写字楼市场受到大流行的沉重打击，新的租赁活动急剧放缓，新的转租空间涌入市场。许多主要雇主计划在夏末秋初重新开放办公室。70%的大型办公室使用者计划在未来三年内将办公室面积减少10%-30%，在家办公的影响将继续显现。

随着支出转移到网上，大流行和2020年大片经济体的突然关闭导致美国各地的仓库需求激增。虽然电子商务革命早于大流行，但这种突然的转变将这一趋势加速了3到5年。

零售物业行业的表现因地区、子市场和零售物业子类型而有很大差异。凤凰城和奥斯汀等二线城市的表现优于纽约和旧金山等门户城市。郊区零售物业的表现往往优于主要城市的主要街道零售。电子商务革命，以及购物习惯的改变和消费者偏好的转变，正在模糊实体零售和物流地产之间的界限。

美国酒店业刚刚经历了一个出人意料的强劲的夏季旅游旺季，其特点是入住率显著增加，日均房价创历史新高。尽管是旺季，但酒店市场尚未走出困境。休闲旅游旺季结束，商务旅行依然疲软，业内观察人士预计业绩将继续疲软。

房地产投资活动在最近一个季度以1770亿美元的交易额反弹，同比增长151%。核心机构房地产的总回报率跃升5.2%，是自2005年以来最高的一个季度。环境、社会和治理（ESG）因素在投资过程的各个阶段都倍受关注。由于低利率和高流动性市场的激烈竞争挤压了上限利率，投资者已开始退出风险范围。

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北京作为国际化大都市，产业结构以金融、信息、科技为主，逐渐弱化制造业、批发市场、低端产业的占比，加速经济转型。目前已形成以“中关村为科技互联网重地”、“金融街为金融中心”、“国贸为专业服务”、“东二环为央企大道”、“燕莎为外企集群”的五大产业区域格局，而“金科新区”刚好处于中关村与金融街的连廊区域，具有天然的“金融科技”产业的定位优势。

“金科新区”作为国家级金融示范区，含着金钥匙出生，在襁褓中就已经出台了强有力的扶持政策，吸引金融科技企业入驻，让优秀的企业得到实实在在的资金和政策支持。

因此，本期重点解读西城区政府联合中关村管委会共同为“金科新区”量身定制的扶持政策之“金科十条”。

一、支持对象的认定

A、支持对象包括：金融科技企业、创新服务平台、专业服务机构、楼宇运营机构。

1) 金融科技企业：大型金融机构、总部型企业/科技龙头企业衍生设立的金融科技公司；从事金融科技领域人工智能、庄闲网络娱乐平台进入 、云技术、信息安全、大数据、5G及其他前沿技术研发和应用的企业；

2）创新服务平台：金融科技领域孵化加速平台；金融科技产业联盟；金融科技领域研发中心、创新中心、实验室等创新平台；

3）专业服务机构：应用人工智能、庄闲网络娱乐平台进入 、云技术、大数据、5G等前沿技术为金融科技企业提供信息、法律、财务、征信、信用评级、知识产权、管理咨询、云计算、展示交流等专业服务的机构；

4）楼宇运营机构：空间实体在“示范区”范围内、为金融科技企业和专业服务机构提供物业等服务的楼宇产权方或投资运营主体。

其他要求涉及两点：1）新设立或新迁入企业（机构）是指2018年1月1日（含）以后注册成立或由西城区行政区以外迁入的金融科技企业或专业服务机构；2）注册和税务登记须在示范区范围，假如注册、税务登记在示范区范围外的重点项目经认定后也可参照执行西城区政府实施的有关条款。

B、认定机构：由分管副区长牵头设立的“示范区政策兑现工作组”。

C、认定材料：申请书、上年度财务审计报告、证明承接过金融机构技术服务的材料、承诺函。

D、受理机构：中关村科技园区西城园管理委员会。

二、资金补助条款

A、实收资本补助

1）补助标准：新设立或新迁入企业，自实缴完成年度起进行资金补助，分三年按照40%、30%、30%比例支付。已设立金融科技企业（机构）实收资本增资的，实收资本增资1亿元（含）-10亿元，且对区综合贡献达到500万元的，实收资本缴纳完成后给予一次性100万元补助；实收资本增资10亿元（含）以上，且对区综合贡献达到5000万元的，给予补助1000万元，自实收资本缴纳完成年度起，补助资金分三年按40%、30%、30%比例支付。

B、购租房补贴

1）补贴标准：获得购房补贴的办公用房原则上5 年内不得对外出售、出租或改变用途。经评定的重点企业和专业服务机构按照实际房租的50%给予补贴，《示范区企业名录》中重点企业和专业服务机构之外的按照实际房租的30%给予补贴。租房补贴期限不超过三年。

C、金融牌照补助

1）执行中关村管委会制定的标准。

D、“突出贡献企业”奖励

1）按西城区政策执行。

三、创新支持条款

A、重大成果转化和产业化项目支持。

B、科技研发项目配套。

C、自建研发机构支持。

四、示范应用条款

A、先行先试政策试点。

B、重大示范应用支持。

五、人才保障条款

A、人才称号奖励。

B、高级管理人员及核心骨干奖励。

六、交流合作条款

A、国际交流合作项目支持。

B、重大活动支持。

C、示范应用奖励。

七、融资支持条款

A、按照《北京市西城区鼓励和支持企业上市发展办法》（西行规发〔2018〕4号）实施。

八、专业服务体系建设条款

A、硬科技孵化平台支持。

B、基础设施平台支持。

C、西城区高新技术产业孵化和加速基地支持。

D、专业服务应用示范项目支持。

九、楼宇提升条款

A、改造升级补贴

1）申报项目要求为总建筑面积在3000平方米（含）以上的商务写字楼、城市综合体、老旧厂房、科研楼、商场、宾馆和酒店等楼宇建筑，不包括行政事业单位自用房、医院、学校等建筑。2）申请主体为项目产权单位或经产权单位授权且取得十年及以上经营权的运营主体；3）补贴资金原则上在项目工程验收完成且总投资全部支出后开始兑现，分三年按照40%、30%、30%比例支付。

B、产业提升奖励

十、工作流程

A、由中关村科技园区管理委员会实施的条款按照中关村科技园区管理委员会发布的政策申报通知执行。

B、由西城区政府实施的条款，企业按照西城区政府各相关部门发布的政策申报通知执行，中关村科技园区西城园管理委员会（以下简称“西城园管委会”）负责受理企业申请材料。

本次政策的实施，充分结合了金融街关于金融政策引导和中关村打造科技示范区的成功经验，由副区长牵头，自上而下落实，可见金科新区地位的重要性。同时，对于金融科技企业的认定要求高标准，也配套了的资金、政策、产业的扶持政策，力争打造成一“金融+科技”为优势的产业集群。

从目前北京的产业区域格局来看，“金科新区”是金融科技类企业较为理想的入驻区域。

如您对“金科新区”的产业政策有兴趣，请联系邮箱：jy@jyuancap.com 联系方式：18600103146 微信：jyzg0718 地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

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产品一：投资与估值大数据SaaS平台

随时随地
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高价值资产投资与估值数据

城市画像大数据
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资产价值离不开周边车流、人流活跃程度、基础配套设施、商业生态、建筑和人口密度等因素
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5G超级高速公路时代
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产品二：投资与投后数字化BI管理系统

1. AMSS 投资与投后数字化BI管理系统对接整合各类企业数据
实现回报指标平台化管理

2. AMSS 投资与投后数字化BI 系统－实现地产金融多业态覆盖

核心模块下有多个次级模块，涵盖了购物中心、写字楼、酒店、长租公寓、销售和综合体六大板块。

AMSS智能资产管理体系通过多个独立模块的组合，实现了轻便灵活的顶层管理体系，可分业务板块或分项目阶段灵活与企业现有管理体系进行数据对接，实现管理指标监控。

3. AMSS 投资与投后数字化BI管理系统－企业数字化BI全链条管理规划

服务三：金融地产管理咨询与资产方案

资产战略
资产管理是轻资产战略的基础。与资本市场紧密结合的轻资产战略，回报管理和风险控制是关键。

资产管理体系
轻资产企业更受资本市场青睐。 企业通过轻资产提高资产效率和回报，成长性更强。

项目回报优化
让资产价值最大化。从资产价值最大化的角度出发，对项目进行精细定位、合理定价、方案优化。

1. 资产战略架构

2. 资产管理体系搭建

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深圳 VS 广州城市演化趋势与投资潜力

讲师：Allan Wu

近期，大湾区的概念吸引了很多投资者。而广州和深圳作为大湾区中的热门城市，却让很多机构投资者和投资人举棋不定。

本期沙龙透过大数据视角，聚焦投资者关注的广州、深圳写字楼市场和资产配置问题。

2020年，越圈平台成立。我们力求让用户能够化繁为简，减少信息噪音。作为职场人群最关注的商业领域，地产金融和IT互联网等新经济范畴需要更多的精炼内容。我们从此处入手，希冀能为用户带来长期价值。

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越圈是一个聚集职场活跃人群平台。平台专注于地产金融、IT互联网等干货内容。在这里，您可以找到行业高质量活动、找到优质干货，同时能够找到想要的合作。

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6月30日，大悦城控股与中粮糖业举办中糖大厦项目交接仪式，中糖大厦正式交由大悦城控股北京大区公司管理。

中粮屯河糖业股份有限公司党委委员、副总经理于作江参加交接仪式。他首先肯定了大悦城控股的专业化运营能力，同时对双方团队在疫情期间克服苦难、努力拼搏的工作状态表示感谢。他表示，希望双方团队紧密配合、协同作战，通过跨专业合作实现中糖大厦的焕然新生，重新成为西城区的靓丽名片。

大悦城控股相关负责人对中粮糖业给予大悦城控股的信任表示感谢，表示非常期待中糖大厦能够由内而外焕发生机；希望一线团队不负信任，全情投入、迎接挑战，以专业化、精细化的管理能力和创新性的工作方式，实现“赋能中糖，共悦城西”的美好愿景。

2020年1月20日，大悦城控股与中粮糖业签订合作协议，确定由大悦城控股北京大区公司对中糖大厦进行改造升级和运营管理。面对疫情，大悦城控股与中粮糖业双方团队积极沟通、高效协同，为工程改造争取了宝贵的时间和空间。接管中糖大厦后，项目团队将充分发挥工程改造经验和物业管理优势，实现中糖大厦资产增值，全力打造大悦城控股在城市更新领域的标杆品牌。

中国糖业酒类集团有限公司、大悦城控股相关负责人等视频参加会议。

如您有“企业选址、企业咨询、企业服务”的需求，欢迎随时联系我们交流，我们将为您提供专业化的免费服务（数据化选址模型、定制化选址策略、顾问式团队服务）。邮箱：jy@jyuancap.com  联系方式：18600103146 微信：jyzg0718  地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

疫情之下的投资策略

— 高和投资派线上闭门沙龙干货分享 —

高和投资派线上闭门沙龙为定向邀请制，本次线上闭门会已于2020年5月13日召开，本次活动参会人主要包含“高和投资派”和城市更新论坛理事。未来也会不定期召开此类活动。

本期分享嘉宾：

厦门大学著名学者赵燕菁教授

高和资本执行合伙人苏鑫先生

一

当前基本事实

1.全球疫情远未结束，在未来较长一段的时间内我们还将与病毒共存。

2.受疫情的直接冲击，经济下滑，中国一季度GDP同比下降6.8%。

3.商业地产方面，办公与商业都受到明显冲击。由于供应量较少，北京及其他一线城市受到影响相对最小。

二

宏观框架：“池子理论”

1.宏观来看，应对经济下行，政府再次开闸放水：某金融机构同业拆借利率已低至2%，某地产公司5年期商票利率低至3%。

2.A股的“池子”继续扩大，力推科创板、创业板（实行注册制）。房地产“池子”也继续扩大，除了住宅，新搭建公募REITs的池子。

三

商业地产的中观框架：“漏斗理论”

1.商业地产中，资金端、资管端和资产端，自上而下连接成一个沙漏结构。

2.位于沙漏中间的资管公司（PE）的工作内容，就是加工资产端现金流，从而形成能满足资金端需求的金融产品的过程。

3.但大水漫灌的时候，沙漏的3个部分都遇到了各自的问题：

A.资金端：

资产形成了“英雄只问出处”的现象，资金绕过资产质量而径直的流向了资产背后的主体信用。大量资金依然只流向国企央企，即使从外部看来洪水滔天，民企仍然是在过着紧日子。

B.资产端：

资产出清难，即使贷款利息已经半年一年付不出，也还能展期。毕竟没有哪一任管理者，愿意让前任不良资产的浮亏在自己的任期内“落袋为安”的变成资产的减值损失。

C.资管端：

c1.AMC想做资管，但不具备资管的基因（某AMC子公司立志转型，3年放贷500亿，一年利润3亿多，但最终比其他同级子公司产生了更多的不良贷款）；

c2.保险公司想做资管，但不具备市场化的政策支持（保险是政府的信用卡，国有属性很强）；

c3.市场化的资管公司做资管，但耐不住寂寞（与高和同期的基金，活下来的也专投住宅或做债了）。

四

商业地产的三个终极问题

1.要不要投商业地产？

苏世民在黑石的书中讲，“逆势布局、顺势出货”，所以要投，但要更审慎，而且要投硬核资产。

2.什么时候投商业地产？

可能没有答案，只有动态的策略：积极的不断的看项目，了解市场水温，但不急于出手，等等再等等，让时间站在我们这一边。

3.投什么样的商业地产？

投的不是核心资产，而是硬核资产：

A.受经济波动小的刚需资产，从疫情来看排序是物流>社区商业>商场>写字楼>酒店；

B.符合科技发展趋势的资产，比如新办公，具有5G和物联网品质的写字楼必定和传统写字楼不可同日而语；比如新商业，能线上线下无缝衔接，简单来说一年中至少有1/3的天气不适合线下购物，要用线上能力弥补线下空间坪效的天花板；

C.有好的稳定的现金流的资产，有优秀资管能力的团队，两者相辅相成。

五

对各方的建议

1.国企：用信用套现、用资产重组套利。拿出有现金流的二流资产，无论表内或表外，做证券化，用拿到的钱在市场上再收购不得不卖的资产。

2.民企：降负债的同时一定面临“是否出清资产”的选择。如果不得不出清，但又实在不情愿，可以找有资管能力的“白马骑士”合作，降杠杆降财务成本，同时提高现金流，未来再择机变现。

3.银行：投资标准化产品，投证券化的股或债，降低计财口径的资本占用。

4.保险：传统的“政府债”、“基建债”收益率越来越低，是不是可以考虑城市更新的万亿赛道，可以投股或者夹层，符合政治正确。

5.AMC：只能投资不良资产，那就要找有能力的资管机构合作。

六

资管企业（基金公司）的策略 

涉及到高和内部策略，仅限小范围分享

01、中国商铺租金指数运行分析

根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2020年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为25.1元/平方米·天，环比下跌2.41%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.8元/平方米·天，环比下跌1.09%。

疫情期间，部分业主/运营商推出给予免租期、缓交租金等一系列商户纾困措施，商铺租赁样本调查数据显示，样本商业街中，近半数业主给予商户免租期；样本商圈中，超七成购物中心给予商户免租期（注：本次商铺平均租金涨跌幅未考虑疫情下业主/供应商为商户提供免租期对租金水平的影响）。

从涨跌个数来看，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平；在样本商圈（购物中心）中，租金环比上涨的商圈占14.7%，租金环比下跌的商圈占84.2%，1.1%的商圈（购物中心）租金与上期持平。

从市场表现来看，2020年1-5月，我国社会消费品零售总额实现13.9万亿元，同比下降13.5%，降幅较1-4月收窄2.7个百分点；其中实物商品网上零售额同比增长11.5%，增幅较1-4月扩大2.9个百分点；实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重为24.3%，较去年同期扩大5.4个百分点。在新冠肺炎疫情影响下，网络购物成为居民消费的重要方式，实物商品网上零售额占比持续提升，线上消费对实体经营仍产生挤压效应。整体来看，受疫情影响，我国经济和消费受到较大冲击，商业租赁需求恢复仍需时间。

1、百街商铺租金指数变化

（1）百街商铺租金变动情况

根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2020年上半年，百街商铺平均租金为25.1元/平方米·天，环比下跌2.41%。

分城市等级来看，2020年上半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占11.5%，租金环比下跌的商业街占80.8%，7.7%的商业街租金与上期持平。一线城市中，北京9条商业街租金环比两涨五跌两平，其中南锣鼓巷跌幅最大，为3.37%；上海11条商业街租金环比均下跌，其中田子坊跌幅最大，为5.26%；广州3条商业街租金环比一涨两跌，其中北京路步行街跌幅较大，为3.67%；深圳3条商业街租金环比全部下跌，其中东门步行街跌幅最大，达5.59%。

2020年上半年，二线城市中租金环比上涨的商业街占12.5%，租金环比下跌的商业街占85.0%，2.5%的商业街租金与上期持平。二线城市中，南京主要商业街租金环比上涨；杭州、长沙、海口主要商业街租金环比涨跌互现；其余7个城市主要商业街租金环比均下跌或持平，其中武汉光谷步行街租金环比跌幅最大，为6.64%。

（2）租金涨跌幅较大的商业街

　　图：2020年上半年租金环比涨跌幅较大的商业街

　　数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com

　　2020年上半年，样本商业街中，南京老门东、海口中山路等8条商业街租金环比上涨，但涨幅有限，其中南京老门东环比涨幅最大，为0.78%；海口中山路、海口解放西路商业街租金环比涨幅在0.5%（含）-0.7%（含）之间；北京簋街、杭州武林路等5条商业街租金环比涨幅均在0.5%以内。在租金环比下跌的商业街中，武汉光谷步行街、深圳东门步行街等10条商业街租金环比跌幅相对较大，其中武汉光谷步行街租金环比跌幅最大，为6.64%；深圳东门步行街、上海田子坊商业街租金环比跌幅均在5.0%-6.0%之间；重庆三峡广场、苏州石路步行街、天津滨江道商业街等7条商业街租金环比跌幅均在3.0%-5.0%之间。

2、百MALL商铺租金指数变化

（1）百MALL商铺租金变动情况

根据全国15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。2020年上半年，百MALL商铺平均租金为26.8元/平方米·天，环比下跌1.09%。

分城市等级来看，2020年上半年，一线城市中13.6%的商圈（购物中心）租金环比上涨，84.1%的商圈（购物中心）租金环比下跌，2.3%的商圈（购物中心）租金与上期持平。一线城市中，北京12个商圈租金环比一涨十跌一平，其中崇文门商圈租金跌幅最大，为2.58%；上海22个商圈租金环比三涨十九跌，其中人民广场商圈跌幅最大，为2.82%；广州6个商圈租金环比两涨四跌，其中北京路商圈跌幅最大，为3.99%；深圳4个商圈租金环比全线下跌，其中华强商圈和福田中心区商圈跌幅较大，均为2.29%。

2020年上半年，二线城市中15.7%的商圈（购物中心）租金环比上涨，84.3%的商圈（购物中心）租金环比下跌。长沙、南京、苏州、重庆、南昌等7个城市重点商圈租金环比全部下跌；成都、杭州等4个城市重点商圈租金环比均涨跌互现。二线城市中，杭州申花商圈租金环比跌幅最大，为3.70%。

（2）租金涨跌幅较大的商圈

　　图：2020年上半年租金环比涨跌幅较大的商圈

　　数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com

　　从商圈层面看，2020年上半年，在租金环比上涨的商圈中，广州天河路、广州西关等10个商圈租金环比涨幅较大，其中广州天河路商圈租金环比涨幅最大，为0.61%；广州西关商圈租金环比涨幅亦达到0.60%；上海川沙、上海七宝2个商圈租金环比涨幅均在0.5%-0.6%之间；青岛浮山后、海口滨海国贸、上海中山公园等6个商圈租金环比涨幅均在0.5%以内。在租金环比下跌的商圈中，广州北京路、广州市桥2个商圈租金环比跌幅近4.0%；杭州申花、南昌八一等3个商圈租金环比跌幅均在3.0%-4.0%之间；青岛李村、上海人民广场、重庆三峡广场等5个商圈租金环比跌幅均在2.0%-3.0%之间。

3、租金运行趋势研判

从市场表现看，2020年以来，受新冠肺炎疫情影响，网络购物成为居民消费的重要方式，实物商品网上零售额占比持续提升，线上消费对线下实体商业经营产生一定冲击。一方面，疫情催化新兴业态持续扩张，推动零售商业企业实现线上与线下的加速融合发展。另一方面，零售商业企业提供的无接触、自助式零售等服务更受消费者青睐，同时社区商业价值获得快速提升。整体来看，2020年上半年，经济运行还未回归正常水平，投资、消费等主要经济指标仍未恢复到去年同期水平。短期来看，国内经济仍在复苏，实体商业经营仍面临较多挑战，商铺租金整体承压。未来，随着疫情防控形势向好，前期压抑的部分消费需求有望逐步释放，并支撑消费市场平稳发展。

供应方面，从短期供应来看，受疫情影响，15个重点监测城市1-5月新开业购物中心项目数量仅有14个，总商业建筑面积约82万平方米，主要分布在成都、重庆、青岛、南昌等8个城市，较2019年1-5月减少约250万平方米。随着国内疫情防控形势持续好转，部分受疫情影响而暂停开业计划的购物中心预计将于2020年下半年入市。从长期供应来看，2020年1-6月，15个重点监测城市商办用地成交规划建筑面积为2509.5万平方米，同比上升14.1%。从城市等级看，一线城市商办用地成交规划建筑面积同比上升100.3%，二线城市同比上升2.3%。从成交占比看，一线城市商办用地成交面积占15城比例由去年同期的12.1%上升至21.2%，二线城市占比由去年同期的87.9%下降至78.9%。整体来看，一线城市商办用地市场成交规模同比明显增加，二线城市成交规模同比较为稳定。

需求方面，2020年1-5月，受疫情影响，我国社会消费品零售总额同比下降13.5%，仍未恢复疫情前水平；而线上消费累计同比持续增长，持续挤压线下实体消费，1-5月实物商品网上零售额同比增长11.5%，增幅连续三个月扩大。按消费类型分，餐饮收入同比下降36.5%；商品零售同比下降10.6%。15类限额以上单位商品中，粮油食品类、饮料类、中西药品类、日用品类及通讯器材类分别同比增长13.4%、8.5%、4.9%、2.5%和2.3%，其余10类商品零售均同比下降；其中金银珠宝类及服装鞋包、针纺织品类同比下降超过20%。整体来看，在新冠疫情影响下我国消费市场短期受到较大冲击，虽然市场活力回升，但恢复疫情前的水平仍需时日，在租赁需求有所放缓的情况下，商铺租金短期仍面临下行压力。

展望未来，新冠肺炎疫情防控工作已进入常态化防控阶段，但其对经济的影响短期内仍会持续。在国内经济、消费市场和实体商业的恢复尚需时间的背景下，商铺租金水平在短期内或将继续下行。同时，境外疫情正在蔓延扩散，对世界经济的冲击还在发展演变的过程中；在外需存在较大不确定性的情况下，扩大内需的战略将持续推进。且随着疫情逐步得到有效控制、复商复市稳步进行，在促消费政策的扶持下，中国经济将逐步释放内需潜力，消费升级的势头亦将持续。随着消费市场活力不断恢复，实体商业和商户经营也有望逐渐回归正常水平；预计未来，我国重点城市商铺租金有望恢复平稳运行态势。

　　02、中国写字楼租金指数运行分析

根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2020年上半年，全国重点城市主要商圈写字楼租金 整体水平累计下跌2.38%；其中二季度平均租金为4.8元/平方米·天，环比一季度下跌1.54%。从商圈来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占10.0%，租金环比下跌的商圈占87.5%，2.5%的商圈租金与上期持平。整体来看，2020年二季度，国内经济逐步复苏，但当前境外疫情对世界经济的巨大冲击继续发展演变，外部风险挑战明显增多。在国内经济恢复面临压力以及世界经济不确定性增加的背景下，我国经济稳定运行仍面临较多挑战，消费、投资等主要指标均低于上年同期水平；受国内宏观经济仍处于下行区间影响，本季度全国重点城市主要商圈写字楼市场需求下降，租金环比继续下跌。分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均下跌。

1、写字楼租金变动情况

分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均有所下跌。

从城市等级看，2020年二季度，一线城市中，13.9%的商圈写字楼租金环比上涨，86.1%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市36个主要商圈中，北京丽泽桥、北京科技园区等5个商圈写字楼租金环比上涨；深圳龙岗中心城、深圳南山中心区等31个商圈写字楼租金环比下跌。

2020年二季度，二线城市中，6.8%的商圈写字楼租金环比上涨，88.6%的商圈写字楼租金环比下跌，4.5%的商圈写字楼租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中，杭州、南京、长沙主要商圈写字楼租金环比涨跌互现；其余城市主要商圈写字楼租金环比均下跌或持平。

2、租金涨跌幅较大的商圈

　　图：2020年二季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈

　　数据来源：CREIS中指数据库·写字楼版

　　2020年二季度，新冠肺炎疫情对写字楼市场的影响继续显现，在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个重点城市主要商圈中，近九成商圈写字楼租金环比下跌；其中批发零售、住宿餐饮、交通运输、文体娱乐等行业受到的影响较大，这几类行业企业较为集中的商圈写字楼租金环比下跌较多。在写字楼租金环比下跌的商圈中，深圳龙岗中心城环比跌幅最大，为3.96%，租金下跌至3.7元/平方米·天；深圳南山中心区、北京上地等13个商圈写字楼租金环比跌幅亦在3.0%以上；广州体育中心、上海五角场等47个商圈租金环比跌幅在1.0%-3.0%之间；上海淮海中路、成都春熙路等9个商圈写字楼租金环比跌幅在1.0%以内。

尽管疫情期间，企业经营活动受限，但互联网相关服务行业、医疗以及大数据等行业继续保持上扬态势，基于扩张需求，楼盘硬件设施较好、物业管理完善且租金较低的新兴商圈写字楼需求有所增长。同时，TMT、金融业等行业仍为写字楼市场需求主力，部分企业存在扩张需求；因此，这几类行业企业较为集中的商圈写字楼租金仍较为稳定。在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个重点城市主要商圈中，北京丽泽桥、北京科技园区等8个商圈写字楼租金环比有所上涨，涨幅均在1.0%以内。

3、租金运行趋势研判

从市场表现来看，随着复工复产扎实推进，二季度国民经济运行呈现恢复改善态势，但2020年1-5月，投资、消费、进出口等主要指标同比仍呈下降态势，经济运行尚未恢复到疫情前水平，部分行业的稳定复苏也面临新挑战。重点城市写字楼租赁需求疲软，空置率高企，综合因素致使二季度写字楼租金环比继续下跌。分行业来看，与互联网、医疗相关的办公需求继续保持逆势增长，TMT行业、金融业办公需求保持稳定，为写字楼租赁市场带来一定积极影响。

供应方面，新开工方面，2020年1-5月，15个重点城市办公楼新开工面积共计913.0万平方米，同比下降24.6%。其中一线城市办公楼新开工面积同比增长6.7%；二线城市同比下降39.5%。土地供应方面，2020年1-6月，15个重点城市商办用地成交规划建筑面积为2509.5万平方米，同比增长14.1%。其中一线城市商办用地成交规划建筑面积同比增长100.3%；二线城市同比增长2.3%。短期来看，受疫情影响全国15个重点城市办公楼新开工面积同比下降；长期来看，重点城市商办用地供应仍将保持稳定增长。

需求方面，2020年二季度，我国国民经济整体处于恢复过程中。2020年1-5月，我国规模以上工业增加值同比下降2.8%，服务业生产指数同比下降7.7%。从主要行业看，5月，信息传输、软件和信息技术服务业，房地产业，金融业生产指数同比分别增长12.9%、7.1%、5.2%，增速较4月分别加快7.7、6.0、0.8个百分点；批发和零售业，住宿和餐饮业同比分别下降2.1%、21.7%，降幅较4月分别收窄4.5、12.0个百分点。整体来看，TMT产业、金融业等仍为本季度写字楼市场需求主力。

展望未来，从宏观环境来看，2020年二季度，推动复工复产、支持疫情防控的相关政策有序落实、不断推进，经济继续呈现恢复态势。税收方面，国家先后出台多项税费优惠政策，减轻企业和社会税收负担、成本压力。5月15日，财政部、税务总局联合发布《关于支持疫情防控保供等税费政策实施期限的公告》，支持疫情防控、企业纾困和复工复产；5月19日，国家税务总局发布《关于小型微利企业和个体工商户延缓缴纳2020年所得税有关事项的公告》，缓解小型微利企业和个体工商户的生产经营资金压力。信贷支持和金融服务方面，政策继续给小微企业和个体工商户信贷支持。5月25日，银保监会、工信部、国家发改委等六部门联合下发《关于进一步规范信贷融资收费 降低企业融资综合成本的通知》，提出了20条措施以进一步规范信贷融资各环节收费与管理，降低企业融资综合成本，更好服务实体经济高质量发展。疫情发生以来，银保监会不断优化疫情防控领域金融服务，截至2020年5月17日，银行机构对疫情防控、助力复工复产提供的信贷支持已超过3.11万亿元。

短期来看，在疫情影响下，我国经济实现全面复苏尚需时间。2020年1-5月，消费、投资和出口三大需求仍同比下降；随着疫情对市场的影响逐步显现，写字楼租金短期仍将承压。但长期来看，虽然我国当前经济运行尚未恢复到疫情前水平，但在疫情防控取得了重大战略成果的背景下，随着复工复产扎实推进、生产需求逐步好转，我国经济发展和转型升级的新动能也将不断发展壮大，这些都将推动经济全面回归常态，并支持写字楼市场的平稳发展。

作为景远资管旗下企业服务板块。景远资管拥有一支技术过硬、经验丰富的开发团队。该团队从事过电商、云计算、地产科技、金融科技等多个领域开发，做过爬虫、搜索、云计算、数据分析、群机器人，电商相关（前端交易系统、支付系统、运营系统、商家系统、物流系统、财务系统），地产科技相关（视频看房、基于数据的催化成交系统、商业地产租赁平台）等多个系统。 涉及 PC 、微信生态（服务号、小程序）、 APP 等产品形式。 团队技术点包括，开发语言Java 、 Python ，缓存使用 Redis ，队列使用 kafka 、 rabbitMQ 等，数据库多数是 MySql ，使用 spring 、 spring boot 等开发框架，前端使用到 vuenode js 。多年的开发经验和项目沉淀 ，让我们可以胜任各类应用系统、数据系统的开发。

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本期嘉宾：中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任 秦虹

在2019年年底结束的中央经济工作会议上，“城市更新”的概念被首次强调。疫情期间被按下“快进键”的老旧小区改造即是城市更新的类型之一。业内普遍认为，当房地产业进入存量时代以后，城市更新是盘活存量建设用地最重要的手段之一，因此将成为城市发展的新增长点。

秦虹是住房和城乡建设部政策研究中心原主任，长期从事住房与房地产理论和政策研究。她曾考察美、德、英、法、日等发达国家的城市更新经验，并在我国城市更新实践的基础上提出了相关制度创新建议。秦虹现任中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任。近日，她接受搜狐财经的独家访谈。

“城市更新是一项非常专业和复杂的事情。”秦虹指出，城市更新是对城市中某些衰落区域进行改造、升级和活化，再赋予其新的生命力的过程。城市更新并不简单等同于拆除重建，还有综合整治和有机更新两种类型。每种城市更新模式所运用的更新理念是不一样的，投融资模式也完全不同。

“我希望未来拆除重建类的城市更新占比越来越小，有机更新类和综合整治类的占比越来越高。”她指出，未来我们需要转变城市发展理念，重视城市存量的挖潜，从过去追求人口红利、土地红利转变到追求效率红利。

秦虹认为，随着我国城市化进程进入中高发展阶段，城市更新成为城市再繁荣的必然举措。过去摊大饼式的城市扩张造成城市内存在大量低效利用的土地，而通过城市更新（尤其是有机更新），可以实现城市低成本但高质量的内涵式增长。

秦虹指出，我国的城市更新过程中存在不尊重历史、不尊重市场的情况，尤其是以政府的长官意志来指导更新，破坏了城市的肌理和原貌和原区域内的商业业态和活力。“城市更新不能为更新而更新，这样恐怕它的效果就很差。城市更新一定要有目的性，实现三个效益的共赢，既要有经济效益，也要有社会效益和环境效益。”

秦虹还表示，发达国家的城市更新历史对我国城市更新进程有很多启发。在城市更新进程中，发达国家特别重视城市遗产的继承，以及对科技产业的引入。同时，发达国家在城市更新进程中很注意平衡政府、投资人和原居民三者间的利益关系，这也是目前我国在城市更新进程中正在探索的方向之一。

她强调，城市有机更新的投融资模式倚赖于基金的长期投入，其长期运营也要求证券化，因此她希望经有机更新后的商业性地产项目未来也能发行公募REITs。她称，公募REITs给商业性不动产投资或持有人提供了一条退出的渠道，且增加了广大中小投资人投资不动产的新渠道，可以有效分散风险。“中国的商业地产要想做得好，真的需要REITs支持。”

对于现有的城市建设与管理体制如何改革以适应城市更新的新阶段，秦虹强调，此前城市建设管理主要针对的是新建项目，当前应成立专门负责城市更新的主管部门，并建立一套适应存量时代城市更新的法规、标准和规范。

中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任 秦虹

搜狐财经：目前城市更新在北沪广等大城市均有实践。什么是城市更新？城市更新与旧城改造的区别是什么？

秦虹：用一句话形容，城市更新是对城市中某些衰落区域进行改造、升级和活化，使其再次活跃起来。但实际上，城市更新还是一项非常专业和复杂的事情。

城市更新模式有三种类型，各有不同的特点和投融资模式。

第一个类型是综合整治，这类城市更新基本不涉及房屋结构或房屋本身的拆除、改造，主要是对房屋的配套设施和周边环境进行整治、更新。这一类型中我们最熟悉的是老旧小区改造。此外，城市的美化，生态的修复、包括河道整治、公园再生等都属于综合整治类的城市更新。这类城市更新的特点是更新区域基本不涉及产权及用途的变化。此类更新产出的社会效益和环境效益明显，所以政府的资金支持力度很大。

第二个类型是有机更新，是以原房屋建筑的保留为主，少量拆建。从“有机”这两个字可以得知，城市更新区域的整个生命是延续的。大家最熟悉的这种类型的城市更新是北京798。798原来是北京电子工厂，现在变成了文创区。不光是北京，像成都，上海做得也都很多。有机更新类的特点是建筑、土地使用权人和用途可能发生变化，也可能不变。此类更新因主要涉及商业性不动产，市场化投资的力量比较强，对资产管理的要求比较高。

第三个类型是拆除重建，这也是大家最熟悉的城市更新类型。拆除重建的主要特点是点状保留，基本大部分建筑都被推倒重来，按新的规划重新建设。最典型的是城中村拆迁、棚户区改造、老工厂的拆除等。拆除重建的最大特点是原土地和建筑的权属和用途几乎完全发生了变化。此类更新的投融资模式基本上是房地产开发的模式。

从广义的城市更新定义来讲，旧城改造实际上也算是城市更新，但旧城改造和城市更新还是有很大差别的。旧城改造主要改造的是城市的物质层面，如拆房、修路、建桥，而城市更新则更多包括了产业升级、科技引进等软性更新，使更新后的城市更具备产业竞争力和现代化的要素。从旧城改造到城市更新，是城市建设发展理念的升级。

搜狐财经：城市更新涉及到土地使用权的变更，容易引起争议。如何更好地安排产权的分配，避免对原业主造成损失？

秦虹：不同更新类型有不同的问题，综合整治类不涉及土地权益的变化。拆除重建类土地使用权会发生很大的改变。过去此类矛盾很多，如何处理这些矛盾对地方政府考验很大。处理此类矛盾的关键在于如何做到各方利益的公平分配，做到既能吸引投资者，又能较好地保护原产权人的权益。

各地一般采取经济补偿、居住安置、就业提供等综合性办法。上海目前提出今后城市更新减少大拆大建，从过去的“拆、改、留“到今后的“留、改、拆”，以留为主；深圳提出今后对城中村以综合整治为主，值得关注。

就有机更新类而言，城市更新的土地和建筑的权属可能改变，也可能不变。如果属于自我更新，就是不变，但如果有购买人购买了该资产再更新，那么就会发生变化。即使土地使用权发生变化，实际上也是一个交易过程，不存在强买强卖的问题。只有各方达成共赢局面，交易才能达成。

也正因为城市更新涉及大量资产权益问题，我国大城市的核心区仍然存在很多低效用资产。曾有媒体报道，仅城市中就有30%的国有资产空置或低效利用。也曾有一份关于首都核心区低效资产调研表明，国有企业的持有占比达到65%。比如在现代化大城市中间还存在很多国营的招待所、办公楼等，其经营理念和运作方式都很传统，虽然位置优越，但不能满足现代居住、办公的需求。为什么这些招待所不能变成长租公寓，传统办公不能升级科技办公呢？一个很重要的原因可能是原土地使用权人自身没有改造的能力，而且他们又没有动力把该资产转让给其他有能力改造和经营的社会团体或企业。所以它就变成了非常低效利用的存在。

采取激励机制，降低交易成本，调动原产权人的积极性，通过城市更新将城市内空置和低效资产盘活，是城市发挥集聚效益，高效率发展的重要方面。

搜狐财经：国家现在提出要发展都市圈，去年发改委还出台了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》这是否削弱了城市更新的必要性？

秦虹：其实，城市在发展过程中始终存在更新现象。为什么在该阶段我们要重视城市更新呢？这和我国城市发展阶段是有很大的关系的。

城市更新是城镇化进程进入中高发展阶段后的必然举措，城镇化率低意味着城市人口占比少，所以城市都有长大的空间。我国去年城镇化率已超过60%。其中城镇化率超过80%的城市有20个，超过75%的城市有25个，超过70%的城市有40个。此时，这些城市再扩张的综合成本是非常高的，必须在离市中心更远的地方建设基础设施、商业配套、教育医疗等公共服务。

在大城市不能再扩张的情况下，应该怎么办？大城市带着周边中小城市发展，这便形成了都市圈。所以，国家提出了都市圈发展战略。那么都市圈最终能否形成？一个很重要的因素是核心城市自身是否具备足够强大的带动力。

都市圈核心城市的城市化率已经很高了，核心城市的规模也已经很大，外延的发展空间已经很小了。大城市要想再做强自己，很重要的办法就是靠内部的城市更新。

城市更新不仅是物质层面的更新，更重要的是引入新产业、新科技和新文化，通过不断迭代升级产业，放大产业外溢效应，提高核心城市的吸引力和凝聚力，才能把周边的中小城市带动起来。从发达国家走过的城市化的历史便可以看到，城市更新是保持大城市持续有竞争力和活力的重要手段之一。这种例子非常多。

搜狐财经：你的新书《城市更新》提到英法德美日等发达国家城市更新的经验。这些国家的经验对于我国当前阶段的城市更新有何借鉴意义？

秦虹：发达国家的城镇化发展进程比我国早，也比我们更早进入了城镇化发展的成熟期。从发达国家走过的城市更新进程看，有以下几点值得我们重视：

第一，在发达国家的城镇化过程中，人口大量集中和城市郊区化几乎是分开的两个过程。当城市郊区化出现后，又出现了城市核心区的衰败，所以发达国家又进行了一轮核心区的再更新，目的在于实现核心区的再复兴，城市更新成为复兴城市中心的重要手段。

第二，在产业结构全球化的过程中，发达国家出现了一些铁锈城市或铁锈地带。由于作为经济支柱的工业搬迁后，整个铁锈地带的城市都衰败了，资源也枯竭了，人口流失了，失去了活力，这时发达国家就利用城市更新这一手段再次复活城市活力，所以城市更新又是防止和应对收缩性城市的重要方式。

举个例子，当年法国第四大城市是南特，原来是全法国最有名的工业城市。全球化后产业转移使其陷入衰败的困境。但政府对南特市城区进行了城市更新，利用原来的工业基础打造了一个钢铁乐园，现在成了法国最著名的旅游景点。这是铁锈城市经城市更新后变成新型旅游城市的典型例子。

另外，如何处理收缩型城市？发达国家在城市更新的过程中做了对照实验，最后发现在核心城区进行有机更新，比在新区新建工业区并引进大企业的效果更好。

发达国家走过的城市发展历史比我们长，对我国城市更新进程有很多启发。

第一个启发是，发达国家特别重视城市遗产的继承，无论它是建筑遗产、工业遗产，还是文化遗产，这个是特别值得我们学习的。过去我们很多城市大拆大建、千城一面，割断了城市发展的历史和文脉，搞得各个城市缺乏特色，真的特别可惜。

第二个启发是，发达国家在城市更新的过程中特别注重科技和产业的引入，打造科技高地和人才创新中心。做好科技和产业引入，更新后的城市才能始终引领全世界的创新潮流。一些城市历经几百年仍然保持着世界中心城市的地位，就是依靠不断引入科技创新以增加城市的吸引力。

城市更新不能仅仅停留在物质层面的更新，更要重视“软”层面的更新。产业的迭代、科技的注入、人才的引入和文化的升级要和物质更新同步发展，否则城市更新的产出效果不会理想。

第三个启发是，在城市更新进程中，发达国家尤其重视政府、投资人和原居民间的利益平衡。政府出台了很多的激励机制吸引投资人参与到城市更新的进程中，也设计了不少让原居民参与表达意见的机制，尽量让本地人受益。这是非常重要的。

搜狐财经：在中国的语境下，是否存在一套具有中国特色的权衡政府、投资者和原居民三者间利益的体制机制？

秦虹：这套机制我国目前正在探索中。在原先的大拆大建和扩张为主的发展时期，我们主要依靠土地征收推动快速扩张的城镇化进程。政府和原居民的关系往往是经济关系，由政府出台整体的补偿方案。但实事求是地说，这个过程中有的地方对原居民利益是有损害的。

我国成熟的平衡政府、投资人和原居民间利益的机制仍在探索中。比如现在提倡和摸索的老旧小区改造，现在要求首先由老旧小区的居民自己提出改造诉求，再由政府给予资金支持和指导，同时再调动一些企业的积极性，由其承担一部分投资，共同完成老旧小区改造。

我国目前有机更新类城市更新做得相对较少，每个城市的每个项目可能都有它的特殊性，能否总结出一套成熟的机制也是我们今年的研究课题。

除了你看到的那本《城市更新》，我去年也完成了一本书，叫《城市更新的目标和关键路径》。我在书中聚焦于有机更新，并提出了城市更新的目标和4个关键路径，分别是科技为力、产业为核、设计为美、资管为要。

今年我主要研究城市有机更新过程中如何处理好政府和市场的关系，以及如何平衡好政府、投资人和原居民间的利益，使其达到一个共赢的结果。

搜狐财经：你提到的发达国家对铁锈地区的城市有机更新经验，对我国东北地区老城区的城市更新有什么启发？城市有机更新适合于我国的中小城市吗？

秦虹：我国去年底城镇化率是60.6%。中国目前设市的城市一共有673个，其中地级以上城市是302座，但城镇化率达到80%以上的只有20个城市。也就是说，中国城市发展水平非常不平衡。

大拆大建的更新过去做得太多，问题不少，今后需要减少。我们更关注城市的有机更新，这在城镇化率较高的大城市的实践是更容易成功的。因为有机更新的投融资模式倚赖于基金化，依靠长期的基金、股权投入。其次，有机更新的长期运营要靠资产证券化支持，其中很重要的工具就是REITs.

有机更新不像房地产开发那样需要高周转，它的盈利靠的是经营过程中不断提升资产价值，进而产生稳定的现金流回报。通过长期运营而提升资产价值，靠短期信贷资金支持肯定是不行的，需要资产证券化才可能实现。但在我国目前的体制下，资产证券化这套体系还不够完备。

在国外城市更新的有机更新模式中，基金的机构性投入占比非常大，投入大量资金的都是保险资金，养老基金等各种基金。目前我国各机构基金对有机更新的投入还非常有限。大家为什么不投呢？政策上是有一些问题的，但更多的原因是大家不了解有机更新。特别是我们公募REITs还未涉及到经营性的商业不动产，因此投资人缺乏退出渠道，资金也没办法进入。

有机更新的过程是非常复杂的，需要大量能够提高资产运营效率和资产价值的资产管理团队，这方面我们仍非常缺乏。更不要说东北地区了。

搜狐财经：4月底，REITs的公募试点终于破冰，但这次试点的范围不含住宅和商业地产。你认为未来公募REITs试点的范围会逐渐扩大到商业地产领域吗？

秦虹：REITs在发达国家是一个非常成熟的金融工具，我国也研究了十几年，今年终于推出了。这次主要是基础设施公募REITs的试点，当然也包括一些高科技园区。未来能否向商业不动产的领域推行公募REITs，取决于我们试点的结果如何。如果试点比较成功，我认为推进商业不动产的公募REITs就很值得期待了。

搜狐财经：商业地产实行公募REITs后，对正在推进中的城市有机更新的意义是什么？

秦虹：有几个好处。第一个好处是，在前期机构投资就可以进入了。投资商业不动产要冒很大的风险，因为商业不动产未来能否升值，能否有稳定的现金流收入，实际上是不确定的，有机更新投资周期比较长，所以前期一般都是机构投资者，直到项目有正的盈利。但前期的投资人最终是要退出的，退出后就可以再做新的投资，而REITs最重要的就是使前期投资者有了退出渠道，这样投、融、管、退的资产管理周期才是完整的。

第二个好处是，REITs增加了广大中小投资人投资不动产的新渠道。过去老百姓想投资商业不动产是非常困难的，因为它的标的很大，另外运营也非常复杂，所以普通的老百姓要想投资房地产都去买住房投资了。

而公募REITs面向千千万万的投资人公开发行，将来如果商业不动产更新改造完成，且有了稳定现金流之后，便可以发行REITs，所有老百姓都可以买这个REITs投资商业性不动产，而商业性不动产是一个城市繁荣发展的基础条件，老百姓的财富就可以与城市共同成长。

第三个好处是，投资人如果买对了REITs产品，它的回报是较高的，深受投资人欢迎。不像股票，REITs本身是强制分红的，要求物业收益的90%都要分给投资人。从发达国家来看，比较其他各类投资，REITs的总体收益是比较高的，而且相对稳定。

第四个好处，有了REITs后，市场就可以用脚投票，激励商业性地产做得更好。商业性地产发行公募REITs之所以能成功，是因为投资有回报，能够不断产生现金流，大家才会购买。如果商业性地产经营得不好，别说让投资者认购了，连发都发不出去。这就迫使经营不好的商业物业优化经营，所以它是一种用脚投票的激励机制。

另外，商业性不动产的REITs是一个很好的分散风险的机制。原来的商业性不动产是由少数人持有的，但资产证券化之后，因为有了流动性，这样就稀释了风险。

中国的商业地产要想做得好，真的需要REITs支持。由于过去我们缺乏长期资金的支持，结果是商业地产只能散售。商场将所有的铺面切成块卖给个人，结果是无法统一经营，导致商业地产的整体经营环境和效益很差。

过去我们的商业地产更多做的是产品销售加物业管理，但商业不动产特别需要通过资产运营管理提升资产价值。资产价值的提升加上现金流的稳定回报，商业不动产REITs就能成功。

搜狐财经：我国的城市更新也存在一些问题，包括只注重短期经济利益的再分配，忽视城市品质、功能和内涵提升等，甚至还可能破坏老城区原有的商业活力。城市更新应如何避免出现上述问题？

秦虹：城市更新不能为更新而更新，这样恐怕它的效果就很差。城市更新一定要有目的性，实现三个效益的共赢，既要有经济效益，也要有社会效益和环境效益。过去的大拆大建类城市更新是对城市原貌和肌理非常大的破坏，还破坏了城市的居住生态，排挤了原居民或租户。另外，我们在城市更新过程中也存在不尊重历史文化、不尊重市场的情况，以政府的长官意志来指导更新，那就可能破坏原来的商业业态。

所以，今后要重视城市的有机更新，其中涉及到政府、投资人和原居民间的互动关系。要想处理好各种关系，就需要政府做到不能为更新而更新，一定要是为了城市发展而更新，除了经济效益外，还要格外重视社会效益、社会公平。

城市更新，特别是有机更新和原来的城市发展模式有四个不同。

第一，是在存量中得增量。是在没有占用新的土地的前提下使城市得到发展，这个增量不只是建筑的增量，如提高了建筑容积率，更重要的是获得了经济增量和人口增量，如升级了产业，带来税收和人流。

第二，是在效率中求效益，即通过提高效率获得效益，而不是完全靠增加投入获得效益，如通过更新降低了空置率，增加了人流，提高了坪效。城市更新充分利用了城市中原来良好的基础设施和现有的人口密度，可以实现低成本和高质量的发展。

第三，是在传承中求变革，有机更新就是保留了城市原来的肌理不变下的更新，城市的历史文化得到了尊重和保护。

第四，是在创新中求发展。与在新区发展不同，有机更新如果不依靠创新很难成功，所以它是在创新中求发展，实际上也实现了城市新旧动能的转换。

过去很多城市重视把城市架子拉开，占更多的土地，建更多的开发区。未来我们需要转变城市发展理念和模式，要重视城市存量的挖潜，过去追求人口红利、土地红利转变到追求效率红利。

搜狐财经：我国现有的城市建设与管理体制是为适应大规模城市扩张时期逐步建立起来的，这一体制应该如何改革，以适应城市更新的发展阶段？

秦虹：期望未来拆除重建类的城市更新占比越来越小，有机更新类和综合整治类的占比越来越高。我相信未来也会有这样的发展结果。

首先，在管理体制机制上要有一些转变，过去城市主要是新建，所以大部分管理都是针对新建建筑的，今后应明确建立专门主管城市更新的机构。现在很多地方搞城市更新，都不知道归哪个部门管，又或者是主管部门非常分散，所以很难推动城市有机更新和综合整治的进程。

其次，我们现在的大部分标准针对的是新建建筑，旧建筑改造的验收标准规范仍旧缺乏，我们还要建立一套适应存量时代城市更新的法规、规划、标准和规范等。

最后，城市更新的金融创新很重要，如何在该过程中提供有效的金融支持（比如公募REITs）至为关键。还有加强政府与企业的合作、建立吸引投资的激励与约束机制等。

如有关于城市更新研究、资管业务、企业选址等的需求，欢迎随时联系我们交流。邮箱：644305087@qq.com联系方式：18600103146 地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

第一，从消费需求释放的角度出发，相比客流至今仍未能恢复至疫情前五成的购物中心和办公室退租潮的写字楼，社区商业显示出较强的“抗疫”能力，譬如菜场，不少北京的菜场和便利店销售额反而比去年同期增长20%甚至以上，稳定的营业额意味着租户更强的承租能力；

第二、北京沿街商铺的租金回报率远高于住宅和写字楼的水平，目前住宅的租金回报率平均水平低于2%，写字楼的租金回报率约3-4%，而商铺的租金回报率能达到5%以上，运营得好的商铺租金收益率甚至高达7-8%；

第三，沿街商业属于稳定现金流的资产，租户租约一般租约较长，租期至少3年，投资后能够带来稳定的现金流，使通过抵押贷款买房的投资人有稳定的还款来源；

第四、沿街商铺一般按小面积分割，对应单套资产总价较低，500万以内能够投资一套商铺，由于总价较低，满足大部分投资人能接受的总价价位，后期资产再次销售的流动性非常高；

第五、目前市场上做得比较成功的社区型商业都是采用“统一运营、统一管理”的资产管理理念，投资人买完后由统一的运营团队负责免费招商、运营，避免小业主租金竞价的问题，保证整个街区能够实现稳定的高租金收益，让投资人省心省钱。

根据199IT&景远资管商业地产研究中心对市场上标杆项目的调研，甄选出位于北京东坝区域价值洼地的“第四街区项目”：

【项目介绍】

“第四街区”依托于第四使馆区，坐拥东坝南区30万精英高知人群，满足现代人群对于工作、生活和社交的需求。是打通消费最后1km的必要载体。根据北京市政府大力发展建设活力时尚的高品质、国际化社区，打造“第二个三里屯”核心目标，围绕周边核心客群生活半径圈，打造社区专属消费场景。并植入零售休闲教育、社区菜市场。餐饮，药店等生活必要的便民配套，从而满足在此居住人们对美好生活向往的理想价值空间。

运营机构将通过先进的资管理念与方式引入主力店及次主力店，实践“首店经济+夜经济+邻里经济”复合模式，引导社区底商的良性和谐发展。

以北京富力大道（北京租金和售价最高的社区商业）、北京燕莎使馆区，上海愚园路为样本，倾力打造邻里中心式社区精品街，引领本区域社区商业从经济温饱型向高品质时尚型转型，树立社区商业新样板。

【六大亮点，不可错过的优质商业资产】

亮点1：高密社区、沿街商业

亮点2：统一定位、运营管理

亮点3：框架结构、易拆改

亮点4：超高店铺使用率

亮点5：营销推广品牌化

亮点6：营业时间无限制

【六大优势，让商业财富保值增值】

优势1：67平米黄金店铺——使用率合理分割，小面积、低月租，创造坪效奇迹。

优势2：综合选址服务——统一业态规划，有效避免同业竞争。

优势3：店铺形象定制——为企业优化品牌升级服务，提供规模化发展建议。

优势4：一对一开店指导——专人跟踪，一站式解决证件办理难题。

优势5：大数据会员平台——社区互联的会员营销管理，大数据平台支撑。

优势6：营销解决方案——延伸店铺营业空间与时间，7*24小时不打烊。

《运营保障全面升级】

品牌筛选、渠道对接、商家谈判、二次换租；

商家协调、物业及政府协调、商家的调整改造。产权人沟通；

统一定位、门头管理，店招管理，场景再造；

线上传播、社群活动、会员赋能、数据库营销。

研究来源：199IT&景远资管商业地产研究中心。如果有“北京社区型沿街商铺”的投资需求、租赁需求、研究需求，欢迎随时联系我们交流，我们将提供专业的服务。邮箱：7281670@qq.com  联系方式：18611654183  地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

  进入2020年，新冠肺炎疫情成为第一只影响全世界的黑天鹅事件。在整个一季度，疫情几乎冻结了中国所有经济活动，并开始在全球范围蔓延。根据统计局数据显示，2020年1到2月，规模以上工业增加值同比实际下降13.5%，全国固定资产投资同比下降24.5%，全国房地产开发投资同比下降16.3%。数据真实的反映了疫情对于经济的负面影响非常显著，但在这样不利的经济环境下，中国的疫情从三月份开始得到了非常有效的控制。从政策选择来看，中国付出了较大的短期代价，换来了居民的生命安全和更长期的经济增长潜力。我们认为随着中国逐步消灭新冠肺炎疫情，中国经济将会是第一个从疫情的阴霾中逐步复苏的经济体。

高力国际华北区董事总经理严区海表示：“在这样的大环境下，整个一季度北京甲级写字楼租赁市场同样处于市场冷冻状态，几乎所有的租赁交易活动都处于暂停或延迟的状态。然而，我们对于市场的整体判断是疫情对于北京写字楼租赁市场没有决定性影响，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化而已。在市场新租活动被冻结，部分租户租约正常到期，以及成本因素成为企业的重要考量等多种因素的作用下，本季度净吸纳量的数据也反映出和宏观经济相同的走势。本季度北京市场的净吸纳量达到创历史记录的-81,000平方米，这也是北京市场第一次出现连续两个季度的负净吸纳量。除了CBD和丽泽子市场外，其他市场都录得负净吸纳量，其中以燕莎子市场的负净吸纳量变化最为明显，达到了-64,000平方米。仅从数字变化来看，大量负净吸纳量意味着企业开始出现从甲级写字楼向乙级或产业园区搬迁的迹象，同时还包含了由于成本因素退租或正常合约到期而新出的空置面积。在正常的市场环境下，新增空置面积会在很大程度上被新租面积所抵消，但处于疫情状态下的市场，这部分本应通过正常租赁交易所去化的面积却无法被需求所吸纳。”

虽然本季度无新增供应量，但市场需求受到抑制，导致空置率环比提升0.8%，同比上涨5.9%，达到16.7%。其中燕莎商圈空置率上涨幅度最大，同比上涨6.1%，季度空置率上升为存量租户租约到期搬迁或缩减面积所致。由于空置率逐步走高，全市甲级写字楼租金水平也处于下调通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平米。全市各个商圈均呈现不同程度的环比下跌，其中燕莎商圈跌幅居首，达到环比-5.4%；长期价格坚挺的金融街和中关村也出现松动，环比分别下调-1.4%和-3.1%。整体市场环境依然更有利于租户，有搬迁或扩租需求的租户可以比较积极的在市场中寻找性价比更高的优质物业进行办公空间升级。高力国际华北区董事总经理严区海认为：“由于受到疫情影响较小，目前IT行业的需求占比较大，这个行业的需求恢复也是最快的。由于海外总部受到疫情的影响，大部分外资公司整个三月份都处于停滞状态，预计该情况会进一步延续到二季度，预计会有更多的海外公司寻求降低成本的计划。”由于租金下调，空置率上升，对于租户来讲已经出现了一个减负提升办公品质的机会窗口。疫情的出现也让很多企业重新审视并指定新的办公策略，更深入的思考如何进一步提高办公效率。对于写字楼业主，严区海建议：“写字楼业主对于目前的市场情况应该积极调整租赁策略，更灵活的通过多种方式留住老客户，拿下新客户，在这个时期保持出租率更为重要。

高力国际华北区研究部陆明对此的观点是：“北京市场的核心问题依然是高供应量推高空置率。2020年依然是供应高峰年，整体空置水平会持续攀升，有可能会进一步突破20%。然而，疫情延缓了很多在建项目的工程进度，因此我们预计会有部分项目将延迟入市，这从一定程度上减轻了市场的供给压力。随着疫情的逐步缓解，我们预计市场活动会在二季度出现较为明显的复苏迹象。同时，我们维持在2019年四季度对于市场租金高位盘整态势的基本判断，在疫情的影响下，租金的调整幅度将加大。基于目前疫情后期的市场状态，以及新增供应量的逐步入市，租金预期大概会在明年发生转变。”

目前由于海外市场的不确定性大幅增加，整体疫情的影响大概率会延续到下半年。然而，从中国经济自身的角度来看，疫情导致的最困难时刻正在结束。我们一直强调，2020年的市场关注点不应只是经济增速，更应该关注各类积极政策带来的拉动效应。严区海董事总经理判断：稳就业和新基建是今年宏观调控最重要的两个方面，其中新基建将成为中国下一阶段供给侧改革的重要抓手。新基建包括5G基建、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网等七大方向。就当前发展走向而言，疫情对于需求端的影响只是暂时的，但是对于供给端却有着深远的影响。新基建的大规模铺开将进一步提升通过科技升级所带来的经济质量。以新基建为首的产业革命将会加快整个中国的产业链升级，甚至重构中国在当前世界经济格局下的影响力。全世界都在盯着中国后疫情时期的政策有效性和经济恢复力。在全球降息和量化宽松的大趋势下，我们相信中国经济的逐步企稳将给全球投资者带来信心，下半年资金会加大流入中国市场，布局无疫情且经济企稳的市场会成为全球避险资金的首选。

优质资产将成为内外资本抗周期最佳防守工具

作为对新型冠状病毒疫情的回应，中央与地方各级政府已出台一系列财政和货币政策以扶持经济增长；同时，随着国内疫情防控形势向好，各行各业积极复工复产下疫情能够持续受到控制，境内外资本对我国政府的高效及市场和社会的稳定高度关注。高力国际中国区资本市场部董事总经理汪蓓认为：“房地产投资需求长期存在，疫情只会影响市场投资节奏，国内一线城市优质资产将成为内外资本抗周期下的最佳防守工具，交易会在疫情逐步稳定后出现一定的释放，消化之前所压抑的需求。由于国际间差旅限制等因素，外资决策流程将相对慢于内资投资人。”

北京2020一季度共录得3笔大宗交易成交，分别是综合体、酒店及写字楼。最大的交易是位于朝阳区的LG双子塔，该项目自去年下半年入市后“花落谁家”一直是投资界热议的话题，最终，新加坡主权基金GIC以11亿美元将其收购，占一季度总成交额的92%。

自3月下旬以来，投资者已逐步恢复活跃度，在北京市场寻找投资机会，安排勘察项目等。其关注重点仍将是写字楼市场，除了城市更新类项目外，已具有现金流的持有型物业亦成为投资人关注的类型。

此外值得一提的是，这次疫情虽然对大部分行业带来负面影响，但线上科技公司，医药与医疗公司以及云计算，大数据等行业由于疫情影响需求反向增加，其承租能力稳定且有扩张的可能性，这些行业普遍都分布在有产业聚集性的商务园区，例如中关村、上地产业园等，因此商务园项目将可能成为具有增长爆发力的子市场。

疫情下的零售商业走向

针对于北京零售商业的恢复情况来看，截止到3月底北京购物中心基本恢复了正常营业时间，北京前门和王府井步行街商家开业率仍与疫情前有较大差距，主要受旅游业未恢复影响。据商务部重点监测1000家零售企业日均销售额来看，2月下旬比中旬增加5.6%，全国消费市场触底回升。通过近20个购物中心的观测，3月下旬购物中心品牌营业率在80%-90%左右，目前儿童乐园、教育、娱乐类（KTV、影院）业态仍处于关闭状态。其它业态进店消费人群明显增加，餐饮类平均上座率在25%左右，生鲜类超市客流密度大于其它业态。

同时，我们也观察到疫情对于整个行业正在带来各种变化。由于疫情，线下实体销售跌入历史谷底，很多连锁优质品牌开始整合资源开通了线上销售渠道。例如，餐饮行业受到重创，品牌纷纷加大外卖维持经营，以减少损失。整个一季度生鲜类超市外送提升3-4倍，随之出现用人短缺，各行业开始出现抱团取暖共享员工的现象。大的连锁超市销售额不降反升，这其中线上平台功不可没。在线下销售陷入困境的时候，销售人员积极通过APP、抖音、公众号、微信群等小程序转战线上，通过各类推广和直播拉近了与消费者的距离，为线上销售提升起到了积极作用。

此次疫情期间，零售服装、餐饮、娱乐、线下教育等行业受到极大影响，疫情严重时客流减少超过80%，整体停业超过70%，销售额已至冰点，截至3月底仍未完全恢复营业。疫情期间大部分购物中心对商户做了1-3个月不等的免租优惠，但人员工资仍是一个较大成本，客流恢复仍需一定时间，部分商家对工作人员进行了缩减以此缓减成本压力。传统零售、餐饮等业态目前基本停止了新的扩张，新的发展战略要在疫情后重新制定。

消费者纷纷通过各类APP开始线上消费，线上可以满足日常的大部分需求，线上优惠力度和便利性正在改变我们的消费习惯，疫情结束后仍将产生深远影响。80后，90后从外卖主力消费群转变成为大厨，生鲜类半成品食物成为消费热点，中老年人通过智能手机开启网购模式，成为新的网络消费人群。健康、养生类产品成为新的消费增长点。

由于购物中心品牌众多，高力国际零售服务部刘瑞京的建议是增加线上销售平台的建立，将经营的品牌商品同步到线上，线上线下的相互结合会提升销售额。品牌方也可以通过自有会员体系建立线上销售模式，加大线上推广和宣传来提升销售额。现代消费已满足电子支付，订单、物流智能化处理，消费客层及数据的分析，建议经营方加强数据的分析和整理，对消费者消费特点进行深入研究，更好的提供精准服务。建议经营者未来对一线人员增加线上销售培训，同时通过各类平台提升线上销售和服务的新技能。

零售商业地产开发趋势

由于疫情的影响，开发商对于零售商业选址逻辑发生了变化。首先，公共卫生安全重视度的提升将重塑商业选址逻辑。从客流来看，从首选客流密度大的地段转变为提高对客流质量的追求；从区位来看，从首选市中心等交通便利的区位转变为向郊区化发展；从交通来看，从偏好地铁上盖及其他公共交通枢纽转变为以步行及私人汽车为导向的商业选址模式。其次，由于此次疫情中居民的活动轨迹成多中心发散，不再是目的型购物中心等人员高度集中的区域，因此强辐射型商业的集聚将转变为围绕社区发展的零售商业。最后，针对于社区居民提供一站式服务的社区型购物中心将成为未来发展热点，包含了购物，餐饮，娱乐，文化，运动，亲子，休闲和社交等功能。

高力国际华北区咨询服务部高级董事付茂华推断体验创新会成为实体商业PK电商更重要的手段。受疫情影响，电商对实体商业的冲击不断加深，而互动性与体验性是实体商业不可替代的特性。商场可以通过情感共鸣、沉浸式打造、线上线下融合等手段增强实体商业的体验性，打造创新点，提升购物体验。以情感共鸣为例，商场可以通过品类组合、门店空间设计、消费体验塑造，与消费者产生情感共鸣，形成对目标客户群的强大吸引力，例如上海的LANEHUB瓴里家居体验店塑造高品位生活体验空间；i.t blue block打造多主题的全新概念店。至于沉浸式打造，零售业项目可通过沉浸式环境打造与沉浸式业态整合吸引消费者，提升购物体验，如北京SKP南馆SKP-S以“数字-模拟-未来”(Digital-AnalogFuture)为主题，为消费者制造一个超现实的购物场景。线上线下融合则是难度更高的手段，不仅需要从商业逻辑上打通线上和线下，甚至需要在组织架构，技术储备和人员培训等方面做出系统化战略规划，如澳洲的Westfield集团创建Westfield Labs数字机构，推出了商场无票手机智能停车，手机点餐等便民的应用程序。

商场越来越重视通过科技手段来保障公共卫生安全。在此次疫情中，高科技手段的广泛整合应用为集中式商业提供安全保障，将是未来重点的发展方向。购物中心可利用5G红外热成像测温、红外感应开关、无接触终端、室内微气候监测系统、科技手段解决商场内部环境问题以及对人流健康全方位监测，实现公共卫生安全工作的透明化、及时化。

本文来源：中国网地产

PropTech，是Property和Technology的合成词，即房地产科技，是信息技术和平台经济学在房地产市场上的应用。房地产科技与互联网信息技术、房地产金融、金融科技交叉重叠，房地产科技的目标是通过借用数字科技，让信息处理得更快、更有效。

当前房地产应用场景下，PropTech集中应用在开发建设、智能家居、物业管理、房地产贷款、空间管理、租赁等领域。很多科技行业人士进入这个领域，试图改善和颠覆现有的房地产市场参与者（开发商、卖家、买家、租户、投资者、设计师），影响房地产行业的设计、建造、营销、交易、管理、抵押等环节，并形成了住宅地产、商业地产、工业地产等细分领域的应用科技。

Venture Scanner给PropTech设置了12个分类：长租公寓、房屋保险、家政服务、物业管理、施工管理、资产管理、智慧家居、设施管理、民宿短租、联合办公、房地产中介代理、室内地图。

而CB Insights 对商业地产和住宅地产归纳后，将PropTech分类为：房源和搜索服务、租赁管理软件、房地产市场、投资与众筹、数据评估与分析、房地产抵押、房地产经纪、物业管理、虚拟技术等。

牛津大学的Andrew Baum教授在《PropTech 3.0：房地产的未来》报告中指出，PropTech衍生于互联网信息革命和蓬勃兴起，因为互联网改变了人们的工作、学习、健康、休闲方式、金融交易等，这些都促进了三种核心活动的发展：信息提供、交易、管理与控制，这三类活动也构成了PropTech的底层逻辑。

房地产科技包含了信息、金融、房地产三大技术要素，构成了智慧房地产为基础的科技平台（Smart Real Estate Economy）和庄闲游戏app官网 为基础的科技平台（Shared Economy），其中房地产科技（PropTech）与金融科技（FinTech）有一定的重合，这个重合部分诞生了房地产金融科技（Real Estate FinTech）。

智慧房地产为基础的科技平台，能够提供单一建筑物、群组建筑物或者城市的相关信息，直接或间接促进、改善服务，支持房地产资产管理、房地产建造和设施设备管理等。

庄闲游戏app官网 为基础的科技平台，则是利用房地产相关资产（土地或建筑物），包括办公、零售、仓储、住宅等，为潜在客户提供信息，提高空间的使用效率，以此提高租售效益。

PropTech经历了三个时代，当前房地产科技正在迈向PropTech3.0时代。

PropTech 1.0：数据分析、辅助工具

20世纪70年代末80年代初，个人计算机、第一套电子表格软件VisiCalc和数据分析软件Super-calc、Excel的推出，计算机开始对房地产行业产生影响。

1982年，英特尔推出第一台286电脑，这一年前后，英国和美国的房地产科技领域三家先驱公司先后诞生，并在日后成长为所在行业的全球巨擘。

伦敦房地产市场分析（PMA）在伦敦成立，旨在开发和销售PC驱动的房地产研究成果（软盘）。美国投资物业数据编制公司（NCREIF）成立，该公司创建了美国房地产指数（NPI），还租用大型计算机提供数据服务。建筑科技数字化设计、工程解决方案服务商欧特克有限公司（Autodesk）正式将推出AutoCAD，这款软件目前仍然是房地产行业中应用最广泛的软件之一。

20世纪80年代美国房地产信托基金迎来大发展，房地产基金依赖新兴的量化和数据研究工具所提供的投资方法，为房地产投资者提供项目决策、咨询服务，并以此为基础实现了更多的财务定量模型、估值软件、物业投资组合管理系统等。

此后，Yardi创立于1984年，这是一款专门为房地产公司开发的投资与物业管理软件。CoStar Group创立于1987年，是一家房地产研究公司，也是商业不动产产业信息服务供应商，主要提供销售信息、租约信息、房客信息、物产待售与产业消息。

Andy Pyle分析，这些技术驱动的房地产科技公司，大多是封闭型的企业，通常需要用户定制且花费昂贵，这些企业之间并不开放和相互协作。

PropTech 2.0：交易服务、智慧建筑、庄闲游戏app官网

从PropTech1.0到PropTech2.0，这是一个破除房地产科技障碍和壁垒的时代，社交网络、电子商务、开源代码、传感器使用、移动设备及多平台联动，为PropTech2.0进化打开了新的天地。

20世纪90年代，互联网信息服务首先进入住宅市场，提供在线房屋查询、租赁、交易的房地产信息中介平台迅速成长起来，从线上搜房获取房源信息成为中国房地产科技的第一个浪潮。为房地产开发商提供信息平台服务的明源软件成立于1997年，随后搜房网、焦点房地产网（搜狐焦点前身）、新浪房地产网于1999年诞生。

英国房产信息门户RightMove诞生在2000年，美国房产信息服务机构Trulia和Zillow分别成立于2005年和2006年，Zillow在2015年收购Trulia后成为美国最大的房地产信息网站。

智慧建筑领域，赋予建筑绿色、智能，让建筑全生命周期可持续发展，节能、环保、富有效率，这要求先进的物联网技术（IoT）、传感器能够监测温度、湿度、空气质量，自动管控系统管理照明、空调、电梯、电力、空气以及安防。目前这些技术均已应用。

家居领域，苹果、小米、海尔公司的整体智能家居系统，使家庭各类设备（音箱、空调、冰箱、空调、门禁等）变得更为智能和富有个性。

庄闲游戏app官网 领域，最为典型的是WeWork和Airbnb，国内如优客工场、途家、小猪短租等。分享、交换、社交等互联网关键词嫁接在房地产中，产生了住宅、商业、存储、停车场等不同空间的庄闲游戏app官网 ，衍生出民宿短租、联合办公、分时租赁、迷你仓等新物种。

房地产工程领域，建筑信息模型（BIM）数字设计软件2002年由Autodesk公司推出，应用于建筑的设计、施工、运行等全生命周期，成为设计团队、施工单位、设施单位和业主协同工作的工具。

PropTech 3.0：庄闲网络娱乐平台进入 、人工智能、机器人

科技正在重塑房地产行业，房地产行业也让更多的前沿科技有了落地和应用场景，未来房地产科技会如何演变?

1.庄闲网络娱乐平台进入 。今年是庄闲网络娱乐平台进入 诞生的第十年，庄闲网络娱乐平台进入 将影响房地产行业，蚂蚁金服与中国银行雄安分行探索在住房租赁领域的合作，以解决房地产交易中繁琐的流程和出租双方欺诈等现象。

2.人工智能。例如商业地产中，利用物联网、人脸识别技术，准确地识别用户，通过人工智能计算，便可以为管理者提供营销、人员管理、数据信息服务。

3.机器人。聊天机器人已经应用在房地产中介代理、商场导购、园区导游等领域。在物流地产领域，搬运、分拣、码垛机器人的应用，极大地提高效率，提升仓储服务价值和竞争力。

4.大数据。伴随物联网、5G时代的到来，大数据转化为数字分析平台，能够为房地产企业提供可行的决策依据，通过机器学习，将会极大地提升出租效率和租金，并能预测未来趋势。

房地产科技的国内实践

在人工智能、大数据、物联网、庄闲网络娱乐平台进入 等新的数字科技崛起的背景下，越来越多的房企开始投身到房地产科技领域，房企多元化转型同时，通过数字科技赋能，让传统房地产建造主业变得更具科技实力，让房地产产业链上下游变得纵深与富含科技能量。对房地产科技领域的投入，中国企业一点也不滞后。

绿地集团2017年开始发力科技领域，成立复旦绿地科创中心，入股深蓝科技成立绿地深蓝建筑科技公司和绿地深蓝机器人公司，与华为共建智慧地产生态体系。

碧桂园的机器人公司——博智林，集合了来自牛津大学、哥伦比亚大学、中国科技大学、北京航空航天大学等高校的技术人才，致力于打造房地产领域机器人：建筑机器人、装修机器人、巡检机器人、看护机器人、清洁机器人等。

2018年龙湖集团与美国科技企业加速器Plug and Play签订战略合作协议，就未来在地产科技领域的战略合作达成共识。

2019年5月浦江创新论坛上，凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓表示，智能化楼宇、智慧购物中心、智能社区、未来办公业务均已在凯德各项业务中推进实践。

本文来源：公众号探索的脚步

参考文献：

1. PropTech1.0-3.0：房地产科技进化史，中国房地产金融，2019年8月

2. Andrew Baum, PropTech 3.0：the future of realestate，University of Oxford Research Report，2017

传统商业在“互联网+”的同时，商业的功能也由产品消费变成场景消费，PropTech成为行业变革的新迹象、新场景和新趋势。

疫情之下，地产科技PropTech正加速崛起。大数据疫情监控、线上售楼、VR看房、电子健康打卡等众多智能新场景集中呈现。无论是传统房企转型，还是科技企业对于房地产及周边上下游的科技加持改造，都显露出了PropTech强大的后劲。

边缘计算、语音识别技术和人工智能或将成为PropTech未来发展的三大趋势。

1

边缘计算

5G火了，同时也带火了边缘计算。随着5G的逐渐成熟，各行各业对连接设备和传感器的需求也在不断增加，也为管理这些数据不断增长的网络带来了压力。而在边缘计算中，数据不需要直接上传到云或集中数据处理系统，不仅处理速度更快、安全高效，还可以节省大量带宽，提升效率。

边缘计算是在靠近物或数据源头的网络边缘侧，融合网络、计算、存储、应用核心能力的开放平台，就近提供边缘智能服务，满足行业数字在敏捷联接、实时业务、数据优化、应用智能、安全与隐私保护等方面的关键需求。

随着英特尔发布边缘计算芯片，边缘计算的势头似乎愈演愈烈，为物联网助力。

为了应对网络和数据中心日益增加的复杂性和实时监控需求，商业地产行业将不得不寻求更多的智能化。边缘计算是物联网、智能家居、智慧城市等行业发展的受益者和助推器。尤其在智能家居领域，边缘计算如何发挥更大价值促进万物互联时代的加速到来已成为行业的主要研究方向。

边缘计算在智能家居领域大放异彩，不仅能填补云计算目前的不足，并能在具体应用场景中能满足更多需求，进一步提升计算效率。在智能家居不同产品的互动场景中，边缘计算也将充当网管或中控系统，通过云计算与边缘计算的协同，来实现设备之间的互联互通、场景控制等需求。

2

语音识别技术

“Alexa，当我回到家时，提醒我喂狗。”

当用户到家时，Alexa会根据手机的位置发送提醒。

亚马逊正在推动一场智能革命，渗透进家居、办公室和建筑等场景。通过其Alexa驱动的设备，这个电子商务巨头正在让PropTech和商业地产更加紧密地联系在一起。Alexa采用新开发的AI训练方式，优化在新场景下对话的识别。语音识别技术的突破让智能家居入口更加成熟，智能家居家电的垂直品类也在不停升级换代。

语音识别技术赋能写字楼智能化。亚马逊正在将Alexa用于家庭以外的场景，把其Echo设备和语音助理技术集成到商业环境中。2017年，该公司推出了Alexa for Business，这个平台允许Alexa在办公室中作为智能助手，可以轻松完成预订会议室、管理工作日历以及回答新员工的常见入职问题。

亚马逊正试图用Alexa搭建一个庞大的商业帝国，商业地产正掀起一场由语音识别技术带来的新革命。

3

人工智能

商业地产行业处于利用人工智能和自动化技术来提高生产力，降低成本和最大程度减少错误的有利位置。

人工智能可以应用于商业地产哪些领域？据新经网称，商业地产营销端口、财务和贷款建模、数据管理都可以有效利用人工智能。

营销端口中，开发商可以利用AI进行潜在客户管理，以向预期的买家或贷方显示个性化促销或消息。市场层面上，可以利用AI分析现有市场数据，以以基于经纪人的过去销售记录和意图为经纪人推荐购买或出售的物业。

财务及建模层面，开发商可以使用提取和分类技术自动执行手动和重复的流程，例如财务建模和数据输入，以节省分析师劳动时间，提高生产率。此外，由于具有模式识别能力，通过考虑交通和基础设施的改善，环境的变化，当地社区和其他对物业价值产生影响的因素，人工智能在预测风险和人工评估物业方面也很有用。

数据管理方面，AI利于处理公司大量的数据，例如租赁摘要，物业评估报告，提供备忘录，法律文件，税务报告，所有权历史记录，分区规则等数据集。随着数据量的增长，例如，当需要进行新的评估或财产激增时，AI可以用于分类和存储文档，甚至可以主动发出警报。启用机器学习的搜索可以通过预处理和标记公司存储库中所有与房地产相关的文档的有用元数据，来帮助人们快速分析存在的大量搜索数据。

然而，至关重要的是，那些实施它的人必须牢牢掌握与隐私相关的监管和合规问题。数据隐私管理在智能化革新浪潮中尤为重要。

边缘计算+语音识别技术+人工智能，商业地产似乎正进入变革的黎明前。

本文来源：安居客

2016年第三季度，整个中国房地产市场可谓“几家欢乐几家愁”：在宏观层面上，住宅市场持续高热，热钱流入，刚需爆发，价格急涨，百城价格累计上涨6.78%，涨幅进一步扩大，直至引发调控政策收紧。而商业地产却在这一高热浪潮中显得不温不火，“去库存”基调贯穿始终，但与此同时也是暗流涌动，一线城市优势扩大的同时，二线城市呈现出分化局面，三四线城市则在结构优化的过程中探索出路。

在微观层面上，市场分化则表现得更为严重，各品牌房企收购、举牌事件频发，企业竞争格局加速演化。在业态演进上，借助结构性改革的推进，服务业正在新的增长极，收入提升引发的消费升级需求，一方面使大量依托原有商业生态建立的商业项目迅速被淘汰，另一方面也使新的业态不断涌现。“新消费”、“新零售”的冲击已经不可忽视。

据RET睿意德调查统计结果显示，在土地成交方面，今年第三季度商用土地指数较今年上半年有所回升，环比上涨15%，不过仍低于去年同期，二线城市仍是土地成交主力，但已开始分化；在商业项目方面，第三季度商用物业指数环比下跌0.3%，同比下跌0.5%，投资总体较去年同期持平，新增供应仍然集中于华东、华南等经济较发达地区；写字楼物业指数环比上涨0.1%，较去年同期略有上升，逐步回归稳定，深圳、成都以及部分华东二线城市的新增供应增长较快；与此同时，第三季度中国零售商信心指数环比上涨2.6%，同比下降1.2%，自2014年四季度达到峰值后，到目前仍未恢复，但今年已呈现震荡上升趋势。

整体而言，中国商业地产正处在一个由高速成长到稳健前行的“变奏”时期，未来分化将进一步显现。

概述

2016年第三季度，中国商业地产指数（CCI）118.5，上升2.4点，环比上涨2.1%，同比上涨1.2%，整体平稳上升。

从本季度各二级指数表现来看，宏观经济指数平稳增长，商用土地指数有所回升，写字楼物业指数热度逐步回暖，商用物业指数略微下降。

中国宏观经济指数

宏观经济平稳增长

2016年第三季度，中国宏观经济指数140.7，上升6.5点，环比上涨4.9%，同比上涨3.6%，宏观经济平稳增长。

前三季度，我国国内生产总值（GDP）实现53.0万亿元，同比增长6.7%，经济运行总体平稳，结构调整呈现积极变化。各季度同比增速均为6.7%，其中第三季度GDP环比增长1.8%。

分产业来看，在当前经济整体放缓的背景下，第三产业正在持续成为推动经济增长的主导性力量。在适度扩大总需求和供给侧结构性改革政策措施、引导良好发展预期的综合作用下，前三季度国民经济运行总体平稳、好于预期。

增速放缓的背后，我们更应该看到中间结构性的变化，来自收入提升的消费升级需求，已深入地改变了商业地产的生态，一方面是大量原有商业生态建立的购物中心迅速被淘汰，另一方面满足消费升级的项目和品牌在有限的经济增速中扩大占比，进一步挤压原有业态和项目的生存空间。

中国商用土地指数

商用土地市场成交保持高位

• 中国商用土地指数较今年上半年有所回升

2016年第三季度，中国商用土地指数（CLI）为99.3，上升13.2点，环比上涨15%；第三季度指数较今年上半年有所回升，不过仍低于去年同期。

主要原因在于，今年“去库存”基调贯穿始终，相较去年同期而言，我国各类城市土地供应面积均有不同程度的缩减。今年前三季度，我国房地产用地供应7.10万公顷，同比减少7.8%。其中商办用地供应2.32万公顷，同比减少6.6%。住宅用地供应4.79万公顷，减少8.4%。其中值得注意的是，三四线城市土地供应同比骤降63%，成交量也持续走低，由此表明三四线城市已在土地供应端着力，大幅降低供地指标，已达到去库存目的；而一线城市受制于城市规模逼近上限，预计未来土地供应量将持续走低。

• 二线城市仍是土地成交主力

相比较而言，二线城市仍是土地成交主力，全国土地成交量前十的城市全部来自二线城市，郑州、武汉、成都、济南、天津位列前五名。而今年前三季度诞生的246宗“地王”主要也都集中于二线城市及部分一线城市，合肥、南京、和杭州土地市场异常火热，地王数量都在20宗以上。根据睿意德商业地产研究中心监测发现，地王平均溢价率超过100%，其中合肥尤为明显，溢价率超过200%；反观沈阳、重庆、西安等城市，由于楼市高库存风险，企业拿地态度普遍谨慎，基本为底价成交。

由此表明，二线城市未来受限于各城市宏观经济走势、居民收入、楼市供求现状等因素，预计其土地市场将继续分化。热点城市土地市场会持续高温，而房产商的投资方向也将聚焦此类城市；一线城市土地供给难以大幅增加，直接导致新盘供应减少，土地价格很难下降；相对而言，三、四线城市预计未来土地成交及价格将持续走低。

中国商用物业指数

商业市场新开业项目激增

2016年第三季度，中国商用物业指数（CRI）为109.6，环比下跌0.3%，同比下跌0.5%。第三季度商业营业用房投资占比达15.5%，较去年同期持平。

本季度全国新增零售面积约在170万平方米，前三季度累计供应量较去年同期减少约17%。新增购物中心多位于新兴商圈或社区商业中心，一线城市中不少此类项目的开业率达到90%以上，新兴商圈逐渐成熟。全国市场平均空置率较上季略有下降0.1%。

据睿意德商业地产研究中心统计，今年三季度共开业141个项目，尤其是9月以及“十一”前，商业项目集中开业；从五大区域分布看，新增供应仍然集中于华东、华南等经济较发达地区，其中华东区51个，华南区23个、华中区21个。

以城市能级来分：一线城市由于市场逐步饱和，土地成本高企，开发商进入门槛高，导致新增商业供应量有限，基本上分布于郊区；今年新开业项目，非省会城市已占绝对主导地位，如广东的佛山、东莞、江浙的宁波、青岛、苏州等，此类城市GDP增长较强，人均收入水平较高，商业进入全面开发期，供应量充足，品牌资源也相对丰富，后市发展较为看好。预计未来有更多开发商选择进入经济能力较强的非省会城市，挖掘市场机会。

从项目体量看：5~10万㎡的大中型商业项目是市场主流，10万以上的超大型购物中心占比较低，可以看出，大体量商业项目开发越来越理性。伴随购物中心的发展，业态也不断丰富，新型业态不断涌现，如佛山佳盛购物中心广场开设室内马术培训基地、卡丁车俱乐部，长沙梅溪步步高新天地的飞行体验馆旗舰店、屋顶天空农场、立体汽车展馆。跨境电商体验中心、海洋馆、剧场、集合店等业态也频频出现在购物中心里。另外，国际快时尚品牌的选址开始下沉到非省会城市，如浙江台州、江苏镇江，广东湛江、四川资阳等地。

今年第四季度即将开业的上海南翔太茂、周浦绿地缤纷城，重庆爱琴海购物公园、西城天街，成都青羊万达广场、双流万达广场、新城吾悦广场，西安鑫苑大都汇、益田假日世界、长沙运达中央广场国际名品购物中心、华创国际广场等项目均值得关注。

未来，由于一线城市中心城区土地供应量有限，且寸土寸金，新入市项目更多将在城市远郊及新兴商圈出现，且以小体量项目为主；而三四线城市，由于人口数量相对较少，经济能力相对偏弱，更多是因地制宜选择小型商业项目，更适合所辐射范围消费力。省会城市郊区以及非省会城市，因为地价便宜，有一定旅游文化资源，更容易产生大体量商业项目，如南昌万达文化旅游城等。

中国写字楼物业指数

写字楼市场稳定

2016年第三季度，中国写字楼物业指数（COI）110.8上升0.1点，环比上涨0.1%。第三季度办公楼投资占比为6.2%，较去年同期略有上升，写字楼市场逐步回归稳定。

第三季度，全国写字楼市场新增供应环比上升6.5%至183万平方米，深圳、成都以及部分华东二线城市的新增供应增长较快，并带动吸纳量的同步上涨。三季度全国写字楼吸纳量逾120万平方米，环比增涨36%。从整体空置率情况来看，一线城市明显好于二线城市，重庆，沈阳，成都及天津仍面临巨大的去库存压力。

中国零售商信心指数

中国零售商信心指数

2016年第三季度，中国零售商信心指数（RCI）133.9，上升3.4点，环比上涨2.6%，同比下降1.2%。零售商信心自2014年四季度达到峰值后，到目前仍未恢复，但整体而言，今年已呈现震荡上升趋势。

一方面得益于我国消费品市场总体运行平稳，增速有所加快。第三季度，社会消费品零售总额突破8.2万亿元，同比名义增长10.5%，扣除价格因素后，实际增长9.9%，创年内新高。另一方面，居民消费消费对经济增长的贡献率不断提高，消费继续领跑我国经济增长。前三季度，消费支出对经济增长的贡献率为71.0%，同比增长13.3%。

根据国家统计局数据，传统零售业态整体增速回升，今年前三季度，超市、百货以及各类专业店等销售额同比增长7%，增速比上年同期提高2%。其中，限额以上单位中的专业店和专卖店增速分别比上年同期提高3.9%和3.1%，超市和百货店增速分别同比回落0.2和2.1个百分点。

睿意德商业地产研究中心统计发现，今年前三季度，各大国际快时尚品牌，如优衣库、ZARA、H&M等，在华有集体放缓的趋势。究其原因，一方面归结于目前整体零售市场大环境疲软，在各快时尚品牌相继公布的财报中，除了ZARA继续保持增长势头外，包括优衣库、H&M、MUJI等品牌均表现出了增长乏力。其中优衣库今年上半年净利润同比大幅下跌16.9％，尤其是大中华地区，下滑更甚于日本。另一方面，我国一二线城市的快时尚市场已经趋于饱和。我们认为，快时尚品牌集体放缓开店，是对中国未来零售环境继续低迷的一个预判。而在这些国际品牌选择放缓开店速度的同时，却加快了对线上网店的投入，优衣库、Zara、GAP、C&A、Forever21、MANGO等品牌先后在天猫和京东开店。此外，快时尚品牌还尝试多品牌战略，以满足中国消费者日益差异化、细分化的购买需求。如Zara旗下Zara Home家居和Oysho女士内衣品牌，首个运动系列Gymwear的正式上市、H&M进军婚纱市场、优衣库姐妹品牌GU等。总而来看，对于知名度已经足够高、并且有着成熟线上网店的快时尚品牌而言，放缓开店速度不会产生太大影响，相反却能让集团规避激进开店可能带来的风险。

大卖场、超市及便利店在经历了第一季度0.5%的轻微下跌之后，迎来了略有回升的第二季度，销售额较去年同期上升1.4%。主要归功于三，四线城市的突出表现，销售增长率分别达到2.0%和3.9%。

餐饮行业今年前三季度总收入25614亿元，同比增长11.0%，增速高于社会零售消费品总额；2015年下半年，一线城市餐饮增速较快，北上广深半年时间激增5万+家。而今年前三季度，北京新增不足5000家，上海新增18000家，广州新增28000家，深圳新增23000家。从增长趋势分析，北京和上海已到瓶颈，未来市场机会在广州、深圳等华南城市。

整体而言，餐饮呈现两级市场，高端餐饮依旧疲软，而小众化需求旺盛。因此，未来餐饮将开启“主题特色化、精致化”时代，逐渐由“价格”敏感型转向“生活方式”体验型；此外，餐饮行业与互联网结合越来越普遍，单品类外卖、垂直细分外卖、餐饮企业服务三个细分领域受资本青睐，外卖O2O得以快速发展。15年餐饮O2O市场规模为1615.5亿元，占餐饮行业总体的比重为5.0%，同比增长45%；今年前三季度，市场规模已达到1537亿元；预计2018年餐饮O2O市场将达到2897.9亿元。

相信，随着“十三五”经济和社会发展目标的逐步实现，人们的消费与投资需求将进一步释放，中国商业地产的未来发展前景仍然可期。