01、楼市政策

观点汇总

➣ 2023年上半年，楼市整体活跃度先扬后抑，二季度以后，随着前期积压的需求得到释放后，市场观望情绪加重，置业热情有所下滑。政策调控延续趋稳态势，尽管出台力度不及预期，但方向风向性明显，对市场起到积极作用。由于涉及民生问题，“防风险、保交楼”依旧为政策调控重要方面，后续亦存在一定发力空间。

2023年上半年楼市呈现市场信心不足，观望情绪较浓的局面，中央从政府端、企业端、客户端三方面出台楼市调整方针，稳定楼市基本面。但出台政策以风向性为主，托而不举，未出现关键性松动。

政府端政策方向

政府端：各部委积极响应中央要求，加速落地稳定市场相关举措。

央行四项行动支持优质房企

方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务。

建设工作会：

增信心、防风险、促转型

➣稳预期：增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心。

➣防范风险：要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。

➣促进转型：有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

住建部：稳支柱、防风险、惠民生

➣稳支柱：要坚持因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求，增加保障性租赁住房供给和长租房建设。

➣防风险：要防安全生产的风险，防范化解房地产“灰犀牛”风险。

➣惠民生：以让人民群众住上更好的房子为目标，努力为人民群众创造高品质生活空间。

企业端政策方向

企业端：加大对房地产企业融资支持力度，防范化解房企风险成为政策优化主线推出了3500亿保交楼专项借款，设立了2000亿保交楼贷款支持计划，前期政策进一步跟进落实。

防风险

➣防范&化解风险：支持优质国企、民企改善资产负债状况；对于出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规进行处置。

➣不动产私募投资基金试点：拓宽试点资产类型，恢复和扩大消费；发行基础设施 REITs。

保交楼

➣保交楼保民生保稳定工作：有条件的可以进行现房销售；继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

➣加大保交楼金融支持：下半年“保交楼”工作将持续推进；金融政策支持力度有望进一步加大。

客户端政策方向

客户端：强调因城施策、精准施策，降低购房成本、保障购房者权益。

7月资产交易市场成交案例分享

物流资产成交

01、楼市政策

观点汇总

➣全国政策：“保交楼、防风险”仍是上半年主基调，尽管“一城一策”调控进一步落实，但一线城市政策环境仍趋谨慎，未见明显放宽。

➣广州政策：广州延续了“稳支柱”、“促需求”、“防风险”的政策基调，上半年政策举措主要在人才落户、房贷利率和土地供应等方面小幅优化，但未见明显政策放宽，政策环境仍趋谨慎。

2023上半年全国楼市政策背景

2023上半年，中央明确房地产支柱地位，防风险，促需求成为行业政策主题；整体楼市政策趋于宽松，主要举措仍以“托而不举”为主基调，一线城市限制性政策仍保持谨慎。

政府端

➣央行四项行动支持优质房企：《改善优质房企资产负债表计划行动方案》出台，聚焦优质房企资产激活、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务。

➣建设工作会：稳预期，增强政策的精准性协调性；防范风险，以“慢撒气”的方式，防范化解风险；促进转型，资金监管落实到位，促进交楼转化。

➣住建部：稳支柱、防风险、惠民生。

企业端

➣融资改善，防范风险：支持优质国企、民企改善资产负债状况；对于出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规进行处置。

➣REITs试点：促进融资工具试点和应用，推进新金融工具试点和应用，提升房地产资金流动性。

➣保交楼，稳预期：中央持续加大保交楼金融支持，推出了 3500 亿保交楼专项借款，设立了 2000 亿保交楼贷款支持计划，推动保交楼落实落地。

居民端

➣强调因城施策、精准施策：1-6月，全国各市优化房地产市场政策超300次，“一城一策”政策进一步落实。

➣更大力度支持刚性和改善需求：对首套、二套贷款利率、首付比例针对性优化。

➣贷款利率下调，拉动购房需求：“带押过户”、“贷款降息”等举措拉动居民购房需求。

2023上半年广州楼市政策背景

2023上半年，广州楼市政策延续了“稳支柱”、“促需求”、“防风险”的主基调；主要在人才落户、土地供应、房贷利率等方面优化发展，政策环境仍保持谨慎。

2023年1月  差别化入户

广州再提差别化入户，但仅限于花都、黄埔板块企业人才，仍未全面放宽人才政策;

2023年2月  广州高质量发展大会

确定2023年广州GDP增速目标为6.0%；

2023年3月  旧改新模式推出

广州城市更新新模式推出，明确先做地后收储；

2023年4月  南沙人才落户放宽

3年社保或南沙工作证明+大专学历即可买房；

2023年6月  房贷利率历史低位

广州房贷利率迎来历史低位: 首套4.2%，二套4.8%；贯彻落实二孩及以上家庭公积金贷款计划上浮30%。

后市预判

➣全国层面政策整体延续宽松基调，促进合理住房需求释放以及化解房地产金融风险成为主要任务。

➣下半年有望出台更大力度的托底政策，以促进刚需和改善需求释放。

➣因城施策，如核心一二线城市可能继续优化一区一策，同时继续落实企业端资金支持政策。

02、土地市场

观点汇总

➣供应端：上半年土地供应贵精不贵多，中心城区优质供应数量上升，带动土地市场热度回暖。

➣成交端：“冷热分化”趋势延续，核心板块内“小体量、快周转、低风险”地块受房企青睐，而配建要求高，大体量项目则成交相对冷淡。

➣企业端：国央企仍为拿地主力，亦有湖北、福建、北京等外来房企积极布局广州市场，参与土拍。

2023上半年广州

集中供地政策变化

2023年，广州优化了集中供地出让，由原先“集中挂牌，集中出让”变化为“集中挂牌，分批出让”。

首轮挂牌的8宗地块集中挂牌，于3-4月分5批出让，出让周期由原先的一天延长为约1个月。

竞拍规则与之前保持不变，沿用了“竞地价+摇号”的方式。

➣价格分析：2023年一季度公寓成交均价突破了65,000元/㎡，同比上涨6%。这一期有较多高价新盘入市（前滩南板块、徐汇滨江板块、东外滩板块），拉高了平均价格。

➣价格分析：成交均价上，一季度也下跌至59,434元/㎡。这主要是因为新入市的别墅项目均分布在奉贤、嘉定、青浦、松江等郊区，均价普遍集中在5-8万元/㎡，缺少高价成交案例。

➣上海首次土拍热度已现，优质地块现多家争夺盛况。入驻核心城市已成共识，未来优质地块争夺趋于白热，对后续土拍市场保持看好。

➣从新房市场表现来看，除却地段之外，产品价值成为客户重点关切，将推动房企回归产品及配置表现，加之联动价调整预留合理利润空间，未来产品迭代升级可期。

➣另据统计，三千万以上高端房源的挂牌占比不足2%，市场单价保持坚挺，可见对稀缺资源的占有成为跑赢大盘的关键，仍是高净值人士资产配置的优选。

底价成交比例、3家以上报名地块数量均增加，两级分化趋势更明显

非典型房企参与增加，典型房企力度下滑

“非典型”新面孔不断涌现，逐渐成为浦西托底主力，预计四批次持续增加典型房企投资额度减少、当年转化率降低，布局力度下滑。

房企参拍力度（投入资金量）

典型房企中仅中华企业、国贸、象屿在持续投资力度（三批次均参拍，投入金额未骤减）

2022年四批次地块推介预览

➣ 2021年2月24日，自然资源部发布22个重点城市实施住宅用地“两集中”的政策。“两集中”是指集中发布出让公告，原则上每年不超过3次，但22年9月已推介了37幅涉宅用，部分有望于今年四批次挂牌。

➣ 2022年预计供应商品住房用地522-592公顷，相比去年增加172公顷，最大增幅约44.7%。截至目前，上海共完成98幅地块，供应商品住房用地约456.7公顷（不含城改地块），完成率约77%。