一、202l 年上海新开购物中心情况

1、购物中心新开数量

根据有关网络数据和实地考察核实，2021 年新开购物中心（3 万平方米以上）共  49家（见附表），其中新建开业 37家，建筑面积261.6万平方米，比 2020年增加21家，增加面积117.54万平方米；存量改造升级12家，商业建筑面积 58.4万方平方米。新开商业项目建筑面积10～20万平方米l0家，面积l33.5万平方米，占新开建筑面积的51%；5～10万平方米有10家，面积69.8万平方米，占新开建筑面积的26.7%；3-5 万平方米有17家，面积58.3万平方米，占新开建筑面积的22.3%。

2021年调整升级改造的购物中心达l2家，比2020年增加10家，商业面积58.4万平方米，比2020年增加46.9万平方米（详见附图）

2021年新开购物中心不同面积比例图：

2、既存购物中心总量及分布情况

2021年剔除存量改造项目，新增加3万平方米以上购物中心37家，建筑面积261.6万平方米，其中：中心城区（中环以内）新增16家，新增面积12l.5万平方米，比2020年增加14家，面积增加l15.7万平方米；城郊区（中环外，外环内）新增6家，比2020年增加4家，新增面积41.2万平方米；远郊区（外环外）新增15家，新增面积97.9万平方米，比2020年增加2家，面积略减少。截止 2021年底，3 万平方米以上的既存购物中心共343家，总建筑面积2605.06万平方米。其中，中心城区共有160家，商业建筑面积1200.96万平方米，占总面积46.1%；城郊区 48家，商业建筑面积431.2万平方米，占总面积16.55%；远郊区135家，建筑面积为972.9万平方米，占总面积37.35%，中心城区、城郊区及远郊区的面积占比与2020年基本相同。2021年20万平方米以上的特大型购物中心没有增加，即既有16家，包括陆家嘴上海中心、五角场万达广场、月星环球港、仲盛世界商城、百联中环购物中心、江桥万达广场、陆家嘴正大广场、闵行万象城购物中心、闵行爱琴海购物中心、长宁龙之梦购物中心、长宁龙湖虹桥天街、五角场合生汇、七宝万科广场、世界跨境城、青浦万达茂、南翔印象城。

3、各区分布情况

2021年浦东新区新增7家，青浦区、松江区各新增4家，徐汇区、普陀区各新增3家，长宁区、闵行区、静安区、黄浦区、虹口区、宝山区、奉贤区各新增 2 家，宝山区、杨浦区、崇明区各新增 1 家。截止 2021 年底，购物中心数量最多的是浦东新区达77 家，其次是闵行区41家，黄浦区 33 家，青浦区26家，静安区 23家，徐汇区、松江区各22家，嘉定区 21 家，宝山区19家，杨浦区16家，普陀区15家，虹口区14家，长宁区13家，其他区 10 家以下。

上海各区域商业项目分布情况

二、 2O21年购物中心经营情况

根据上海市有关商业机构的信息数据和对部分重点购物中心调研统计，2021年各购物中心努力克服新冠疫情的影响，总体经营呈恢复性增长，经营规模总额为2343.2亿元，同比增长29.1%，加上新开购物中心的经营额，两年平均增幅超过 10%，经营总额占全市社会消费品零售总额12.96%，比上年增加了1.56个百分点。2021 年购物中心对社会总消费品零售总额的贡献率，如图：

据对全市 50 家重点购物中心的调研分析（经营规模均超10亿元），90%以上的购物中心其经营规模有不同程度的增长，其中增幅超50%的有国金中心、百联中环购物中心、百联南桥购物中心、恒隆广场、五角场合生汇；202l年购物中心经营规模20亿元以上的有 34家，比上年增加10家；30亿元以上（或接近30亿元）购物中心达到22家，分别是国金中心、月星环球港、恒隆广场、豫园商城、百联青浦奥莱、五角场万达广场、上海环贸、上海新天地、上海万象城、第一八佰伴、百联中环购物中心、港汇恒隆广场、新世界、兴业太古汇、佛罗伦萨小镇、长宁龙之梦、虹口龙之梦、九百城市广场、七宝万科广场、、五角场合生汇、南翔印象城、比斯特上海购物村（名单不分先后），其中超百亿元的有国金中心、恒隆广场、月星上海环球港，这22家购物中心的经营规模接近总经营规模的 50%。

三、 2021年上海购物中心有以下特点：

 1.新开项目数和经营规模大幅增长。2021年新开购物中心达37家，比2020年增加21家，购物中心的经营规模同比增长29.1%。一是原本计划在2020年开业的项目，因突发新冠疫情，购物中心经营与项目开发受到严重影响，推迟到2021年开业。二是3～5万平方米的社区型购物中心新开17家，比2020年增加了13家，符合疫情后时代社区邻里消费需求和消费升级趋势，促进并迎合了居民高品质生活消费。三是在常态化防疫措施实施下，实体商业运营逐步恢复常态，各种营促销活动亮点频出，购物中心的经营销售得到了恢复性增长。五角场合生汇不断创新营销手段，创造新需求，引导和激发消费者的消费欲望，经营销售规模从2020年的27亿大幅增长到42亿，不断推高了消费能级。四是线上引流，线下聚流，线上“种草”，线下收割，线上导播带货，线下互动体验，线上线下融合，数字化运用赋能，有效地促进了消费，经营销售普遍创新高。

2021年国家“双减”规定的贯彻落地，导致大量培训机构的撤场，加上新冠疫情的反复，影响了一批购物中心的正常经营与增长。

    2.外商企业地标性项目频亮相。2021年尽管继续受新冠疫情的影响，但港资、台资等外资开发运营商对商业地产的热情不减，上海去年新开业的10个10万平方米以上的大型购物中心有6个是外商投资开发，商业面积达82万平方米，三井不动产开发运营的金桥啦啦宝都、太古集团开发运营的前滩太古里、瑞安集团开发运营的虹口瑞安天地太阳宫、凯德集团开发运营的北外滩来福士、利福国际集团开发运营的上海久光中心、天安集团开发运营的天安千树以及崇邦集团首期开发运营的虹口今潮八弄各有特色亮点，在商界到起轰动，都成为上海商业地标，为上海建设国际消费中心城市增添了浓墨重彩。据202l年大众点评全国最热门商场TOP20榜单中，上海占了10家。其中8家为外资背景的项目。如图表：

3. 旧改升级项目成为风景线。新冠疫情发生以来，人们的消费习惯发生了新的变化，也出现了许多新消费趋势，一些传统购物中心为适应新的消费趋势，加快了调整改造，2021年存量改造升级的项目与面积分别超过新开项目与面积的三分之一和四分之一，是近几年所没有的。一是利用原有场地开发利用，南方国际集团将南方国际广场部分改造成圈心汇生活广场，成为网红打卡地；中信泰富对原广场进行整体改造升级，面貌一新。二是利用原大卖场改造成社区购物中心，汉博集团在浦东利用原沃尔玛大卖场改造成上海漫乐城，深受社区居民的欢迎；宜家利用大卖场改造成宜家未来家体验空间，成为家庭生活中心。三是存量项目业态转型，青浦赵巷10万平方米的原米格天地整体转型为合生新天地•居家小镇，满足当地消费需求。四是存量项目“腾笼换鸟”，引进优质轻资产管理，如面积12万平方米的维景/怡丰城改造升级为维璟印象城，原吉嘉K-PLAZA打造成吉宝绿地缤纷城，原天虹广场调改为虹口万泰商业广场。

4.高品质奢侈品消费继续高增长。针对高消费群体受新冠疫情的限制不能出境旅游购物的情况，沪上以高品质消费、奢侈品经营为主的国金中心、恒隆广场、月星环球港、百联多家奥特莱斯、浦东佛罗伦萨小镇、港汇恒隆广场、上海环贸中心、新世界百货、大丸百货、兴业太古汇、联美集团首位等十多家购物中心、高端百货，奥特莱斯主动抓住这一机会，开展各类营促销活动，吸引国内高消费群体到店购物消费，年销售额均达到20～70%的增长，其中国金中心、恒隆广场、港汇恒隆广场分别增长68%、55%、40%。仅这十多家奢侈品等高消费总销售额达到800多亿元，超过上海购物中心总经营规模的三分之一。

5. 新场景新业态新消费不断涌现。2021年上海购物中心的活跃度不断推高，各新型业态首店不断涌现，各购物中心运营商不断推出新场景互动，新业态体验，引导新消费。一是新开业的大项目通过空间环境创新，将场景化沉浸式体验消费推向新高度，瑞安天地太阳宫大穹顶下的人造小瀑布，久光中心的新颖多功能的内广场，松江印象城1350平方米的滑轮滑板“水泥公园”，太古里限时一天的户外滑雪场，金桥啦啦宝都的户外8米高的高达等有效地扩大了开业效应，吸引了众多消费者；二是适应新潮客群引领新消费，有的购物中心开出新潮养生馆，以适应有钱小众运动和“朋克养生”族的需求，国潮国货品牌不断爆新，HARMAY、多抓鱼、三顿半、观夏等小展馆、国潮体验馆等推高网红热度；三是文体艺术酒吧咖啡品牌合组互动，通过场景营造引入沉浸式体验消费，金桥国际生活广场6000平方米的娱乐餐饮酒吧等夜生活中心；豫园商城华宝楼改造升级焕然一新，集珠宝古玩、书画文物、琴棋茶艺于一体，成为游客、书画艺术古玩爱好者、收藏家必到的体验场景；机遇星球的文娱交友酒吧于一体的新聚场，较好地促进了夜生活夜消费，小型剧场、脱口秀、室内运动与酒吧咖啡、西点轻餐饮融合于一体，深受“Z世代”欢迎；四是首店效应突出，据中商数据统计，上海去年引入首店1078家，其中85%左右的首店入驻购物中心，全球首店10家，中国首店156家，占l4.5%，零售业态首店307家，占28.5%，餐饮首店649家，占60.1%，国际品牌首店173家，占16%，首店已成为购物中心吸客增流的重要内容和手段。

四、上海购物中心发展趋势

1.内卷化加剧，加速购物中心的调改升级。上海购物中心的密度越来越高，到去年底3万平方米以上的购物中心总数达到343家，加上今年将新开37家（见附表），到今年底3万平方米以上的购物中心可能超过380家，其中中心城区170多家，已趋饱和，竞争越来越激烈，一些早期传统购物中心在新开购物中心的挤压下，加上疫情影响和大卖场转型社区购物中心，经营日趋困难，迫切需要调改升级，商管头部企业利用其品牌经营上的优势，或进行购并重组，或实施轻资产管理，推进传统购物中心的升级换代。

随着上海“十四五规划”的实施，加快了五个新城的布局和实施，新城的商业设施发展和商圈建设的空间很大，购物中心作为商业业态的载体将得到快速发展，奉贤新城的南方国际集团新开建“圆都”项目，临港新城的百业信集团今年开业的百润时代购物中心，松江新城的兰韵星河项目，青浦新城的上海天空万科广场，嘉定新城的嘉宝紫堤湾新荟广场等项目将推动新城商圈建设。

2. “新势力”成为新消费主力。购物中心塑造“年轻力”将成为甩脱“内卷”的重要内容和手段，年轻力不是年轻人的代名词，年轻力代表着蓬勃向上，潮牌时尚消费理念的概括，消费群体中既有青年人也有中老年人，最具代表性的是“Z世代”和“四爱阿姨帅爷叔”（四爱：爱拍、爱聚、爱玩、爱跳），“Z世代”的消费观完全不同于以往的消费习惯，爱标新立异，个性化消费，沉浸式文娱电竞互动体验消费，代表着新消费趋势；一些刚退休的阿姨爷叔在解脱家庭、工作压力之后，趁走得动迈得开释放迟到的活力，很需要新的生活，重拾快乐与浪漫，凡有好去处，总能见到她（他）们身影，或三五成群拍照，或随风随景翩翩起舞，或咖啡茶室聊天，品尝各式中餐西点，这也是不可忽视的新消费势力。

3.高品质、奢侈品消费继续高增长。随着上海营商环境越来越好，国际化大都市的加快建设，移居上海的高端人士、高消费群体越来越多；上海加快国际消费中心城市建设，必然要有时尚高端奢侈品等高品质消费业态品牌的引领，引入更多的品牌首发首店，吸引更多的境内外消费者来上海消费，高端消费市场将进一步扩展。加上新冠疫情不可能在短期内结束，出境旅游购物短期内也不会放开，今年奢侈品高消费市场仍然具体很大的空间，一些主营高品质奢侈品的购物中心、百货商场、奥特莱斯仍将呈现高增长趋势。

4.文化、体育、娱乐等沉浸式消费大行其道。随着人们生活水平的提高，人人向往美好而有质量的生活，已不满足于传统消费，更多地追求更高层面的精神消费，文化艺术类消费、室内体育运动类消费、娱乐电玩类消费将大受新消费势力（群体）的欢迎，“四小文娱空间”（小剧场、小展馆、小密室、小作坊制作）等互动沉浸式消费将成为当今新消费的主要内容；受冬奥推动影响，进一步推高了人们对冰雪运动爱好的热情，有条件的购物中心商业综合体加速开建冰雪运动培训场馆，冰雪运动将进一步创造和拓展新的消费空间。

5.以数字化为主线的“强运营”成为致胜法宝。经过前几年的探索创新，数字化在实体商业的运用将越来越普及，数字化赋能购物中心的成功案例屡见不鲜，竞争激烈的实体商业，更加注重强运营，运用数字化技术进行运营创新，将成为主要的竞争手段和致胜法宝。“元宇宙”技术的开发运用，将现实场景与虚拟场景有机融合，让人们得到前所未有的情感享受，将是购物中心聚客增流重要内容。

6.特色餐饮业态更新更快、更受欢迎。国际消费中心城市必然聚集世界各地的特色餐饮，汇集境内外舌尖上的文化是海派文化的重要部分，购物中心将是各地特色餐饮的主要载体和培育地，也是购物中心吸引更多消费者，满足消费者新需求的重要业态。越来越多的市民随着生活条件的提高，对各类特色美食的兴趣越来越浓，饮食用餐的习惯发生了变化，在外聚餐用餐的比例不断增加，不断推高购物中心的餐饮业态的比重，一些传统餐饮将不断创新升级，复合型的集文化艺术、健身健美、娱乐潮玩于一体的组合餐饮更受“Z世代”的欢迎。

疫情肆虐之初，餐厅、电影院、游乐场、书店等典型体验式商业场景，瞬间急冻。兼备部分零售属性的餐厅、书店，还可转战线上，填空补缺。而电影院、游乐场这些纯娱乐之地，只能无奈熄火。

待疫情防控转入常态化，以食为天的吃货们成了购物中心内最先回潮的一波客流，杯盏交接的喧嚣声宣告正常生活的回归。

可囿于硬件通风等限制，电影院、游乐场仍在闭店的阴霾中苦苦挣扎。它们是购物中心承租面积的大户，同时也因“船大不好掉头”脆弱性满满。

曲折剧情，行至岁末。购物中心们开始重新思考“体验业态”扮演的角色、存在的价值，意在兼顾人气与销售额、租金收益。毕竟靠体验业态揽客是手段，而不是终极目的。

• 疫情之下，购物中心“体验业态”活得怎么样？呈现出何种变化趋势？
• 往后走，什么类型的“体验业态”生命力更强？

为回答以上问题，赢商云智库选取北京（27个）、上海（57个）、深圳（36个）、广州（29个）、天津（24个）、重庆（15个）、成都（27个）、武汉（28个）、杭州（11个）9城共计254个5万方以上购物中心为样本，在宏观经济大幕下，放大购物中心观察视角，探索业态组合的奥秘。

常理之中，2020年的疫情给购物中心体验业态带来了狠狠重击。但理性数据却标示出了想象的另一面。

据赢商大数据监测，9座城市、254个（截至2020年9月30日）购物中心体验业态占比平均达42.6%。

其中，天津购物中心体验业态平均占比达到50%，其次是上海，比例为48.7%；成都体验业态平均占比在9城中最低，仅为36.7%。

■ 餐饮业态，体验式购物中心占比接近3成，是非体验式购物中心的近2倍。

具体看，餐饮业态以中西式简（快）餐、日本料理、川菜、火锅、茶饮和咖啡为主。

监测样本中，茶饮、咖啡品牌多数带有“网红”、“高颜值”标签，茶饮呈现高端化趋势，客单价较高，如奈雪的茶最低客单价达45元；咖啡则呈现大众化趋势，如瑞幸咖啡、Manner coffee等，最低客单价在20元左右，而星巴克最低客单价为30元。

■ 文体娱业态，体验式购物中心占比为3.9%，亦为非体验式购物中心的2倍。

具体看，文体娱品牌创新不断，新品牌更加强调复合体验，走差异化、个性化、精品化路线，如SPACE、Play1家庭娱乐中心、百视通极光点播影院等。

■ 儿童亲子业态，体验式购物中心占比为4.2%，是非体验式购物中心的6倍有余。

出现如此大倍差的原因可能是在体验式购物中心中，儿童亲子业态作为典型体验业态，承担部分引流功能，而在非体验式购物中心中，多数定位高端，奢侈品占比较高，二者定位不同，导致所选业态品牌不同。

值得注意的是，新兴体验业态，如跨界集合店、生活用品集合店、IP主题店等，占比达5.7%，是非体验式购物中心的近1.5倍。

其中，国货品牌占比超过8成，性价比高是国货品牌受青睐的主要原因。

如九木杂物社，成立于2016年，是一家中高端生活用品集合店，最低客单价为90元；而来自日本的Loft，成立于1987年，2020年进入中国，定位大众化生活用品集合店，最低客单价为120元。

另从9城196个体验式购物中心引入的餐饮品牌看，新兴品牌占比高达33%。这一定程度上表明体验式购物中心对于新兴餐饮品牌接纳度较高，但在9城中开店数达到或者超过5家品牌仅为10%，实现规模化尚需时日。

据赢商大数据中心监测，截至2020年9月30日，样本中的9个城市体验式购物中心占比接近八成，而在2016时，这一占比仅为55%。

数字变化背后，透露出2个信息点：

• 一方面，消费升级背景下，体验式购物中心已成为时下主流；
• 另一方面，也意味着在疫情的催化之下，中国体验式购物中心经历了新一轮洗牌。疫情再次放大了购物中心流量困局，数字化转型是大趋势，私域运营是小趋势，未来如何继续围绕线下体验，打通公域流量向私域流量转化路径是体验式购物中心需要持续思考的课题。

当然，这种洗牌在2020年的疫情之下，呈现出了一种特定状态。据赢商大数据监测，相较2019年，去年9大样本城市目标购物中心体验业态占比并未出现断崖式下跌。

截至2020年三季度，9城中北京、重庆、杭州、成都体验业态占比较上年出现明显下降，但天津和武汉略有上升，上海、深圳、广州基本保持稳定。

■ 成熟商圈中，零售业态占比上升较多，儿童亲子、文体娱、生活服务则出现轻微下滑，餐饮和跨界集合店保持稳定。

以广州天河路商圈为例，2020年零售业态占比上涨超过2.2个百分点，而儿童亲子业态则下降2.5个百分点，主要原因系购物中心儿童亲子业态品牌调整，大量品牌关店造成。

■ 新兴商圈中，零售业态占比亦有爬升，其他业态变动不大，但餐饮业态占比却出现明显下滑。

造成这种变化的原因可能有：（1）成熟商圈餐饮门店运营周期相对较长，已经积累大波忠实粉丝，因此相对于新兴商圈而言，抗风险能力更强；（2）新兴商圈新品牌占比较高，而疫情期间人们出于安全考虑，尝新意愿较弱，更倾向在熟悉的地方消费。

■ 餐饮业态，奶茶、果汁、中式简（快）餐三种业态明显下滑，而咖啡馆、茶饮、日式料理占比则有所上升。

2020年国内咖啡市场依旧火爆，星巴克、Tim Hortons等国际咖啡巨头纷纷押注中国。如星巴克逆势扩展，据2020财年第四季度财报显示，单季中国开店259家，创下新纪录。Tim Hortons在国内首家电竞主题店于11月16日落户上海。

■ 儿童亲子业态，儿童零售和儿童服务业态占比升高，而儿童教育和儿童游乐则出现下降。

儿童游乐、儿童线下培训均依赖特定场景，有大量人群聚集，不利于防控疫情，受到冲击较大。但从长期来看，儿童游乐项目仍具有发展空间。因为儿童消费在整个社会消费中占的比例越来越高，占家庭总消费比重也越来越大，数据显示，中国多数家庭花在孩子身上的钱占家庭总支出的30%。

与此同时，疫情进一步养成线上消费习惯，增加儿童零售比例，采用线上直播带货等方式，是购物中心应对疫情冲击的有效手段之一。

■ 文体娱业态，传统教育培训比例下降较大，而一些新兴业态，如展馆展览、溜冰场、射箭馆、密室逃脱等反而有所上升。

疫情在一定程度上改变了人们的消费习惯，同时也催生一些新需求，如疫情带来的焦虑感催生压力释放需求，密室逃脱、射箭馆等刺激性项目兴起。

▌餐饮：素食、轻餐迎合健康诉求，主题餐饮体验升级

疫情后，越来越多的消费者意识到健康的重要性，素食、轻餐切中健康消费诉求，有望迎来快速发展。日式料理，网红咖啡、网红茶饮等主题餐饮持续创新，促进体验升级，同时带来流量。

▌儿童亲子：亲子业态加速转型，“奶爸”业态有望崛起

疫情期间，亲子业态受到严重冲击，也加速了业态转型。以往单一体验的儿童游乐项目，将转向“亲子沙龙”、“亲子运动”等类型亲子共同体验项目，强化“互动”体验，更有利于用户留存。

此外，男性带娃越来越普遍，但购物中心缺乏男性互动项目，传统DIY手工、梦幻童话主题等亲子活动似乎对奶爸不够友好，在更强调家庭的当下，如何提高“边缘化”的奶爸参与度，不仅有助于提高用户粘性，而且可以将女性从带娃压力中解放出来，释放女性消费，进而激活家庭消费。

▌文体娱：在新奇和好玩之外，增加对“美”的诉求

健身、娱乐原本已经不再新鲜，但疫情后，“新瓶装旧酒”，再次焕发风采，不仅传统健身快速增长，更有瑜伽、器械、有氧运动等形式爆发。与此同时、书吧、健身、观影等诉求有融合趋势，人们既关注外在形体美，更注重内在精神美，美的诉求越来越高级。

零售情报专家Springboard预测，今年黑色星期五英国所有零售目的地的客流量将比2019年下降59%，从周五到周日的三天将下降58%。由于非必需品零售业仍然关闭，英国受到最严重的打击，黑色星期五所有目的地的流量将下降61.7%，周末下降60.6%。

Springboard预计，商业街黑色星期五的客流量将下降68.3%。黑色星期五的机会可能集中在较大的市中心，那里的百货商店和较大的零售商能够更容易地提供点击提货服务。

购物中心可能比商业街受益更多，因为多家大型商店的集中度更高。Springboard预测，黑色星期五购物中心的客流量将比2019年下降65.8%，整个周末购物中心的客流量将比去年下降64.7%。

就像大流行期间的情况一样，零售公园在黑色星期五将变得更加强劲，预计客流量只会下降31.9%，周五到周日的三天里只会下降30.7%。
199IT.com原创编译自：Springboard 非授权请勿转载

北京作为国际化大都市，产业结构以金融、信息、科技为主，逐渐弱化制造业、批发市场、低端产业的占比，加速经济转型。目前已形成以“中关村为科技互联网重地”、“金融街为金融中心”、“国贸为专业服务”、“东二环为央企大道”、“燕莎为外企集群”的五大产业区域格局，而“金科新区”刚好处于中关村与金融街的连廊区域，具有天然的“金融科技”产业的定位优势。

“金科新区”作为国家级金融示范区，含着金钥匙出生，在襁褓中就已经出台了强有力的扶持政策，吸引金融科技企业入驻，让优秀的企业得到实实在在的资金和政策支持。

因此，本期重点解读西城区政府联合中关村管委会共同为“金科新区”量身定制的扶持政策之“金科十条”。

一、支持对象的认定

A、支持对象包括：金融科技企业、创新服务平台、专业服务机构、楼宇运营机构。

1) 金融科技企业：大型金融机构、总部型企业/科技龙头企业衍生设立的金融科技公司；从事金融科技领域人工智能、庄闲网络娱乐平台进入 、云技术、信息安全、大数据、5G及其他前沿技术研发和应用的企业；

2）创新服务平台：金融科技领域孵化加速平台；金融科技产业联盟；金融科技领域研发中心、创新中心、实验室等创新平台；

3）专业服务机构：应用人工智能、庄闲网络娱乐平台进入 、云技术、大数据、5G等前沿技术为金融科技企业提供信息、法律、财务、征信、信用评级、知识产权、管理咨询、云计算、展示交流等专业服务的机构；

4）楼宇运营机构：空间实体在“示范区”范围内、为金融科技企业和专业服务机构提供物业等服务的楼宇产权方或投资运营主体。

其他要求涉及两点：1）新设立或新迁入企业（机构）是指2018年1月1日（含）以后注册成立或由西城区行政区以外迁入的金融科技企业或专业服务机构；2）注册和税务登记须在示范区范围，假如注册、税务登记在示范区范围外的重点项目经认定后也可参照执行西城区政府实施的有关条款。

B、认定机构：由分管副区长牵头设立的“示范区政策兑现工作组”。

C、认定材料：申请书、上年度财务审计报告、证明承接过金融机构技术服务的材料、承诺函。

D、受理机构：中关村科技园区西城园管理委员会。

二、资金补助条款

A、实收资本补助

1）补助标准：新设立或新迁入企业，自实缴完成年度起进行资金补助，分三年按照40%、30%、30%比例支付。已设立金融科技企业（机构）实收资本增资的，实收资本增资1亿元（含）-10亿元，且对区综合贡献达到500万元的，实收资本缴纳完成后给予一次性100万元补助；实收资本增资10亿元（含）以上，且对区综合贡献达到5000万元的，给予补助1000万元，自实收资本缴纳完成年度起，补助资金分三年按40%、30%、30%比例支付。

B、购租房补贴

1）补贴标准：获得购房补贴的办公用房原则上5 年内不得对外出售、出租或改变用途。经评定的重点企业和专业服务机构按照实际房租的50%给予补贴，《示范区企业名录》中重点企业和专业服务机构之外的按照实际房租的30%给予补贴。租房补贴期限不超过三年。

C、金融牌照补助

1）执行中关村管委会制定的标准。

D、“突出贡献企业”奖励

1）按西城区政策执行。

三、创新支持条款

A、重大成果转化和产业化项目支持。

B、科技研发项目配套。

C、自建研发机构支持。

四、示范应用条款

A、先行先试政策试点。

B、重大示范应用支持。

五、人才保障条款

A、人才称号奖励。

B、高级管理人员及核心骨干奖励。

六、交流合作条款

A、国际交流合作项目支持。

B、重大活动支持。

C、示范应用奖励。

七、融资支持条款

A、按照《北京市西城区鼓励和支持企业上市发展办法》（西行规发〔2018〕4号）实施。

八、专业服务体系建设条款

A、硬科技孵化平台支持。

B、基础设施平台支持。

C、西城区高新技术产业孵化和加速基地支持。

D、专业服务应用示范项目支持。

九、楼宇提升条款

A、改造升级补贴

1）申报项目要求为总建筑面积在3000平方米（含）以上的商务写字楼、城市综合体、老旧厂房、科研楼、商场、宾馆和酒店等楼宇建筑，不包括行政事业单位自用房、医院、学校等建筑。2）申请主体为项目产权单位或经产权单位授权且取得十年及以上经营权的运营主体；3）补贴资金原则上在项目工程验收完成且总投资全部支出后开始兑现，分三年按照40%、30%、30%比例支付。

B、产业提升奖励

十、工作流程

A、由中关村科技园区管理委员会实施的条款按照中关村科技园区管理委员会发布的政策申报通知执行。

B、由西城区政府实施的条款，企业按照西城区政府各相关部门发布的政策申报通知执行，中关村科技园区西城园管理委员会（以下简称“西城园管委会”）负责受理企业申请材料。

本次政策的实施，充分结合了金融街关于金融政策引导和中关村打造科技示范区的成功经验，由副区长牵头，自上而下落实，可见金科新区地位的重要性。同时，对于金融科技企业的认定要求高标准，也配套了的资金、政策、产业的扶持政策，力争打造成一“金融+科技”为优势的产业集群。

从目前北京的产业区域格局来看，“金科新区”是金融科技类企业较为理想的入驻区域。

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深圳 VS 广州城市演化趋势与投资潜力

讲师：Allan Wu

近期，大湾区的概念吸引了很多投资者。而广州和深圳作为大湾区中的热门城市，却让很多机构投资者和投资人举棋不定。

本期沙龙透过大数据视角，聚焦投资者关注的广州、深圳写字楼市场和资产配置问题。

8大CBD:上海虹桥CBD、杭州钱江新城、广州南站商务区、深圳前海、珠海横琴新区、天津于家堡金融区、武汉王家墩CBD、南京河西新城

沙龙大纲：1、为什么中国商务新城成功案例不多？

2、商务新城规划5大核心规律

3、新城投资分析量化体系

沙龙时间：8月20日（周四）20:00

分享平台：ZOOM

分享嘉宾：Allan Wu

嘉宾介绍：晤桥亚洲创始人|CFA、CPA

          麻省理工学院（MIT）房地产硕士

          德克萨斯大学奥斯丁分校会计硕士

          北京外交学院学士

观点指数 6月份，购物中心受到疫情持续影响，虽然客流量基本得到恢复，惟消费力尚未达到以往水平，预计仍需要时间修复。

从具体城市来看，一线城市零售物业出现小幅租金下降，空置率轻微上升，但随着客流量和消费力的逐渐回血，有望于下半年恢复正常。

与此同时，为了推进购物中心的快速“复原”，除各地出台促消费的相关政策外，购物中心也举办了相关活动以引流和刺激消费，弥补疫情期间带来的损失。

近来火热的“地摊经济”并未给购物中心带来冲击，但类似形式的市集活动成为其吸引客流的有利途径。 

月内，对于购物中心运营商而言，除部分企业开出新项目或有新项目规划落地外，大部分企业还是以现有项目的运营为主。

万达华润稳居一二，龙湖首进前三

在“6月中国购物中心运营商发展指数TOP20”榜单中，万达商管继续稳居第一。本月恢复正常开业后，万达同日内有2座万达广场开业。

据观点指数统计，万达商管目前在运营购物中心数量增至325座，布局近200个城市，规模数量稳居第一，由此产生的收益也非常可观。

华润置地本月投资物业实现租金收入约10.78亿元，按年增长3.8%，继续保持较为稳定的增长；而2020年累计投资物业实现租金收入约51.06亿元，按年下降11.8%，虽然仍为负增长，但降幅不断减小。以本月情况来看，购物中心部分恢复较为良好，取得了不错的租金收益。

龙湖集团首进前三，旗下天街系列本月开出了今年以来第一个项目，目前在运营项目数量迈入40个的门槛。

龙湖月内新开业项目位于南京，加上去年12月开业的首个项目龙湖南京六合天街，目前在南京已有两个项目。此外，还有两个未开业项目——龙湖南京江北天街和龙湖南京河西天街，预计将会在今明两年入市。

据观点指数统计，作为青睐长三角布局的企业，龙湖目前在杭州、苏州等城市共持有13个在运营购物中心项目。

恒隆地产本月位居第四，旗下恒隆广场定位为高端购物中心，在全国重点一二线城市均有布局，目前共有9个已开业项目。虽然上半年受到疫情冲击客流和销售额有所下降，但目前来看整体恢复良好。

近来高端奢侈品在内地复苏良好，恒隆广场的高端定位使其相比其他购物中心受到疫情影响要小，消费恢复也较快。

近来，上海、昆明等地的恒隆广场均有新品牌开张，这也说明了其对于内地市场发展的信心。

星河商置本月动作频频，全国范围内有3个购物中心项目进入招商阶段，分别位于宁乡和南昌，但以中小体量为主，最大体量为11.1万平方米，总体项目发展步伐加快。

作为深圳本土企业，目前星河过半的项目位于深圳，其余布局城市大多位于三线城市。

二季度复苏成效明显，新开业项目以中等体量为主

延续上半年的经济复苏趋势，6月的社会消费品零售额累计值录得172256亿元，累计增长幅度为-11.4%，环比取得较为稳定的增长。

纵观上半年，疫情过后社会消费品零售额每月增长幅度基本保持在3%左右，总体维持稳定的恢复节奏，预计零售总额将在第三季度恢复去年同期水平。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

具体城市表现上，一线城市中，北京由于疫情复发而实行了较为严格的防疫措施，购物中心客流受到一定冲击，空置率环比上升1.3个百分点至8.6%；而深圳则因为疫情后恢复情况良好，空置率处于一线城市低位，为4.2%。

数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

上半年在疫情影响下，国内大部分城市购物中心除延迟开业外，整体租金也出现了一定幅度下降，空置率呈现上升趋势，因此月内购物中心整体市场依然以复苏为主。

为促使购物中心回血，各地和购物中心也在积极推进和落实促消费举措。如上海推出的“五五购物节”，对商业复苏起到了积极推动作用。据实时监测数据显示，购物节当天上海消费支付额实现3分钟超7000万，6分钟达到了1亿元。

引进首店方面，一季度以上海、北京为代表的一线城市首店进驻数量不及以往，但随着疫情逐渐得到控制，二季度首店数量出现大幅提升。

有机构数据显示，上海二季度共计迎来259家首店，为一季度61家首店数据的4倍之多。

新开业购物中心方面，据观点指数观测，月内全国范围内共有11个购物中心（体量在2万平方米以上）开业，总体量达100.73万平方米。开业数量上虽与上月15个相比有所减少，但大部分体量均在10万平方米以上，因此总体量较上月相差不大。

数据来源：公开资料，观点指数不完全统计

从城市布局看，一线城市新开业项目很少，仅深圳开出了一个项目，而重庆、南京、南通等二三线城市依然是开业主力；从开业项目对应的开发商主体而言，万达、龙湖、绿地、益田等均开出了今年以来第一个项目。这也说明，不少购物中心运营商6月逐渐加快了开业步伐，已完工的购物中心相继入市。

万达商管于6月25日开出了江苏昆山经开、南通海安两座万达广场，总体量均超15万平方米。据了解，万达商管表示于本月开始进入2020年批量开业阶段，于7月还将开业3座万达广场，今年计划开业45座万达广场的目标不会改变。

按目前情况看，万达广场后续的开业速度会逐渐加快。

此外，6月19日，龙湖集团第40座商场，同时也是2020年首个开业商场——龙湖南京龙湾天街正式开业，商业体量约17.7万平方米。

该项目位于江宁生活新核心区，开业3天总客流突破46万人次，总销售额达3510万。在疫情影响未消去的情况下，表现尚属不错。

头部企业动作频频，市集活动成月内热点

除新项目开业之外，购物中心运营商也较上月活跃，其他动态多有传出。

值得关注的是，华润置地月内向华润集团买下了位于北京和深圳等地的4个万象汇项目，均为开业不久或即将开业的项目。

据了解，虽然目前这4个项目处于亏损状态，但部分项目即将进入收益期。

数据来源：公开资料，观点指数不完全统计

此外，近几月来恒隆地产旗下6个恒隆广场项目均有新店开张，新开业店铺维持现有的业态结构，多以珠宝、钟表、服装饰品、美妆等业态为主。

据观点指数统计，去年开业的昆明恒隆广场新开业店铺数量最多，为9个，其余城市的恒隆广场则为1-2个。从引进的新店来看，主要以奢侈品为主，维持恒隆广场一贯的高端定位。

数据来源：恒隆官微，观点指数整理

从定位上看，奢侈品主要针对的消费对象为高收入人群，此类人群的消费力受疫情影响较小，购物需求长期存在。受疫情影响，不少奢侈品牌旗下商品难以进口，价格出现提升，但对消费者的购买热情并未产生负面影响。

此外，地摊经济成为社会热点，受到广泛关注。部分购物中心也借着这股热潮举办了类似形式的市集活动，在吸引客流消费方面有一定成效。

据观点指数统计，近两月来，全国范围内共有超过10个城市的购物中心举办了市集活动，包括上海、广州、北京、深圳、重庆、杭州等。

其中，上海的市集活动最为活跃，月内共有超30个购物中心举办了28个市集活动。

数据来源：公开数据，观点指数不完全统计

6月6日，上海BFC外滩金融中心举办“外滩枫径”市集，与超过110家品牌商户打造户外景观酒吧区、世界美食大赏、空中露台派对等活动，吸引了不少消费者前来参与。

国内城市特别是一线城市，趁着地摊经济的热度，打造一个将夜经济、地摊经济融合起来的市集活动，营业时间灵活、业态丰富、品类多样，还能为购物中心吸引更多客流，似乎是个不错的选择。

至于地摊经济是否会对购物中心造成冲击，实际上，购物中心和地摊经济有很大区别，因此地摊经济动摇购物中心的地位可能性很小。

但对购物中心未来的发展还是有所启发，未来购物中心在引进手工饰品、特色美食等地摊经济业态重复度较高的中低端业态方面，可能会持较为谨慎的态度。

购物中心活动市场的发展分析

1. 购物中心的兴起引领商场活动从促销时代跨入观演时代

购物中心的兴起使得商场经营模式由联营转为租赁，收入来源从扣点为主变为租金为主，经营者的关注点开始从商品的销售额变为对品牌商的议价能力。使得客流量、商场形象等指标成为新的关注点。在这个大背景下，商场活动开始跳出以打折促销为核心的发展阶段，衍生出更丰富的活动形式。同时，硬件的改良，例如中庭等更大面积的公共空间，为购物中心的活动创意提供了更开阔的落地空间。在这个以聚客为首要目标阶段的初期，话题性成为了商场活动的核心要素，明星签售会、选秀比赛等活动陆续出现。

2. IP活动热潮揭示了购物中心的内容饥渴

商场的IP展览始于2012年香港海港城的哆啦A梦展，同年上海大悦城引入Hello Kitty展，IP展正式进入内地市场。商场活动由“观演时代”跨入“内容时代”。2015年，IP活动在购物中心掀起一片热潮，受到消费者的追捧。IP展与以往活动最大的不同在于，将影视、动漫、文学、游戏等内容赋予到购物中心活动中，使活动在热闹和噱头之外，具备了更丰富的文化指向性。使消费者从突破次元壁的展览布置或是沉浸式的娱乐项目中，获得场景化的体验。IP活动的火爆一方面能反映出，在存量时代的买方市场上，消费者已经不再被单一的以“热闹”、“折扣”为标签的活动所打动，转而追求“有趣”、“共鸣”等价值观层面的契合；另一方面，IP版权方的强势和IP种类的单一也揭示了购物中心的内容饥渴，尚未掌握内容创造的主动权，对消费者和IP潮流采取迎合而非引领的策略。

购物中心的人均获客成本在飞速增长

伴随着时尚消费市场从资源导向到全面竞争的过渡，购物中心人均获客成本的增长速率在快速攀升。促销时代，购物中心以其招商和品牌代理能力，将商户聚合在一起，向消费者提供的价值是商品本身。在这个阶段，折扣是百发百中的到场号召力。观演时代，商品从稀缺变为过剩。针对商品本身的价格战一方面使商场陷入了恶性竞争的循环中，另一方面对聚客的边际效用在不断递减。购物中心开始付出更多的推广费用，策划筹办更加新鲜、博人眼球的活动，吸引消费者到场；2012年以来购物中心遍地开花，消费者争夺战拉开帷幕。精致的美陈已成为标配，打动消费者实现到店不仅需要“用钱”，更需要“用心”。能够洞察并引领目标客群价值观、审美取向的活动内容成为购物中心关系运营的有力抓手。

活动市场规模巨大逾550亿元，但市场错位导致300亿推广费用被浪费
购物中心活动市场规模巨大，预计总体市场容量超过550亿元。存量时代，随着运营能力重要地位的凸显，活动市场预计未来也将具备较好的增长空间。但目前的市场投入仍旧主要在噱头制造方面，尚未适应从观演时代到内容时代的转变，缺乏内容创造力，对消费者的粘性及品牌的带动作用有限。投入产出比预计还有40%到80%的提升空间，当前市场上有将近300亿的推广费用属于无效投入。

行业创新稀缺，仅靠5%的项目推动

头部市场的标杆购物中心是商场活动创新的主要推动者。一方面，标杆项目品牌优势突出，拥有更多的异业合作渠道。推广部门预算充足，同时对供应商和外部资源的议价能力较强，有更多内容、资金、供应商资源进行活动创新。另一方面，存量时代，通过创新维持品牌优势、稳固行业标杆地位已成为共识。活动相比规划、招商的创新更易操作，落地更快，成为了最活跃的创新突破口。推陈出新的活动创新能力不仅是市场对购物中心的要求，也已成为管理层对推广部的重要考核指标，执行人员的创新动力比普通项目更高。

两大因素阻碍购物中心活动升级

1. 行业规则缺失，好资源无法下沉到三四线城市

行业规则的缺失，导致新型活动资源和活动创意的下沉边界卡在二线城市上。一方面，活动供应商的资源透明度低，对人的依赖性较强，推广部门权力寻租现象严重。大型开发商通过建立供应商数据库解决此问题，但同时也导致了一线从业人员在完成工作时以“省事”为导向，创新动力不足。另一方面，三四线城市小型开发商合同结款方面操作不规范，外来供应商难以与其建立互信关系，活动资源下沉动力不足。随着知名开发商管理输出模式的推行，优质的活动资源有可能随着项目下沉节奏，进入三四线城市，为当地购物中心的活动运营带来新的活力。

2. 信息不对称，供需匹配效率低

活动供应商市场属于极其分散的低聚集度市场，资源匹配以人为核心，效率低且不透明。与会展、发布会等活动相比，购物中心推广活动的标准化程度低，对供应商来说消耗的人力和时间成本高、利润薄、吸引力有限，因此区域化特征明显，以商场活动为主要业务且规模较大的供应商稀少。行业信息不透明度较高，购物中心管理层无法有效进行横向对比和监督。资源匹配效率的低下，是影响行业发展创新的重要因素。

推广部门人才智力结构亟待升级

购物中心推广部门从业人员的商品管理能力、市场洞察能力，已经远落后于电商平台的流量运营部门。对人才的主要诉求点是活动的策划执行与公关，缺乏对场内商户的经营逻辑与动向的关注，专业能力和综合素质均有待提升。近十年虽有大量人才涌入商业地产行业，但高素质人才主要集中在前期岗位上，如开发商的投资和拓展部门、代理行的策略顾问部门等，项目运营团队的整体素质与前期团队有较大差距。三四线城市购物中心运营团队高素质人才则更为缺失。购物中心运营和推广部门整体创新意识、创新活力比较低。未来运营团队人才智力结构的升级，将成为激发项目生命力与创新能力，决战存量市场的重要措施。

购物中心活动的特点，场景IP类活动引流效果最好

按照活动目的及盈利情况的不同，购物中心活动主要可分为四种类型。其中，场景IP类和折扣促销类活动占比最高，分别可达71.67%和17.92%。场景IP类活动具有受众广、趣味性强、内容丰富、互动体验性强等特点，引流效果最佳，投入成本也最高。尤其是当下最火的IP展，需要向IP授权方、活动策划及搭建供应商支付的费用高达百万元级。虽然场景IP类活动对客流、销售额的带动收益仅在活动期间显现，但其收益半衰期长，对购物中心的品牌形象提升及口碑传播具有长远的积极影响。折扣促销类活动沿袭了传统百货活动的基因，商户联动性及对客流的带动强，对商户的经营业绩及商场的租金收益具有提升作用。此外，临时出租类活动举办频率较高，约占购物中心活动的70%，此类活动以获取租金收益为主要目的，推广属性较弱，未列入本研究的统计范围。

IP展和抽奖类活动传播力最强

在四种类型的活动中，场景IP类活动内容丰富度最高。其中互动体验类活动占比最高，达到15.2%，同时在传播过程中也得到了消费者较高的关注。此类活动娱乐性强，消费者参与度高，有效地增加了消费者黏性，活动过程中高质量的情感体验对后期的消费者口碑传播也会形成正面影响。此外，IP展和抽奖类活动传播效果显著，但成本较高，所占比例有限。美景观赏类场景活动、益智类活动，例如枫叶节、LED屏告白、机器人大赛等也具备较强的传播力，受到了消费者的喜爱，购物中心可重点关注。

社区商业的活动需要“少做噱头、多给实惠、聊聊感情”

社区商业的场景IP类活动占比相对较低，小型会员运营类活动及折扣促销类活动占比较高。一方面，社区型项目的目标客群主要是项目周边的社区居民，没有做覆盖全城的大型推广活动的需求；另一方面，社区商业更注重生活场景和社区氛围的打造。在活动主题方面更倾向于选择与社区家庭客群相匹配的亲子类、市集及健康类活动，以提升目标客群的社区归属感，并建立社区与购物中心的高度关联。

仪式感是奢华型购物中心的活动关键词

奢华型购物中心在活动主题的选择上更注重仪式感，大众定位的购物中心则更注重传播广度。奢华型购物中心更关注目标客群的匹配，通过牺牲一定的普适性来锁定高端消费者。举办艺术展、课程培训及DIY手作等仪式感较强的活动，吸引注重生活品质和自身气质提升的高端客群。

购物中心活动市场发展趋势

庄闲游戏app官网 深挖购物中心公区价值，活动市场的外部资源匹配效率将突破性提高
购物中心公共空间受众广、人流量大、商业氛围足，先天具备绝佳的商业活动承办条件。传统公区租赁对推广部一线从业人员的个人资源依赖性高，信息化程度低，资源匹配效率低下。2012年云space成立，庄闲游戏app官网 走入购物中心。第三方平台的出现和信息整合，为购物中心和场地需求方二者搭建了更直接的对话平台，资源匹配效率极大提高。市场和资方对这一领域持续看好，今年依然有场地匹配平台成立并融资成功。未来随着这一市场的成熟，购物中心与外部资源的匹配效率将突破性提高。

购物中心活动物料及创意的二次流通市场潜力巨大

购物中心活动物料的二次流通市场尚未打通，虽然标杆项目活动物料的制作成本和创意成本不菲，却多为一次性使用产品，循环再利用比例极低。主要是因为流通渠道尚未打开，无法在不同项目、不同城市间进行有效衔接，运输、仓储成本较高。与此同时，三四线城市项目模仿承接一线城市标杆项目活动创意的需求热切，但当地供应商往往难以制作出同样规格的物料，导致活动物料粗糙、山寨感十足，但标杆项目的物料却直接丢弃形成了浪费。活动物料主要由塑料、泡沫、树脂、石膏、玻璃钢等材料构成，材料自身的可回收利用价值不高，被丢弃后又构成了降解处理的环境压力。全国大型购物中心目前已超过5000个，购物中心活动市场总规模逾550亿，二次流通市场潜力巨大。活动物料二次流通市场的打通，将增加物料的可重复利用度及多场景适配度，使标杆项目、中小项目、社会环境多方受益。

技术端已成熟，活动效果的精准评估将成为标配

目前购物中心活动运营整体信息化水平有限，尚未形成对推广活动的有效监测和反向评估。粗放的运营导致购物中心平均高频客群占比不足6%，每年有超过15亿的实体商业流量被浪费。事实上，当前的技术发展水平已经能够给运营者一个全视景，从活动前的策划到活动后的效果评估支持。使运营者能够在活动的内容、形式、宣传渠道上进行有效的优化迭代，持续改进，形成营销闭环。

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《报告》表明，购物中心运营表现指数为83.0，较第二季度出现了明显的提升，环比上升10.2，有72%和74%的项目在第三季度内实现了销售额和项目租金收入的增长。成本控制指数为37.5，低于荣枯线12.5，但环比第二季度有所改善，说明业主仍在积极地调整运营策略以更好地控制成本支出。与一线城市、三线及以下城市指数分别环比增长3.2、3.0的情形相比，二线城市指数为64.9，环比第二季度仅小幅上升0.5，说明新项目陆续投放市场使得二线城市的部分现有项目面临一定的招商压力。

总体而言，购物中心市场继续保持较好发展态势。在全国居民收入继续保持较快增长态势的利好环境下，更好地调整和适应日益变化的消费需求，是购物中心保持良好发展态势的重要举措。

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美国购物中心业务翘楚塔博曼购物中心公司的子公司塔博曼亚洲与中国领先的房地产观察门户网站明天地发布的这份报告分析了全球第二大经济体零售行业面临的挑战与机遇，并提供了对过去15年内中国零售行业的增长和消费者行为变化的全面概览和深刻见解。

　　线上与线下逐渐融合

具体来说，这份研究报告详述了决定中国购物中心未来发展和成功的要点，其中包括了多项内容：

第一，在设计购物中心时，不仅要重新考虑到如何帮助消费者完成购买任务，同时还要想到如何让消费者在购物的同时享受文化和社会体验；　第二，兼顾线上至线下（O2O）、大数据资源等数字化战略，将线下零售管理提升至线上管理。第三，运用包括定位服务在内的移动技术，满足消费者在店内随时搜索的需求，以此配合习惯使用手机的消费者。第四，创新购物中心开发战略，适时调整零售组合，以配合中国城镇化的进程并满足中国消费者不断变化的期望。

尽管媒体报道经常聚焦在宏观环境如何影响中国整体消费增速放缓，然而《中国购物中心报告：展望2020》预期，中国消费水平的可持续增长，并且指出导致零售行业发展受阻的原因可能更多是因为过于乐观的规划和某些零售商早期的乐观预期。同时，在深入的研究之中发现传统零售商和购物中心开发商们正在调整他们的市场营销战略，并利用新科技来推动业务。

塔博曼亚洲中国区董事总经理张国华先生补充：“中国零售业环境已愈发复杂，许多购物中心正在引入一系列数字化战略，把握移动社交媒体平台，并结合大数据和传统手段进行市场营销。这种创新是我们很重要的战略。”

《中国购物中心报告：展望2020》　还分析了在中国独一无二的社会环境影响下，购物中心怎样从一个以购物为目的的地点演变成了培养社会、文化体验的公共场所。

　传统零售业不会消失

尽管中国奢侈品行业发展减速，但中国消费者对娱乐的需求和更强的消费力一直助力实体店销售，为购物中心运营商和零售商家创造机会。

亚洲数字直效营销协会主席、市场自动化机构Current Asia　的　CEO　大卫·凯彻姆表示：“传统购物中心和零售商家已经步入升级的第一阶段——通过数字营销吸引消费者进店、购物、参与。下一步就是要将购物中心的线上线下体验无缝结合。

未来五年，传统商家要继续发展，面临的挑战包括如何使用发展中的技术将增长维持在较高水平，如何确保新购物中心可以满足消费者不断改变的需求。关键是要购物中心项目将要零售选择差异化，为消费者提供独特消费体验。同时，购物中心还要随机应变，时刻准备好变化以满足地方市场需求。

塔博曼亚洲的规划与设计部主管肯·梅纳德认为：“从设计和规划角度来看，我们一直希望可以为零售组合和可持续发展提供足够的空间。”“关键要找到一个平衡点来维持这种弹性，并尽快适应零售业的变化趋势，这样我们才能灵活应对市场变化。我们不可能重建购物中心本身结构进行改变，”梅纳德补充道。

国内艺术演出市场概况

　　需求增长，价格下降

2011年以来，国内艺术演出观众人次及演出收入双双呈现增长趋势，观众人次年均增幅为6.9%，演出收入年均增幅更达到14.0%。其中，2013年开始，艺术演出团体逐渐向小型化发展，越来越多的室内乐、实验戏剧等小型演出团体涌入市场，演出成本也逐步降低，致使平均票价呈现下降趋势。2014年的演出收入也出现了下降，部分源于这一新趋势。特别值得关注的是，随着演出团体更加多变、短小、轻灵，也为艺术演出进入购物中心提供了更多可能性。

然而，与国际水平相比，当前国内的文化产业消费依然有较大差距。目前，中国文化产业占GDP比重仅为3.1%，远低于美国、英国的23%和17%。

以上海、纽约、伦敦为例，同为经济及城市地位上相抗衡的国际大都市，但上海的艺术演出数量却大大低于纽约和伦敦。其中，音乐会演出数量分别仅为后两者的一半和三分之一；大型剧场演出数量更是远远落后，分别仅为纽约、伦敦的26%和18%。

从大型剧场的人均每年观演情况来看，上海人均每年观演次数仅为0.4次，人均每年观演消费更低至29.4元。相比纽约和伦敦，上海乃至中国发达城市仍存在巨大市场发展空间，而另一方面，我国的购物中心的硬件设施及体量已迅速拉近与欧美发达国家的差距，成为艺术消费弯道超车的潜力空间。

购物中心正逐步成为艺术演出及展示的新承载平台

数据显示，购物中心的建设速度远远超过公立文化设施建设速度。在需求持续快速增长下，公立文化设施面临供不应求。购物中心凭借地理位置、消费便利性、体量供给充足、投融资方式多样等优势，将逐步成为公立文化设施的有益补充，承载和展现更多艺术给广大消费者。目前，一线城市中艺术主题业态在购物中心占比已上升到2.6%，成为购物中心吸引客流的特色之一。虽然绝对占比低，但是相对增速迅猛，正处于快速发展期。

购物中心艺术形态主要有七类，其中长驻艺术形态有艺术装饰和艺术空间，为独立空间，多为收费，且展演时长较长；短期艺术形态有静态展、小型沙龙、演出、艺术集市和快闪活动，类型丰富，通常布局公共空间，免费为主，展演时长较短，更替频繁。

静态展、艺术集市是当前购物中心主流艺术形态，运营频次占比超七成

在七大类型购物中心艺术形态中，静态展、艺术集市是运营频次最高的，分别达到41%和31%，大大超过其他艺术形态。

一方面，与长驻艺术形态的独立空间相比，短期艺术形态使用公共空间，不仅运营成本低，更依托人流聚集的优势获取租金收益。而静态展是展演时长最长的艺术形态，其稳定持续的租金更受购物中心青睐。根据RET睿意德中国商业地产研究中心对国内42个重点城市的公共空间面积统计，约有19.5万平方米的公共空间可被利用，潜在的租金收益达到 71.2亿元/年。

另一方面，艺术集市租金收益不菲，甚至高于购物中心首层租金2-3倍。同时，艺术集市还为购物中心相关商家创造了品牌宣传及产品展示的机会，在获取双重租金收益的同时，也成为了商家青睐的推广平台之一。

成本高企，长驻艺术装饰及短期演出发展有限

　　在七大类型购物中心艺术中，长驻艺术装饰和短期演出是唯一入不敷出的艺术形态，为匹配艺术定位和暖场活动而引入。通常以品牌打造为目的，成本高企，对运营者资金实

力要求高，因此发展有限。在购物中心运营频次占比中，分别仅为3%、5%。以K11的长驻艺术装饰为例，香港K11共投资购买13件艺术品入驻，总价值2,000万港币；而上海K11更引入15件艺术品，其中仅达明赫斯特的雕塑作品“悲惨的战争”就高达300万美元估值，全部艺术装饰总值预计超过2,500万元人民币。

从短期演出成本来看，艺术团体的演出及运营成本平均为160-180万元，购物中心邀请一支小型室内乐团演出及运营成本可达到10-30万元/场。

艺术主题对购物中心的商业促进作用

　　业绩提升20%，推动商业租金提升70%，超过同期办公30%的租金涨幅

例如，香港K11开业后，前三年的销售额翻了一倍，目前保持超过20%的增长率，月均人流稳定在100万人次以上，并收获2.8万名VIP客户，大大高出香港平均零售水平；而上海K11也在2014年3-6月莫奈展期间，日常营业额增长了20%，并推动商业租金提升70%，而同期办公租金涨幅仅为30%。

　商家针对艺术主题进行联动

　　艺术展示及演出期间购物中心部分商家也会借机推出相关的纪念商品，商家针对艺术主题进行联动，实现购物中心和商家双赢模式。

衍生品收入占43%，超过门票收入占比

门票收入、衍生品以及企业赞助是艺术展示及演出的主要收入来源，其中衍生品收入最高，占比达到总收入的43%，超过门票收入。衍生品包含零售纪念品及咖啡为主的艺术主题简餐等。以K11的莫奈展为例，其衍生品种类接近800种，而几乎所有逛完莫奈展的顾客都会前往艺术商店购买纪念品，促使其衍生品收入达到3,960万元。

提供艺术体验机会，促进大额商业消费

购物中心还会通过举办艺术主题体验吸引人流观赏的同时，以一些艺术体验课程引导消费者参加消费满额的促销活动，藉此赢得艺术体验机会。这类艺术体验往往聘请圈内知名艺术家进行授课，并以小群体为单位开设体验活动，能够确保近距离与艺术家交流，收获极大，因此大额商业促销十分成功。

艺术在购物中心的未来发展

01东方传统艺术及民族艺术逐步扩大市场份额

　　目前，购物中心更多艺术形式来自西方，包括油画、古典音乐、雕塑、舞台剧等，这一方面因为呈现方式及商业模式更加成熟，另一方面也源于其他民族零售品牌的匮乏。但随着中国传统艺术的复苏和地位提高，包括唐装、民乐、书法、民族艺术等将逐步进入购物中心的视野，随着更多国内零售品牌的崛起，更加符合中国人文化基因的各类艺术形态也必将在购物中心占领更大舞台。

02 艺术与购物中心跨界O2O将广泛开展

　　O2O不仅已经带来购物中心的变革，在艺术领域也引发新的革命。DG唱片公司联合Touchpress开发的古典音乐App——贝多芬第九交响曲(Beethoven’s 9th ymphony)

英文版于2013年5月一经上线便迅速在世界范围内掀起古典狂潮，上线首周即成为App Store“编辑之选”。更多国内外年轻艺术家也开展了线上线下的社交互动，提升粉丝粘性。未来艺术经纪公司、艺术家与购物中心将打通线上线下的导流渠道，共同吸引和维护好庞大的“粉丝”群体。

　03 逐步从一线城市下沉至二三线城市

相比于商业地产在国内二三线城市的狂飙突进，艺术消费在各级城市依然呈现不均衡状态。尽管面临巨大挑战，未来随着商业地产产品线在不同城市的复制以及连锁品牌的迅速下沉，更多艺术演出和展示也将落地二三线城市。

04 专业机构跨界合作成为趋势

更多艺术经纪机构、商业地产顾问机构、开发商、品牌零售商将开展跨界合作，全方位对接资源和创新商业模式。

购物中心艺术主题活动评估体系

　　目前国内艺术市场鱼龙混杂，缺乏统一的评估体系。RET睿意德中国商业地产研究中心与亚益文化共同推出“购物中心艺术主题活动评估体系”，是一个评价购物中心艺术价值的系统化工具。从而为购物中心引入艺术主题业态提供参考。

评估体系将对购物中心各类艺术形式从知名度、艺术形式接受度、观众互动性、与商家联动性、空间利用有效性、艺术呈现周期、购物中心便利性等多个维度的分级评估，通过相关权重指标量化，令抽象的艺术更加标准化。

艺术展示为何偏爱购物中心？

　　1/ 购物中心人流更旺。与公立文化设施相比，购物中心通常占据了更为核心的地理位置，同时自身丰富的零售、餐饮、娱乐、儿童等业态对人流有巨大吸附作用，特别是艺术的普及和推广方面，购物中心的艺术体验提供了很好的转化桥梁。

2/ 购物中心倾向提供免费场地，成本缩减三分之一。数据显示，公立文化设施的场馆租赁费用约占总成本的三分之一，而购物中心更愿意为艺术展示免费提供场地，于结束后对门票及衍生收入进行分成，减轻了承办商压力。购物中心提供艺术展示的艺术空间往往位于传统商业业态难以利用或增值的区域，举办艺术展示不仅能够弥补空间利用上的不足，还可以通过目的性体验，影响人流动线，实现整体商业面积的有效利用和平衡增值。

3/ 公立文化设施票价受限，艺术展示承办商面临无法收回成本。由于国家政策对公立文化设施的艺术展示票价作了限定，导致目标人流量与实际人流量出现较大落差，最高差值可达到5倍。基于此，在公立文化设施举办艺术展示，承办商极大可能面临无法收回成本，且配套的餐饮等服务设施也因周期性的需求波动而难以为继。

高纬环球1月22日发布了2014年第四季度上海零售市场报告表明,2014年1~11月，上海实现社会消费品零售总额7959亿人民币，比去年同期增长8.7%。据上海购物中心协会统计，10月中心城区购物中心营收占总营收54.8%，同比减少3.5%;郊区营收同比增长14.0%，占总营收27.7%。其中，餐饮及大型综合超市业态营收同比增幅最大，分别为14.7%及12.0%，其余业态稳定增长。

四季度,上海中心城区共有三家购物中心入市，分别为晶品购物中心、金光绿庭广场及虹桥南丰城(改造项目)，总体量供应达到26万平方米。静安寺商圈内定位中高端的晶品购物中心(7.3万平米)内餐饮及KTV娱乐目前试营业，其余服装零售楼层计划于2015年中期正式开业。该购物中心以年轻消费群体为目标市场，主打Forever21，H&M及设计师品牌等快时尚品牌。金光绿庭广场(8万平米)为金虹桥国际广场零售商业部分，主力店为日本连锁超市Apita在中国内地的首家店铺，占用2层共2万平方米。虹桥南丰城(11万平米)南区改造完成于本季度试营业。其中大幅增加了体验式消费业态的比例，仅餐饮业态占比就已高达32%，而服装零售业态的比例降至30%。

国际快销品牌以可与电商相匹敌的价格优势，在新购物中心招商中扮演越来越重要的角色。国际快销品牌承租能力一般，但租用面积较大，现常以主力商家形式进驻购物中心，并预期吸引更多年轻消费人群。例如，ZARA，Massimo Dutti，Oysho等国际快销品牌纷纷入驻虹桥南丰城，与周边购物中心及百货形成差异化，预计刺激带动更多消费;晶品购物中心已与Forever21和H&M 签约。

租金方面，淮海中路各段租金表现不一，但长期预计蕴涵巨大前景。受制于政府的保护性改造计划，如尚贤坊的改造计划，淮海中路东段短期内很难有新的长期租赁交易，但是未来整体规划建设完成后，新天地有机会向北拓展至淮海中路，营造更强的商业氛围。

高纬环球亚太区零售商租户代表部董事宁孝言预计，淮海中路中段阳光新业中心改造完成后，将给市场带来积极的促进作用，而淮海中路西段，依托环贸等优异的市场表现，租金将会依旧坚挺。

2015年上海预计有超过30家购物中心开业，多分布在上海近郊区域。

高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰表示：“购物中心面对新增供应的巨大压力，竞争也愈加激烈。未来购物中心的打造不仅要突出主题特色，增强体验购物感，还需更加精细化、智能化。Wi-Fi将更多地以基础配置形式融入购物中心，一方面给消费者带来便利，另一方面记录消费者购物路径，随后通过大数据分析出消费者喜欢的品牌，滞留时间久的业态种类等，为未来购物中心定位提供参考信息。零售商家也更多的尝试拓展O2O业务，如Uniqlo等国际快销品牌在国内一二线城市仍积极拓展实体店，并依托网络平台将业务线更全面的辐射全国，有效的增加品牌营销途径。”

高纬环球同时发布2014年第四季度上海写字楼市场报告表明，2014前三季度，上海GDP总值达到16,607亿人民币，同比增长7.0%。消费者价格指数较去年同期上涨2.7%，实际利用外商投资较去年同期上涨12.9%。浦西核心商圈写字楼本季度租金出现回暖。黄浦和静安商圈今年前三季度历经了连续的租金下跌。造成这一现象的原因，一方面是由于新入市的写字楼的租金均低于市场水平;另一方面，部分租户搬迁至非核心商圈，对其租金产生了一定影响。然而，在今年最后一个季度，静安及黄浦，这两个浦西核心商圈出现了租金回暖现象，有效租金分别回升3.5%和2.1%。即使如此，浦西的平均有效租金较去年同期仍下跌了3.3%。本季度，甲级写字楼的空置率于略微上升0.6个百分点至7.4%，但空置率上升的主要原因是竹园的陆家嘴世纪金融广场三号楼本季度入市，其空置面积达70,000平方米，市场整体空置被大幅拉高。

若不考虑该项目，上海核心商圈甲级写字楼本季度空置率仅为5.8%。不仅如此，上海核心商圈超半数的甲级写字楼都接近满租，仅有低于或等于2%的空置率。

2015年至2016年间，上海核心商圈预计将有130万平米新增写字楼入市。

展望市场，浦东过去长期缺乏新增项目的情况将改变，大量的新增供应将在未来两年内进入市场，包括上海中心及竹园的多个项目。这可能给浦东的租金带来一定的下行压力，预计不少项目入市时的租金将低于市场平均水平。黄浦将很有可能发生和浦东同样的情况，而静安则有望在未来两年发生租金上涨的情况。

via：yicai

一、国际化的经济观：

彼得杜拉克先生提到国际生产分工的观念，由于世界各国具有不同经济环境与条件，经由国际生产分工可创造更多的国际社会的生产绩效，在国际生产分工形成后将使国际社会往来益形密切。购物中心的规划与经营管理可从国际观开始，思考的重点如深入研究国人何以大量出走及向国外市场购买大量商品等。台湾人常被认为采购圈，因为国人一跨出国门，在世界各地的市场上掏出大把钞票，所以国内零售业者应思考如何创造更有吸引力的商机。我国在请求国际化的潮流中，应思索如何吸引国外观光客，在国际化的旋风中如何取他国长处，创造具有特色的自我经营模式与管理特质。日本政府会经检讨发现公权力介入对经济的伤害大于助益，显示国际化的经济观将走入更大的自由发展空间，在国际间经济发展竞赛的过程中，企业家将加重主导的角色，为强化竞争力打胜仗，知识的重要性不可忽略。

二、吸收丰富的知识：

一个企业组成成员所累积的知识经验是该企业的重要财富，尤其服务业更显现其重要性。企业仰赖发展的重要资源即为“知识”，一方面知识可带来一个企业的创新，他方面企业亦须依赖专业知识整合创造生产力。由于从事的工作具有生产力，使工作者产生成就感。彼得杜拉克先生指出：现代社会生产力的新挑战来自于如何大幅提升服务与知识工作者的生产力。在传统的零售业、目前街坊尚存的新货店，用不到经营管理的专业技术，经营上只需让店铺货齐全，店东诚恳待人。自流通革命之后，改革加速，顾客导向产生革命性，创新、改造并利用进步的管理科技从事行业经营，发展至今，购物中心的经营模式不但提供生产者有效生产资讯，并且影响消费者提高消费水准，这都是充分掌握消费者心理的重大成就。

国际化大型购物中心的经营绩效显示数以兆计的业绩，不管他们使用哪种货币，这些营业额都是消费者投入钞票，代表他们的认同与肯定，是经营管理者对消费者心理经营绩效的指标。他们如何达成这项目标？实物上，购物中心努力地吸收经营管理知识，再加上雄厚财力与受聘顾问专业知识的奉献，逐渐自我累积经验，形成坚实的经营管理知识，购物中心的经营者才能有效掌握商品，并且在消费者可用所得提升之际有效掌握消费需求，这是发展成功的关键因素。

三、消费者心理：

经营管理是投资可行性评估中除立地条件之外的另一个主要因素。再好的立地条件如缺乏优良的经营管理的搭配，则立地条件也无法经由营运绩效显现出来。经营管理能力由人来规划、执行，然而其成果则附注于基地的开发效果，人与地结合贡献产生投资效益，如以其投资效益资本化还原为不动产价值，容易忽视经营管理对于投资效益的贡献。在研究经营管理、稽核投资效益、评估投资效益阶段，应慎重处理“消费者”，消费者既然是经营管理制度化设定之前导，因此其心理分析与掌握往往成为经营管理成功的条件，例如美国的着名心理学学者史百兹勒博士对于消费者不确定产生的理由，具体地指出：想的比作的多，缺乏理性判断的态度，直觉处理错综复杂的事物，个人无法确定自己的需要。针对前述要点分析，并结合这些因素，在购物中心经营管理的运作过程中，应加强对消费者的了解，力求促进经营管理绩效的提升。前述消费者消费行为产生不确定因素是一般性共同的特质，如能结合商圈内的客层性，将使所指定的经营管理制度的成功率大为提升。以下分别说明：

1.想的比做的多

消费者易受外界事物的刺激，而开始思考如何自己与该事件相似，或如何调整自己的行为使自己能够避免。消费者心理一再累积计划执行的事物，但在累积的同时，消费者亦开始为自己原想做的事物解套，例如：以价格太贵、式样可能会再创新及太忙碌等理由，结论是“以后再说！”，如此一再反复地发生在消费者的消费行为决策过程中。

于是购物中心的经营管理，应利用有效的管理塑造引人入胜的力量，只要消费者走入购物中心，即使消费者未进行消费行为，只是吸收一些商品资讯，但是这些消费者已成为潜在的购买者，专家努力拉近想的事物与做的事物的比例。

2.高估引诱的资讯

为提升消费者消费品质，必需有丰富的消费资讯。一个零售业健全发达的社会，消费资讯取得应更为便利，因为消费者在封闭的社会里资讯不够流通，大多以独立的自我意识判断，此时消费者无法选择对自己最合适、价格合理的商品以满足需要；尤其在比较、取舍过程中及需要消费资讯的提供，才能逐渐地使消费水准提升。因此供给面多挖空心思，努力地提供资讯给消费者，透过消费者特刊、杂志、报纸、电视广告，扩大界面使消费者更容易取得商品资讯。

观察消费者的消费行为及心理研究，消费者大多有高估引诱资讯的特性，于是广告设计者，以引诱的广告内容企图掌握本项消费者特性，以争取更大的广告效果，大量地激发商品需求。促销活动也采取如：来就送、送你神秘礼物等策略，都是类似消费者特性的掌握与运用。

3.缺乏理性判断的态度

人们多要面对众多复杂的事物，一大早睁开眼睛忙碌地准备早点、上班，路上塞车还要送小孩上学，赶到办公室又差点迟到，开始一连串的高难度工作，要受客户抱怨、上司责难、同事配合沟通不良，好不容易下班了，晚上又有要命的应酬，事实上对日常生活必需品的购买、休闲、娱乐的调整需求，不可能有相当的时间进行理性判断。因此零售业者所销售的商品，大多赐予商品极易记忆的商品特性，无论使容器形状、标签、味道等容易给消费者烙下深刻印象，企图利用消费者在缺乏理性判断的特性下争取较多的商机。

4.直觉处理错综复杂的事物

消费者对日常生活中的事物复杂性极度困惑，因此对细小的事采取直觉的处理方式，零售商品特别是低价位的消耗品，消费者大多采取行动性购买的行为模式。所谓行动性购买，指消费者在购买行为发生时未经仔细思考、计划的购买方式。行动性购买商品，指低价位的消耗品、日常生活中经常使用，由于价位低廉，消费者不必经过理性判断过程即可购买的商品。

因此，可在消费者走进付款的柜台周围，摆置这类行动性购买商品，以争取消费者直觉的购买行为，这类商品虽价值不高但大多可获得较大的利润。

5.个人无法确定自己的需要

人类的欲望无穷，在有限的购买力条件下，消费者并不能丝毫没有压力地掌握消费欲望才能落实于购买行为，因此日常生活中逐渐减弱确定性，个人需要的掌握能力降低，往往消费者在太多的选择之下反而丧失抉择能力，不如适当精简可选择标的来得有效。故购物中心业种的安排，大多不采取安置数个相同定位的业种，给消费者过多的选择机会，宁可采取多样化，反而能达到商品互补的规划效果。且在消费者处于徘徊的阶段时，培养一批训练有素的工作人员，有效地协助消费者确定他们的需要，诚恳且详实地推介商品。

6.综合专家对消费者个人心理的研究结果解析消费行为

每个消费者均可能构筑美丽憧憬，由于理想可以构筑在实际能力与条件之上，它不必花费成本，也可能为人类填补一些精神上的空虚，个人处于可收放的状态情况下应属健康。下个阶段则靠当时的状况及本身条件的可行性形成行动，并加以落实。即如下２个重要步骤：构筑理想，落实行为。

消费行为研究者必须掌握落实行为的模式：时间、抉择、尺度、价值观等，尤其在规定商圈内的客层分析，这个消费群个别的习惯性消费时间，以便在时间配置工程中具体有效地掌握配置原则，利于营业面积的均衡使用，达到最高坪效的规划原则。

其次，抉择永远是消费者心理的痛，在无穷的欲望中，受个人条件的限制无法获得相当程度的满足，因此他们必需经常面对抉择，使构筑的理想变成行动，在实际抉择背后必然有大量的放弃。个人消费行为研究者，不但要掌握消费者落实的消费行为，更重要的工作便是解析他们放弃的部分，其原因何在？购物中心的经营管理者应自我要求，训练自己成为消费者在抉择过程中的顾问，营造一个良好环境，使消费者在获得充分资讯后，对自己的抉择感到满意。因此购物中心的销售人员不仅是传统的售货员，也必然是专业服务的专家，能充分了解销售的商品，当消费者表示意愿时，能立即提供商品资讯，以协助消费者决定是否购买。事实上，这已揭示重要的讯息，购物中心的经营管理体系中的执行人员对教育训练应有所执着，不论购物中心是在开业之初或经营当中。

另外，见于尺度，消费者心中藏着一把无形的尺，它对于一切能满足需求的商品，在知悉商品条件讯息后，利用这把尺开始度量，度量结果才会促使消费行为发生。前述消费者的这把尺是无形的，购物中心的经营管理者当然不易察觉，可能只依赖部分的行为轨迹作为测定，所谓消费者导向，到底导向何方？当然是导向争取消费执行尺度时能获得肯定。一个购物中心的经营管理者应能得到消费者大多数度量之后的肯定，达到消费者导向的具体成效，决不可反怨消费者尺度水准不足。从另一角度分析，教育消费者使其水平提高，也是购物中心义不容辞的责任所在。

四、衡量顾客的价值观

最后，价值观是指消费者对于一个执行消费事件主观的满意程度而言，与产品提供的满足欲望功能和相对的支付价金有关。购物中心的经营管理者应主导创造商品的价值观、服务价值观、感官价值观及经济价值观，这些价值观具体地影响消费者的满意度。消费者所以要有尺度存在心理，即在尺度之后有价值观，这些价值观不可能完全以金钱尺度计算。购物中心如要计量顾客价值观的水平，可从集客力、提袋率、客单价、客诉４方面加以统计分析，兹说明如下：

1）集客力

指购物中心吸引顾客进门的能力。可从规划之初卖场的设计、集客人数及来客人数做比较，其比值依时间序列分析比较即为集客力的呈现。集客力的兴衰直接关系到经营管理的绩效，有客人上门才有商机，在集客力起伏之间应仔细地分析其贡献程度，以避免或加强某些策略的运用。

2）提袋率

指期间内来客人数与有消费行为发生的顾客间的比率。提袋率愈高代表愈能吸引购买者落实他们的购买行为，也有利于集客力的增强，如提袋率偏低或下降，应立即采取促销策略予以有效提升。经营管理者必须逐项检查服务品质，并模拟状况以利调整作业。

3）客单价

指来客人数中在卖场内发生交易的人数，与交易总额之间计算平均每个人的购买额度。在购物中心规划之初所执行的财务计划，即依竞争者的客单价，结合本中心条件所做的客单价预估。购物中心开始经营后即可能统计客单价，经营管理者一方面必须稽核比较计划目标，他方面探视商品配置的接受程度，以提供给商店经营顾问，提出具体策略辅导商店调整经营方式，再追从其效果。

4）客诉

购物中心应给予顾客方便及充裕的客诉机会，并配合鼓励有效的客诉策略。顾客导向原则，将客诉作为调整导向的重要资讯。客诉必须列为经营管理项目，同时需将执行绩效呈于高级主管，一则显示其重要性，二则供高级主管制定经营策略的参考。

由于处于多变及快速改变的社会，人类为适应社会发展的现况，在改变的压力下消费者承受许多改变的必要性信息，当购物中心的经营者无法立即有效测度倾向的变化时，可能已埋下失败的隐患。但也可能受其他影响因素的掩盖不易发觉真象，例如业绩虽然成长，但其成长率低于圈内的需求发展力，事实上已呈现实质的衰退。购物的消费者是无情的，他们会立即寻找更能满足的替代消费行为方案。经过仔细地分析消费行为，消费者心理虽不易掌握，但购物中心仍就必需以提高“心理占有率”为目标。

　　笔者兼具多年定位规划及项目实战招商经验，在此简单谈谈业态规划，详细聊聊购物中心品牌落位的一些实操经验。与业内同行分享交流。

　　业态规划篇

　　一、业态规划定义：

　　购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。购物中心业态规划应遵循三个原则。即：明确定位，功能完整性，业态相关。

　　二、业态规划要点：

　　1、明确项目定位

　　业态规划首先要明确的是所在项目的定位，一切业态规划乃至后期的品牌落位，无不是为了落实前期定位的合理性。项目定位重点包括目标消费群定位和业态定位。

　　目标消费群定位，需要前期通过科学系统的消费者问卷调研，对目标消费群的范围、年龄段、收入水平、消费特征等进行科学分析，挖掘目标消费群的主要特征。当然，项目的体量及功能决定其辐射半径和人群基数，问卷样本亦有差别。

　　业态定位包括业态占比、业态落位、业种品类及分布。

　　举例来说，上海曹路宝龙城市广场定位于社区型购物中心，其目标消费群定位于上海浦东，曹路镇周边5公里为核心的消费者，其业态定位即以周边居民日常生活业态为主，涵盖超市大卖场，生活配套，各色餐饮类业态。除去家乐福超市，餐饮成为其吸引更大范围内消费者的有力体验业态。

　　厦门宝龙国际中心，定位于国际奢侈品购物中心，其目标消费群即定位于厦门乃至周边县市中高端消费人群，其业态定位，即瞄准高大上的国际高端奢侈品零售及特色体验业态。

2、业态组合

业态组合包括业态选择及业态配比。

业态选择： 业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。

举个例子：北京CBD万达，周边多以流动性的上班族为主，一到夜晚或周末人口骤减。其超市选择家乐福大卖场，就是没有充分考虑消费人群需求而做的较差选择，大卖场更适合选择传统生活区而不是CBD商务区。而咫尺之隔的华贸中心，星光天地B1楼选择华联精品超市，更符合这群候鸟型上班白领族的消费特征。

业态配比： 合理的业态配比，主要有两个作用，一个是完善品类结构，更好的满足消费需求；还有就是合理的业态配比决定项目整体租金收益的高低，因为不同业态产生的租金收益差异较大，如何做到平衡低租金高体验类业态与高租金低体验类的业态互补共赢，是前期制定业态规划、租赁决策文件、投资回报率时均要通盘考虑的。

　3、工程技术条件

　　业态规划时，一定要充分考虑所要引进商家其特殊的工程技术要求，是否适合在购物中心楼层内经营。层高、柱距、结构负荷、电气、给水、排水、排烟、消防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。

　　超市大卖场：其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m，所有管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m；结构负荷方面，鲜食楼层：1000kg/㎡，非食品楼层：700kg/㎡。超市独立的货梯，卸货平台及货车动线均需在前期明确。

　　影院：一般电影院的层高都要求在8-9米之间。如果项目本身在建筑上不具备这样的层高条件，那么在业态规划中是不合适设置电影院这一业态的。尤其是当规划有IMAX影厅时，IMAX影厅所在部分会跨层，无论是下沉还是上挑，务必满足其最小标准尺寸。（通常标准的矩幕IMAX为22米宽，16米高，世界最大的IMAX电影院银幕高达29.42米）。

　　餐饮：在业态规划阶段，首先必须确定餐饮区域，以便在规划设计阶段就预留各项餐饮设施条件，比如供水、供气、供电，排油烟管径、隔油池等。在规划设计阶段这一块不到位，后期招商即使想招餐饮业态也无能为力。如果预留不充分或者设计不合理，后期要增加很多二次工程改造的成本。这也是目前很多传统百货想要转型增加餐饮业态时遇到的困境，原有餐饮条件不足，增加餐饮条件将带来漫长工期及较大成本。目前宝龙所有购物中心在业态规划阶段，均需确定餐饮区域，并预留所有餐饮必备条件，标注厨房区域。

　　健身会所：健身会所通常涉及的功能区非常多，一个大型健身房，常设有器械训练区、室内游泳池、多功能水疗中心、有氧大操房、动感单车房、飞镖馆、瑜伽房、舞道区、斯诺克中心、乒乓室、棋牌室、网吧、托幼中心、桑拿淋浴区、体能测试中心、休闲商务中心、中西餐厅、营养餐吧、水果影视吧、运动专卖区等。不同功能分区涉及到的工程技术条件差异较大，特别是室内游泳馆，其楼板荷载至少要达到1500kg/平方米。

　　品牌落位篇

　　一、品牌落位定义：

　　品牌落位是指在符合项目整体定位的前提下，按照各楼层业态规划，将合适的品牌，按照合适的面积，落在合适的位置。如果将项目比作一个人，定位塑其灵魂，业态成其精气，品牌则赋予项目看得见的血肉。定位是因，则品牌是果，品牌的落位是实现定位的成果。

　　二、品牌落位要点

　　明确项目定位——看不见的东西最重要。

　　就像我的一位导师所说：看不见的东西最重要。这里我一再强调定位，因为定位在商业地产中，属于看不见的东西，看得见的是物业条件和招商行为。许多开发商往往一开始就急于紧抓看得见的而忽视看不见的，这也是很多项目缺乏灵魂，导致失败的原因。

在商业地产供应严重过量，品牌方越发强势的当下，往往是客（品牌）大欺店（开发商）。越是强大的品牌商，越是见识过各种各样不同定位不同实力的开发商。他们有着几十年甚至上百年的运营经验，往往对项目的理解有着比仅做过几年商业的开发商更深刻的体会。开发商如果自己都没有想清楚定位，何谈招到合适的商家。尤其是住宅出身的开发商做商业地产（其特征是习惯了甲方强势文化，定位目标是以销售利益最大化），双方道不同，何谈相为谋？

所以招商的第一步，先要深化定位。深化定位需要对项目更深层次的理解。对竞争项目的定位、规划、品牌做深入研究；对目标客群的消费习惯和消费倾向更深入的思索；对主力商家和品牌商家做更深入的分析和筛选。

品类规划——四项基本原则

在塑造好项目的灵魂之后，就该给其注入精气神。

接下来需要针对不同楼层，不同区域，不同品类，执行由整体到局部，由主到次的品类规划。品类规划要点：在明确整体定位的前提下，各楼层需明确主题；冷区及热区如何衔接，如何人流互动；品类搭配需满足消费习惯。

品类规划四项基本原则：

1、唯一性：同一品类不能重复出现，避免内部销售分流，降低坪效，同时也有利于项目特色经营业态的创建和保持。如引进韬博或赛标，那就没必要再引进NIKE，Adidas;有了Apple旗舰店，就不需要COODOO或美承。当然，沃尔玛和711通常能够很好的共存，这类便利店通常放在Mall外街或邻近入口，其营业时间和灵活的经营方式，通常能与大卖场互补。所以，同一品类重复出现的前提必须是功能互补。

2、丰富性：丰富的品类规划，有利于实现快速旺场，引领并改变当地的消费观念和生活方式，同时能带来整体租金收益的稳定增长。如在购物中心规划儿童主题类业态，就要保证品类尽量丰富。儿童零售类的集合店、童装、童玩、童鞋、童车、食品等尽量做到丰富全面，儿童体验类的游乐、早教培训、艺术、运动等，可以有效增强整个购物中心的体验感。

3、 关联性：同一楼层针对类似消费群体，将同一类客群喜好的商品集中于一个楼层或区域，使得客流与销售的转化率达到最大化。如在三楼规划大量的儿童类业态，同时可以补充美容SPA，女性主题餐厅，家居家饰类年轻妈妈们常逛的业态；在电影院周边，通常可以安排一些电玩、甜品、休闲餐厅、水吧等业态。

　　4、 针对性：品类规划需要符合消费特征，有针对性地落在不同区域。这将有利于消费者能在最短的时间内找到自己想要的商品或服务。如购物中心连接地铁的楼层，人群分过路客和目标客群，如何最大化的延长目标客群的停留时间，并间接促成过路客的消费行为。可以有针对性的规划一些便利店、生活配套、零食店、快捷餐厅、特色美食等。这类业态布局灵活，业种丰富，面积不大，租金承载力高，能有效带动人流并创造良好租金收益。

　　理清品牌产品线——从产品线看项目定位

　　这里举个例子简单说一下，西班牙Inditex集团(INdustrias de DIseño TEXtil, S.A.，简称INDITEX)，是世界四大时装连锁机构之一，旗下拥有ZARA、Pull &Bear、Massimo Dutti、Bershka、Stradivarius、Oysho、Uterque、ZaraKids服装品牌，及Zara Home家居品牌。Inditex目前在国内开店，通常是多品牌齐头并进，通常要求1+3（ZARA + Pull&Bear、Bershka、Stradivarius）或1+6捆绑进驻。最常见的是第三代万达广场内，如武汉菱角湖万达（B级店）、武汉经开万达（B级店），我们往往可以同时看见ZARA、Pull&Bear、Bershka、Stradivarius 四个服装品牌。ZARA可以主打多年龄层的男女装；Pull&Bear主攻中低端年轻群体，Bershka主打街头风格的年轻前卫群体，Stradivarius定位年轻潮流女装。而Massimo Dutti、Oysho在产品线内定位相对更为高端，通常会在定位更高的购物中心出现，如成都金牛万达广场（A级店）。产品线的多品牌战略可以覆盖更广的消费客群，从而带来更佳的利润。但并不是覆盖越全越好，还要看项目定位及消费环境。如青岛伟东乐客城引进了Inditex产品线的7大品牌。但项目所在的李沧区消费环境和消费水平相对偏低，消费者对Massimo Dutti这类小众又偏高端的品牌接受度很低，笔者今年8月去店内考察时，就面临打折亏损。

　　站在开发商招商的角度，摸清不同品牌不同的产品线战略，选择适合购物中心定位和档次的品牌产品线，对项目招商往往事半功倍。换个角度讲，品牌的不同产品线都有清晰的定位，更能准确筛选符合购物中心需要的的品牌。

　　品牌间位置搭配——门当户对与豪门恩怨

　　品牌之间的位置搭配也非常复杂，其特点像极了中国人的性格，“相互攀比，互相竞争”。这里以奢侈品牌为例：世界三大奢侈品集团LVMH、PPR、Richemond之间竞争激烈，尤其以LVMH旗下的LV和PPR麾下Gucci之间竞争最为白热化，你很难在一个购物中心看到他们两个，更不用说比邻而居。

　　奢侈品品牌落位的搭配原则：

　　1、门头入口选Gucci或LV，当然Prada, Zegna等也不错；

　　2、LV和Gucci是有我没你，有你没我，Dior和Chanel品类互斥互不顺眼；

　　3、Zegna和Cartier、Prada和LV、Chanel和Zegna、Dior和Hermes可做邻居；

　　4、单品类如Patek Philippe一般邻中庭、集合店如LV、Prada放门脸。

      消费作为现代社会的一大主题，是人们生活最重要的组成部分，并在人们的生活中占据着越来越重要的位置。为了满足人们多样化的消费需求，新的业态空间不断产生，购物中心正是在这样的背景下产生。目前，在发达国家购物中心已成为商业业态的主流，我国购物中心也快速发展，广州是国内较早兴起购物中心的城市之一，其购物中心发展一直处于较为领先地位。购物中心的兴建对城市空间结构、人们的生活方式都产生了深远的影响，引起国内外众多学者的关注。在此背景下，本文从研究购物中心这一新兴业态空间中消费者行为出发，分析不同性别消费者行为特征及业态空间选择差异，并进一步探讨性别角色认同与消费行为之间的关系，以期解读不同性别消费者的消费需求及对消费空间需求，为购物中心的规划建设提供一种基于不同性别消费者的视角，优化购物中心设施配置，推动城市零售商贸业发展。 

　　国内外相关研究概述

　　从发展历程上看，欧美购物中心起源早，已进入成熟期，因此关于购物中心与消费者之间互动关系的研究成果较多。诸多学者就消费者对购物中心形象的认知与消费者对购物中心的选择及在购物中心的消费行为关系进行了大量的研究。关于购物中心男女性消费者行为差异的研究有不少，一些研究发现女性相对男性来说，购物热情更高（Alreck and Settle，2002；Grewal et al.，2003）。Evans等（1996）研究了性别及职业对购物中心消费者的社会角色期待的影响。Nusser A. Raajpoot等（2008）进一步研究了不同性别及职业特征对购物中心特点（包括购物环境）和消费者行为的影响，结果显示男女性消费者、在外工作与在家妇女在购物中心中的消费行为存在差异。Hu和Jasper（2004）认为不同性别的消费者在购物中心中的购物动机、购物时间及对购物中心的体验都存在差异。一些学者在研究消费者行为的性别差异基础上，更进一步深入探讨了职业女性与非职业女性的消费行为差异，男性消费者行为的代际差异，以及青年女性消费者消费行为特征及消费体验等研究，为消费者行为研究积累了大量的研究成果，也为商场开发商和零售商了解更丰富的消费者行为习惯及特征提供了参考。我国的购物中心正处于快速发展期，关于购物中心消费者行为研究也开始受到学者关注。一些学者选取国内较为成熟的购物中心为案例，通过问卷调查，对购物中心的顾客及其惠顾行为和顾客的购买行为进行了比较和分析。但与西方在购物中心与消费者行为的大量研究成果相比，国内的研究相对较少，其中基于性别等不同属性特征的购物中心消费者行为研究更是少有成果，有待深入研究。 

　　数据来源及研究设计

　　本文主要采用实证分析的方法，数据来源于2012年9月-10月期间，选取一般工作日、周末及国庆长假，在广州天河城、中华广场、万达广场三个购物中心进行问卷调查。问卷采取随机拦截形式，以被调查者自己填写为主。消费者问卷共发放400份问卷，回收有效问卷393份，有效回收率为98.25%，符合抽样调查和本研究的要求。其中男性消费者176人，女性消费者217人，分别占总数的44.78%和55.22%，男女性消费者比例较为均衡，有利于进行消费者行为的性别差异比较。本文还采用访谈法对购物中心消费者进行访谈调查，访谈对象的选取是在问卷调查样本中抽取具有典型与代表性的目标群体作为被访对象，总共有18人。 

　　购物中心消费者行为性别差异的多角度分析

　　（一）购物动机分析 
　　第一，女性消费光顾购物中心的购物指向性更强。为了分析消费者光顾购物中心的目的性别差异，将光顾目的分为五种不同类型分别进行Pearson卡方检验，结果发现仅对“购物”一项存在显著的性别差异（P=0.033，小于0.05）。而对就餐（P=0.373）、娱乐/休闲（P=0.431）、会友（P=0.536）和旅游（P=0.332），消费者不存在显著的性别差异。从问卷统计数据显示，女性选择购物的比重达44.7%，也明显高于男性的34.09%，从一定程度上说，女性消费者光顾购物中心的购物指向性比男性消费者更强，如表1所示。 
　　第二，男性消费者购物目的性更强。从消费动机和即兴消费心理来看，消费目的可以分为四大类别：目的性购物、休闲性购物、新奇性购物和比较性购物。为进一步了解消费者在购物动机上性别差异，对消费者购物类型选择按照性别分组并进行pearson卡方检验分析发现，男女性消费者表现出显著差异（pearson卡方检验， pearson相关系数=11.310，p=0.023，小于0.05）。调查数据显示，男性购物的目的性更强，女性比较性消费行为特征比男性更加明显，如表2所示。 
　　（二）购物方式分析 
　　第一，男女性消费者光顾购物中心选择的交通方式差异不显著。居民出行方式的选择，一方面受到交通基础设施配套水平的影响，另一方面受到自身经济条件及观念等影响。三个购物中心的交通条件较为完备，消费者可以选择多种交通方式到达。从消费者交通方式的选择上，男女性消费者在“公交车”选项存在显著差异（P=0.009），在地铁（P= 0.490）、出租车（P=0.804）、私家车（P=0.060）和步行或者自行车（P=0.386）等交通方式不存在显著差异。一定程度上反映，女性消费者可能更注重经济成本，选择公交车的比重为44.7%，略高于男性消费者的31.82%。 
　　第二，女性消费者在购物中心停留的时间较长，二者光顾购物中心的频率不存在显著差异。在购物中心停留时间上，男女性消费者存在统计意义上的明显差异，（pearson卡方检验， pearson相关系数=18.060，p=0.000，小于0.05）。男性选择“一小时以内”的短时间消费的比例明显高于女性，而女性选择“半天时间”的比例明显高于男性，可见，女性在单次购物花费的时间明显高于男性，而男性的购物行为显得更高效紧凑。而从光顾购物中心的频率分析，男女性消费者选择差异不存在统计意义上的明显差异（pearson卡方检验， pearson相关系数=2.013，p=0.733），如表3所示。

　　（三）购物偏好分析
第一，女性消费者更关注商品类型、潮流时尚、档次等，而男性消费者则更关注购物环境、交通便利及主题活动等因素。将男女性消费者喜欢购物中心的主要因素进行对比分析，女性消费者按照比例大小排列依次是商品种类齐全>购物环境优越>休闲娱乐设施多>商品潮流时尚>交通便利>商品价格合理>商品档次高>服务态度好=主题活动精彩。男性消费者排列依次是购物环境优越>商品种类齐全>休闲娱乐设施多>交通便利>商品潮流时尚>商品价格合理>主题活动精彩>商品档次高=服务态度好。男女性消费者偏爱购物中心的前三个因素一样，但女性将商品种类齐全放在第一位，而男性将购物环境优越放在第一位。此外，男性对交通便利性、主题活动精彩的重视程度高于女性，女性对商品档次高、商品潮流时尚的关注度高于男性。对各个影响因素进行卡方检验分析也可以发现，商品种类齐全（p=0.045）和商品潮流时尚（p=0.045）两个因素，消费者存在明显的性别差异，其他影响因素不存在统计学上的明显差异。总体而言，女性对商品类型、潮流时尚、档次等的关注度更高，而男性则更关注购物环境、交通便利及主题活动等外部环境因素，如表4所示。
第二，女性消费者对购物中心及特定商店的忠诚度高于男性消费者。关注消费者光顾购物中心的重游率，发现女性消费者的重游率高于男性消费者，二者存在显著的差异（p=0.033），如表5所示。在考察消费者对特定商店的忠诚度的情况看，二者存在统计学意义上的显著差异（p=0.001），如表6所示。可以看出，女性消费者对特定商店的忠诚度高于男性消费者。
（四）购物空间选择分析
第一，女性消费者选择服装和化妆品的占比较高，而男性消费者选择电器、电子产品的占比较高。对不同商品类型进行卡方检验分析可以发现，服装（p=0.000）和化妆品（p=0.000）和电器、电子产品（p=0.000）三类商品，消费者存在明显的性别差异，其他商品类型则不存在统计学上的明显差异，如表7所示。统计数据表明，女性消费者选择服装和化妆品的占比明显高于男性消费者，而男性消费者选择电器、电子产品的比重明显高于女性消费者。可见，不同性别消费者对不同商品的关注度存在差异。
第二，男女性消费者选择专卖店的比重较高，女性选择百货店和折扣店的占比较高，而男性选择专业店的占比较高。从消费者喜欢的业态空间类型看，男女性消费者选择专卖店的比重均较高，分别为48.86%和53.00%，为了分析男女性消费者选择业态空间的差异，将业态空间类型分别进行Pearson卡方检验，结果发现对百货店（P=0.025）、专业店（P=0.031）和折扣店（P=0.000）三类业态，消费者存在显著的性别差异。而对超市、专卖店、便利店，消费者不存在显著的性别差异。女性消费者选择百货店和折扣店的占比明显高于男性消费者，而男性消费者选择专业店占比高于女性消费者，如表8所示。
第三，男性消费者对购物中心的空间感知度高，空间指向性比较明确。为了进一步了解男女性消费者在购物中心的空间感知，调查数据表明，男性消费者对购物中心的空间感知度高于女性消费者，而且空间指向性比较明确，而女性消费者会处于闲逛状态，不太关注商铺的空间位置，但二者在统计意义上不存在显著差异（P=0.066），如表9所示。
（五）购物习惯分析
第一，女性消费者在逛街过程中获得的愉悦性情感体验高于男性消费者。为了进一步了解消费者对逛街购物的总体感受，设置了“逛街让人心情愉快”和“有人觉得逛街无聊”两道题目，对消费者按性别分组进行Pearson卡方检验分析，发现均存在明显的性别差异，显著水平均为0.000。在“逛街让人心情愉快”的统计数据表明，女性消费者选择同意（包括基本同意及完全同意）占比达85.3%，而男性消费者选择同意的占比仅为63.1%，反观“有人觉得购物很无聊”的统计数据，女性消费者选择不同意（包括基本不同意及完全不同意）的占比达64%，男性消费者仅为46.6%。女性消费者在逛街过程中获得愉悦性的情感体验高于男性消费者。
第二，女性消费者在购物活动过程中表现出更强的社会性。进一步考察不同性别消费者的社交情况发现，男女性消费者在购物中社交情况表现出明显差异，（pearson卡方检验，pearson相关系数=18.060，p=0.000，小于0.05）。女性消费者在购物活动过程中表现出更强的社会性，有85.4%比重的女性消费者选择有人陪伴情况下进行购物活动，选择自己一个人的比重明显少于男性消费者。可以看出，女性消费者在购物过程中更乐意与家人、朋友等相伴，在购物过程中更多征求同伴的意见，购物中心扮演着联系亲情、友情的平台，成为其交流感情、传递信息的交往空间。而男性消费者购物的目的指向性更强，更倾向于一个人去买东西，可以提高购物效率，也能更独立地做出购物决策行为，如表10所示。

　　购物中心消费者行为差异的因素分析

（一）逛街购物是女性自我表达和自我认同的重要途径
从上文统计数据分析及访谈资料可以发现，女性对逛街购物的热情明显高于男性，在逛街购物中获得的情感体验也明显高于男性，逛街购物对女性而言，是一种放松休闲的方式，女性在逛街购物中获得了更多满足和成就感。女性购买服装和化妆品的比例明显高于男性消费者，这也说明了女性对服装、化妆品的偏爱。化妆品和服装作为消费品，强化了女性的形象。另一方面，也可以说是女性通过化妆品和服装打扮自己、展现自己、表达自己的一种方式。在购物过程中以及获得战利品之后，女性也乐于征求同伴的意见与建议，寻求周边人的关注和认可，借此增强自我认可。可以说，消费已经成为女性自我表达和自我认同的重要途径。
（二）家庭和工作的“双重角色”使女性的逛街购物机会受到一定制约
当代女性职业化的趋势越来越明显，越来越多的女性进入劳动力市场，参加工作，经济收入和社会地位都得到进一步提升，女性在物质和精神上都达到完整的自我体现。但是，男强女弱、“男主外，女主内”的传统性别意识还束缚着人们思想，社会仍然保持着对女性贤妻良母的角色期待，认为女性要为家庭事务做出更多贡献，在这种传统观念影响下，女性主体意识无意识地弱化，自觉地运用男性的一种标准自我评价、自我调节、自我控制。在此社会背景下，婚后职业女性，要同时承担工作与家庭的双重角色，除了日常工作外，还要负责教育孩子、料理家务等家庭职责，相应地，逛街作为一种休闲放松活动时间也被挤占，逛街休闲机会无形中受到限制，她们时间很紧，抽不出很多时间购物。
（三）社会分工模式及家庭分工模式调整影响男女性消费行为
当代越来越多的女性与男性一样进入职业市场，参加工作，获得收入，成为家庭经济的重要贡献者，但是社会依然存在着女性应该以家庭为重的社会角色和社会期待，认为女性应该为家庭承担更多的责任，而且长期的社会期待与社会角色的定位，使得女性也认为承担家务活动是自己应尽的责任。与此同时，部分家庭这种“男主外，女主内”的传统家庭分工模式也发生了改变。随着越来越多女性参加工作，女性用于家庭事务的时间也随之减少。而购物中心、大型超市等新业态的出现，满足了一站式购物需求，改变了传统的购买方式，居民也更喜欢一次性大批量的商品采购，满足几天日常生活需要，以此节省购物时间和精力。在这种情况下，也改变了以女性为主负责购买日常用品方式，男性也会参与日常购买活动，更多地分担家庭事务，这些在访谈材料中均有体现。