房屋施工、新开工面积都再次出现同比降幅扩大，而竣工端持续改善；同时，楼市复苏动能不足，虽6月在房企营销活动刺激下迎来一波行情，但上半年整体销售面积增长乏力，同比跌5.3%，房企到位资金也受此影响降幅再度扩大。

开发投资数据持续恶化，和今年上半年销售疲软有关，再加上今年“保交楼”的艰巨任务，开发商将有限的资金投放于在建工程的交付上，因此其开工投资的信心会相对较弱。而“金融16条”中“部分条款延期，能更好地助力保交楼工作和房地产市场健康发展，由此反哺房企的投资信心和开发意愿的提升。

一、开发投资数据已连续4个月降幅扩大

2023年1-6月，全国房地产开发投资额和住宅开发投资额分别为58550亿元、44439亿元，同比降幅分别为7.9%和7.3%。住宅开发投资额占到全部房地产开发投资的75.90%，较去年同期略高，住宅投资依旧是整个行业的重点。

开发投资数据已连续4个月出现降幅扩大的态势，本月同比降幅较上月扩大0.7个百分点，住宅投资数据降幅则扩大0.9个百分点。

开发投资数据持续恶化，和今年上半年销售疲软有关，再加上今年“保交楼”的艰巨任务，开发商将有限的资金投放于在建工程的交付上，因此开工投资的信心会相对较弱。7月10日晚间，央行、国家金融监管总局发文，将“金融16条”中“房企存量融资展期”、“保交楼配套融资支持”两项条款的适用期限，统一延长至2024年12月31日，为房企债务处置增加了政策空间，更好地助力保交楼工作和房地产市场健康发展。而在新房交付加速的情况之下，购房者对购买新房的信心也会逐步修复，有利于新房市场的成交恢复，从而带动后期房企开发投资意愿的提升。

二、竣工端保持回暖态势，而新开工复苏还有待时日

2023年1-6月全国房屋新开工面积49880万平米，同比下降24.3%，降幅在上个月扩大1.7个百分点；全国房屋施工面积为791548万平米，同比下滑6.6%，降幅扩大0.4个百分点；但竣工端保持回暖态势，1-6月房屋竣工面积为33904万平米，同比上扬19%，住宅竣工面积为24604万平米，同比上扬18.5%。

今年以来，在‘保交楼、保民生、保稳定’的目标指引下，各地加快推进保交楼，保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具发挥成效。新房竣工面积今年以来保持近20%的同比增长，拉动购房者的置业信心回归，从而进一步促进销售市场的回暖。当然，而一个完整复苏遵从“销售回暖——房企销售回款增长及库存下降——融资环境持续放松、供给主体现金流恢复——房企加大投资意愿带动投资回升——新开工复苏”的路径演绎。因此，新开工复苏还有很长的一段路要走。

三、全国商品房销售呈现“U”型走势，住宅销售面积同比跌2.8%

2023年1-6月，全国商品房销售面积59515万平米，同比下滑5.3%，其中住宅销售面积占到87%，为51592万平米，同比下滑2.8%。1-6月商品房销售金额63092亿元，同比上扬1.1%，而住宅销售金额为56639亿元，同比上扬3.7%。

按照1-6月的销售金额和销售面积计算，全国商品住宅均价为10978元/平米，涨幅为6.7%，涨幅较上个月收窄2个百分点。

58安居客研究院分析师许之静指出，今年以来全国商品房销售呈现“U”型走势，住房消费刺激政策积极释放成效，开年市场明显回暖，随着积压的需求释放后，4/5月份项目去化压力持续增加，到了6月份为冲刺年中业绩，房企营销力度和规模逐渐增加，又带来了一波销量，但原本应是销售旺季的4/5月份去化不理想，造成了整个上半年与去年同期相比，依旧出现下滑。

从区域上看，商品房销售面积主要受中部和西部地块拖累；从销售额上看，除东部地区外，其余区域都已出现明显回落。同时，东部地区销售额占到全国6成比重，因而带动了房价的上扬。

开发投资数据反映了房企的供给端扩张能力并没有恢复，这也预示着后续销售数据的提振还是房地产健康发展的主要任务，因此从近期的政策层面看，多是楼市松绑政策的延长及细化。

四、房企到位资金受销售回款影响巨大

2023年1-6月，全国房企到位资金68797亿元，同比降幅9.8%，较上个月扩大3.2个百分点。从资金来源上看，国内贷款同比降幅11.1%，降幅较之前扩大0.6个百分点，自筹资金同比降幅23.4%，降幅较之前扩大1.8个百分点；值得注意的是，已连续上扬多月的定金及预收款，本月又出现了同比下滑，个人按揭贷款方面的同比增幅也出现收窄。

房企到位资金受销售回款影响巨大，今年6月虽然销售又有一波冲高行情，但从当月绝对值看依旧同比下滑10%。尽管“金融16条”予以延期，但整体行业融资面仍然处于筑底阶段，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。

一、1-7月开发投资额又现下滑

2022年1-7月，全国房地产开发投资额为7.95万亿元，同比降幅继续扩大至6.4%。

其中，住宅开发投资额为6.02万亿元，占到76%的比重，较去年同期持平，但同比降幅也继续扩大至5.84%，均为历史降幅最大值。同时，本月单月房地产开发投资额在5、6月份保持单月环比上涨后，又出现下跌的情况，下跌幅度在3成以上。

58安居客房产研究院分析师许之静指出，1-7月份房地产开发投资增速继续下滑，且下滑幅度拉大，受今年3、4月份，受国内外超预期的突发因素影响，我国的经济下行压力依旧很大。7月28日中央政治局召开会议，着眼实际，对经济目标的表述更为灵活，在4月29日政治局会议“努力实现全年经济社会发展预期目标，保持经济运行在合理区间”提法的基础上，会议强调“保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果”。尽管目前在开发投资数据上仍旧面临较大压力，但各地房企纾困和稳楼市政策下，今年下半年投资开发数据有较大改善空间。

二、房企拿地谨慎，重点关注拥有优质核心资源宅地

2022年1-7月份，全国土地购置面积仅为4546万平米，同比下滑幅度依旧在48%以上，基本持平上月，处于历史低位。并且土地购置面积的同比跌幅今年以来持续在4成以上。但从单月角度看，7月土地购置面积为918万平米，较上个月大幅回落26个百分点。

58安居客房产研究院分析师许之静指出，7月份，随着第二轮集中土拍接近尾声，全国土地市场成交规模出现缩减，当前土地市场中虽流拍率较前期有所减少，但各城市之间，城市的各板块之间的冷热分化显著，流动性紧张下房企仍将重点关注拥有优质核心资源宅地的投资机会，这也将成为今后土拍市场的常态。

而今年整体上土地累计购置面积的下滑，与多方面有关：一是，各地为降低流拍率或减缓市场存量去化压力，减少供地；二是，尽管调整土拍规模和节奏，各地分化明显，流拍显现依旧存在。

三、短期内房企开工积极性依旧不足

2022年1-7月全国房屋新开工面积76067万平米，同比下降36.05%，且降幅持续扩大，较上个月增加1.6个百分点；竣工面积为32028万平米，同比降幅近23.35%，较上个月降幅再次扩大；全国房屋施工面积为859194万平米，同比下滑3.66%。

58安居客房产研究院分析师许之静指出，从生产端来看，在地方政府加大保交楼支持力度之后，施工、竣工、新开工数据尚未明显改善，房企新开工意愿仍然低迷。此次7月28日中央政治局会议对将“保交楼”提升到“安全底线”高度，并强调“压实地方政府责任”以保交楼、稳民生，并“用足用好政策工具箱”以稳楼市，预计下一阶段各地将继续出台房地产维稳政策。

四、购房信心和高温导致7月整体市场表现较弱

2022年1-7月，全国商品房销售面积78178万平米，同比下滑23.09%，其中住宅销售面积占到85%，为58057万平米，同比下滑27.05%。1-7月商品房销售金额为75763亿元，同比降幅29%，住宅销售金额为66328亿元，同比降幅31%，上述数据较上个月均出现了上下小幅波动的态势。但从单月值看，较上一个月环比下滑幅度较大，其中，7月当月住宅销售面积为8030万平米，环比下滑47%，住宅销售额8645亿元，环比下滑43.7%。

58安居客房产研究院分析师许之静指出，7月份各地楼市表现总体比较弱，源于两大因素：一是部分新房交付出现问题导致居民对新房购置的信任度有所降低；二是开发商不看好高温下的楼市行情，也直接导致了供应大幅减少。

但从全国看，大部分施工期在两年以上，接近交付期的房地产开发项目建设进度保持平稳，总体风险是可控的。随着各地保交楼等维稳政策的持续出台及发酵，预计9月份后市场将有所复苏。

五、房企资金问题至今仍未明显改善

2022年1-7月，全国房企到位资金8.88万亿元，同比降幅25.38%。从资金来源上看，国内贷款同比降幅28.39%，定金及预收款同比降幅为37%，个人按揭贷款同比降幅为25%，均较上个月基本持平。

今年以来宽松的金融政策至今并没有对房企的资金问题带来明显改善，从资金来源来看，无论是银行贷款、自筹资金还是以按揭和定金为主的其他资金，7月增速全面下滑，显示房企获得资金渠道仍然受阻。今年二季度末，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%，增速比一季度末低2.7个百分点，增速降至历史最低点。同时，央行数据显示，二季度末，全国个人房贷利率跌至4.62%，为五年以来最低值。预计下阶段，房贷利率仍有下降的空间。

2022年以来，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。随着长效机制不断完善，因城施策效果、及房贷利率调整的效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳，保持平稳健康发展，对于经济的影响会逐步改善。

来自：58安居客房产研究院

一、5月单月开发投资额上扬14%，行业正逐步复苏

2022年1-5月，全国房地产开发投资额为5.21万亿元，同比增幅继续为负值，且较上个月扩大，为-4.02%。

其中，住宅开发投资额为3.95万亿元，占到76%的比重，较去年同期持平，但同比增速依旧呈现负值，为-4.02%。

58安居客房产研究院分析师许之静指出，1-5月份房地产开发投资增速继续下滑，且下滑幅度拉大，继续说明开发投资数据的提升存在较大压力。但值得注意的是，5月单月投资额达1.3万亿元，其中住宅近1万亿元，环比4月均上扬14%。这说明在稳住经济大盘的各项政策组合拳下，行业正在逐步复苏。当前最为重要的是巩固和继续这样的保持良好开局，在金融层面继续加大对房企的支持，让扶持政策持续发酵，最终带动数据层面走出下滑局面。

二、多因素至土地累计购置面积缩量

2022年1-5月份，全国土地购置面积仅为2389万平米，同比大幅下滑45.65%，同比跌幅今年以来持续在4成以上，与上个月相同，都属于历史低位。

但从单月角度看，5月土地购置面积达623万平米，环比4月上扬46%，为今年以来单月环比数据首次为正。

58安居客房产研究院分析师许之静指出，实际上今年整体上土地累计购置面积的下滑，与多方面有关：一是，各地为降低流拍率或减缓市场存量去化压力，可以减少供地；二是，尽管调整土拍规模和节奏，各地分化明显，流拍显现依旧存在；三是，上海等地受疫情影响冲击暂缓了首轮土拍，对1-5月全国数据贡献有所减少。

也由于今年首轮土拍反应出的各种情况，各地除了从信贷融资上对房企纾困，5月以后，土拍监管和预售资金监管的优化成了两大重要内容。5月单月土地购置面积数据的大幅提升，也说明了一些纾困政策正在慢慢发挥效用，后续土地市场复苏指日可待。

三、开工积极性不足将成为今年常态

2022年1-5月全国房屋新开工面积51628万平米，同比下降30.56%，且降幅持续扩大，较上个月增加4个百分点；竣工面积为23362万平米，同比降幅近15.30%，较上个月降幅再次扩大。全国房屋施工面积为831525万平米，同比出现了1个百分点的下滑。

58安居客房产研究院分析师许之静指出，从新开工和竣工面积看，都出现了较大幅度的同比下滑的情况，且幅度也在进一步扩大，这与4、5月份多地疫情行业停摆有关。但更为重要的是，在当前“房住不炒”的大背景下，叠加疫情因素，房企压力更为明显，现金流还依旧吃紧，从而缩减规模，努力去库存是当下要务，因此开工积极性不足也将成为今年的常态。

四、住宅销售面积、销售额环比增幅达2成以上，政策发酵下市场已开始复苏

2022年1-5月，全国商品房销售面积50738万平米，同比下滑23.57%，其中住宅销售面积占到85%，为42903万平米，同比下滑28.13%，今年以来持续呈负增长。1-5月商品房销售金额为48337亿元，同比降幅31.47%，住宅销售金额为42317亿元，同比降幅34.46%，均较上个月继续扩大。

58安居客房产研究院分析师许之静指出，实际上，今年整体市场情况尚处于低位盘整，今年以来各地政策频发，单月环比数据的变化更具有参考意义。数据显示，5月全国商品房销售面积为10970万平米，其中住宅销售面积为9181万平米，销售额为10548亿元，环比分别上扬26%、24%、30%。

58安居客房产研究院统计显示，截止5月31日，今年各地共发布政策频次近300次， 并呈现逐月陡增趋势，尤其5月达147次，是4月的2.4倍。此前一揽子政策已经形成了叠加效应，5月，全国商品房销售面积上扬26%就是最好的佐证，说明市场已开始复苏。

五、销售资金回笼助企业资金面进一步改善

2022年1-5月，全国房企到位资金6.04万亿元，同比降幅25.78%，较上个月继续扩大。从资金来源上看，国内贷款同比降幅26%，定金及预收款同比降幅为40%，个人按揭贷款同比降幅为27%，都较上个月继续扩大，而仅利用外资情况同比增幅达103%。

58安居客房产研究院分析师许之静指出，从累计值同比上看，和投资开发运行类的其他数据相似，都呈现较大幅度的下滑，但从单月值看，房企到位资金环比增幅为15%，其中定金和预收款增幅为22%，个人按揭贷款增幅为5%，都较4月已有一定幅度的拉升，说明在需求端政策松绑后，增加了房屋的去化速度，给房企带来了一定的资金回笼，有助于房企资金面的进一步改善，为提振行业信心带来积极作用。