态蓬勃发展，德基广场录得阿嬷手作与二笼包子首店开业，金鹰亦开出陈麻婆豆腐、啫火啫啫煲、火炉家等地方特色美食首店，与此同时，中式茶饮品牌霸王茶姬与马伍旺饮料厂接连多板块布局。潮流品牌加速集聚宁城，服饰业态稳居次席。德基广场迎来AMIRI与Ganni等海外设计师品牌落位，艾尚天地引入国潮品牌MEDM与来自重庆的街头品牌Whoosis不知其名，国内设计师品牌如Attempt与SMFK则选址夫子庙板块万象天地，此外来自美国洛杉矶的鞋履品牌OETZI于新街口、河西与江宁等多板块录得新店开业。美妆个护品牌能级不断提升，Lancaster全球首家新概念精品店与Carolina Herrera亚洲首家旗舰店相继于南京德基广场盛大开幕，本土品牌扩张脚步依旧，毛戈平美妆积极布点河西商圈，薇诺娜与养生堂在中央商场开出南京首店。凭借强劲的租赁需求叠加愈发有限的可租空间，核心板块租金水平于上半年率先企稳，带动全市购物中心首层平均租金环比上涨0.4%至每天每平方米18.6元，较去年年底累计上涨0.5%。

2023年第一季度，南京写字楼市场录得一个新项目交付，位于河西板块的金鹰世界B座，作为垂直产业园区，该项目立足于数字经济、智能制造、生命健康等行业办公需求打造未来产业基地。随着疫情影响逐渐消散，企业经营预期稳步向好，市场活跃度呈现回暖态势，季内租户问询与带看均有大幅提升，带动租赁需求走出阴霾，净吸纳量达3.5万平方米，环比增加69.8%，而受到大体量新增供应入市影响，全市空置率环比上涨1.0个百分点至27.5%。

需求方面，金融业凭借占比近半的租赁需求稳居首位。季内河西板块金融行业集聚优势突出，银行、保险与证券等传统金融机构均有大面积搬迁需求落位，推动板块内部金融生态不断完善；与此同时，诸如汽车金融、普惠金融等新兴金融业态于各个板块内标杆项目录得成交，为南京实现“一核两翼、多点联动”的金融中心建设打下坚实基础。另外，能源转型的进程提速，驱动以新能源产业为引领的能源及公共事业的租赁需求位居第二，升级搬迁与扩租需求于多个板块持续放量。后疫情时代，本土商业空间运营品牌依托逐渐提高的灵活办公接纳程度迎来发展新机遇，聚焦新街口核心区位积极布局。房地产建筑中各细分行业租赁需求释放积极信号，医美、培训等多业态消费服务韧性发展，均于新街口及河西有升级扩张之势。

成交类型方面，搬迁需求占季内租赁活动近八成，升级导向凸显，河西持续吸纳区位升级需求，而新街口内部品质升级需求带动板块整体去化活跃。受此影响，核心板块优质项目租金表现相对坚挺，而老旧楼宇去化压力愈发明显导致降价幅度有所上调，带动全市平均租金小幅下降0.3%至每月每平方米116.2元。

2023年第一季度，南京零售物业市场无新项目交付。开年以来，防疫限制的解除带动消费信心回暖，1至2月，全市重点商圈客流量与营业额相比去年同期均呈两位数增长，时至三月，南京国际消费节盛大启幕，新街口商圈打造国际美妆节释放“美丽经济”新动能，夫子庙板块借文旅消费复苏之势为游客带来消费新体验，各大商圈营造特色消费场景以提振消费需求持续释放，零售市场加快复苏，全市空置率低位运行，本季度环比下调0.1个百分点至3.1%，净吸纳量为0.73万平方米。

需求方面，餐饮业态占比45%，中式餐饮与咖啡茶饮品类齐头并进，来自成都的川菜品牌陈麻婆豆腐首进南京落位新街口与江宁商圈，中式茶饮品牌霸王茶姬于河西板块多点布局，马伍旺饮料厂选址江宁及湖南路等商圈积极选址。服饰业态以设计师及运动品牌为引领稳居次席，占比21%，德基广场在连续多个季度重装升级奢侈品牌门店的同时，引进Neil Barrett及By Far等国外品牌进驻以迎合愈发多元的消费偏好，而本土设计师品牌如Attempt与SMFK则选址夫子庙板块万象天地；此外，运动服饰品牌K Swiss于新街口金鹰开出江苏首店，Lululemon持续扩张选址景枫中心开出南京第三家门店。美妆个护品类占比10%，本土与国外品牌竞相布局核心商圈，Coty集团旗下护肤品牌Lancaster进驻德基广场，香氛品牌观夏与护肤品牌薇诺娜分别选址万象天地与中央商场。核心板块租赁需求强劲，支撑板块租金稳步上涨，带动全市购物中心首层平均租金环比上涨0.1%至每天每平方米18.5元。

需求方面，传统金融行业稳居首位，保险企业跨板块搬迁活跃态势持续，亦有小型互联网保险选择由园区向传统写字楼搬迁升级，而来自私募基金及资管行业的新设需求则分布于河西及江宁板块；TMT紧随其后，尽管行业进入调整期，但以互联网平台与新媒体为首的科技公司纷纷于本季完成板块内部升级搬迁，同时电商及软件开发企业则偏好选址非核心板块完成新设成交；此外，位于新街口板块核心区位、交通便捷且暂处高空置率的项目通过吸纳来自美容、留学等消费服务类租户加速去化，推升此类租赁需求本季跃居第三位；而受益于当地政府招商引资的积极推进，以食品、新能源汽车为首的消费品制造业企业于多个板块的优质楼宇广泛布局。

成交类型方面，新设需求较上季有明显提升，占比21%，以搬迁为导向的租赁成交占比逾70%，其中近半数来自跨板块升级搬迁，河西板块对于此类需求的虹吸能力强势回升，去化水平与租金表现韧性突出，支撑甲级楼宇去化表现依然优于乙级。受到湖南路、新街口等传统核心板块老旧楼宇竞争力衰退继而租金下滑影响，全市平均租金环比下降0.3%至每月每平方米116.5元。

需求方面，高人气网红饮品与甜品品牌扩张显著，推动餐饮业态表现尤为活跃，其中茶颜悦色继上季度进驻南京，至今已于新街口、夫子庙等多个商圈相继开出五家门店，咖啡品牌M Stand与% Arabica则争相选址新开项目，而Manner Coffee南京首店的落位也加速南京咖啡版图迎来新一轮更迭；此外，愈发活跃的消费氛围吸引新晋甜品品牌入宁布局，如黄油与面包Butterful & Creamorous与纳摩可可Nama Cocoa分别在德基广场与景枫中心开出江苏首店。服饰品类位居第二，季内运动品牌The North Face及Nike Rise选址万象天地开出旗舰店，海外小众设计师品牌Toteme与Maison Margiela以及高端时装品牌Lanvin则陆续在德基广场开出首店；配饰品类中，手表和珠宝品牌比例相当，其中意大利珠宝品牌Buccellati江苏首店于德基广场亮相。至此，南京零售市场的品牌集聚效应持续高涨，供需两端积极作用下，全市购物中心首层平均租金环比上涨0.6%至每天每平方米18.5元。

2022年上半年，南京写字楼市场仅录得一个新项目入市，新增供应量约108,844平方米，同比下降30.1%。华东地区疫情反复，短期内抑制租赁需求释放，净吸纳量稍有放缓，录得36,303平方米，较上年同期水平下降53.3%。年初供应推升空置率水平持续高位运行，环比下降0.5个百分点，同比上涨1.2个百分点至25.2%。

需求方面，传统金融行业需求坚挺，其中尤以保险企业为主要驱动，季内国资背景保险公司完成大面积整合搬迁至新街口板块，部分证券、基金公司亦在河西板块录得升级搬迁；以律所为引领的专业服务业需求持续释放，除一向虹吸此类需求的河西板块外，本季度湖南路与新兴板块均承接相关搬迁需求；TMT需求位居第三，通讯企业于新街口板块新设分部，新媒体与软件公司则在季内完成跨板块搬迁；科技赋能地产行业，智能建造公司搬迁至河西板块，推动房地产建筑行业需求保持稳定。

成交类型方面，搬迁需求以高达67.9%的占比主导租赁成交，而区别于以往河西板块相对活跃的情况，上半年约50%的搬迁需求目的地为新街口板块。另外，国内疫情扩散导致部分大面积段搬迁需求被迫暂时搁置，受此影响，承租面积在1,000平方米以内的成交占比近七成，较原先录得明显上涨。时值租赁市场底部，甲级楼宇租金性价比突出，去化表现韧性凸显，尽管如此，全国范围的疫情反复导致市场不确定性增加，整体租金水平尚处下行通道，上半年累计下跌0.2%，平均租金报价每月每平方米116.1元。

2022年上半年，南京零售物业市场无新增供应开业。季末，南京国际消费节拉开帷幕，通过推出线上线下消费券助力零售市场升温，各商圈升级焕新势能加剧，首店经济活跃度再创新高，带动净吸纳量录得10,914平方米，空置率持续下行0.2个百分点至3.0%，为十年内历史低值。

需求方面，餐饮品牌表现持续活跃，多个网红中餐及甜品首店选址新街口板块，如新派粤菜新斗记及地道湘菜壹盏灯选址金鹰，甜品品牌Cova及Venchi相继落位德基广场；咖啡茶饮品类积极扩张，M Stand在夫子庙、湖南路、江宁及浦口等主要商圈加速布局，网红茶饮品牌茶颜悦色宣布首进华东市场选址南京连开两店。服饰品类需求稳健，女装品牌Chuu在南京的第四家门店选址浦口板块弘阳广场，韩国品牌Covernat与Kirsh全国首店择址德基广场。在增添年轻化元素的同时，德基广场亦引入端木良品、Mulberry等手袋品牌与Graff、De Beers等珠宝品牌以稳固自身高端定位。值得一提的是，南京上半年已录得逾30家品牌的城市级别首店，国外品牌占比超过四成，其中不乏如LOEWE香氛全球首店与护肤品牌Carita亚洲首家精品店等高级别首店。至此，南京零售市场对于新晋品牌的吸引力进一步提升，全市购物中心首层平均租金较去年年底累计上涨1.2%至每天每平方米18.7元。