净吸纳量达612,000平方呎。除大中环地区外，大多数核心区净吸纳量均呈正数。由于租户在同一地区内搬迁，并租用更多空间，港岛东已租用空间增加了71,600平方呎，为自2022年第四季度以来的首次增长。AIRSIDE的数笔大宗交易令九龙东录得233,300平方呎的净吸纳量。

本季度新增供应面积达925,200平方呎 ，加上新项目预租进展缓慢，导致整体空置率再创16.7%的新高，即1470万平方呎的空置面积。

空置率过剩导致2024年第一季度租金按季下跌1.2%，连续第20个季度下跌。

租赁需求扩张导致空置率按季下跌2.5个百分点至6.6%，为2019年第四季度以来的最低水平。四个核心区空置率均录得个位数，为2018年第二季度以来首次出现。

尽管餐饮和奢侈品零售商扩张速度有所放缓，但与娱乐相关的零售商在本季度表现活跃。

空置率下跌导致核心区街铺租金按季上升2.7%，为2022年第三季度以来最大增幅。

空置压力不断增加，导致仓库租金较上季下跌1.1%，为自2020年第四季度以来的首次季度跌幅。

投资势头放缓部分由于美联储决定在2024年第一季度维持利率不变。

本季度仅录得20宗交易，在持续的高利率环境下，多数投资者继续采取观望态度。

中国内地零售和餐饮品牌出海的浪潮是国内外消费市场合力作用下的新一轮增长点。有鉴于此，CBRE对国内主要零售和餐饮业态的代表性企业展开调查，洞察和探讨其对海外市场拓展的意愿、规划及面临的挑战和机遇。

但目的地市场信息缺乏是零售商海外拓展时面临的最大挑战。不了解当地文化和消费习惯、零售物业租赁情况和市场准入条件被零售商认为是进行海外拓展时面临的前三大挑战。

数据来源：世邦魏理仕研究部， 2023年8月

趋势四：可持续理念蔚然成风，零售商推动绿色选址

从零售品牌当下的绿色门店实践来看，在门店内使用可再生能源、LED照明系统，以及更为环保的装修材料是最为广泛的做法。同时，已有少数零售品牌设立专门的可持续团队在选址时对所选物业项目进行绿色尽职调查，不符合能耗、环保等绿色标准的项目将不被选用。随着越来越多零售商的可持续发展战略落地并临近其减碳目标时间节点，我们认为绿色选址将逐渐在行业内普及。

三大因素激活

零售物业投资机遇

随着2023年线下消费的回归，中国零售物业投资正迎来周期性机会。

租赁市场临近拐点

CBRE预计，2020-2025年期间的年均供应量较疫情前五年低出10%。随着租赁需求的持续反弹， 2024年整体空置率将进入下行通道，同时大部分城市的购物中心租金有望触底回升。另一方面，未来三年核心商圈的新增供应占比仅为15%，且考虑到全渠道策略驱动下零售品牌的门店投资进一步向核心商圈倾斜，我们认为核心商圈的出租率和租金表现将优于整体市场。

资产定价较疫情前更具吸引力

随着防控措施优化后租赁市场的趋势性改善，今年上半年的资本化率走势已经趋于平稳，预计未来6-12个月内资产价格将有望走出底部，资产定价较疫情期更具吸引力。

数据来源：中国人民银行，世邦魏理仕研究部，2023年8月

公募REIT为零售物业投资退出提供了新的路径

2023年3月，国家发改委及中国证监会发布文件，首提支持消费基础设施建设，将百货商场、购物中心、社区商业、农贸市场在内的各类零售物业纳入公募REIT底层资产范围。CBRE认为，消费基础设施REIT有助于打通零售物业“投融建管退”完整闭环，盘活存量资产，并激活相关PRE-REIT的投资，重点利好主要城市内定位于中产阶级和大众消费为主的商业设施，同时对低线城市零售物业的资产流动性提升作用更为明显。

三大维度提升资产运营表现

零售物业是典型的重运营资产类别，线下消费疫后反弹且向常态化回归的过程也是投资者通过资产运营快速提升项目表现的重要窗口期。结合当前国内消费市场的发展趋势，我们建议投资者和业主可以考虑从以下三个维度着手：

数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年8月

01、供应端的区位差异  从规模效应视角看供应

在区位、交通设施配套等关键要素齐备的情况下，供应量有序稳定的增加为租户选址提供充足空间支持，吸引租户资源的不断导入，进而促进产业集聚的成型和持续强化，并推动产业（需求）与其空间载体（供应）规模效应的同步提升。但现实中，需求和供应的发展节奏并非一致。

纵观京津廊的主要物流子市场，我们通过对发展时间、政府规划、现有已出租面积等指标的综合分析，认为北京马驹桥及其邻近的经开区和通州组成的集群、顺义空港及其拓展区（顺义其他）组成的集群、大兴京南，天津武清、滨海新区、北辰、西青，有超过十年的高标仓发展历史，均为政府重点规划的物流发展区域，且已出租总面积已形成规模，因而是京津廊最成熟、规模和集聚效应最强的基石市场。

更重要的是，理解产业集聚和规模效应的历史成因，将为审视和判断在这一轮京津廊物流市场加速发展期中，新兴片区的未来成长趋势提供更加全面的视角。综合政府规划、区位、周边重大基础设施等多重因素，CBRE认为从中长期的角度看，大兴空港和廊坊临空经济区所组成的大兴机场周边集群、平谷马坊和北三县有望成为未来三年京津廊区域新兴物流集聚区域。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年8月

去化压力的区位差异

结合规模效应视角，我们细分至每个子市场统计待去化面积，以识别去化压力的区位差异：

待去化面积最少的六个子市场均位于北京，其中马驹桥和大兴京南自成规模，北京经开区、通州与马驹桥协同，这些子市场的去化压力最小；

北京顺义其他未来供应可有力补充顺义空港，加强两区整体的规模优势。西青兼具规模效应强、待去化面积少的优势，是天津去化压力最小的子市场。天津滨海新区、武清待去化面积体量虽大，占总存量比相对均衡，去化难度较为可控；

其他子市场短期内去化压力突出。其中，大兴空港、廊坊临空经济区、天津空港因机场效应带动，去化压力相对较小。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年8月

02、需求端的区位差异  需求引擎与能量

第三方物流、电商、批发零售、制造业、冷链是京津廊高标仓需求的主要来源行业。进一步归纳，需求可分为零售和制造两大驱动引擎，第三方物流横跨零售与制造、而冷链则是具有特殊属性的需求行业。不同子市场因自身地理位置、交通设施、周边产业发展等资源特点，对不同需求类型的吸引力也有所差异。通过2020年至今新租交易汇总分析，可反映各子市场的各类产业需求能量，结合各类产业未来发展和布局的演变，我们也可预判各子市场需求发展潜力。

电商发展和传统零售连锁化

电商和批发零售仓储都具有需求面积较大、周转率和时效要求高等特点，需综合考量与重点消费市场距离、交通便捷度、物业品质和可选度、租金水平等条件，位于北京外围及环京子市场因性价比优势而成为首选。此外，天津本地消费市场也对其近郊子市场需求形成支撑。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年8月

制造业供应链升级

在区位选址上，制造企业要求尽可能贴近上下游企业以提升供应链的协同。因此，制造业基地周边，以及邻近机场、铁路、高速公路、港口等交通设施的高标仓更受青睐。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年8月

第三方物流布局

由于第三方物流需求的内生动力和选址偏好与其服务的客户类型一致，我们将第三方物流整体细分为零售相关与制造相关两类，分别与零售和制造两大行业结合分析。

冷链普及

冷链租户对交通便捷性、物业配电、环保、安全和定制要求都高于其他类型租户。由于北京核心区域选择空间极为有限，北京外围及环京子市场因距离适中而高品质物业可选度更大，逐渐成为冷链租户首选。作为北方重要的消费市场、生鲜和医药进口的口岸和集散中心，天津对冷链城配仓、港口仓和区域分拨需求都具有重要意义。

区位需求势能因子：离京距离

不同子市场未来需求发展势能，除了与其需求产业发展相关，也决定于自身条件。通过分析发现，离京距离和交通设施，是影响京津廊各子市场需求能量的两大核心因子。

和北京主城区（五环）的车程距离，是识别子市场需求势能的重要标准，可分为三个圈层：

• 第一圈层：距五环30公里内，涵盖北京市内发展最成熟的子市场，平均租金在45-70元/平方米/月之间；
• 第二圈层：距30-50公里，涵盖北京远郊和廊坊大部分子市场，平均租金在30-50元/平方米/月之间；
• 第三圈层：距50-100公里，涵盖廊坊和天津部分子市场，平均租金在24-32元/平方米/月之间。

通过研究各子市场相对趋势线的偏离程度，我们发现尽管有部分廊坊子市场较北京远郊子市场离五环更近，但租金却更低，原因主要在于从廊坊入京时需要通过关卡，在同等距离下耗时更长，这在一些特殊情况下，如疫情及北京举办重大活动期间，影响尤其明显，很多租户愿意承受京内子市场的租金溢价，以规避此不确定性。CBRE据此推论，入京关卡是制约环京子市场需求，也是在未来三年最有可能实现突破的关键变量。其中，廊坊临空经济区、北三县是京津冀协同战略下的重点区域，若得以实现和北京大兴、通州的一体化，将对区位需求有显著提升作用。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年8月

区位需求势能因子：交通设施

机场

由于空运货物自身对运输时效性和品质要求的特点，机场为邻近高标仓导入货流，尤其是高租金承受能力需求的作用最显著。顺义空港和大兴空港是北京租金最高两大子市场，而天津空港、廊坊临空经济区则分别比本市平均租金高10%以上。未来随着各机场航空货运规模增长，将为大兴空港和廊坊临空经济区导入大量新增需求。

港口和铁路

滨海新区是京津廊唯一邻近海港的子市场，因而承载了大量保税区、出口加工等特殊需求，租金比天津平均水平高3%。

当前国内高标仓储货物对铁路运输的倚赖程度较低，邻近火车站对需求的贡献有限，但铁路在特定货物长途运输上的优势有望在未来显现，将一定程度上带动京津廊少数具有货运火车站资源的子市场发展。

高速公路

由于货物运输对公路的倚赖，周边高速路网决定了各子市场的货物流量及仓储需求差异。综合考虑各子市场邻近高速公路的数量、入口距离、运输流量、连接城市能级等各项指标，我们发现天津武清、西青、滨海新区、静海，廊坊经开区、临空经济区、广阳经开区、北三县、固安等子市场具有高速路网综合优势，在吸引跨城和区域配送需求上占有先机。

03、投资策略建议  供需结构评级

综合汇总上文分析的供应端和需求端各项指标，CBRE将京津廊28个子市场分为四个梯队。梯队评级主要反映当前至未来三年各子市场供需平衡状况，也与未来租金走向紧密相关，因而是投资选址决策的重要参考。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年8月

整体看，当前京津廊仓储物流的投资策略机会以开发型和增值型为主，以核心型为辅。结合供需结构分析结果，CBRE对每种投资策略类型的重点关注子市场建议如下：

机会型

平谷马坊是北京目前唯一出让50年使用年限物流用地的子市场，拓展空间最大，土地交易市场化程度最高。尽管土地价格在京津廊众子市场中鹤立鸡群，但租金回报率位于较高水平，对长线投资者仍有较大吸引力。

廊坊临空经济区和北三县是京津廊中50年使用年限一手物流用地租金回报率最高的子市场，且是未来最有机会实现和北京一体化的子市场，未来有较大的增值潜力。

增值型

顺义空港及其拓展区域是增值型投资的首选。相比北京其他成熟区域，当地政策环境对存量更新改造更开放和支持。此外，其未来供需结构平衡、租金的稳定性和成长性也是增值型投资回报的有力保障。

可紧密关注马驹桥、北京经开区、大兴京南、通州等子市场符合政府监管要求的增值型投资机会。

核心型

已有数个京津廊核心资产通过C-REIT上市，其中位于北京顺义空港、通州等子市场物业近期稳定的回报表现可体现这些子市场对核心型投资策略的价值。

北京一、二线子市场是核心型投资的主要标的，但由于卖家极度惜售，可投物业稀缺，可关注包含此类物业的资产包，视资产包整体品质和定价水平考量可投性。

来自： CBRE世邦魏理仕

2023年上半年，重庆优质写字楼市场迎来位于江北嘴的金融城3号T2的交付，为市场带来近7.5万平方米的新增供应。着眼需求端，上半年净吸纳量录得1.8万平方米，从去年下半年的负值转正增长。分季度看，一、二季度的吸纳量相差无几，但具体市场表现各异。其中，一季度市场问询度在春节后明显回升，但需求落地仍为谨慎；进入二季度，随着在谈的项目逐步落地，甲级楼净吸纳量环比增长77.9%，但这一市场去化被乙级楼所拖累，其录得中小型租户因宏观环境波动所引发的退租。相应地，全市整体空置率较去年底上升0.7个百分点至27.3%；其中，甲级楼空置率较去年底上升0.1个百分点至30.7%，而乙级楼空置率较去年底则上升1.4个百分点至22.4%。

租金方面，市场去化压力持续，重庆优质写字楼平均租金较去年底下跌1.0%。值得关注的是，甲级楼宇租金跌幅逐季扩大，原因在于租户对成本控制及精装房的需求不断增强，导致单一业权甲级楼与乙级楼、第三方办公运营商间的竞争加大，个别业主采用更为激进的租赁策略以价换量。因此，二季度甲级楼平均租金环比下跌0.7%。

就核心商务板块江北嘴来看，得益于区域楼宇业权最集中、产业集聚度最高等因素，一直以来区域租金韧性全市最强。然而，随着第三方办公运营商在江北嘴加速布局，截至目前其待转租的办公面积已超20万平方米，精装房源为代表的“拎包入驻”产品将在未来一段时间内对江北嘴子市场的市场租赁格局及价格体系带来更直接的影响。

新增需求方面，金融业、TMT及专业服务业为上半年前三大需求来源。其中金融业领衔上半年需求，占比26.4%，从细分行业来看，普惠金融、财富管理等金融服务需求活跃，贡献上半年过半的需求，而保险、证券类等传统金融亦录得数宗1,000平方米以上的大面积成交；TMT位居第二，占比23.0%，本地中小型电商、直播以及软件研发等细分需求较为活跃；以商务咨询为主的专业服务业亦贡献约15.7%的需求。此外，随着重庆旅游热度提升，与酒店餐饮相关的需求也展现出较强的增长态势，上半年录得数宗民宿托管类企业在重庆的大面积扩张。

展望2023年下半年，重庆优质写字楼市场将迎来约23万平方米的新增供应，市场去化压力犹存。

2023年上半年，重庆零售物业市场主城范围内迎来万象城北区的开业，新增供应面积约10万平方米。新项目定位“先锋潮流”，引入70余家西南/重庆地区首店、旗舰店，如Jil Sander、Maison Margiela、i.t blue bloc等，推动重庆商业市场提档升级。消费稳步复苏，2023年一季度重庆实现社会消费品零售总额3,686.69亿元，同比增长4.7%，居全国第二。“五一”期间，重庆主城八大商圈零售额同比增长4.4%，已恢复到2019年水平；端午节期间，中心城区主要商圈重点监测企业零售额同比增长18.7%。

借此，今年以来多个购物中心借势开启新一轮大规模的调改，涉及重新定位和外立面改造等，故空置率震荡上行；另一方面，个别空置率高企的项目，在品牌及市场更迭之际面临更大的竞争压力，招商进程较为停滞；同时，品牌拓展仍为谨慎，故上半年净吸纳量录得负值。相应地，空置率仅小幅下修0.2个百分点至11.7%。

按品牌新增店铺数量看，零售业态占比52.1%，其中奢侈品牌、潮流品牌及美妆护肤表现抢眼，如LOEWE、Loro Piana、Alexander Wang、Boucheron、1807、Valentino Beauty、Lancaster等；餐饮业态的占比进一步扩大至34.9%，除正餐、简餐积极补位外，茶饮咖啡品牌尤为瞩目，连拓数店，如茶颜悦色、M stand、奈雪的茶等；体验业态占比亦小幅回升至10.3%，特别是亲子、健康护理等品类的扩张；受新能源汽车扩张放缓的影响，主力店占比降至2.7%。

紧抓消费复苏之势，叠加市场存量活化、供应回升的周期，如何有效实现消费价值转化将是重庆商业市场升级的关键。从本地消费者的角度来看，“共鸣和场景”或为关键词。一方面，尽管定位与品牌的升级大势所趋，但应关注首店/外来品牌与本地消费意识间的平衡，并深挖本地资源，实现共鸣，从而带动消费落地；另一方面，以商圈为单位，存量与新增项目应合力构建“一站式”商业生态，形成全时段和空间的闭环消费场景。以核心商圈观音桥为例，上半年星光68广场开启对A、B区间的建北五支路的改造，将打造成绿植、休闲场景的开放式街区；其沿街展面、惬意氛围预期吸引新兴品牌进驻，特别是主理人或餐酒品牌等，填补观音桥商圈的空白。

其次，重庆作为网红旅游城市，游客对消费的贡献至关重要，但作为游客必打卡的解放碑商圈，目前空置率全市最高达24.1%。因此，“引流和IP”或将是游客消费价值转化的关键词。首先，解放碑商圈内的项目应发挥客流优势，合理规划业态和随之而来的消费动线，特别是用临街的店铺撬动客流，实现引流进店；另一方面，运营商或将培育极具本土特色的IP，通过话题性或独一性带动目的性消费的同时，这也能适度抵消地势高低差给项目带来的昭示性影响。

展望2023年下半年，重庆零售物业市场将迎来约26万平方米的新增供应，包括备受瞩目的重庆印象城，其主力店是西南首个巴黎老佛爷百货。暑假和下半年的节假日预计会进一步刺激消费，改善市场去化压力。

2023年上半年，重庆仓储物流市场录得1个高标库交付，百利威巴南二期为市场带来约10万平方米的新增供应。着眼需求端，上半年仓储净吸纳量录得约3千平方米。究其原因，一方面新增需求仍然谨慎，租户尤其看重成本控制；另一方面，如家具家电、三方物流等租户因业绩缩减引发的退租显著影响市场吸纳。相应地，全市高标库空置率较去年底上升0.9个百分点至23.0%；市场压力犹存，平均租金较去年底下跌1.1%。

新增需求按行业看，三方物流、电商及制造业主导去化，分别占比38.1%、30.3%及11.7%，而制造业中又有约50.8%为汽车及零部件的相关物流需求。目前，重庆汽车产业正积极转型升级，致力打造世界级智能网联新能源汽车产业集群。2022年，重庆新能源汽车产量同比增长1.4倍，居全国第九位；2023年一季度，重庆新能源汽车产量同比增长27.9%，产值同比增长52%，销量同比增长26%，出口额同比增长116.5%。未来，在政策指引和市场需求的驱动下，重庆新能源汽车产业链将不断完善，继而有望在中长期持续支撑相关仓储需求稳步增长。

展望2023年下半年，重庆仓储物流市场将迎来约17万的新增供应，持续的放量令市场仍将延续以价换量的主基调。

2023年上半年的租赁量约为2022年全年的一半，然而，2023年第二季度的总租赁量较2023年第一季度下跌26%至786,000平方呎。尽管交易笔数有所增加，季度登记交易普遍规模较小。

在较大型的搬迁活动支撑下，净吸纳量在过去连续三个季度呈正数，但在2023年第二季度，净吸纳量回落至负数，令上半年净吸纳量达到-276,700平方呎。

负净吸纳量将总空置面积推高至1,350万平方呎，再创新高。2023年上半年，整体空置率上升了0.4个百分点，达到15.7%。

需求疲软导致2023年第二季度整体租金按季下降0.5%，半年降幅达到2.2%。然而，中环核心区租金自2022年第二季度以来首次回升，按季上升0.1%。在过去六个季度中，港岛东有五个季度较其他子市场面对更大压力，继2023年第一季度租金按季下跌3.8%后，第二季度租金再按季下跌0.4%。

2023年上半年，餐饮业占32%的新增租赁活动，为所有主要零售行业中最高。数间内地连锁餐饮集团在上半年进驻香港特区。奢侈化妆品及珠宝等高端零售商开始租下核心区街铺，但整体租赁势头仍然较为缓慢。即使药房现时倾向租用较小型的铺位，但扩张活动相对活跃。时尚品牌及运动服装在2023年上半年正考虑租赁。

租赁需求增加令2023年上半年空置率下降1.8个百分点至11.6%，为2020年第一季度以来的最低水平。铜锣湾的空置压力显著减轻，空置率降至7.9%，拉近了与中环6.6%的差距。

2023 年第二季度，核心区街铺租金按季进一步上升1.9%，半年增长率达到3.1%。

在全球贸易需求疲弱及可用空间有限影响下，2023年第二季度租赁势头进一步萎缩。个别行业支持租赁活动，包括万国数据（GDS）租用294,000平方呎，用于扩张业务。

2023年上半年工业租赁量整体为130万平方呎，为去年同期的27%。仓库空置率按季下跌0.2个百分点至2.5%，与2022年12月水平持平。长期的低空置率支撑本季度租金保持平稳，截至2023年上半年增长0.4%。

#只计算交易额超过一千万美元的物业，不包括净地或关联交易

继美国4月再次加息25个基点后，香港特区主要银行将最优惠贷款利率提高12.5个基点。一个月银行同业拆息（HIBOR）从2023年3月的3.1%升至6月的5.1%，为2007年9月以来的最高水平。

2023年第二季度商业地产投资额（交易金额超过7,700 万港元，不包括纯土地或相关交易）按季下降65%至47亿港元，创下自2009年第二季度以来最低的季度总额，令2023年上半年的半年度总额降至181亿港元，为2009年上半年以来最低的半年水平。

市场交易主要由个人买家主导，房地产基金连续第二个季度保持观望态度。本季度最瞩目的交易为以5.5亿港元出售沙宣道50-52号及以5.28亿港元出售THE HENLEY的零售部份物业。

2023年第二季度中，中国内地投资者投资额为19亿港元，占总投资额的42%，但交易仅限于个人买家。

2023年第二季度，广州录得四个项目、26.4万平方米的新增供应交付使用，同比增加87%，上半年供应量共计38.6万平方米。2023年全市主要经济指标逐步恢复、逐月向好，写字楼市场需求有所回暖。1-4月，全市规模以上服务业实现营业收入同比增长7.8%，增速比1-3月提高2.0个百分点。春节后，企业的问询量和看楼量出现爆发性增长，第二季度虽有所平复，仍保持较为积极的态势。第二季度录得净吸纳量6.6万平方米，环比增加550%，成交活跃度有提升。新供应入市推升总体空置水平，季末报17.5%，上半年空置率累计上升2.5个百分点。

楼宇继续通过提供租金优惠来促进去化，第二季度租金面价同样本比环比下调0.6%，至每月每平方米151.0元，租金下调幅度与第一季度基本持平。上半年，租金水平较高的甲级楼宇租金累计下调1.4%，下行幅度比乙级楼宇大，后者为0.5%。除推出租金优惠外，多个业主为租户提供装修补贴或定制装修服务。

第二季度成交数据显示，TMT、消费品制造业、专业服务和金融业的需求位列前四，继续和近年来主力需求的行业结构保持一致。TMT的新成交以软件开发和游戏类企业的扩张成交为主；大型快速消费品企业从同区搬迁到新落成的物业中，租用2.8万平方米的办公面积；专业服务业和金融业继续在中央商务区拓展，广告公关、企业咨询以及律师事务所的搬迁推升了专业服务业的占比，金融业的证券、基金等非银金融的扩张和升级需求亮眼。

广州第二季度录得黄埔大悦汇的交付，为市场带来约六万平方米的零售面积，这是上半年唯一的供应。该项目也是大悦城控股在广州运营的首个项目，位于科学城核心区，是该商务园片区鲜有的优质商业物业供应。而吸纳方面，零售市场的复苏带动了新租成交的增长，尤其在第二季度，空置去化显著较第一季度加快，单季录得约8.3万平方米的净吸纳量，空置率较一季度下降了1.8个百分点。因此，在年内录得几宗百货和超市关闭的情况下，净吸纳量仍在上半年录得2.4万平方米的去化，空置率半年下跌1.5个百分点至六月末的9.7%。天河路表现更为亮眼，空置率低至2.0%，较2022年末下降2.3个百分点。

统计重点监测商场的新租店铺数量，第二季度，餐饮、零售和服务类业态分别占比50%、36%和14%。其中，特色餐饮、轻食软饮和时尚服装零售占比排名前三。第二季度录得呷哺旗下子品牌趁烧的首店，而珠江新城持续收获国际服饰品牌扩张，录得包括Max Mara Weekend、 Stella McCartney和DIESEL的进驻。特色餐饮中，呷哺旗下的趁烧、Shake Shack、怂和贡乃韩式炸鸡都在本季录得新开门店或围板。而轻食软饮中，茶饮咖啡的茉莉奶白、霸王茶姬和store by .jpg都录得扩张。而新能源汽车方面，在优质零售物业中，本季共有13宗的新入驻，包括特斯拉、广汽埃安、一汽大众和集度等。上半年共录得18宗，同比减少64%，显示新能源汽车的拓展在放缓。

零售市场的活跃，与业主积极调整租赁策略密切相关。事实上，零售商表现仍趋于谨慎。在1-5月期间，线上销售的增长要快于线下：限额以上的批发零售业实物商品网上零售额的同比增长（11.2%），高于限额以上商超百货类企业实现的零售额同比增长（4.8%）。有鉴于此，经过了一季度的观察后，进入第二季度，除了天河路外，其他商圈的商场业主愿意降低租金及降低品牌进入门槛的要求，以加快空置的去化。全市租金上半年较2022年末下跌2.0%，至季末的每天每平方米25.6元。但天河路租金表现坚挺，在二季度内仍维持租金不变。

展望未来半年，广州将有四个项目，共26万平方米的项目投入市场，其中三个项目分布于北京路、珠江新城和万博等商圈。租金方面，当前市场仍有不少空置面积，租金上涨空间有限。但天河路的表现则持续优于其他商圈，最受品牌关注，有望在下半年实现租金的上涨。

广州上半年共录得78宗，共346万平方米的工业用地出让成交。其中有12宗用地，共104万平方米的地块带有物流用途，其中89%的面积分布在增城和南沙两区。另外，上半年还录得9宗用地的土地使用年限不足50年，其中八宗位于南沙区。

广州第二季度没有录得新增供应，但在租赁活动渐趋活跃的表现下，空置率有所下调。上半年的供应主要来自第一季度的48.2万平方米的三个项目的落成。而需求则在第二季度得到改善，季度净吸纳量为3.0万平方米，而上半年累计净吸纳量为4.1万平方米，同比优于2022年上半年的负吸纳水平。这或与零售及进出口的逐月向好相关：1-5月，广州外贸进出口总值同比增长11.0%；一般贸易（含跨境电商）进出口明显提速，同比增长30.2%，占进出口总值的比重为70.7%。第二季度录得某跨境电商承租花都15万平方米的仓储面积。除此以外，第三方物流也有零星成交。需求好转带动第二季度空置率环比下降0.9个百分点至21.1%，但仍较2022年年末上升了11.2个百分点。尽管如此，二季度空置率的下调，是近六个季度以来的首次。租金方面，部分业主采取积极的租金策略以加快去化，并应对新增供应带来的竞争。第二季度全市租金环比下跌1.8%，半年累计下跌2.4%。

佛山第二季度未录得新增供应，因此上半年仅有第一季度在南海区落成的项目投入市场，共13.5万平方米。除此以外，跨境电商首个季度在佛山的积极扩张，已经使佛山空置率降至近期低位。尽管第二季度净吸纳量放缓，但季度末佛山物流仓储空置率仅为6.3%，环比减少0.1个百分点，较22年年末快速下降了8.9个百分点。由于存量空置中缺少可满足跨境电商面积需求的高标库，而来自其他行业的需求仍在逐步恢复中，因此二季度存量去化未如理想。业主为加快去化速度，调低租金报价。受此带动，季内租金环比下跌0.7%，上半年累计下跌0.9%，至第二季度末的每月每平方米38.6元。

展望未来半年，广州将有24万平方米的新增供应，全年供应量将达到72.2万平方米，是2022年的3.3倍。而跨境电商则保持扩张，并支撑租金回稳。

2023年第二季度，广州投资市场录得五宗成交，交易总额26.7亿元人民币，上半年累计交易总额106.3亿元，同比大致持平。第二季度成交中，91%的交易金额来自四宗写字楼物业，分布在科学城、天河智谷、鱼珠和广州南站等主要商务片区。至此，2023年上半年，写字楼成为最主要的物业类型，按交易金额计算占比高达91%。

从买家构成来看，第二季度的写字楼成交全部来自于企业，无论从成交数量还是交易金额来看，比例都远高于2023年第一季度以及过往几年的记录，由此可见广州企业投资者的活动趋于活跃。

另外，2023年上半年，广州及周边市场录得多宗新经济地产物业的成交：太平人寿保险收购番禺的木棉人家养老社区，厦门集美区和福州鼓楼区的园区物业被企业购得。可见被列入公募REITs底层资产范围内的物业颇受关注。

数据来源：CBRE研究部，2023年6月

本次调查中，中资企业继续呈现更强的增长动能，52%的中资企业计划增加办公面积，同比上升10个百分点。从细分行业来看，写字楼租赁需求的三大主力引擎——金融、科技互联网和专业服务业分别占据扩张意愿榜单的前三位。制造业和医药及生命科学行业计划未来增加办公面积的企业占比也分别提升了13和18个百分点。

数据来源：CBRE研究部，2023年6月

租赁策略方面，近八成受访企业表示未来三年房地产租金支出的增速将不高于整体运营成本的增速。租金预算直接影响企业房地产策略，其中计划增加租金成本占比的企业具有强劲的扩租和升级意愿。在计划降低租金成本占比的企业中，就现有租约进行重新谈判、行使租约到期或缩减权、办公室整合和区位搬迁是被租户较多选择的房地产策略。

无论是扩租升级还是收缩整合的策略，租户均不同程度地对设施使用权和租赁灵活性表示关注。超过六成的企业希望将所在楼宇服务、设施和灵活办公空间使用权纳入租约。逾1/4的租户希望业主提供装修房作为提升其租赁策略灵活性的选项之一。

30%的企业计划增加固定工位

房地产科技助力办公室利用率进一步提升

随着防控措施调整后大部分员工回归办公室，调查显示，2023年30%的企业计划增加固定工位，占比较2022年提升10个百分点。

整体而言，由于国内办公习惯受居家办公影响较小，办公室平均利用率达到67%，高于全球其他区域。其中，特大型租户(全国办公面积大于50,000平方米)使用率更高，对空间灵活性和健康元素要求也更高。而中小型租户则受制于空间职能的单一性，利用率较低。

注：办公室平均利用率按中位数计算得出

注：企业规模以该企业在全国总办公面积为划分依据

数据来源：CBRE研究部，2023年6月

租户可以借助传感器等先进的房地产科技获取准确的办公室使用率数据，进一步提升空间效率。调查显示，有接近六成的受访企业对办公室利用率相关的科技表示关注，包括办公桌预约工具（58%）和空间占用传感器（56%）。

ESG战略全面提速

更多企业愿意接受绿色溢价

今年调查结果显示，企业在房地产规划和运营中落实ESG战略的进程全方位提速。在继续把关注员工健康作为首要ESG举措的同时，能源审计、资源循环利用和设定净零目标的实施力度大幅提升。

数据来源：CBRE研究部，2023年6月

更多租户愿意接受绿色溢价。有明确意愿搬迁至绿色认证楼宇的租户占比达到66%，较2022年增加16个百分点。与此同时，愿意为搬迁至绿色楼宇并支付租金溢价的企业占比自2022年的3%提升至16%。另有28%的租户表示可以考虑为所在楼宇进行升级和绿色改造支出一定费用。

在租赁绿色楼宇之外，企业对租约能否“绿化”日益重视。19%的受访租户计划在未来租约中放入绿色条款，其中绿色装修、废弃物处理和能耗数据披露相关条款的关注度最高。

CBRE认为，随着未来政府对公共建筑碳排放约束机制的不断完善，以及能耗、碳排放数据的获取和评估对楼宇租赁双方实现其碳中和目标的重要性日益提升，商业地产绿色租约的规范化和标准化有望提速。

完整版： CBRE世邦魏理仕

2023年上半年，郑州写字楼核心商务区域市场未录得新增供应，金水区及高新区域录得2个新入市项目，共计10.1万平方米，推动市场存量上升至近474.03万平方米。其中甲级写字楼体量未有大幅增涨。全市写字楼租金在上半年市场波动中，较2022年第四季度降幅8.2个百分点至每月每平方米85.43元，空置率回调1.7个百分点至19%。上半年净吸纳量录得4.8万平方米，同比2022年上半年增长超过一倍，核心商务区域甲级楼宇成交显著。

上半年，写字楼市场整体租金降幅明显，甲级楼宇同比降幅7.8个百分点回落至每月每平方米94.53元，乙级楼宇回落至每月每平方米77.97元；在租金调整的基础上，业主方也加大了在增加装修免租期及“拎包入驻”等方面的优惠政策，来达到吸引更多的客户关注度和成交的目的。

从客户成交类别看，2023上半年，来自金融类行业及TMT的新租需求主导市场吸纳，分别占比27.5%、15%。此外，消费服务类及酒店餐饮业类较为活跃，占比市场成交15%及12.5%；专业服务、医药、能源及公共事业等客户成交相对收缩，并无较大需求产生。以金融岛片区及高铁站板块为核心的商务片区，成交面积主力集中在500平方米以下及1,000平方米以上客户，分别占比37.5%、40%。

展望2023年下半年，未来市场供应仍集中于龙湖金融岛片区及高铁站东广场，预计在今年下半年至2025年将对市场需求形成较强的虹吸效应。优质写字楼市场将持续面临更多的机遇与挑战。甲级写字楼租金或稳中有升，灵活多元化的租赁策略将成为常态化，优质楼宇去化率将出现明显回暖。主力客户将集中在金融、科技研发及消费服务等相关行业。

2023上半年，郑州优质零售物业市场录得13万平方米新增供应，分别是位于郑东新区的尚座中心和星河里·唐宫夜宴实景演绎文化园。两个新入市项目均带有较强的社交属性和文化娱乐属性，进一步彰显出市场逐步迈入回暖期后演变出两极分化的趋势，即以丰富的商品及业态组合为核心竞争力的城市级购物中心和以创新体验及社交休憩类业态为核心竞争力的城市特色商业。此外，值得关注的是市场空置率连续两个季度下浮，得益于上半年次级商圈净吸纳量的持续增长，其中餐饮、体验业态（包括不限于新能源汽车、智慧生活、美容保健、家庭儿童等）成为上半年提升出租率的重要引擎。

通过CBRE统计重点监测商场的新租店铺数量，2023上半年零售业态租赁需求总体放缓，新开门店主要聚焦丹尼斯大卫城和正弘城，其中多个奢侈品牌在丹尼斯大卫城开设首店、升级门店形象或增加租赁面积提升为双层旗舰。运动品牌持续活跃，lululemon、Salomon等专业运动品牌积极拓展，在郑州开设二店；Air Jordan L1、NIKE RISE 1200则签署河南首店，将先后在下半年迎来开业。餐饮业态方面，全国连锁化餐饮、咖啡茶饮、特色餐饮和本土原创网红店呈现积极扩张的态势，如星巴克分别签约了写字楼、大学校园、特色街区等多个非购物中心店，再例如麻六记、朱光玉火锅、泥靴、蔡澜港式点心、泰妃殿等全国性餐饮品牌陆续落地郑州开设城市首店。新能源汽车方面，成熟品牌如特斯拉、蔚来、理想开始多元化选址布局（包括不限于传统汽车城、购物中心快闪等），也有像仰望、集度、阿维塔等新兴品牌开设首店后短期内加密布局。

展望2023下半年，郑州还将迎来五个新项目的开业，预计将为市场带来28万平方米的新增优质供应。但值得注意的是由于市场仍处于复苏起步期，这其中将有三个项目为分期局部开业，因此，预计未来三至六个月市场空置率、租金仍将面对较大挑战。

因2022年疫情推迟交付的项目叠加年内的新增供应，2023年上半年深圳优质写字楼市场迎来9个项目共计60.5万平方米的新增供应小高峰，同比及环比增长显著。新增供应聚焦前海片区，而深圳湾超级总部基地也迎来了首个甲级写字楼项目的交付。

重启开放带动写字楼需求逐季改善，第二季度录得14.2万平方米的新增吸纳，环比上涨47.0%，同比翻番有余，但距离疫情前的2019年同期水平仍有差距。2023年上半年需求同样呈复苏态势，共录得23.8万平方米的新增吸纳，同比实现1.5%的增长，环比亦有提升。但受新增供应密集入市的影响，整体市场空置率环比、同比分别上升1.5和3.2个百分点至20.3%。

行业监管以及地缘政治等多重因素影响下，深圳优质写字楼市场需求清单重排，专业服务反超TMT成为第二大需求主力。金融以27.1%的需求占比位居需求榜首，同比上升1.8个百分点，其中传统金融细分需求主要来自证券、银行和保险三大细分板块。证券公司的需求主要来自大型内资券商的搬迁需求带动，而银行方面内外资银行新租赁均较为活跃。此外，投资理财和金融科技类企业新租也较为积极。专业服务板块需求占比为17.2%，新租面积及租赁占比同比均有明显提升，法律和咨询为两大需求支柱，贡献了该板块8成以上的需求，占比分别为45.0%和38.3%。法律板块方面，融资、IPO、退市重整、企业间的兼并收购等活动带动了律所业务的增长以及引致而来的办公需求扩张，除本地企业外，还包括来自于北京、上海的企业；而咨询行业的需求主要源自企业管理、信息技术咨询和税务咨询类企业。TMT受多重因素影响上半年需求滑落至第三位，需求占比15.0%，需求表现较为活跃的细分需求为电信通讯、平台互联网下的社交网络服务、跨境电商、互联网信息服务（大数据）、电商、云计算及运用以及人工智能等。

搬迁需求依然为市场主流，占比超6成，同比变化不大，其中升级搬迁44.3%，略低于去年同期，主要来自同区域内非优质楼宇和工业园区内企业的需求提质。本地企业和国内企业租户为成交主力，其中本地企业贡献过半。从成交区域来看，上半年需求分布较为均匀，得益于新增供应聚集或区域内若干项目空置率的极大改善，前海、后海、华强北三个子市场需求占比位居前三，均在10%以上。

租金仍然处于下行通道，经济增长弱于预期，部分租户对新租持谨慎及观望态度。有鉴于此，叠加部分项目楼内租户到期的搬出计划，业主主动降价以留存原有租户和吸引新租户，从而最大限度地规避风险以应对未来的不确定性。此外新增供应的增加对于项目竞争的加剧，更强化了业主的降价行为，从而令全市平均租金上半年环比下跌0.9%至每月每平方米181.6元。

2023年上半年，共录得27.3万平方米的新增供应入市，新开业四个项目包括万象城三期、睿印、湾畔Mall和光明N次方，前两个项目依托高品质定位，为深圳市场带来了多个首入品牌以及米其林餐厅，同时深圳湾超级总部基地也实现了大型集中商业零的突破。

需求方面，因新增供应集中分布在二季度，且新项目去化良好，第二季度录得超过20万平方米的净吸纳量，环比显著上升。整体上半年共录得23.5万平方米的净吸纳量，同比增长近2倍。受新增供应影响，整体市场空置率半年度环比上升0.2个百分点，但仍然停留在4.8%的市场低位，整体市场平稳运行。

聚焦业态，第二季度餐饮反超零售成为第一大需求来源，新开店铺数量环比翻倍增长，中餐、特色餐饮、简餐与茶饮的扩展热度均有提升。上半年整体来看，零售需求依然位居首位，占比46.5%，而餐饮以38.1%的需求占比位列第二。零售细分业态方面，服饰依然以15.7%的需求占比位列第一，以国内女装扩张为主，国际品牌对深圳也保持持续关注。运动品牌则表现分化，强功能性的新兴品牌积极拓店，但传统国际连锁品牌有闭店行为。此外，潮流品牌日益成为业主实现差异化的利器。而疫情期间人们对于保值品追求的消费习惯的延续，带动珠宝配件需求占比仅次于服饰，录得10.4%的份额，但需求热度随着重启开放后人们需求日益多样化而逐季放缓，扩张品牌多来自周大福、六福珠宝、老凤祥和中国黄金等连锁珠宝品牌。汽车品类扩张还在继续，但随着品牌方选址的物业趋于多元化，购物中心的开店有所放缓，同比下降3.3%。

餐饮业态活跃度在重启开放后逐季提升，在商务活动就餐带动下，中餐和简餐并列成为餐饮第一大活跃品类，总体需求占比均为6.9%，来自于潮汕菜系的海门鱼仔以及客家菜系客语分别开出3-4家分店。特色餐饮和茶饮店的占比分别为6.1%和4.9%，特色餐饮方面，上半年开出3家渔语鱼酸菜鱼和湘辣辣现炒黄牛肉以及2家西塔老太太泥炉烤肉。而茶饮方面，分别录得5家霸王茶姬、6家奈雪的茶以及3家茉酸奶的新开。简餐则监测到6家老碗会、3家松鹤楼苏式汤面以及3家薛记炒货的开张。

项目层面来看，新增供应的累积以及重启开放后国际品牌通道的畅通为深圳引入了众多新兴品牌。与此同时，存量项目也积极进行调改，通过引入优质及首入品牌进行租户重构，实现项目品质进阶。

租金方面，虽然大多购物中心客流量恢复良好，但消费额并未全面恢复，空置率较高或新近开业的购物中心为了提高入驻率，给予租户租金优惠。受此影响，全市平均租金上半年小幅下跌0.3%至每天每平方米19.5元，降幅同比收窄1.5个百分点。

2023年上半年深圳共录得两个工业型写字楼入市，均分布在梅林片区，共计10.7万平方米。

第二季度整体市场净吸纳量为5.3万平方米，季度同比及环比均有明显上升。上半年共录得6.9万平方米的净吸纳量，同比有所下降。需求主要贡献自研发园区，以深圳本地企业搬迁为主，主要来自零售贸易、科技及专业服务类企业，占比分别为33.7%、16.0%和8.8%。其中零售贸易继续以电子产品类企业为主，而科技细分则聚焦于软件与信息服务板块，专业服务以企业管理类的咨询公司居多。与此同时，工业写字楼子市场也录得了少量去化，以科技和金融行业需求为主，其中科技板块以21.0%的占比位居首位，聚焦于软件系统开发类企业，而金融则聚焦于投资理财类企业。厂房子市场的需求则主要源自软件和信息技术服务业、装备制造以及贸易公司的扩张。

2023年上半年市场平均租金环比下降0.4个百分点至每月每平方米98.5元。不同类型子市场租金表现分化，厂房类园区得益于长租约效应，租金继续增长0.6个百分点至每月每平方米49.2元；研发办公园平均租金保持稳定；而工业写字楼市场则因业主延续2022年优惠政策继续降低租金以改善入住率，令平均租金环比下调0.9%至每月每平方米147.4元。

2023年第二季度深圳共录得5宗成交，交易总额为人民币36.7亿元，同比及环比增长显著，主要贡献自一宗以写字楼为主的综合体交易，单宗成交总额超过20亿元。2023年上半年，深圳大宗交易总额共计人民币52.1亿元，同比虽有下降，但差距不大。

2023年上半年成交物业类型更具多样性，除写字楼和工业物业外，2023年上半年还录得了商业、综合体和服务式公寓的交易。鉴于综合体物业以写字楼为主要成交部分，写字楼物业以超5成交易额占据市场成交物业类型的首位；商业和服务式公寓分别位居第二三位，共同为市场贡献了近4成的交易总额。

市场参与主体同样展现了多元化态势，除了占比约6成的企业买家主体外，17.4%和9.0%的买方为分别来自房地产开发商和机构，有监测到北美的房地产开发商和香港机构型买家的购买案例。而卖方以房地产企业为主的格局更加凸显，占比为90.2%，同比上升超30个百分点，其他部分来自企业的出售。

受写字楼成交的带动，自用型成交依然为市场成交的主流，占比为60.0%，不同于2022年同期的是，金融企业超过科技企业成为写字楼自用买家的主要来源，细分包括内资银行和投资公司。市场另外超2成成交来自核心增值型和资本增值型投资。与此同时，写字楼的成交也带动上半年成交的78%来自核心拓展区，核心区未录得成交。

2023年上半年，成都优质写字楼市场迎来4个新项目交付，合计新增办公面积29.1万平方米；其中超八成位于天府新区，包括金为创新中心、天府法务产业大厦及保利天寰广场，推动该子市场规模的快速发展。

着眼需求端，二季度净吸纳量由负转正，实现约3.7万平方米，主要是得益于业主前期在谈的需求于年中陆续落地。但由于行业调整引致的办公面积整合或退租贯穿上半年，最终净吸纳量仅录得约2万平方米，半年环比下降56.2%。此外，值得关注的是，二季度受宏观环境不确定性走强的影响，市场情绪更趋谨慎，需求逐步降温。

相应地，优质写字楼市场整体空置率较去年底上升3.6个百分点至24.4%；以价换量为市场去化的主旋律，导致平均租金仍处下行通道，跌幅为0.6%。

新增需求按行业看，TMT重回首位，占比24.4%；金融业、专业服务业紧追其后，分别占比18.8%、12.7%。

具体而言，“数实融合”发展背景之下，成都数字化与工业化加速融合发展，不仅为TMT需求增长续以动能，也令细分行业需求日趋多样。统计显示，上半年工业互联网需求占比攀升至82.1%，且其中不乏农业科技、房地产科技、数字工业设计等“数实融合”典型案例的需求落地；51.2%的TMT需求为内资企业贡献；34.9%的TMT需求落于大源。

金融业方面，其整体扩张需求较去年下半年有所放缓。其中，以保险业为代表的传统金融仍占主导地位，贡献金融业1,000平方米及以上大面积需求的74.1%。专业服务业重返需求前三位，占比12.7%，其中律所贡献大面积需求，且展现出对独栋及乙级楼等物业趋强的青睐。

从企业的办公策略来看，“降本增效”将是未来一段时间内企业进行扩张时的关键考量。据《2023年中国办公楼租户调查》结果，近九成川内受访企业表示，未来三年房地产租金支出的增速将不高于整体运营成本的增速；出于对经济和业务不确定性的考量，亦有逾1/4的租户希望业主提供装修房作为提升其租赁策略灵活性的选项之一，这一比例在中小租户和业务弹性较高的科技互联网租户中更高。

目前成都写字楼市场的发展趋势与企业办公策略的调整步调一致，并驱动一二级租赁市场呈现发展新格局。在CBRE监测的单一业权甲级写字楼中，近七成楼宇可提供“拎包入驻”产品，其中业主自营和第三方办公服务运营商占比各半。

不同于过往，一级租赁市场的楼宇业主也纷纷入局，将部分符合条件的遗留装修房源试水，或利用长期难以出租的零散面积推出精装房源及定制装修服务。二级租赁市场方面，第三方办公服务运营商加速迭代，新一轮扩张的品牌在地化强、灵活性高，不再侧重于品牌输出、社群氛围，而是更聚焦于对企业办公的前置成本节省。

毋庸置疑，上述发展新格局能精准对接企业当下的办公需求，从而加速写字楼市场去化，但业主仍需综合考量短期去化与长期运营之间的平衡，特别是在租户结构、租约管理及价格体系管理等方面，以评估精装产品的推出量和与楼宇整体的适配性。

展望2023年下半年，市场预计迎来约48万平方米的新增供应；其中78.3%位于天府新区，新增供应的持续放量将进一步加剧该子市场的去化压力。

2023年上半年，天府和悦广场开业，一二期合计商业面积约25万平方米；其作为天府新区最大的购物中心，推动该区域的商业规模快速发展。着眼需求端，餐饮、旅游引领消费复苏，1-5月成都社会消费品零售总额增速由负转正至9%；上半年成都旅客吞吐量同比增长118%，创历史同期新高，居全国第三。然而，以服饰、教培等为代表的品牌持续迭代，导致新增需求的活跃度未达预期，或个别连锁品牌闭店退租；此外，多个购物中心借势调改，主动腾退租户重新定位招商，项目空置率大幅度上升，拖累市场吸纳。因此，上半年市场净吸纳量仅录得约2万平方米，整体空置率较去年底上升1.9个百分点至11.6%。平均租金持续下跌，但跌幅逐季收窄，其中次级、近郊商圈最为明显。

新增需求按业态看，餐饮、体验表现亮眼，需求占比较去年下半年分别增长6.5、4.0个百分点到38.4%、16.4%；零售及主力店业态的需求占比分别为43.0%及2.2%，较去年下半年分别收缩9.3、1.2个百分点。

消费者愈发注重个性化与体验感，驱动零售品牌深挖细分圈层，聚焦垂直品类，提供更针对性的产品和服务。上半年，专业运动、设计师及细分潮流等专注于垂直品类的品牌拓店积极，如Jil Sander、Basement FG、short sentence、HONMA、Salomon、Stone Island等。同时，奢侈品牌也针对VIC贵宾圈层设立沙龙店，定向提供尊享服务，如Chanel Salons Prives。布局方面，零售品牌积极加码次级、近郊商圈，特别是珠宝配饰、美妆护肤、时尚服饰等品类。

餐饮品牌活跃度攀升，成业主回填空置面积的主力军，刚需和体验为纲。特别是非核心商圈或个别空置率较高的购物中心，业主对餐饮业态的准入门槛进一步降低。快餐、简餐需求活跃，购物中心也纷纷设立“小餐饮街区”聚集烟火与客流，如IFS、万象城等。此外，更惬意、松弛的氛围，叠加精致的餐食令市场掀起Bistro风潮，成为年轻人的新聚场，如Alimentari Grande等。

体验业态方面，“解压松弛”新业态受热捧。随着消费者愈发追求反焦虑、松弛感、释放的生活态度，包括格斗、射箭、Live house、KTV、宠物互动等品类于上半年积极拓店，营造平衡工作与生活的第三空间，如KEZEE Channel、Topgolf等。

有鉴于此，消费者新画像得以呈现：个性化、圈层、松弛、刚性、户外、场景、解压。

愈发细分及强体验的消费需求亦推动非标商业快速发展，2023年22个非标商业将为市场带来约92万平方米的新增供应，首次超过购物中心的供应量。按物业形态来看，开放街区、公园街区为主导，分别占比34.1%、25.4%；按定位来看，超半数非标物业为满足“十五分钟生活圈”消费的邻里/社区中心，超两成为社交中心。其中，8个项目已于上半年开业，包括麓坊中心B馆、祠堂街艺术社区、白塔公园、文殊坊二期等。

新晋非标物业所呈现的消费内容不断升级，特别是零售业态的占比显著加大，甚至包括国内外服饰、香氛等品牌的西南首店。这得益于非标物业的七大比较优势，包括垂直定位、昭示性好、入驻门槛灵活、场景化强、圈层文化共鸣、运营时间弹性及个别支持定制改造。

展望2023年下半年，成都零售物业市场还将迎来约54万平方米的新增供应，皆集中在天府新区和北三环外的商业空白区域，包括备受瞩目的天府大悦城等。三季度的暑假及大运会，有望进一步推高旅游热度，刺激消费增长。存量项目的业主或将延续租户结构优化，以完成上半年开启的重新定位目标，并积极实现空置率的回填。

2023年上半年，成都仓储物流市场迎来2个高标库交付，合计新增仓储面积24.3万平方米；其中，普洛斯天府机场物流园的交付拉开天府空港物流园区的帷幕，未来该园区将依托航空枢纽提速发展，目前已吸引丰树、中外运、顺丰等头部物流开发商的进驻。

着眼需求端，作为消费主导型市场，上半年成都网络零售额稳步增长。统计数据显示，2023年1-5月，成都实现实物型网络零售额1,749.9亿元，占比四川的72.3%；京东数据显示，618期间线上消费的成交额高于平时同时长消费的140%，成都依然是整个四川消费的“领头羊”，成交额占比高达53%。得益于此，三方物流和电商在消费动能的带动下扩张明显，主导上半年需求增长，分别占比新增仓储面积的53.3%和29.8%。然而，上半年净吸纳量仅录得约11.4万平方米，原因在于租户策略和园区格局的两大变化令市场迈入调整期。截至二季度末，全市高标库整体空置率较去年底上升1.9个百分点至11.6%；平均租金维持下行趋势，但跌幅收窄至0.8%。

具体来看，首先租户策略方面。由于宏观环境的不明确性，消费持续回归理性，或优先保证基础型消费。这一趋势驱动零售商、电商等行业迈入转型调整周期，而投射到仓储市场的表现则是，租户新增需求谨慎，或通过优化、整合仓储面积以实现降本增效。

上述租户策略的转变也是引致成都物流园区格局变化的原因之一。得益于不断成熟的基建和产业氛围，以及充裕可租赁空间及性价比，青白江和龙泉园区的租赁活跃度不断攀高，积极吸引新增需求的落地、搬迁租户的迁入，上半年分别录得成交案例（按面积看）的57.6%和24.6%即为佐证。截至二季度末，青白江、龙泉园区的市场整体空置率已分别改善至6.0%、7.2%。另一方面，核心园区双流、新都因城市规划升级等因素，呈现差异化表现。

展望2023年下半年，成都仓储物流市场供应回落，约7万平方米的新增仓储面积计划交付；着眼去化端，年内市场仍将维持调整的主基调。

2023年上半年，成都投资市场共录得四笔大宗交易，总成交金额达22.4亿元。标的物方面，延续多样化趋势，涵盖酒店、综合体及办公楼等物业；买家构成方面，仍以国企、本地企业为主。

着眼供给侧，待售物业数量未见明显增加，但值得一提的是，由于宏观不确定性延续，部分核心资产的售卖意愿于季内显著提升，以进一步缓解现金流压力。从待售物业的类型来看，伴随着公募REITs市场扩容，商业地产的政策利好正在积极引领市场预期和信心回暖。投资者亦开始关注核心区位运营表现较好或具备改造升值潜力的商业及公寓项目。

从投资策略来看，不管是全国范围内还是本地市场，自用型投资需求在年内均呈上升趋势。企业自购物业一方面能满足其业务增长所衍生的办公或零售空间的扩张需求；另一方面，也使其对租金上涨或房东单方面解约所带来的风险实现有效把控。

2023上半年，西安优质写字楼市场迎来2个新项目交付，合计新增办公面积7.4万平方米。其中包括一个位于次级商圈的甲级自持项目南飞鸿乐汇中心A座及位于南二环及小寨片区的乙级散售项目丝路国际金融中心B座。受区位、业权等问题影响，新入市项目去化相对缓慢，但得益于二季度强劲的新增需求，市场空置率延续下行趋势，较去年下半年下降1.2个百分点，至31.1%。租金方面，在小业主持续以价换量的环境下，虽问询量及成交的回暖使得部分优质甲级楼宇业主的租金预期愈发积极，整体市场租金仍处下降通道，上半年降幅为2.2%，二季度降幅环比收窄0.4个百分点。

宏观利好驱使动能更迭。需求层面，科技互联网上半年新增需求仍保持活跃，占比27.0%，持续主导市场新增供应。但值得关注的是，科技互联网细分需求结构发生转变，平台互联网在历经数轮行业调整后再次引领新增需求，占比46.9%。其中，来自于新兴领域的需求更为强劲，如非盈利性质及在线职业、素质教育等线上教育机构需求的释放。同时，电商类需求较去年同期显著增涨10.2个百分点至12.3%。软件系统开发类企业的新增需求则由云计算、大数据龙头企业的扩租需求主导。其次，房地产及建筑业新租需求占比22.0%，以建筑工程类公司的新设立需求为主。最后金融业占比10.6%，在政府引导基金发展的趋势下，西安也推出西安市城市更新基金、《西安市工业倍增引导基金设立方案》等多项政府引导基金政策，以充分发挥政府投资基金的引导效应和撬动作用。在此带动下，上半年西安各类基金公司的新设立需求较去年同期增加1.8个百分点。

此外，在西安政府“全领域”发力提升城市营商环境综合品质的影响下，龙头项目持续进驻、新登记各类市场主体增长率持续走高。截至2023年4月中旬，西安全市新登记各类市场主体同比增长41.67%，其中，私营企业同比增长92.61%。市场主体的大幅增长拉动新设立需求的增加。上半年新设立需求占比34.5%，在此超过升级需求，成为市场主要成交类型。同时，新设立公司中超过52.7%为非本地企业。随着市场活力进一步提升，或将吸引更多外埠中资企业在西安设立分部或办事机构。

成本为纲刺激甲级楼宇间流动频繁。基于疫情管控政策的调整，2023年已然是企业经营和房地产规划的转变时点。据CBRE发布的《2023年中国办公楼租户调查》显示，相较于疫情三年，未来三年有扩张计划的企业占比有所提升，适度增长（10-30%）成为大部分计划扩张企业的选择。近八成受访企业表示未来三年房地产租金支出的增速将不高于整体运营成本的增速。对成本结构健康的关注推动换租需求攀高。上半年，甲级楼宇间迁移需求较去年下半年增加1.7倍，且多为同区域降租流动。

展望2023年下半年，仍将迎来41.8万平方米的新增供应，超过86%为甲级楼宇，且近70%均来自核心片区。但在租赁策略及建设进程等因素影响下，整体的新增供应中仍有约57.3%的面积可能出现延迟交付。与此同时，经济活动活跃度的增加将吸引更多金融、专业服务类企业的设立，衍生潜在办公需求。

2023年上半年，在西安市商务局“乐享生活 嗨购西安”、“踏春消费季暨邻里生活节”、第五届双品网购节等系列消费促进活动的拉动下，“五一”期间，重点监测的48家商贸流通企业共实现销售额12.6亿元，同比增长17.4%，较2019年同期日均增速19.58%。其中商品零售额12.08亿元，同比增长16.4%，较2019年同期日均增速20%。政企联动激发消费潜力，零售市场加速回暖。上半年西安零售物业市场重回活跃，共迎来4个新项目的入市，均来自新兴片区，进一步满足区域及周边消费人群需求的同时促进新兴片区商业配套进一步成熟，激发片区消费活力。新入市零售项目为西安零售市场带来近33.6万平方米的新增供应，推动市场总体量升至673.7万平方米。同时，在新开项目均以接近满租的强劲吸纳带动下，上半年西安零售市场净吸纳量录得28.5万平方米，较去年下半年增加近27倍。整体市场空置率维持在11.0%。租金方面，虽市场吸纳强劲，在核心商圈部分项目及社区零售项目租户持续流失的影响下，整体市场租金仍处下行通道，较去年下半年下降1.5%，至每月每平方米255.5元。

细分业态更迭焕新，激发消费新活力。需求方面，上半年餐饮业态回暖显著，新增需求占比36.7%，较去年同期增加13.7个百分点，再次超过时尚类品牌成为主要需求来源。外来餐饮持续布局，菜系愈发多样。主要新增需求来自地方菜系的连锁品牌的扩张，如江西菜灶砙，云南菜西南夷、淮扬菜淮阳韵等品牌均在不同片区的购物中心内开出多家门店。同时，咖啡茶饮及烘焙甜品等年轻化、高频率、低价位的网红大众品牌持续布局加码西安市场，如霸王茶姬、茉酸奶、挪娃咖啡等品牌持续下沉至各子市场的核心项目。时尚类品牌的新租需求占比35.0%，美妆品牌及运动品牌强势扩张。资本助力下美妆类品牌再次活跃，国产美妆品牌橘朵、内资美妆集合店调色师、AEBE、SE7EN SHOW均在本季度开出多家门店。细分专业运动品类拓店积极，如ASICS、特步、李宁等运动品牌的童装品类持续发力社区商业，同时跑鞋品牌On昂跑、英式自行车品牌BROMPTON开始积极进入西安市场，在中大国际、赛格国际购物中心、西安万象天地等优质零售项目中开出首店。体验类新增需求仍保持相对稳定，占比18.8%。随着室内体验式娱乐成为年轻一代消费客群所热捧的娱乐方式，零售项目中射击、舞蹈、健身、台球、电玩城、KTV及脱口秀剧场等具有社交、运动属性的新兴消费场景频现。主力店层面，新能源汽车持续布局优质零售物业，上半年共录得19宗的新入驻，包括理想、比亚迪、一汽大众、零跑汽车及昊铂电动车等品牌的首进及拓店。

此外，相较于通过进入国美苏宁等专业卖场运营商进入购物中心，更多高端电器、智能家居品牌开始在购物中心开设独立门店。智能家居的科技属性让其自带“体验”属性，作为体验类业态的补充得到购物中心的青睐。

绿色实践带来消费场景变革。疫情爆发和启动“3060”双碳目标令消费者对环境和社会问题的关注度显著提升，尽管环保和社会责任等方面的诉求尚未成为绝大部分消费者的决定性购买因素，但ESG意识的不断提升已为市场带来新的消费场景变革。上半年入市的南飞鸿乐荟中心及大茂城着重引入以绿色生态为主的场景打造，形成交互体验场景的同时释放更多公共空间，将购物中心作为城市景观和公共空间组成部分，与之串联形成生活枢纽。加之西安大悦城在二季度获得LEED铂金认证，越来越多的零售项目开始通过绿色实践打造标杆项目，吸引更多优质品牌，扩大项目影响力，提升资产价值。

2023年下半年，预计西安零售市场仍将迎来近30万平方米的新增供应。其中不乏如主打体育运动等业态的体育之窗，坐落在大唐不夜城景区内的正堂广场等独特形态的优质项目。目前新开项目的优质表现将进一步提升市场情绪，吸引更多国际品牌关注，激发市场新需求，加速消费复苏。

2023年第二季度，位于通州区域的三个新项目交付使用，新增写字楼租赁面积14.6万平方米，上半年新增供应共完成全年总量的1/5。新项目未有租户入驻，全市空置率因而环比上涨0.5个百分点至19.6%。

市场问询量和带看量经历了一季度的集中释放后，本季度回落至常态水平。伴随前期启动交易的陆续落地，本季新租交易面积总量环比上升26%，但仍低于2022年的季度均值。市场近六成新租交易来自搬迁需求，扩租数量环比小幅增加。软件开发和电信通讯等赛道均有不错表现，TMT板块新租需求释放。金融行业季内环比交易数量增加但交易面积缩减，其中证券租户的扩租活动增多，保险租户活动以区位和楼宇升级为主。新能源、基建类国有企业的升级搬迁及扩租活动表现持续向好。其他行业中，医药及生命科学保持稳健；在疫情后需求恢复、土地供应释放等利好因素下，消费服务类、房地产建筑扩租开始活跃。

全市净吸纳量由负转正，录得3.9万平方米，但上半年累计总量仍为负值。其中新兴商务区净吸纳量本季录得4.0万平方米，上半年累计总量达10.1万平方米，丽泽、石景山、通州依次为全市去化前三区域。CBD、中关村等核心商务区及望京等核心拓展区退租减少，新租需求亦缓慢回升。市场去化压力依然严峻，空置压力较大的业主积极推出特价房源来刺激市场需求。平均成交租金持续下行，同样本比环比下降0.4%至每月每平方米301.8元，燕莎、望京、中关村、王府井等子市场租金降幅靠前。上半年全市平均租金同样本比累计下跌1.0%，甲级相对乙级抗跌性更强。

季内品牌选址活跃度有明显提升，但实际转化落地依旧谨慎。随着消费结构的变化，品牌表现和租赁需求呈两级分化，低端及高端品牌恢复情况优于中端品牌。本季购物中心首层平均租金止跌回稳，同样本比环比上涨0.2%至每天每平方米33.6元，核心商圈中CBD率先回升。

空置率小幅下降0.6个百分点至15.0%，顺义空港、经开区、平谷马坊、大兴空港的空置去化均遇短期瓶颈。全市租金涨幅放缓，平均租金同样本比环比上涨0.3%至每月每平方米57.1元。上半年平均租金累计上涨0.8%，其中马驹桥、通州及大兴京南等成熟子市场涨幅保持较高水平，而顺义区域放缓最明显。

廊坊临空经济区入市10.2万平方米的高标仓储项目。受益于北京需求外溢，恰逢各大头部电商企业及第三方物流备战年中大促，季内全市净吸纳爆发式增长至34.6万平方米。第三方物流占据总新租交易面积的54%，电商类占38%居次，外加小部分汽配及家居制造业需求。季末全市空置率环比大幅回落9.5个百分点至50.2%，以北三县、安次及新兴子市场临空经济区表现最为活跃。

天津于非核心区域竣工四个高标仓储项目，带来共计40.1万平方米的新增供应，全市净吸纳量环比缓慢回升至4.9万平方米，全市空置率因而环比上涨3.9个百分点至30.2%，天津空港、西青为主要活跃区域。

本季度全市净吸纳量录得2.2万平方米，其中既有项目净吸纳量由负转正，但上半年净吸纳量仍不及去年同期。互联网头部企业大面积腾退现象明显缓和，TMT新租需求超过医药及生命科学成为季内市场主力，录得占比超70%，其中围绕互联网教育或云计算相关的科技企业开始释放扩租或升级搬迁需求。医药及生命科学以及航空航天，装备制造等工业品制造类亦有表现。

全市空置率环比上升0.2个百分点至20.1%。从细分子市场来看，中关村软件园在TMT企业扩租以及周边老旧楼宇租户升级搬迁需求的带动下，本季度净吸纳量自2022年以来首次转正，空置率环比下降3.0个百分点至22.5%，但在紧邻的上地子市场，中小科技企业的腾退现象还在继续，使得空置率持续攀升并首次突破20%。电子城是另一个受TMT企业退租影响的子市场，叠加新租需求持续低迷，连续第五个季度录得负吸纳。而多元化产业发展的经开区以及国企聚集的丰台科技园子市场，上半年保持韧性，承接生命科学，航空航天，轨道交通和硬件科技等产业新增需求，经开区空置率降至20.6%，而丰台科技园空置率更是降至历史最低的8.3%。

全市商务园区租金报价同样本比环比下降1.1%至每月每平方米161.0元。尤其泛中关村集群业主加大租金降幅，同样本比环比下降1.5%以刺激市场新租需求。

上半年近一半的交易笔数来自企业购置楼宇自用的需求，本季度生命科学及医疗健康类企业表现尤其活跃，分别完成位于经开区和东升的研发办公，以及位于望京区域的购物中心共三宗交易。中资地产基金亦有表现，购入CBD区域一座成熟且收益稳定的长租公寓。从投资物业类型来看，近期公募REIT扩容并将“消费基础设施”纳入底层资产范围，在此背景下，本季度零售物业交易占比高达65%，其中包括季内最大成交，即居然之家以19.63亿元的对价完成对亚奥商圈的朝阳远洋未来广场的收购，使得零售物业成为除办公外上半年最受欢迎的板块。此外，以产业园区、工业物流、长租公寓、生命科学地产为代表的新经济板块均有贡献成交。随着 “新经济地产”运营管理模式、通过REIT募资和退出模式逐步成熟，投资者对未来成本、收益及价值评估方式逐渐清晰并形成共识，有助推动投资交易落地。

2023年第二季度，广州录得四个项目、26.4万平方米的新增供应交付使用，同比增加87%，上半年供应量共计38.6万平方米。2023年全市主要经济指标逐步恢复、逐月向好，写字楼市场需求有所回暖。1-4月，全市规模以上服务业实现营业收入同比增长7.8%，增速比1-3月提高2.0个百分点。春节后，企业的问询量和看楼量出现爆发性增长，第二季度虽有所平复，仍保持较为积极的态势。第二季度录得净吸纳量6.6万平方米，环比增加550%，成交活跃度有提升。新供应入市推升总体空置水平，季末报17.5%，上半年空置率累计上升2.5个百分点。

楼宇继续通过提供租金优惠来促进去化，第二季度租金面价同样本比环比下调0.6%，至每月每平方米151.0元，租金下调幅度与第一季度基本持平。上半年，租金水平较高的甲级楼宇租金累计下调1.4%，下行幅度比乙级楼宇大，后者为0.5%。除推出租金优惠外，多个业主为租户提供装修补贴或定制装修服务。

第二季度成交数据显示，TMT、消费品制造业、专业服务和金融业的需求位列前四，继续和近年来主力需求的行业结构保持一致。TMT的新成交以软件开发和游戏类企业的扩张成交为主；大型快速消费品企业从同区搬迁到新落成的物业中，租用2.8万平方米的办公面积；专业服务业和金融业继续在中央商务区拓展，广告公关、企业咨询以及律师事务所的搬迁推升了专业服务业的占比，金融业的证券、基金等非银金融的扩张和升级需求亮眼。

广州第二季度录得黄埔大悦汇的交付，为市场带来约六万平方米的零售面积，这是上半年唯一的供应。该项目也是大悦城控股在广州运营的首个项目，位于科学城核心区，是该商务园片区鲜有的优质商业物业供应。而吸纳方面，零售市场的复苏带动了新租成交的增长，尤其在第二季度，空置去化显著较第一季度加快，单季录得约8.3万平方米的净吸纳量，空置率较一季度下降了1.8个百分点。因此，在年内录得几宗百货和超市关闭的情况下，净吸纳量仍在上半年录得2.4万平方米的去化，空置率半年下跌1.5个百分点至六月末的9.7%。天河路表现更为亮眼，空置率低至2.0%，较2022年末下降2.3个百分点。

统计重点监测商场的新租店铺数量，第二季度，餐饮、零售和服务类业态分别占比50%、36%和14%。其中，特色餐饮、轻食软饮和时尚服装零售占比排名前三。第二季度录得呷哺旗下子品牌趁烧的首店，而珠江新城持续收获国际服饰品牌扩张，录得包括Max Mara Weekend、 Stella McCartney和DIESEL的进驻。特色餐饮中，呷哺旗下的趁烧、Shake Shack、怂和贡乃韩式炸鸡都在本季录得新开门店或围板。而轻食软饮中，茶饮咖啡的茉莉奶白、霸王茶姬和store by .jpg都录得扩张。而新能源汽车方面，在优质零售物业中，本季共有13宗的新入驻，包括特斯拉、广汽埃安、一汽大众和集度等。上半年共录得18宗，同比减少64%，显示新能源汽车的拓展在放缓。

零售市场的活跃，与业主积极调整租赁策略密切相关。事实上，零售商表现仍趋于谨慎。在1-5月期间，线上销售的增长要快于线下：限额以上的批发零售业实物商品网上零售额的同比增长（11.2%），高于限额以上商超百货类企业实现的零售额同比增长（4.8%）。有鉴于此，经过了一季度的观察后，进入第二季度，除了天河路外，其他商圈的商场业主愿意降低租金及降低品牌进入门槛的要求，以加快空置的去化。全市租金上半年较2022年末下跌2.0%，至季末的每天每平方米25.6元。但天河路租金表现坚挺，在二季度内仍维持租金不变。

展望未来半年，广州将有四个项目，共26万平方米的项目投入市场，其中三个项目分布于北京路、珠江新城和万博等商圈。租金方面，当前市场仍有不少空置面积，租金上涨空间有限。但天河路的表现则持续优于其他商圈，最受品牌关注，有望在下半年实现租金的上涨。

广州上半年共录得78宗，共346万平方米的工业用地出让成交。其中有12宗用地，共104万平方米的地块带有物流用途，其中89%的面积分布在增城和南沙两区。另外，上半年还录得9宗用地的土地使用年限不足50年，其中八宗位于南沙区。

广州第二季度没有录得新增供应，但在租赁活动渐趋活跃的表现下，空置率有所下调。上半年的供应主要来自第一季度的48.2万平方米的三个项目的落成。而需求则在第二季度得到改善，季度净吸纳量为3.0万平方米，而上半年累计净吸纳量为4.1万平方米，同比优于2022年上半年的负吸纳水平。这或与零售及进出口的逐月向好相关：1-5月，广州外贸进出口总值同比增长11.0%；一般贸易（含跨境电商）进出口明显提速，同比增长30.2%，占进出口总值的比重为70.7%。第二季度录得某跨境电商承租花都15万平方米的仓储面积。除此以外，第三方物流也有零星成交。需求好转带动第二季度空置率环比下降0.9个百分点至21.1%，但仍较2022年年末上升了11.2个百分点。尽管如此，二季度空置率的下调，是近六个季度以来的首次。租金方面，部分业主采取积极的租金策略以加快去化，并应对新增供应带来的竞争。第二季度全市租金环比下跌1.8%，半年累计下跌2.4%。

佛山第二季度未录得新增供应，因此上半年仅有第一季度在南海区落成的项目投入市场，共13.5万平方米。除此以外，跨境电商首个季度在佛山的积极扩张，已经使佛山空置率降至近期低位。尽管第二季度净吸纳量放缓，但季度末佛山物流仓储空置率仅为6.3%，环比减少0.1个百分点，较22年年末快速下降了8.9个百分点。由于存量空置中缺少可满足跨境电商面积需求的高标库，而来自其他行业的需求仍在逐步恢复中，因此二季度存量去化未如理想。业主为加快去化速度，调低租金报价。受此带动，季内租金环比下跌0.7%，上半年累计下跌0.9%，至第二季度末的每月每平方米38.6元。

展望未来半年，广州将有24万平方米的新增供应，全年供应量将达到72.2万平方米，是2022年的3.3倍。而跨境电商则保持扩张，并支撑租金回稳。

从买家构成来看，第二季度的写字楼成交全部来自于企业，无论从成交数量还是交易金额来看，比例都远高于2023年第一季度以及过往几年的记录，由此可见广州企业投资者的活动趋于活跃。

另外，2023年上半年，广州及周边市场录得多宗新经济地产物业的成交：太平人寿保险收购番禺的木棉人家养老社区，厦门集美区和福州鼓楼区的园区物业被企业购得。可见被列入公募REITs底层资产范围内的物业颇受关注。

注：随着公司规模增加，公司产品体系会逐步完善产品线会更加丰富。

数据来源：CBRE整理

产品线类型

标准化产品仍是主流，特色化产品稳步发展

标准化商业产品是房企布局商业产品线的主流选择。城市综合体、区域购物中心和社区/办公配套的布局比例分别为54%、60%和41%，尤其是在商业去中心化发展的当下，区域型购物中心成为多数房企的第一选择。

标准化产品线解决了企业运营成本降低及效率提升的问题，但同时，为更好地塑造品牌形象、满足消费需求，企业也着力打造了不少特色化产品线，主要聚焦在文旅、家居、文化艺术、奥特莱斯和奢侈品等四大领域，布局比例分别为9%、7%、4%、9%。此外，受疫情影响，消费者更加关注体验感、品质感，因此文旅、家居、文化艺术类商业产品的布局率较2020年均有小幅提升。

房企构建商业产品线时更倾向选择标准化产品线，主题化产品线需与企业业务及资源结合考虑。

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单产品线数量

规模发展任重道远，TOP 2壁垒难以突破

单产品线的项目规模，既考验该产品线的产品力，也考验企业自身拓展能力及开发效率。目前，超过半数的商业产品线项目数量低于5个（含5个），可见大多数产品线还未能形成规模化发展。具体来说，单产品线项目数量超过10个的占比26%，超过20个的仅16%。

目前，万达广场以单产品线573个项目的数量雄踞榜首，吾悦广场则以194个项目布局位居第二，这两条产品线所拥有的项目数量超过了单产品线项目数TOP 10榜单中其他项目数量之和，在拓展能力上，表现出了强劲的优势。

数据来源：CBRE整理

产品线拓展模式

更多房企开启轻资产运营，轻重并举成为未来主流

“去资产化”是房企近年的关键词之一。反映到商业产品线上，表现为越来越多的房企开启了商业轻资产输出业务。房企主要采用2种轻资产模式，一种是运营商为核心的类资管模式，运营机构介入选址、设计、建造，并重点负责招商和管理，典型代表企业是万达商管；另一种是集运营与投资为一体的地产基金模式，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出的整条产业链，典型代表企业是凯德集团。

2022年，已经布局轻资产模式的房企占比超过半数，达到54%，而2020年同期，这一比例仅为28%，增长了近一倍。同时，轻资产项目的发展速度也不容小觑，轻资产模式项目占比超过20%的房企占比从2020年的6家上升到了16家，占比达到了43%。

数据来源：CBRE整理

对房企发展商业产品线的借鉴意义

在政策、市场、资金等多重因素影响下，地产行业逐渐从增量时代进入存量时代，进一步做优做强商业产品线已经成为房地产企业构建完善产业生态的必选项。在这一背景下，企业应做好产品线的数量规划、拓展节奏及模式，以适应市场变化。

1. 在产品线数量上，宜精不宜多，以更好的集中企业资源，做强产品力，为品牌塑造及产品拓展打好坚实的基础。
2. 通过标准化发展，实现降本增效，是打造产品线的内生逻辑，但企业在产品线的打造过程中，也可植入企业自身发展特点及文化，尝试形成文化、设计、时尚等个性化标签，以实现自身产品线的“出圈”效应。
3. 产品线的复制需要市场的验证，规模化需要天时地利人和的共同加持，做好合理的产品线拓展节奏规划，以匹配市场需求及企业开发、融资能力。
4. 轻资产运营方式既是企业品牌价值的体现，也是快速拓展项目数量及品牌影响力的加速器，但要做好轻重比例及轻资产运营启动时间的谋划，轻资产模式过早退出，企业品牌价值尚未得以全部兑现；持续的重资产模式则限制产品线的规模拓展及品牌放大。

商业产品线是房地产企业打造商业地产品牌、实现公司发展和扩张的重要战略。不同公司考虑自身规模、资源及拓展城市，会制定不同的产品线策略。对于央企、国企类房企，由于资产规模较大，通常会发展2条以上的商业产品线，在发展城市/区域级产品线的同时，结合多元业务方向，发展文旅、奥特莱斯等特色产品线；对于民企类房企，更倾向选择与住宅产品结合，打造区域或社区级商业产品线。

轻资产运营加速了商业产品线的拓展周期。早期房企以重资产持有为主，一条产品线从开始打造到发展出10个以上的项目规模往往需要8-10年或者更久。但随着各大房企调整企业策略，增加轻资产输出比例，这一进程被缩短至5年甚至更短。产品线在更短的时间内得以快速复制，如何保障同一产品线下项目输出的品质稳定将成为新的关注点。

2023年上半年，南京写字楼市场迎来一个新增供应交付，位于河西板块的金鹰世界B座，体量约9.3万平方米。经济增长动能势头放缓，企业降本增效以寻求高质量可持续发展，推动租赁市场进入优化调整期，搬迁需求主导之下，二季度净吸纳量录得1.5万平方米，上半年累计值达5.1万平方米，较去年同期水平提升39.3%。受益于新增供应项目产业定位明确、价格优势明显、去化表现良好的积极作用，全市空置率环比下降0.4个百分点，较去年年末上涨0.5个百分点至27.1%。

需求方面，金融业以银行及保险机构为引领释放稳定租赁需求。河西板块金融能级不断提升，广泛吸纳银行、保险及证券公司等大面积搬迁需求，而基金与普惠金融类新兴业态呈现多板块分布态势，在新街口、南站、湖南路等区域亦录得成交。市场修复加剧需求动能更迭，第三方办公服务运营商积极扩张，跃居第二。本土商业空间运营品牌紧抓核心板块租金窗口期锁定成本优势，连续两个季度录得新设点位。此外，新能源及环保相关产业竞争力增强，驱动能源及公共事业类企业升级需求保持坚挺；电商与平台互联网公司为首的科技企业租赁需求于河西及南站等板块持续放量。

企业秉承降本增效的经营策略致整合搬迁态势活跃，推动搬迁需求仍为上半年成交类型之主导。新设需求增幅有限，市场去化压力随之增大，业主采取更为灵活激进的租赁策略加以应对，致各板块租金报价出现不同幅度下探，全市平均租金环比下降0.5%，较去年年底下降0.8%至每月每平方米115.7元。

需求方面，首店经济激发餐饮业态蓬勃发展，德基广场录得阿嬷手作与二笼包子首店开业，金鹰亦开出陈麻婆豆腐、啫火啫啫煲、火炉家等地方特色美食首店，与此同时，中式茶饮品牌霸王茶姬与马伍旺饮料厂接连多板块布局。潮流品牌加速集聚宁城，服饰业态稳居次席。德基广场迎来AMIRI与Ganni等海外设计师品牌落位，艾尚天地引入国潮品牌MEDM与来自重庆的街头品牌Whoosis不知其名，国内设计师品牌如Attempt与SMFK则选址夫子庙板块万象天地，此外来自美国洛杉矶的鞋履品牌OETZI于新街口、河西与江宁等多板块录得新店开业。美妆个护品牌能级不断提升，Lancaster全球首家新概念精品店与Carolina Herrera亚洲首家旗舰店相继于南京德基广场盛大开幕，本土品牌扩张脚步依旧，毛戈平美妆积极布点河西商圈，薇诺娜与养生堂在中央商场开出南京首店。凭借强劲的租赁需求叠加愈发有限的可租空间，核心板块租金水平于上半年率先企稳，带动全市购物中心首层平均租金环比上涨0.4%至每天每平方米18.6元，较去年年底累计上涨0.5%。

2023年上半年，杭州写字楼市场共录得3个新项目入市，即位于武林板块的国大城市广场、滨江板块的JWK宝龙中心以及未来科技城板块的欧美金融城T9，共计14.9万平方米。全市空置率环比下调0.2个百分点，较去年年末上调0.8个百分点至20.6%，主要受到次新项目去化拉动，二季度市场净吸纳量录得1.4万平方米，上半年累计录得5.2万平方米。

行业需求方面，TMT以37%的占比位列需求首位，其细分产业向电商类倾斜，上半年近半数TMT相关需求来自于直播电商类企业的租赁活动。其中，头部直播租户的活跃需求带动包括滨江和钱江世纪城等非核心板块去化。其次，以银行、保险为代表的金融业租户需求稳固，占比26%，主要聚焦钱江新城板块内高品质甲级写字楼，品质升级需求趋势显著。此外，专业服务类需求占比8%，以会计、法律以及咨询等细分行业活跃度较高，主要布局核心区位。

成交类型方面，内资租户的搬迁扩张依旧是杭州写字楼租赁活动的主要引擎，1,000平方米以下中小面积段成交逾八成，而金融业及专业服务业的升级搬迁需求撬动2,000平方米以上面积段租赁成交。低点租金利好存量客户搬迁升级，占比67%；而新设需求仅占总体需求的15%。成交区位方面，钱江新城板块需求持稳，依旧是金融业及专业服务业租户品质升级的首选区位，而滨江板块受到新项目较好的租赁表现带动，上半年需求活跃，其中超半数租赁活动源自TMT相关租户。

回顾上半年，疫情期间积压的需求在年初得到释放，但由二季度起，市场需求复苏小幅放缓，较为有限的需求增量加剧市场竞争，租金环比下调0.7%，上半年累计下调1.0%至每月每平方米112.5元。

2023年上半年，杭州零售物业市场未录得新项目入市，存量项目加大品牌调改力度，品牌的快速迭代为实体商业注入新的活力。市场活跃度的逐步升温带动需求温和复苏，支撑全市空置率持续低位运行，二季度环比下调0.1个百分点，较去年年底下调0.2个百分点至2.7%，二季度单季净吸纳量录得0.4万平方米，上半年累计净吸纳量达1.3万平方米。

杭州文旅市场表现超预期，五一期间，杭州市场复苏势头强劲，全市各景区景点共计接待游客超千万人次，同比增长213%，其中，西湖景区更是成为五一全国十大热门景区之首。文旅市场的持续繁荣为杭州零售市场客流回归助力，以湖滨和钱江新城为代表的核心板块热度持续走高。租金方面，全市购物中心首层租金受核心板块引领，环比上扬0.2%，较去年年底上扬0.3%，报每天每平方米21.0元。

需求方面，品牌调整力度不断加大，从录得新店数量上看，二季度更是创单季历史新高。业态方面，本土餐饮需求的迭代焕新主导市场需求，占比47%，以传统中餐、咖啡茶饮和亚洲食肆品类布点较为积极。其中，中式饮品品牌霸王茶姬扩张持续，库迪咖啡多板块积极布局。椰子元素的各类餐饮亦在炎热夏日抢滩杭城，其中不乏多样首店。例如，杭州首家珍遇四季椰子鸡亮相印力汇德隆奥体印象城，椰叙杭州首店入驻滨江银泰；椰子饮品品牌活跃度也有所上升，杭州首家椰小小亮相湖滨银泰in77。

时尚服饰类需求占比22%，以潮流女装、运动户外以及设计师品牌表现亮眼。其中，国货潮牌聚焦核心商圈，nice rice好饭浙江首店选址杭州万象城，華人青年首家线下门店落地湖滨银泰in77。OTB集团入驻杭州，Maison Margiela和JIL SANDER围挡杭州嘉里中心。此外，娱乐健身业态占比6%，包括小象动物公园、巴卜蚁超级鸟林以及巴卜蚁萌宠乐园在内的宠物互动类线下娱乐业态布局购物中心。

2023年上半年上海写字楼市场共有7个新项目入市，累计供应量达52.9万平方米，同比上升264.9%，其中第二季度录得四个新项目交付，分别是友邦金融中心、前滩四方城（N & S）、国华金融中心与信泰中心T1，共计体量37.3万平方米。从供应区域看，上半年北外滩与前滩供应较多，分别占比36.4%和36.1%。

上半年净吸纳量为21.9万平方米，较去年同期下调31.6%，其中第二季度净吸纳量180,491平方米，相较于第一季度有明显回升，市场需求逐渐展现复苏迹象。从区域来看，火车站及徐汇滨江区域净吸纳量居前。但全市由于新增供应量集中，推升全市空置率至18.7%，较去年年底上升1.2个百分点。

从需求角度看，上半年主力需求首位仍为金融机构（非银金融、证券、基金），以新设和升级需求为主，聚焦陆家嘴区域；专业服务业位居第二，其中咨询及律所占比较多，咨询行业中数据服务的相关需求为上半年新兴的活跃领域；TMT位居第三，以平台互联网、软件系统开发类的新租需求为主。同时，第三方办公上半年交易活跃明显，交运仓储业也呈现扩张势头。企业类型方面，本土企业需求占比进一步提升，外资企业保持审慎。此外，伴随经济的逐渐恢复，上半年成交面积在1,000平方米以上的中大型企业新租、搬迁需求占比接近四成，之前受到压抑的整层租赁需求逐渐得以释放。

租金方面，上半年全市租金报价较去年年底下降1.1%至每月每平方米272.6元。上半年跌幅较为明显的区域是真如与大宁，租金下跌主要受新增供应持续增加加剧市场竞争以及过往项目去化速度的影响，部分业主对市场预期转弱，主动小幅下调租金，以期占据更多市场。

上海第四届“五五购物节”启动，以“潮起上海 乐享消费”为主题，助力消费加速回补。期间推出包括上海全球新品首发季、上海夜生活节以及上海环球美食节在内的12个标杆活动，覆盖全面消费场景，激发多元消费需求，支撑消费实现“稳增长”。此外，假日经济推动消费市场不断升温，五一及端午假期期间，上海多项消费数据已超越2019年同期水平。

上半年需求热度持续回升，品牌的快速迭代为市场注入新的活力。餐饮业态依旧是市场需求的主要驱动力，占比45%，传统中餐、咖啡茶饮、亚洲食肆以及烘焙甜品等多个细分品类布点积极。其中，新中式饮品品牌热度较高，包括霸王茶姬和茉莉奶白在内的品牌持续布局市场。此外，品牌积极拓宽消费场景，满足多元消费需求。例如，网红烘焙品牌B&C推出上海首家高奢烘焙TRUFFE BOULANGERIE BY B&C，亮相港汇恒隆广场；西塔老太太泥炉烤肉推出新品牌西塔老太太拌饭，上海首店亮相久光百货。

时尚服饰类需求占比20%，以潮流女装、设计师品牌以及运动户外类需求活跃。其中，lululemon亚太最大门店落地静安嘉里中心，UNITED ARROWS国内首家快闪店登陆港汇恒隆广场。珠宝配饰类需求占比7%，周大福荟馆JEWELRIA以及六福珠宝等品牌多点布局，日本珠宝品牌STAR JEWELRY中国首店亮相港汇恒隆广场。此外，德国连锁超市品牌ALDI奥乐齐加速上海布局，上半年连扩多家门店。

需求结构而言，三方物流持续主导需求首位，占比达63%。化工、鞋服箱包行业的头部企业重视核心区域的供应链布局，年内录得大面积的成交。其次，电商需求有所回暖，即时零售的高时效性与品类多元性迎合了消费者的需求，成为现阶段电商平台的重点布局方向，录得头部电商企业在枢纽门户青浦的积极布局。同时消费市场显现复苏态势，录得食品饮料类在松江干仓和冷库的新租。而制造业方面，医药类活跃度有所提升。

区域性而言，由于新增供应的集中入市，导致个别子市场，金山和青浦的空置率上升明显，而租户仍然重视核心区位的布局，浦东机场、闵行、宝山等多数子市场保持10%以下的低位水平。上半年空置率累计上行5.1个百分点至14.4%。租金方面，全市租金报价上半年累计上涨0.5%，报每月每平方米49.7元。

企业搬迁新租需求进一步释放落地，市场成交活动呈现积极态势。TMT行业以31%占比稳居需求首位，其中平台互联网子分类表现亮眼，录得医疗信息、旅游、智慧零售及共享租车等多类型企业租赁活动；软件系统开发类企业持续活跃，录得人工智能、自动驾驶和娱乐体感等前沿领域企业成交。数字化渗透在各行业的应用度不断提高，引领新的产业发展方向，推动TMT行业持续释放动能。以芯片为主的工业品制造业以25%占比攀升至租赁需求的第二位，芯片国产化趋势如火如荼，多家企业布局上海。充分体现作为三大先导产业之一，上海在集成电路领域持续深耕，形成颇具集群效应的产业高地。得益于新能源汽车和智能驾驶的发展，相关企业扩租新设活动推动消费品制造业以13%的需求占比位居第三。

对比各子市场表现，金桥围绕“5G+”产业升级和“未来车”产业生态，紧抓科技变革机遇，落地各细分领域成熟公司，推动金桥上半年去化约4.9万平方米，延续了2022年的活跃态势。不断升级的产业基础和租赁需求引领板块租金价格稳中有进，上半年累计小幅上涨0.1%。张江板块多个楼宇积极引入第三方办公品牌，并为租户特别是初创类企业提供更多灵活选择。但主要受到半导体行业周期性调整及龙头企业哲库科技解散风波对租赁市场的冲击，出现一定程度退租及缩租现象，空置率累计上行1.5个百分点。漕河泾迎来招商成果集中落地，如新迪数字和欧诗漫等优质企业入驻，二季度空置率有所回落，同时在租金报价上也有所松动。受市场及租赁压力影响，临空、外高桥及松江漕河泾板块租金价格也出现不同程度的下行趋势，导致市场整体租金报价上半年累计微跌0.2%至每月每平方米139.5元。

交易标的资产类型愈发多元，以商务园区及长租公寓为代表的新经济地产投资吸引力不断提升，相关交易贡献上半年总交易金额逾半。延续上季度活跃态势，商务园区物业投资热度持续，内外资保险机构积极收购商务园区核心资产的同时，地产基金连续两个季度布局生物医药园区，推升上半年商务园区交易金额已超上年全年相关物业交易总额。与此同时，各类投资者对于长租公寓资产关注度不断攀升，标的物业多位于产业集聚程度较高的新兴板块，而随着首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT的顺利落地，投资者对于资产的“保障”性质更为看重，提早为将来的退出通道预留空间。另一方面，工业厂房及零售物业的交易笔数较去年同期录得不同幅度提升，近期观察到投资者通过特殊机会投资布局上述资产类型的趋势愈发显著，法拍或将成为地产公司低价入手并盘活资产的新投资途径。

买家类型方面，企业仍为上半年市场交易金额占比最大的买家，除近期专业服务业、能源与科技公司相继购置自用办公物业外，企业以投资为目的布局地产板块的情况屡见不鲜。此外，以保险公司为代表的机构投资者亦展现出强劲购买力，连续录得大额交易落地；地产基金投资活跃度依旧，完成多笔长租公寓相关交易，二者联合地产公司占据上半年交易总额的半壁江山。

在内地与香港两地全面通关并取消所有防疫限制后，写字楼租赁情绪在2023年第一季度有所改善。总租赁量较上一季的低基数按季增加42%，至110万平方呎。然而，租赁活动主要由一些大型企业的搬迁所主导。净吸纳量也连续第三个季度保持正增长，达到159,200平方呎，其中大部分来自九龙。港岛区的净吸纳量为负数，企业为了追求高质量的写字楼，搬至非核心区。

鉴于2023年第一季度未有新写字楼供应，加上净吸纳量为正数，空置率自2018年第四季度以来首次下跌0.2个百分点至15.1%，总空置面积为1,290万平方呎。

整体租金按季度下跌1.5%，连跌第16个季度。大尖沙咀区为唯一录得租金增长的区域，净吸纳量为正数，租金按季上升0.3%。港岛东为其中一个疲弱地区，随着空置压力持续上升，租金按季下跌3.8%，创下2021年第一季度以来最大跌幅。

随着入境旅客逐渐重返香港特区，零售市场情绪在2023年第一季度显著改善。截至2023年3月底，入境旅客七日移动平均数约为2017-2019年疫情前水平的50%。情绪改善令1月份零售销售总额同比增长7.0%至362亿港元，为2020年1月以来零售销售总额最高的月份。

在药店及化妆品零售商的需求推动下，本季度租赁势头加快，抵消了口罩店退租一线街铺的影响。空置率下降0.5个百分点至14.9%，其中铜锣湾空置率跌幅最大。尽管游客逐渐回归，但奢侈品牌并不特别活跃。

核心区街铺租金按季上升1.2%，再上一季度按季上升0.2%。较低的空置率令旺角区租金表现较其他地区好，按季增长1.5%。

尽管香港PMI今年首两个月处于扩张区间，但1-2月贸易总值按年下跌22.1%，主要是由于出口到中国内地的商品按年下跌30.9%。货柜吞吐量及航空货运量分别按年下降9.3%和12.9%。由于全球经济不确定性及可用空间有限，租赁势头在2023年第一季度进一步减弱。

本季度部分中小型单位重新进入市场，将仓库空置率轻微推高0.2个百分点至2.7%。尽管需求疲弱，但低空置率继续推动仓库租金，按季上升0.4%，与2022年第四季度的增长相近。

#只计算交易额超过一千万美元的物业，不包括净地或关联交易

2023年第一季度商业地产投资额（交易金额超过7,700万港元，不包括纯土地或相关交易）按年下跌43%至76亿港元，为2020年第四季度以来交易额最低的季度。本季只有两宗交易成交额达10亿港元或以上。零售物业交易占本季投资额一半以上，自2020年第四季度以来首次出现。

尽管美联储在2023年第一季度再次加息50个基点，但香港主要银行维持最佳贷款利率不变。一个月期香港银行同业拆息 (HIBOR) 由2022年12月的4.4%下降至2023年3月的3.2%。由于近期金融市场不稳及融资成本高企，房地产基金普遍持谨慎态度。

整体而言，银行在2023年第一季度对贷款持谨慎态度。信贷收紧及负资产阻碍了投资者作出投资决定。

2023年第一季度，南京写字楼市场录得一个新项目交付，位于河西板块的金鹰世界B座，作为垂直产业园区，该项目立足于数字经济、智能制造、生命健康等行业办公需求打造未来产业基地。随着疫情影响逐渐消散，企业经营预期稳步向好，市场活跃度呈现回暖态势，季内租户问询与带看均有大幅提升，带动租赁需求走出阴霾，净吸纳量达3.5万平方米，环比增加69.8%，而受到大体量新增供应入市影响，全市空置率环比上涨1.0个百分点至27.5%。

需求方面，金融业凭借占比近半的租赁需求稳居首位。季内河西板块金融行业集聚优势突出，银行、保险与证券等传统金融机构均有大面积搬迁需求落位，推动板块内部金融生态不断完善；与此同时，诸如汽车金融、普惠金融等新兴金融业态于各个板块内标杆项目录得成交，为南京实现“一核两翼、多点联动”的金融中心建设打下坚实基础。另外，能源转型的进程提速，驱动以新能源产业为引领的能源及公共事业的租赁需求位居第二，升级搬迁与扩租需求于多个板块持续放量。后疫情时代，本土商业空间运营品牌依托逐渐提高的灵活办公接纳程度迎来发展新机遇，聚焦新街口核心区位积极布局。房地产建筑中各细分行业租赁需求释放积极信号，医美、培训等多业态消费服务韧性发展，均于新街口及河西有升级扩张之势。

成交类型方面，搬迁需求占季内租赁活动近八成，升级导向凸显，河西持续吸纳区位升级需求，而新街口内部品质升级需求带动板块整体去化活跃。受此影响，核心板块优质项目租金表现相对坚挺，而老旧楼宇去化压力愈发明显导致降价幅度有所上调，带动全市平均租金小幅下降0.3%至每月每平方米116.2元。

2023年第一季度，南京零售物业市场无新项目交付。开年以来，防疫限制的解除带动消费信心回暖，1至2月，全市重点商圈客流量与营业额相比去年同期均呈两位数增长，时至三月，南京国际消费节盛大启幕，新街口商圈打造国际美妆节释放“美丽经济”新动能，夫子庙板块借文旅消费复苏之势为游客带来消费新体验，各大商圈营造特色消费场景以提振消费需求持续释放，零售市场加快复苏，全市空置率低位运行，本季度环比下调0.1个百分点至3.1%，净吸纳量为0.73万平方米。

需求方面，餐饮业态占比45%，中式餐饮与咖啡茶饮品类齐头并进，来自成都的川菜品牌陈麻婆豆腐首进南京落位新街口与江宁商圈，中式茶饮品牌霸王茶姬于河西板块多点布局，马伍旺饮料厂选址江宁及湖南路等商圈积极选址。服饰业态以设计师及运动品牌为引领稳居次席，占比21%，德基广场在连续多个季度重装升级奢侈品牌门店的同时，引进Neil Barrett及By Far等国外品牌进驻以迎合愈发多元的消费偏好，而本土设计师品牌如Attempt与SMFK则选址夫子庙板块万象天地；此外，运动服饰品牌K Swiss于新街口金鹰开出江苏首店，Lululemon持续扩张选址景枫中心开出南京第三家门店。美妆个护品类占比10%，本土与国外品牌竞相布局核心商圈，Coty集团旗下护肤品牌Lancaster进驻德基广场，香氛品牌观夏与护肤品牌薇诺娜分别选址万象天地与中央商场。核心板块租赁需求强劲，支撑板块租金稳步上涨，带动全市购物中心首层平均租金环比上涨0.1%至每天每平方米18.5元。

2023年首季并未录得新增供应入市，年内新项目主要集中在二季度。整体市场租赁需求稳定，空置率持续改善，租赁市场情绪积极。单季新增吸纳量9.7万平方米，环比基本持平，但较历史同期有较为明显的差距，市场仍处于缓慢恢复中。在无新增供应交付的情况下，市场的持续去化令空置率继续改善，环比下降0.6个百分点至18.2%。金融与科技板块需求对调后，以37.4%的需求占比重新回至榜首，主要贡献来自某大型证券企业的搬迁需求，并带动证券类新租需求，占全市比例12%。此外，来自金融行业中的保险、金融科技以及其他金融服务中的财富管理的需求表现也较为活跃。而科技板块以16.7%的需求占比位列第二，软件系统开发和平台互联网板块需求占比各半，共同支撑科技办公需求增长。值得一提的是，某外资科技巨头企业本季在深业上城T1租赁了6,000平方米用来开展其研发业务。以法律和供应链管理为主的专业服务以12.5%的需求占比成为市场的第三大需求驱动。

搬迁需求依然主导市场，占比为67%，其中约4成来自升级搬迁。新设立需求在本季录得明显上升，占比为22%，主要来自外地来深的律所、疫情后回归的留学教育类以及外地来深发展的金融企业的扩张。本地企业依然是需求主力，占比超6成，在国内企业在深扩张步伐加快的情况下，国内企业需求占比环比提升7个百分点至29.9%。本季华强北和后海片区为全市贡献了主要的吸纳量，主要来自科技及电子企业的新租和扩租推动。

租金方面，在租赁需求回暖实地落地前，业主依然延续2022年的租赁优惠策略，令全市平均租金环比小幅下跌0.2%至每月每平方米184.4元。但与此同时，市场有监测到少量租金增长的项目案例，释放了市场复苏的积极信号。

深圳第一季度录得一个新项目入市，为位于罗湖4.3万平方米的万象城三期，该项目由底商改造而成，高零售占比且定位小众潮流，为市场引入了众多优质及首入品牌，入驻率表现良好。

需求方面，单季共录得1.6万平方米的新增吸纳，受个别项目影响整体市场空置率环比虽有微升，但依然在4.7%的低位运行。

受新项目带动，单季零售业态占比同比及环比分别上升了20和10个百分点，依然延续了一直以来以服饰和珠宝配件为前两大需求的态势。其中服饰类新租赁需求占比为19.1%，品牌不但涵盖国内连锁女装、潮牌，而且还有来自于美国、法国和日本的国际品牌。珠宝配件品牌为全市贡献了11.0%的需求，除热度持续的传统珠宝品牌周大福、谢瑞麟和老凤祥外，美国钻石品牌Tiffany & Co.也在深圳开出了第二家店。此外，同样受新项目的带动，运动品牌在本季表现不俗，共录得22个品牌入市，全市需求占比为8.9%，其中New Balance和安踏均开出3家，Descente开出2家。

餐饮业态需求季内表现稳定，存量项目积极引入餐饮品牌进行租户调改。随着全面放开后人们实体消费的回归，餐饮扩张表现积极且更为多元，中餐、简餐、特色餐饮、甜品及茶饮店的扩张力度相当。中餐方面，李师傅脆肚开出两家，而海门鱼仔和南乡也在深圳开出了第二家门店。简餐方面，最为活跃的是老碗会面馆，季内开出三家门店。特色餐饮方面，湘辣辣现炒黄牛肉、海南鸡饭和大渔铁板烧均有开出。茶饮方面，依然来自传统茶饮品牌的扩张，霸王茶姬和奈雪的茶分别开出两家。

汽车品牌的扩张力度有所减缓，季内仅录得10家店铺新开，同比和环比下降较为明显，主要原因在于新能源汽车品牌的竞争导致的优胜劣汰以及新能源车企对于收益的更高追求。本季依然在购物中心扩张的汽车品牌有沃尔沃、蔚来、大众、LOTUS、阿维塔和理想。

随着全面重启后线下消费的逐步回归，业主市场信心不断增强，市场平均租金在本季实现了止跌回稳，平均租金保持在每天每平方米19.8元。

深圳优质产业园市场单季共录得1.6万平方米的净吸纳量，同比及环比均有所减少。因无新增供应入市，在需求带动下，整体市场空置率环比下降0.3个百分点至9.6%。

需求主要贡献自研发园区，以深圳本地企业搬迁为主，主要来自零售贸易、科技及专业服务，需求占比分别为41.9%、11.7%和5.9%。其中零售贸易需求以电子产品贸易企业为主，而科技细分需求聚焦于软件与信息服务板块，专业服务则以企业管理类的咨询公司租赁居多。与此同时，工业写字楼也录得了少量去化，以科技和专业服务业需求为主，其中科技板块以36.4%的占比位居首位，软件开发及律所类企业扩张活跃。而厂房子市场的需求则主要源自电子产品和充电桩制造企业的扩张。

市场平均租金环比持平，停留在每月每平方米98.2元。不同类型子市场租金表现分化，厂房类园区得益于长租约效应，租金环比上涨0.6%至每月每平方米49.2元。研发办公园区租金季内保持稳定。而工业写字楼市场因业主继续延用2022年租金优惠政策，平均租金环比下调0.1%至每月每平方米149.1元。

深圳大宗交易市场在一季度依然保持了一定的活跃度，共录得10宗交易，交易总额共计人民币13.8亿元，成交物业类型多样化，涵盖工业、写字楼和商业。虽然成交宗数较多，但成交总额环比及同比下降较为明显，整体市场情绪仍在逐步修复中。

不同于以往季度的是，商业为本季的成交主力，交易额占比为44.1%，共录得六宗交易，均位于佳兆业城市广场，交易总额共计人民币6.1亿元。写字楼成交位列第二，共录得3宗成交总额为人民币4.6亿元，交易额占比为42.3%，主要来自新建或在建的散售型项目的购买，购买目的均为自用。此外还录得了一宗位于宝安区的工业厂房的交易。从成交方式来看，本季的所有成交均以资产交易的方式达成。

市场参与主体方面，季内的卖家以大型的开发商为主，包括华润、华侨城和佳兆业，主要通过出售存量和增量物业来实现资金回笼。而从买方来看，企业买家依然是主力军，写字楼的自用买家主要来自于本地与外地的科技公司。

2023年第一季度，杭州写字楼市场共录得3个新项目入市，即位于武林板块的国大城市广场、滨江板块的JWK宝龙中心以及未来科技城板块的欧美金融城T9，共计14.9万平方米。随着疫情政策的优化落地以及行业整顿进入平稳阶段，市场需求于年初企稳，加之部分新项目预租表现良好，全市净吸纳量环比增长60.2%，同比增长15.0%，录得3.8万平方米。全市空置率随新项目交付环比上调1.0个百分点，同比上调3.1个百分点至20.8%。

需求方面，TMT活跃度持续回暖，占比34%，位列季内需求首位，其中，直播电商热度不减，积极布局滨江板块，推动构建板块内全品类供应链；而软件系统开发以及平台互联网等TMT细分品类亦持续布局。其次，以保险、证券以及私募基金为代表的金融业租户季内需求稳固，占比24%，金融业搬迁升级需求驱动2,000平方米及以上面积段成交，季内钱江新城、武林、钱江世纪城等多个板块租赁成交活跃。此外，文体娱乐类租户需求较此前有所提升，占全市需求的8%，传媒类搬迁和新设需求聚焦未来科技城、钱江世纪城等非核心板块。

成交类型方面，低点租金利好存量客户搬迁升级需求，占比66%，其中多以同区域流动为主；内资中小面积段成交依旧是市场需求的主要驱动，季内1,000平方米以内的成交占比逾八成。成交区域方面，滨江板块受新项目的良好预租表现带动，季内成交活跃。而核心板块需求则更具韧性，钱江新城需求稳定，依旧是保险、私募等金融业以及律所、咨询等专业服务业的落址首选区位。此外，钱江世纪城板块需求平稳发展，金融业、消费品制造业以及TMT等行业季内积极板块布局。

租金方面，武林、钱江新城引领核心板块先行修复，租金维持平稳走势，而其他板块租金则依旧多处于下行通道，低价策略有望进一步激发市场活力。截至季末，全市租金环比下调0.4%至每月每平方米113.3元。

2023年第一季度，杭州零售物业市场未录得新项目入市，存量项目着力调改升级。随着疫情影响消散、促消费政策持续发力，消费市场缓步复苏，市民消费意愿不断提升。截至季末，全市空置率环比小幅下行0.2个百分点至2.8%，净吸纳量录得0.9万平方米。租金方面，核心商圈引领市场复苏，拉动购物中心首层租金环比稳中微升0.1%，报每天每平方米20.9元。

市场需求逐步回暖，本土品牌的积极布点带动季内需求持续活跃。餐饮业态疫情后加速迭代，依旧为市场需求主力，占比40%。其中，以中餐、亚洲特色餐饮以及咖啡茶饮等多样品类需求较为活跃。中式饮品品牌霸王茶姬扩张持续，季内多板块积极布局。时尚服饰类需求占比26%，以MAX&Co.、chuu为代表的潮流女装，包括SALOMON以及LACOSTE在内的户外及运动相关品牌积极布点，而国内潮流设计师品牌亦着力布局核心商圈。此外，娱乐健身业态占比10%，除舞蹈、健身等传统休闲娱乐业态外，体验式场景的营造成为线下消费驱动新引擎，亲子体验、脱口秀以及宠物互动等业态积极布局杭州市场。

首店经济推动杭州零售市场升级转型，本季度浙江首家钻石珠宝品牌De Beers戴比尔斯精品店亮相杭州大厦，英国经典折叠自行车品牌BROMPTON JUNCTION于杭州万象城开启试营业。值得一提的是，奢侈品品牌本季度积极调改升级，万象城Louis Vuitton围挡升级至双层门店，而湖滨银泰GUCCI和Louis Vuitton等奢侈品门店亦进行调整焕新。

一季度写字楼市场录得三个新项目交付，分别是黄浦凯德晶萃广场、徐汇西岸艺岛与浦东前滩四方城，总计入市面积为156,161平方米。

从各项指标来看，本季度写字楼呈现出“弱启动”状态，净吸纳量仅为38,399平方米。一方面是季节因素，另一方面是疫情引发的蝴蝶效应。经济重启，市场信心重塑尚需时日。虽然不确定性仍然存在，但随着春节后租赁垂询与项目带看量明显增加，市场复苏迹象初步显现。

从需求来看，专业服务业（律师事务所、企业咨询和数据服务）、金融业（其他金融服务、证券、基金）与消费品制造业是主要的需求驱动力。从区域来看，前滩和徐汇滨江等滨江商务区净吸纳量居前。至此，全市空置率环比微升0.5百分点至18.0%。

租金方面，全市租金报价基本持平，有效租金继续环比下调0.5%，当季度跌幅明显的是人民广场与四川北路，主要是由于乙级楼宇竞争力下降，租金持续下滑。此外一些新兴商务区以“以价换量”策略积极争取新租户。

2023年第一季度，零售物业市场未录得新项目入市，存量升级项目新天地时尚II于本季度焕新回归，升级后项目引入包括USM全国首店、ARKET上海首店在内的多家新潮首店，激发消费新活力，此外，升级改造后的项目突破盒子商业的传统布局，以开放式的临街门店打造全新复合型零售空间，致力于打造年轻潮流社交主场。上海零售物业市场借力春节假期，餐饮及电影院等线下消费场景热度不断攀升。截至季末，全市空置率环比下行0.3个百分点至7.7%，净吸纳量录得3.4万平方米。租金方面，核心商圈租金展现较强修复力，引领全市购物中心首层租金在连续三个季度下调后实现止跌，维持平稳走势，报每天每平方米人民币34.0元。

本季度需求热度持续回升，餐饮业态于疫情后迭代更新，以47%占比位列需求首位，传统中餐、咖啡茶饮、亚洲食肆和烘焙甜品等多个细分品类布点活跃。其中，烘焙甜品品牌积极创新产品、拓宽消费场景，满足多样消费需求。本季度网红烘焙品牌B&C推出上海首家高奢烘焙TRUFFE BOULANGERIE BY B&C，亮相港汇恒隆广场；而巴黎贝甜则在静安MOHO开出其中国首家BISTRO门店，迎合年轻消费群体偏好，打造社交场景氛围。

时尚服饰类需求占比18%，以女装、运动户外以及设计师品牌需求活跃。其中，高阶运动品牌持续加码上海市场，lululemon亚太最大门店落地静安嘉里中心，Klattermusen攀山鼠上海首店亮相浦东嘉里城。值得一提的是，包括HUMAN　MADE在内的多个海外时尚品牌以快闪店形式亮相上海，为其中国市场布局预热。高能级首店持续向上海汇聚，Christian Louboutin全球旗舰店日前于静安嘉里中心启幕。此外，生活方式集合业态占比7%，MUJI季内连扩多店，其前滩太古里门店为全国首个农场概念店，集合MUJI FARM、茶工坊以及MUJI WINE等多个业态，不断拓宽消费场景，强化线下门店功能，迎合多元线下消费新需求。

2023年上海仓储物流市场进入供应高峰，第一季度迎来五个项目的交付，分布于青浦、金山、松江以及外高桥，共计58.4万平方米。新租需求多为1-2万平方米中等面积的成交，整体净吸纳量为16.5万平方米。供应端集中放量态势与年初淡季效应叠加，空置率上升4.7个百分点至14%，达到近六年历史高位。

第三方物流仍为需求首位，其中消费需求成交占据主力，消费市场活力恢复带动了仓储去化。大型租赁成交包括两家奢侈品品牌的配送租赁落地于闵行和松江，一家知名三方物流企业在金山扩租用于其家用电器业务的供应链布局。食品饮料需求亦有提升，本季度录得传统糕点品牌在金山一万平方米的新租。然而受年初出口走弱的影响，空置率长期处于低位的虹桥和浦东机场子市场出现空置水平上升的情况，均有3-4万平方米的退租。

租金方面，去化优先的策略下，新增供应体量相对高的子市场如青浦、金山租金保持平稳，多数子市场相比去年同期涨幅收窄，全市平均租金环比上涨0.6%至每月每平方米49.8元。

2023年一季度上海商务园区写字楼市场共录得两个新增供应交付，为位于漕河泾的锦和尚城一期和位于浦江的智慧之岸一期，合计18.7万平方米。市场整体呈现缓慢复苏节奏，季度净吸纳量5.2万平方米，同环比均回落47%。整体空置率环比小幅上行1.1个百分点至16.9%。

季度成交活动呈乐观活跃态势，行业需求稳步释放，除自用及续租外，约七成成交来自于新设，另三成来自扩张。TMT行业以37%的占比保持租赁需求首位，其中华为继续扩租推动电信通讯子行业持续火热；电商类企业在漕河泾积极新设；另录得多领域软件开发和科技互联网类新兴企业成交。抢占数字经济发展新机遇，拥有成熟盈利模式并依赖人才资源的TMT企业仍是市场主力租赁需求。生物医药以17%的占比位列第二，并集中在以张江为核心，联动外高桥、金桥及浦江特色园区的区域；就细分赛道而言，创新药及研发外包持续火热。后疫情时代，医药行业投资信心修复，创新能力成为主要发展引擎，发掘更多蓝海市场。得益于蔚来汽车持续扩租及联合汽车电子扩产新租活动，消费品制造业季度需求达15%。以新能源汽车为代表的汽车市场有望在2023年继续呈现稳中向好态势，拉动产业链相关企业焕发租赁需求新动能。

对比各子市场表现，金桥深度围绕5G+产业结构升级，季度新设企业涵盖未来车、智能造、大视讯、智慧医疗等重点行业，推动空置率继续下降1.6个百分点。张江特色生物医药园区稀缺性和价值性进一步体现，部分园区面积紧缺，报价再破新高，推动张江板块租金0.1%的小幅上涨。漕河泾板块受新增供应密集影响，原高出租率的优质项目内企业到期退租，对外招租面积增加，因此租金水平也出现小幅松动，环比下落0.1%。市北临空板块表现稳定，基本走出前期疫情影响阴霾，空置率稳步回落。此外浦江、外高桥、康桥、松江各板块同样积极发掘优势产业，引入优质产业租户，季内录得一定成交。全市平均租金报价基本持平，报每月每平方米139.7元。

2023年第一季度，上海物业投资市场录得21笔大宗交易，交易金额达186.9亿元，环比下降25.4%。市场信心稳步恢复，投资者问询量明显提高，交易活跃度预计将在年中有所体现。

写字楼物业仍为最受欢迎的资产类型，尤以商务园区物业的交易表现最为亮眼，交易金额突破百亿，成熟子板块如张江及金桥均录得稳定运营的优质项目在本季度易手；写字楼自用买家购买力持续坚挺，季内北外滩与黄浦滨江等沿江板块吸引国资背景企业进驻，长风、张江与浦江等科创氛围浓厚区域则受到集成电路、软件开发等高科技公司的青睐。随着首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT成功发行，叠加租赁市场需求稳定与租金韧性之表现，长租公寓愈发受到投资者追捧。此外，零售相关物业交易在本季度有所回暖，位于非核心板块的商业裙房与临街店铺等资产类型均有所成交。

延续去年年底的市场趋势，本季度投资型交易在投资金额方面依然占据主导地位，其中以险资为代表的机构投资者交易金额占比达八成之高，标的的运营现状与收益稳定性是此类投资者关注的重点，带动核心增值型仍为本季度主流投资策略之一。此外，地产基金位居次席，其更加在意资产的发展前景与增值空间，因此季内亦录得增值型策略的相关交易，上述两类投资者偏好的物业类型均集中在商务园区与长租公寓等新经济资产。另一方面，本季度观察到通过法拍途径完成特殊机会投资的比例略有提升，细究背后买家不乏开发商及地产基金的身影出现，季内成交的资产类型包括产业园区与社区零售等。

2023年第一季度，北京写字楼市场未录得新项目入市。受前期疫情影响，原计划本季度交付的两个项目均延期，全年主要新增供应有望在下半年集中放量。

在疫情政策优化后，租户问询量以及带看量均呈现显著回升态势。但企业在不确定的经营环境和租赁市场环境下，推迟租赁决策，整体需求和市场信心仍在缓慢恢复，从而导致季度全市新租总面积环比下降21%。新租交易中，近七成交易数量来自搬迁，且搬迁路线以同区或临近区域的迁移为主；而租户扩租需求仍较为谨慎，交易数量环比下降6%，且平均扩租面积环比从1,700平方米下降至1,400平方米。金融继续引领新租需求占整体29%，其中CBD、金融街、东二环为传统金融租户的主要落位区域。TMT行业需求位列第二，软件开发和平台互联网等细分领域租户在市场下行周期中，抓住机会窗口进行品质升级；医药及生命科学行业在北京医药健康产业稳健发展的带动下，升级需求持续放量；能源化工、基础设施建设及水电类国有企业扩租和搬迁活动较为活跃，新租占比攀升至第四位。

得益于国企和地缘性租户的升级搬迁和扩租，新兴子市场季度净吸纳量表现最佳，共计录得6.1万平方米。但企业以成本为导向的搬迁、业务调整和整合至自用楼宇等活动所造成的多宗大面积腾退交易使得成熟子市场，如CBD、中关村、望京和奥体的净吸纳量均录得负值，从而导致全市季度净吸纳量亦转为负值，录得-5.9万平方米。整体空置环比攀升至19.1%：中关村空置率增幅最大，环比上涨3.8个百分点至15.7%；望京和奥体空置率也已超全市平均水平，上升至20%以上。平均成交租金面价仍在下行通道，同样本比环比下降0.5%至每月每平方米304.7元。除新兴区域租金保持平稳外，其余子市场均录得不同程度降幅，其中中关村和望京跌幅靠前。

2023年第一季度，北京零售物业市场持续存量盘活，开年则有SKP旗下定位年轻潮流的改造更新项目——DT51华丽入市，以近乎满铺的开业率有效填补当地市场的商业空白，提升奥体商圈的商业氛围。

防疫政策解除对消费场所的人流限制后，随着商场复业、客源复流，北京零售物业市场整体租赁需求初见复苏迹象，并主要体现在餐饮业态上，餐饮以24%的新增店铺比例超过其他业态成为关键需求引擎。地方口味特性较强的多元化餐饮品牌首店多有落地在核心及次级商圈（如韩式烤肉、日式烧肉、欧式西餐及小吃快餐等）。零售业态虽回暖态势较慢，但其中奢侈品、黄金珠宝、高化、轻奢等高端消费品类持续在改造项目及高奢定位项目中优化升级或新增铺面（如Bottega Veneta、Chloe、Lola Rose、老庙黄金、六福珠宝等）。教培及娱乐等儿童体验类业态反弹表现较佳，重新开业或新增铺面在人口密度较大、生活属性较强的次级商圈项目上多有发生，例如金源新燕莎·MALL、朝阳合生汇、蓝色港湾等。Jordan、DESCENTE、波司登、The North Face等户外运动品牌拓店节奏依旧稳健。咖啡茶饮（如林里·手打柠檬茶、奈雪的茶、Manner）及烘焙甜品（如Don Nino、茉酸奶、兰熊鲜奶）等年轻化、高频率、低价位的网红大众品牌持续布局。

受疫情的滞后影响，退铺现象在核心和次级商圈项目中仍有发生，在此过渡期间各项目品牌调整活动亦较为频繁，全市空置率环比上浮1.0个百分点至8.7%。供需两侧缓慢修复期间，业主积极招募新品牌，本季购物中心首层平均租金持续小幅走低，同样本比环比下调0.6%至每天每平方米33.5元。

2023年第一季度，北京仓储物流市场迎来密云第一个高标仓储项目交付，带来6.9万平方米的新增面积。消费回暖叠加产能增加影响下，租赁活力稳步增强。本季度录得多笔产业相关大面积成交，涉及汽配、医药、其他制造业等，同期第三方物流占据了新租总面积的43%，季内净吸纳量达8.7万平方米，带动空置率环比回落0.8个百分点至15.6%。传统核心子市场顺义空港、亦庄经开区及马驹桥为主要活跃区域，新兴子市场平谷马坊及大兴空港亦有表现。租户出于成本考量从亦庄经开区及大兴京南搬迁至其他区域的现象有所上升。

租金涨幅环比持稳，平均租金同样本比环比上涨0.5%至每月每平方米56.9元，其中顺义空港、大兴京南及通州等传统核心子市场涨幅仍旧保持领先。

廊坊连续第八个季度供应放量，本季于广阳入市14.5万平方米的高标仓储项目。成交租赁不再局限于第三方物流而开始向多元化发展，即除66%新租面积来自于第三方物流外，34%来自工业制造业。季内净吸纳量录得4.1万平方米，除来自于近京的廊坊经开区子市场外，安次及固安亦有表现。

天津在蓟州竣工第一个高标仓储项目，带来16.5万平方米的新增供应。市场新增需求持续低迷，叠加环京供应持续增加，以成本为导向的搬迁活动成为近期租赁成交主力，主要体现在消费品及第三方物流，两者各占据新租总面积的40%。

2023年第一季度，北京商务园区市场迎来两个生命科学园区项目交付使用，分别位于北清路和亦庄子市场，共计体量14.1万平方米。新项目均定位明确产业发展方向，在政府招商引资的助力下，入市即满租，带动整体市场净吸纳量环比上升至7.2万平方米。

商务活动以及带看量出现回暖迹象，但新租成交尚未完全恢复，叠加互联网头部企业继续录得腾退和整合，致使整体市场既有项目录得净吸纳量-6.9万平方米，空置率环比上涨0.6个百分点至21.1%。各子市场受其产业定位影响，租赁表现分化。长期以来受互联网企业青睐的上地、中关村软件园子市场空置率环比继续攀升，但大面积腾退现象已经接近尾声；而定位集成电路、生物医药、人工智能等高精尖科技研发的北清路子市场，既有项目保持韧性的同时新项目快速去化；其他子市场中，电子城子市场在互联网、传统制造行业新租需求疲软和面积整合腾退增加下，净吸纳量亦录得负值；而亦庄经济开发区生命科学、装备制造、汽车以及电子信息产业的大力发展，在推动产业园项目去化的同时，衍生产业对办公类物业的新租需求以及相关专业服务企业设立区域分部的需求。整体来看，政府助力招商引资的项目或者具有特定产业导向的项目，在去化速度和租户品质的优势明显，而纯市场化租赁项目去化相对缓慢。

由于新租活跃度尚未达到预期，外加近两年新项目的密集入市，业主继续下调租金以缓解去化压力，致使全市商务园区租金依旧在下降通道，全市平均租金报价同样本比环比下降0.5%至每月每平方米158.7元。

2023年第一季度，北京物业投资市场活跃度尚在恢复中，落地交易仍然有限。季内共录得七笔交易，共计金额51.9亿元，交易额环比下降67.1%，但较去年同期交易额涨幅高达168.1%。

尽管只有两宗交易进账，地产基金仍贡献了57%的交易额。其中凯德投资的单一人民币基金CCOP以28.1亿元的交易额购入东四环CBD商圈的综合体项目苏宁生活广场，成为季内单笔金额最高的成交，项目经过对商业部分的改造，办公面积将增加至5.5万平方米。该宗成交也反映了外资地产基金设立人民币专项基金，凭借其主动管理能力和经验，联合国内资本，持续加码商业地产。险资对于不动产资产配置的关注亦是日渐凸显，季内录得平安人寿收购弘毅投资位于北京和上海的产业园资产包，其中包含北京海淀一栋写字楼和一个园区办公项目。整体看，租赁市场表现尚未回暖，使得大部分投资者对市场依旧持观望态度。自用买家继续锁定非核心区域写字楼或商务园区物业，本季度北清路子市场的万科翠湖国际和石景山区域的华远中心写字楼录得企业购入自用，面积体量均在1.5万平方米以下。从资产类别看，在REITs不断扩容以及租赁市场表现日益活跃的推动下，以长租公寓为代表的新基建资产交易数量明显增加，丰台区域连续第二个季度录得以长租公寓为目的用途的项目交易。

2023年第一季度，西安优质写字楼市场未录得新增供应入市，受个别乙级楼宇倾向整租及部分业主资金问题仍未缓解影响，年内新增供应将集中在下半年入市。优质写字楼市场总量仍保持在692.3万平方米。其中甲级办公楼体量为174万平方米。写字楼市场租赁情绪有所改善，市场需求明显回暖。季内，西安写字楼市场净吸纳量环比上升67%，至5.4万平方米，较去年同期亦上升3%。市场空置率重回下行通道，下降0.8个百分点，至31.4%。租金方面，小业主的持续降租导致整体市场可比租金环比下降1.3%，甲级写字楼租金虽仍处下行通道，但随着带看量，问询量及成交的增加，更多业主态度有所转变，故甲级写字楼降幅收窄，环比微降0.3%。

市场逐步回暖，行业焕活为写字楼市场注入动能。本季度市场新增需求主要来自科技互联网（23.2%）、房地产建筑（19.6%）与医药及生命科学（15.0%）。科技互联网中以在线教育类平台互联网的新设立需求为主。教育行业在继十八大报告中“鼓励引导社会力量举办教育”及去年年底多条政策的相继出台迎来利好。季内，西安写字楼市场录得来自非盈利性质及在线职业、素质教育等线上教育机构近12,500平方米的新租需求。来自建筑工程类企业的办公需求仍主导房地产建筑行业新增需求。其中，高新二期吸纳了超过60%的新设立及升级需求。2023年作为“四个高新”跨越年实施“四个高新”重点项目598个，总投资10,930亿元。建设规模的扩大使高新二期持续承接建筑工程类企业的升级搬迁需求。同时，作为“双中心”主要承载区，随着未来“未来之瞳”及“丝路科学城”等重点项目建设的提速，此类租户的升级扩租趋势将有所延续。季内医药及生命科学行业在本地药企的换租、升级需求拉动下放量明显，占比有所攀升。

除此之外，第三方办公运营商在本季度出现较大幅度收缩。2017及2018两年写字楼市场新增供应高峰期间，三方办公运营商需求爆发，不计成本快速扩张导致其过高的运营成本，加之去年的行业震荡在二级市场引起的退租潮使灵活办公服务商运营承压。在成本过高及租赁承压的双重影响下三方办公运营商开始整合租赁面积，季内录得两个运营商近14,000平方米面积的退租。

展望2023年，西安将迎来52.3万平方米的新增供应，超过90%为甲级楼宇，且近70%均来自核心片区。但在租赁策略及建设进程等因素影响下，整体的新增供应中仍有约50%的面积可能出现延迟交付。同时随着需求的逐步回暖，带看量及问询量的增加也预示了西安写字楼租赁市场将重回活跃。

2023年第一季度，文旅业复苏叠加客流活力回归，推动西安零售市场加速回暖。春节期间，西安市监测的15家重点旅游景区游客接待同比增长160%，已恢复至2019年同期水平。同时，春节后地铁人流多次超过400万人次，客流活力持续回归。1-2月西安全市限额以上企业（单位）消费品零售额同比扭负增长24.7%，较上年同期提高50.5个百分点。其中，餐饮收入较去年同期增长近60%。旅游、餐饮等消费活力的持续升温加速了整体零售市场的回暖。季内，西安零售物业市场录得一个改造项目重装入市：原赛高街区经一年多改造重装，以世纪金花new block的身份换新迎客。虽仍为百货项目，但提升了更多如街舞、瑜伽教室、家居集合店等体验、生活、餐饮类业态占比，开业入驻率超过95%。由此，整体市场录得新增供应7.2万平方米，推动市场总体量升至647万平方米。净吸纳量录得近5.1万平方米，较去年同期上升4.5倍。整体市场空置率保持平稳， 环比微升0.2个百分点至11.0%。租金环比下降0.7%，至每月每平方米258.1元。

需求方面，本季主要的新增需求仍来自时尚类的品牌，占比37.5%，其中，国内女装品牌及运动品牌仍在持续扩张，如安踏、鸿星尔克等品牌持续发力社区商业。来自餐饮类的新租需求有所回暖，占比36.4%，全国性连锁餐饮为主，如兰香子，朝花里青花椒鱼，仙隐小鹿，凑凑火锅，楠火锅等地方菜系及火锅类品牌仍在持续扩张。来自体验类新增需求占比20.0%，空置率较大的项目仍持续引入儿童体能中心、KTV、健身中心等需求面积较大的体验业态品牌，推高业态占比。此外，新能源汽车品牌仍积极进驻零售项目，理想、阿维塔、比亚迪、零跑等品牌积极吸纳优质社区项目的首层空置面积，增加布局密度。

快时尚品牌表现分化，消费场景更趋多元，“非标”商业备受青睐。随着部分快时尚品牌定位及策略的转型，市场空间和品牌经营模式随之发生变化。快时尚品牌的新一轮洗牌带来需求表现的分化。第一季度国际快时尚品牌ZARA、GAP各关一店，其中位于老城根GPARK的ZARA西北旗舰店已于季内闭店。国内快时尚品牌MJ Style也于季内连关两店。与之相对的是無印良品MUJI则再次加码西安零售市场，融合咖啡烘焙的城市旗舰店落址大悦城的同时保有持续的拓店计划。此外，据CBRE统计，一季度，进驻西安的首店中超过80%选择开放式街区或底商项目。随着消费趋势的持续变化，越来越多代表新一代审美和生活方式的品牌，在选择开店时更加注重自己独立形象的展现。开放性、自由度高的“街区+盒子”类的“非标”商业更受品牌青睐。

展望2023，随着西安文旅市场的率先复苏，部分如大悦城、赛格国际购物中心等靠近景区的项目已出现客流的明显增加。同时，西安零售市场将在本年度迎来更多形态独特的零售项目，如融合街区公园的集乐里，城市生态商业体南飞鸿乐荟中心、大茂城等优质项目的入市将进一步推动创新业态和场景的发展，支撑消费市场加速回暖，西安零售物业市场有望迎来新的发展机遇。

2023年第一季度西安大宗交易市场录得一笔大宗成交，市场标的愈加多元。目前，虽具备稳定的投资回报及良好升值空间的写字楼仍是最受欢迎的投资标的，但随着西安文旅市场的全面复苏，酒店等新兴地产获得更多关注。同时，随着近年来西安保障性租赁住房建设进程的加速，政策性住房专营企业在市场上愈加活跃。公寓、租赁住宅等另类资产获得更多投资机会。随着资本持续聚焦新经济地产，标的的多元发展将推动西安大宗物业交易市场活跃度快速提升。

2023年开春，广州全市经济活动趋向活跃，写字楼市场租赁情绪回暖。1-2月全市规模以上服务业实现营业收入2,541.5亿元，同比增长2.9%，开局平稳。信息传输、软件和信息技术服务业营业收入同比增长4.7%，增速比2022年全年提高1.1个百分点，拉动全市规模以上服务业增长1.3个百分点。

第一季度，广州录得两个项目、共12万平方米的新供应投入市场，项目位于鱼珠和万博。受新供应落成影响，全市空置率环比上扬1.0个百分点至16.0%。

春节后，市场问询量、带看量较年前大幅增加，商务活动活跃度提升，但转化为租赁成交仍需时日。目前写字楼用户的动态以续租或整合搬迁为主，降低成本仍然是企业考虑的重要因素，如某游戏公司从地标项目搬迁到同区的乙级写字楼，某大型电信通讯类企业从甲级写字楼退租、回到自用物业。季内净吸纳量为1.0万平方米，环比减少90%。楼宇继续采用租金优惠来促进去化，全市租金面价环比下降0.5%，至每月每平方米152.6元，租金跌幅环比收窄1.3个百分点。

成交数据显示，本季度TMT、第三方办公服务运营、专业服务业和金融业表现最突出。TMT的新成交以软件类和电商为主，如拼多多在万博租用6,000平方米；第三方办公服务运营商在广州设点、扩张，以国内或本地品牌为主；金融业和专业服务业继续在中央商务区拓展，金融业以证券、基金等非银金融最为活跃，而律所的升级成交推升了专业服务业的占比。

2023年首季，广州零售市场受益于人流量的恢复，呈稳步复苏态势。春节后，广州地铁人流已接近疫情前水平，季内共有四天的日线网客流量超千万人次。而根据广州市统计局数据显示，1-2月广州全市社会消费品零售总额同比上涨2%，较2022年12月（同比下跌0.4%）有所回暖。其中，全市实现住宿和餐饮业零售额同比增长11.0%。与此同时，广州政府还在三月发布了全国首部国际消费中心城市培育建设专项规划《广州建设国际消费中心城市发展规划（2022-2025年）》，加速该项目的落地实施。并且，在季内，广州再次派发旅游和餐饮消费券，以提振消费市场。

在广州优质零售物业市场，第一季度未录得新增供应。需求方面，尽管零售市场显著复苏，但是品牌拓展滞后于人流的反弹和营业额的恢复增长速度，而天河城百货北京路店的结业还带来了七万平方米的空置，致使本季全市录得吸纳-59,441平方米，推升空置水平至季末的11.5%，环比上升0.2个百分点。而天河路则得益于大面积租户的开业，空置率下调至3.1%，环比减少1.3个百分点。租金方面，零售市场回暖给予了业主信心，季内租金叫价止跌回稳，无涨跌，报每天每平方米26.5元。

租户成交方面，餐饮新租户占据半壁江山，零售业态仅占比三成，而新能源汽车的拓展则有所放缓。在重点关注项目的新租品牌中，轻食软饮、特色餐饮、时尚服饰零售、美容健康服务、快餐和运动娱乐体验业态位列前六位，占全部录得成交的83.3%。具体而言，餐饮方面，广州本地餐饮品牌store by jpg.，PAIX及九毛九旗下怂火锅继续录得积极扩张；而外地来的餐饮品牌费大厨、海森堡和Blueglass Yogurt则把首店开在了天河路及越秀区。零售业态方面，本季录得巴黎香氛品牌DIPTYQUE广州首店在天河路围板。新能源汽车本季仅录得五宗成交，较2022年第四季度有所放缓。就区域而言，天河路商圈零售业态新租占比达到40.7%，较全市总体水平高10个百分点。

2023年，广州预计将有32万平方米的优质零售物业投入市场，包括珠江新城和北京路的小体量新项目，以及大悦城在广州的首个项目。供应量将较2022年减少4%，在需求回暖的预期下，空置率有望小幅下调，整体租金将触底，核心商圈优质物业有望获得租金反弹。

2023年第一季度，广州共录得47宗、共247万平方米的工业土地出让，其中增城区单季出让土地面积最多，占比56%，其次为南沙区（15%）。另外，本季录得10宗含有仓储用途的土地，总用地面积达到99万平方米。其中包括希音获得的位于增城区中新镇49万平方米的仓储用地。而另一宗同位于中新镇的工业兼容仓储用地，规划建筑面积则高达101万平方米。另外，小鹏汽车亦于本季竞得位于黄埔区中新知识城一幅工业用地，规划建筑面积14万平方米。

2023年第一季度，广州迎来供应高峰，而需求仍在逐步恢复中。三个项目共48.2万平方米的高标仓库落成，是有记录以来供应最多的季度。新落成项目均位于广州北部的花都区和从化区，其中花都区供应达到41.4万平方米，占全部新增供应的86%。需求方面，季内录得第三方物流的扩张，但租赁市场活跃度仍有待提升。尽管国内零售市场重启，但出口表现仍未理想，1-2月以人民币计价的商品出口总值同比下降20.6%，影响了与出口相关的仓储需求。因此，全市高标仓空置率仍持续攀升，环比上升12个百分点至季末的21.9%。但就区域而言，黄埔区录得最为显著的空置改善，空置率环比下降4.6个百分点至季末的8.8%。租金方面，空置压力较大的广州北部，以及受出口放缓影响的南沙，均有项目下调租金报价。全市租金受此影响，环比下降0.6%至季末的每月每平方米40.0元。

相比之下，佛山高标仓储市场得益于跨境电商的旺盛需求，空置率重回低位。本季度佛山新增一个高标库，位于南海区，面积为13.5万平方米，入市即被跨境电商巨头整租。除此以外，跨境电商还在本季整租了位于三水区的两个仓库，共计13.5万平方米。而顺德区的高标仓，则录得某零售商两万平方米的租赁成交。至此，在经历了连续六个季度的上升以后，佛山优质仓储物业的空置率终于录得下降，环比减少8.8个百分点至季末的6.4%。尽管整租面积数字亮眼，但小面积空置去化仍旧缓慢，仍有业主调低租金报价。季内租金保持大致平稳，环比下跌0.2%至季末的每月每平方米38.9元。

广州第一季度共录得五宗大宗物业成交，总成交金额近80亿元人民币，同比增长25%，并超过了2022年全年总成交金额的50%。超过九成的成交金额来自四宗写字楼成交，分布在各区，卖家类型均为房地产企业。其中科学城的烂尾项目由国企以13.1亿元的底价拍得；琶洲的整栋写字楼也被国企购入；广州国际金融城和鱼珠物业的买方则是以自用为主要需求的企业买家。最后，本季度录得一宗位于番禺区的养老社区成交，成交金额比2020年的关联交易增长了42%。

另外，仓储物流设施持续受到关注，但近期广州及周边城市的需求有所放缓，能提供可预计、稳定现金流的项目更受投资者的青睐。同时，被列入公募REITs领域的商务园区物业继续成为热门的投资资产类别，投资者尤其看重优质项目集中的天河智慧城和科学城等区域。

武汉优质写字楼市场2023年一季度迎来一个项目交付，位于中国光谷商务区的中国特种飞行器研发中心西塔，为市场带来4.5万平方米新增供应，推升全市体量上升至698万平方米。与去年同期相比，新增供应有所放缓，主要原因是受工期影响，部分项目延期交付。

新增供应延期，本季度以存量项目去化为主，加上一季度为传统淡季，季内净吸纳量环比下降36.7%录得6.6万平方米，推动空置率环比下降1.0个百分点至41.9%。

从需求行业来看，金融业稳定输出，在甲级写字楼租赁需求中的占比达到29.5%，稳居第一，主要得益于银行、保险、证券等传统金融公司以及金融平台公司，在存量项目的大面积租赁成交。房地产建筑业占比17.1%排名第二，其中超过50%来自工程建筑类型企业。消费品制造业在本季度排名上升至第三，占比达16.1%，主要来自头部企业的大面积升级需求。科技互联网行业需求占比12.0%，本季度下降至第四，租赁来源以小面积客户为主，二级分类来看，超过半数来自To B端的软件系统开发。

同时，受疫情后的行业调整余波影响，部分行业仍在进行资源整合。本季度录得几宗大面积退租案例，集中在保险、地产服务和二房东这三个子行业。

全市租金指数环比下跌0.3%，其中建设大道、汉口沿江商务区和航空路三个汉口的主要商务区降幅最为明显，主要由于存量项目竞争，业主通过以价换量的租赁策略去化面积。同时，受不确定性因素影响，客户装修预算收紧，精装产品备受青睐，业主提升办公配套和服务更有利于在激烈的竞争中脱颖而出。

2023年第一季度，武汉零售物业市场无新项目开业，全市存量维持在767万平方米。存量项目调改频繁，尤其涉及大面积店铺调整，推动全市空置率环比上升0.4个百分点至10.7%。

需求方面，潮流服饰品牌落户核心区位高端零售项目，例如WE11DONE在武汉恒隆广场围挡首店；THOM BROWNE武汉首店选址武汉万象城。国际美妆品牌持续拓店，药妆品牌修丽可武汉二店在武汉群光广场围挡；高端护肤品牌朵梵进驻武商MALL武广。

网红餐饮品牌依旧保持强劲拓店势头，BUTTERFUL & CREAMOROUS黄油与面包华中首店、SHAKE SHACK武汉二店分别入驻武汉天地；wagas分别在武汉大悦城和武汉江宸天街开设新门店；达美乐披萨在武汉摩尔城继续拓展门店。咖啡茶饮品类门店升级，茶颜悦色武汉首家新型门店小神闲茶馆在武汉万象城开业；星巴克甄选咖啡·酒坊在武商梦时代开设武汉第二家门店。

虽然客流回暖超过预期，但从去年底开始的商铺退租潮在一季度有了更为充分的显现。大面积店铺调整频繁，例如物外书店、十点书店，分别从武汉K11 Select和武汉江宸天街退租；国美电器关闭其位于武汉保利广场和武汉经开万达广场的门店。

全市购物中心首层平均租金录得每月每平方米309.4元，租金指数环比下跌0.6%，跌幅收窄0.3个百分点。预计年内租金将止跌企稳。

近日，国家发改委、中国证监会分别发布相关政策，支持消费基础设施建设，将百货商场、购物中心、社区商业等类型的零售物业纳入公募REIT底层资产范围。随着新政推出，零售投资迎来利好，预计将支撑零售租金稳步回升。

2023年第一季度，武汉仓储物流市场新增三个项目交付使用，均位于东西湖板块，新增供应面积共计35.6万平方米，与上一季度几乎持平，较去年同期上升184.1%，推动全市存量上升至596万平方米。

需求方面，第三方物流租赁需求占据主导。本季度全市净吸纳量共计录得7.6万平方米，环比下降18.2%，但较去年同期大幅上升。东西湖及江夏板块项目通过以价换量的租赁策略推动存量项目持续去化。

全市空置率环比上升2.8个百分点至36.1%，创历史新高。东西湖板块受新入市项目租赁情况不如预期、大量新增供应入市的双重影响，空置率大幅上升。此外，蔡甸、孝感、黄陂的空置率也在较高水平徘徊。

供应放量加剧市场竞争，租金继续下行，全市平均租金报价环比下跌0.8%至每月每平方米23.6元。东西湖板块跌幅最为明显，其次为蔡甸和江夏板块。

2023年第一季度，成都优质写字楼市场供应回升，且地理分布上一路向南，录得位于天府新区的天投法务产业大厦、金为创新中心及位于金融城的交易所大厦交付，合计新增办公面积23.9万平方米。春节后市场问询量和带客量显著回暖，但转化为租赁需求仍需时日。同时，行业调整所引发整合办公面积或迁回自有楼宇从另一方面拖累市场，最终季内吸纳量环比回落，录得-1.7万平方米。

相应地，成都优质写字楼市场整体空置率环比上升3.6个百分点至24.3%。如若扣除本季度新增天府新区子市场带来的影响，空置率环比仍上升0.8个百分点至21.5%。因此，全市平均租金水平仍处下行通道，但跌幅环比收窄至0.3%。

新增需求按行业看，TMT、金融业和房地产建筑主导季内去化，分别占比27.8%，19.0%和14.6%。同时，需求高度集中于前五大行业（前三行业和专业服务业及能源公共事业），季内占比攀升至81.4%，为近两年来的最高点。一方面，重点领域及头部企业在年初率先恢复商务活动；但另一方面，也折射出经济动能更迭及复苏带来的更为广泛的行业需求落地仍有待时日。

具体来看，成都数字经济发展驶入快车道，TMT重回需求榜首。2022年成都数字经济核心产业增加值为2,779.51亿元，占全市地区生产总值比重的13.4%。工业互联网领域的大数据、人工智能、云计算等持续发力，带动软件系统开发类需求占比不断攀高，季内占比高达71.5%。此外，值得关注的是，科技赋能农业现代化及乡村振兴背景下，智慧农业成为新增长点，在近两季均录得成交案例。其次，房地产建筑时隔两年重回需求占比前三。从细分领域看，成渝双城经济圈建设及民生工程类基建项目不断推进，带动建筑工程类需求稳步增长，占比超四成。

持续的行业调整趋势，加之供应回升，导致相关写字楼区域市场的供需关系迎来拐点。特别是城南板块（金融城及大源），其在过去6个月陆续迎来了近30万平方米的新增办公面积。尽管部分租户紧抓租赁窗口期积极升级、搬迁，带动数万平方米的去化，但市场整体新增需求因经济周期缓行而增长有限。同期，行业调整引致的办公面积整合、缩减及腾退从另一方面大幅抵消新增供应带来的积极影响，城南写字楼市场空置率震荡上行，截至季末为17.2%，去化压力不断加大。

展望2023年，成都优质写字楼市场还将迎来75.7万平方米的楼宇交付，其中67%的供应落于天府新区，带动其加速发展。

2023年第一季度，成都零售物业市场未录得新增供应，总存量仍居全国第二位。同期，头部运营商在蓉加码3个新项目——华润万象生活四川师大TOD、银泰商业怡心湖项目及龙泉杉杉奥特莱斯，城市商业集聚不断增强。着眼需求端，旅游、餐饮等消费回暖明显。统计数据显示，1-2月成都社零总额同比增速由负转正，录得3.0%，其中餐饮同比增长6.5%；1-3月成都航空枢纽旅客吞吐量1,569.3万人次，同比增长68.7%，居全国第三、中西部第一。

然而，三年疫情冲击所造成的品牌迭代持续，季内市场录得个别连锁体验、商超等品牌的多店退租；另一方面品牌仍持较强观望态度，新增需求疲软，特别是服饰类品牌；与此同时，相对有实力的部分头部运营商借着消费回升和品牌优胜劣汰的契机，大规模调改，最终季内吸纳量录得负值，整体空置率环比上升0.9个百分点至10.6%。租金方面，更高比重旅游消费的核心商圈的租金率先企稳，全市购物中心首层平均租金环比跌幅收窄至0.2%。

聚焦季内新增需求，零售、餐饮、体验及主力店分别占比48.3%、33.6%、16.4%及1.7%。

零售方面，除奢侈品牌外，设计师、轻奢品牌也于IFS和太古里或两大核心商圈布局“双店”，且更为青睐双层店铺；同时，为匹配高消费客群与品牌溢价，奢侈品牌愈发重视体验提升，如VIC（非常重要客户）沙龙店等，季内Chanel Salon Prive围挡成都IFS。此外，无性别、极简风格已成潮流，季内拓店活跃，如Nice Rice、CALVINLUO等；而美妆、户外运动等品牌持续下沉至次级、近郊商圈，如Lululemon、Salomon、雅诗兰黛等。

餐饮方面，季内需求最为活跃，为购物中心回填空置的主力；特别是在非核心商圈，业主对餐饮品牌的门槛进一步放开；细分领域来看，外来餐饮延续来蓉布局态势，菜系亦越发多样，如意大利菜Alimentari Mulino、Domino’s Pizza等；此外，繁忙生活令“刚需消费”的小吃快餐愈发重要，购物中心纷纷设立“小餐饮街区”聚集烟火与客流；茶饮咖啡及新中式烘培品牌开始优胜劣汰，同时发展周边产品线或下沉社区以提升竞争力，如MANNER Bakery等。体验业态的扩张主要是亲子娱乐和夜经济品类引领，如KTV、派对等；而策展、新能源汽车主导主力店需求。

展望2023年，成都零售物业市场供应维持高位，合计约77万平方米的新增项目计划开业；其中，63%的新落成项目位于城南，特别是天府新区将迎来跨越式增长。

与此同时，除购物中心和百货外，预计19个其他类型的零售物业也将于年内入市，其中邻里生活中心、区域社交中心、商务生活配套等新时代社区商业合计占比74.4%。未来，该类型商业将呈现“三大转变”：更便利化、品质化和数字化；由多方参与从单纯商业转变为泛商业；从物质消费到精神消费的进阶的“公益性+商业”；和“四大表现”：功能融合多元便捷、聚焦地缘精准供给、增强社区归属感及创新机制品牌孵化等。

2023年第一季度，成都仓储物流市场迎来2个高标库交付，合计新增仓储面积24.3万平方米；其中，普洛斯天府机场物流园的交付拉开天府空港物流园区的帷幕，未来该园区将依托航空枢纽提速发展，目前已吸引丰树、中外运、顺丰等头部物流开发商的进驻。

着眼需求端，受新项目去化的带动，季内吸纳量录得约10万平方米，环比大幅上升。但存量市场的去化压力仍存，一方面传统淡季，春节购物高峰后，临租租户集中到期；另一方面，需求复苏有待时日，租户调整仓储面积，如缩减面积或搬迁整合至性价比更高的仓库，以及个别租户迁回自建的生产基地。因此，全市高标库整体空置率环比上升1.4个百分点，至11.1%；平均租金维持下行趋势，但跌幅环比收窄至0.5%。

租赁策略来看，季内租户延续成本控制策略，带动跨区域或园区间的搬迁及整合，以实现降本增效。一季度搬迁需求占比进一步提升，达42.2%。目的地方面来看，得益于充裕可租赁空间及性价比，过去三个季度的搬迁均集中在青白江、龙泉园区，分别占比78%、22%。上述两大园区在不断成熟的基建和产业氛围背景下，持续吸引三方物流和电商企业的积极进驻。

新增需求分行业看，三方物流主导季内去化，占比67.4%；食品饮料占比创历史新高，攀升至18.6%。统计数据显示，2023年1-3月四川实物型网络零售额4,457.9亿元，同比增长7.6%；成都占比73.6%；食品饮料持续引领实物型电商消费，占比22.7%。

展望2023年，成都仓储物流市场还将迎来20万平方米的新增供应。紧跟经济复苏和消费回暖步调，预计仓储需求最早于年中应势回升，空置率有望得到一定改善。

2023年第一季度，成都投资市场录得三笔大宗交易，总成交金额达17.6亿元，环比下降82.5%。交易物业涉及酒店、写字楼及综合体项目，呈多样化发展趋势；国企、本地企业为季内主要的买家构成。

供给侧方面，季内待售物业持续增加，尤其是另类资产，如公寓、酒店或产业楼宇的投资机会不断涌现，主要是因为开发商为缓解现金流压力，售卖意愿不断增强。

整体而言，买卖双方谨慎性延续，成都资本市场仍处调整阶段。买家对高收益率的寻求使其更聚焦于核心区域的核心型或核心增益型投资机会，但该类型物业的卖方对价格有一定坚持。因此，成都投资市场逐步回暖的背景下，买卖双方的博弈周期令市场谨慎情绪在短期内延续。

值得关注的是，3月底公募REITs新规出台，将消费基础设施类公募REITs纳入试点范围。值此消费复苏及公募REIT底层资产扩容利好出台之际，投资者或应重新评估零售物业市场投资机会，受益于投资退出闭环的构建完善，现有零售物业持有者可选择于非公开市场处置资产或通过潜在的首次公开发行进行退出。

2022年，位于江北嘴的甲级写字楼科技金融中心3号楼交付，为重庆优质写字楼市场带来约4.3万平方米的新增供应。着眼需求端，全年疫情反复、行业调整、高温限电、山火等事件打乱市场运行节奏，抑制新增需求增长，导致净吸纳量录得负值。具体来看，行业调整压力于年中达到峰值，数笔大面积退租令吸纳量由正转负；进入下半年，极端事件使得市场情绪进一步受到影响，需求再度收缩。相应地，全市优质写字楼整体空置率同比上升0.8个百分点至26.6%；平均租金持续下行，同比下跌1.8%。

分区域看，行业调整导致的房地产、TMT企业的大面积退租主要集中在大化杨、江北嘴及解放碑，尽管江北嘴新增供应带动去化，以及解放碑上半年租赁表现相对活跃，但最终上述三个商务区空置率同比仍上升3.4、1.1、0.7个百分点至25.4%、25.5%、37.7%。

新增需求方面，TMT、工业品制造业、金融业主导去化，分别占比29.8%、16.5%、14.0%。首先，TMT继续领衔需求，占比29.8%，但规模同比收缩0.3个百分点，其中娱乐及传媒、专业服务、物联网类的头部TMT企业录得数笔3,000平方米以上的大面积成交案例；得益于年内重庆市招商引资带来的产业落地成果，工业品制造业占需求比重达16.5%；此外，年内传统金融持续扩张，保险、证券等细分领域的企业表现抢眼，带动需求稳步增长，占比14.0%。

值得注意的是，宏观环境不明确也促使更多租户青睐可拎包入驻、小面积的房源。因此，年内部分业主积极改造个别楼层，推出小面积精装房源，旨在通过更为灵活的租赁产品及策略有效吸附关注成本及性价比的小微企业；同期，二房东亦开启新一轮的扩张，进驻大化杨、江北嘴等区域。

展望2023年，重庆优质写字楼市场新增供应回升，约53万平方米的楼宇计划交付。在经济持续复苏的基调下，预计写字楼需求或将于二季度反弹，改善市场供需矛盾关系，但租金回调仍面临一定挑战。

2022年，重庆零售物业市场主城范围内新增供应共录得2个新增项目开业，分别为龙湖时代天街E馆和龙湖高新天街，为市场共带来约20万的商业面积。其中，历经十年建设，E馆的开业，使得龙湖时代天街最终形成ABCDE五个馆，商业面积超70多万平方米，不仅以点带面助力大坪区域的城市焕新，也成为重庆又一极具吸引力的消费目的地之一。然而，年内百货继续退出市场，如大洋百货等；但同时也不断尝试创新，远东百货在大都会店租约到期闭店后，将于观音桥重庆时代中心打造旗下最新一代购物中心，该项目在消费体验、业态品类、消费场景上均将有所突破。

着眼需求端，受全年一系列事件的影响，消费走低，跨省市旅游受阻，以及多个购物中心年内开启大规模调整，共同导致全年吸纳量录得负值。因此，全市购物中心整体空置率较同比上升2个百分点至11.9%；首层平均租金增长承压，同比下跌2%。

按品牌新增店铺数量看，零售业态占比55.4%，其中奢侈品、美妆护肤及户外运动尤为活跃，如BVLGARI、CELINE、Saint Laurent、GUCCI Flora、Charlotte Tilbury、CANADA GOOSE及Salomon等；餐饮业态占比27%，外来餐饮持续布局，咖啡餐饮积极扩张，如蔡澜港式点心、点都德、Wagas、茶颜悦色、M Stand等；体验业态占比9.5%，主要是健康护理品牌的扩张，如锦艾等；而受电动新能源汽车的需求活跃度攀升，推动主力店占比升至8.1%，如SMART、凯迪拉克、零跑等。

城市更新和建设国际消费中心城市的大背景之下，核心商圈的扩容升级和存量物业的迭代调整进程不断提速，以更加契合消费端的进迁。首先，年内核心商圈解放碑、观音桥持续升级扩容，腾挪部分老旧小区置换更多核心地段土地资源，为后期整个商圈的改头换面提供基础；其二，头部运营商或地标项目不断加码，如华润万象生活联手解放碑新华项目、长安三工厂片区城市更新项目落定鲤鱼池区域等，亦折射出投资者对重庆商业市场的信心；其三，存量物业年内开启大规模调整，部分项目甚至是自开业以来历史性的最大改造动作，如大都会东方广场、星光68广场、ARK108国泰优活城市广场等；最后，消费场景积极创新，通过智慧商圈、智慧商店的平台作用，发展新业态、新模式、新场景。据商务部最新发布，解放碑—朝天门商圈入选首批全国12个示范智慧商圈。

展望2023年，重庆零售物业市场主城区范围内的新增供应将回升，5个购物中心合计45.7万平方米的商业面积预计开业，其中包括备受瞩目的万象城二期等。临近2022年末，消费市场在疫情感染高峰过后逐步回暖，且在2023年元旦小长假进一步回升，尤其是旅游、餐饮等业态，重庆消费市场信心稳步恢复。据重庆市商务委的监测显示，元旦假期，全市主要商圈和重点监测商贸企业实现零售额72.85亿元；其中，重庆百货、重庆永辉超市等重点企业零售额较节前三天增长3倍以上。因此，经济复苏和消费意愿回升有望持续加速市场的回暖。

2022年，由于个别项目延迟交付，重庆仓储物流市场仅迎来3个新增项目交付，合计约16.8万平方米。着眼需求端，全年仓储净吸纳量录得约22.4万平方米，同比下降78%。这主要是因为年内疫情反复及高温限电等事件对各行业生产、跨省市物流及零售皆带来影响；如大型家电、社区团购等租户因业绩缩减带来的退租；以及宏观环境不明朗所导致的整体需求疲软等。因此，全市高标库空置率同比仅下修2个百分点至22%；市场压力犹存，平均租金较同比下跌1.5%。

按全年新增需求看，三方物流、制造业及电商主导去化，分别占比42.4%、39.9%及11.1%，而制造业中又有约82.5%为汽车及零部件的相关物流需求。值得注意的是，全年汽车制造相关需求增长最为显著，需求绝对值同比增长18.5%。目前，在“工业立市”宏观大背景之下，重庆正积极推动新能源汽车产业向研发、制造、市场、运营等全产业链的提速，全年吸引包括理想、长安、比亚迪等头部企业在重庆新建基地、研发电池等一系列的投资加码。伴随着重庆积极打造中国智能网联新能源汽车生态城，继而有望在中长期持续支撑相关仓储需求稳步增长。

展望2023年，重庆仓储物流市场供应回升，且主要集中在空港园区。紧跟经济复苏和消费回暖步调，预计仓储需求或将于年中回升，空置率有望得到一定改善。但持续的供应令市场压力犹存，租金回调仍面临挑战。

2022年1-11月，广州全市经济稳增长态势承压放缓，软件和信息服务业营业收入同比增长5.0%，增速比1-9月提高0.7个百分点。租赁和商务服务业营业收入增势平稳，同比增长5.0%，较1-9月下降0.9个百分点。全年广州一共有55.4万平方米、9个写字楼项目投入市场，分布在各商务区，供应量同比减少41%。新楼交付时平均进驻率不足三成，较2021年的平均值41%有所下降。市场去化放缓，全年吸纳量同比回落67.4%。年内有企业搬迁到自用物业的空置还未完全获得填补，又有多个以房地产开发商为主的业主缩减自用面积，推升空置水平，年内空置率累计上升3.1个百分点至年末的15.0%。

市场活力受限，租户议价能力提升，项目以价换量，租金向下波动，全市租金同比下降3.7%，其中甲级市场跌幅3.3%，比乙级表现更具稳定性，后者租金年内累计下调4.6%。除了推出租金折扣，多个业主提供装修服务或免租期优惠，满足租户对成本控制的需求。

尽管整体需求放缓，全年成交仍有不少亮点。行业方面，TMT、金融业和专业服务业需求位列前三。细分下，游戏公司仍然是TMT的中流砥柱，年内继续扩张。律师事务所的企业并购、搬迁活动频繁，推升了专业服务的占比，并首次在年度成交统计挤进三甲。金融业的保险及基金证券等非银金融需求稳定，继续在市区布局。

区域表现分化，珠江新城以承租能力较强的专业服务业和金融业为成交首位；琶洲则以TMT独占鳌头，占比高达四成；其次是金融业，多家保险、基金选择琶洲来扩充办公面积。天河体育中心和越秀区供应稀缺，近年来落成的新楼带动区内企业的升级搬迁。据CBRE统计，5,000平方米或以上的租赁面积段，超过六成的成交位于琶洲，区域内充裕的可租面积以及灵活的租约条款为企业的升级扩张提供机会。

2022年，广州优质零售物业市场持续受到疫情的影响。尽管第三季度的消费刺激政策和暑期旅游高峰曾一度令人流及消费转趋活跃，地铁线网总客运量也在第三季度末、国庆长假前的最后一天再次突破一千万人次，但进入第四季度后，广州疫情多点频发，封控和临时管控措施限制了人员的流动，堂食和教育培训等线下活动暂停，实体零售市场表现疲软，1-11月累计社会消费品零售总额仅同比上升了1.9%，较1-9月的累计增幅下跌了1.2个百分点。而随着疫情管控措施在11月底的放松，尽管迎来了一波感染高峰，但随着年底接近达峰，零售市场终于开始显现复苏迹象。

全年广州共录得5个购物中心，共33.3万平方米的新增供应，较2021年增加了4.8%，全部都位于非核心商圈，分布在白云、越秀、天河和黄埔区。其中，作为传统的开业旺季，第四季度出现了供应高峰，2022年超过九成的新增优质商业面积都落成于该季度。本年度开业优质物业均由成熟商业开发商运营，大部分物业开业率较高，为全年净吸纳量贡献了23万平方米。

2022年，广州录得疫情三年以来的最低净吸纳量水平。全年净吸纳量仅11万平方米，同比减少近六成，是2019年的四分之一。背后的原因包括零售商普遍抱持谨慎态度，包括影院在内的个别主力租户的退租以及商场的焕新调改。第二、三季度甚至再次录得负吸纳。所幸年末出现供应高峰，部分新项目开业面积较高的带动下，四季度净吸纳水平表现抢眼，达到17万平方米，全年吸纳数据始由负转正。受租赁需求下降影响，空置率同比上升2.8个百分点，至年末的11.3%。吸纳放缓，空置率攀升致全市首层租金同比下降3.9%，至年末的每天每平方米25.8元。其中天河路、珠江新城及万博商圈租金相对较为坚挺，而其他传统商圈则受疫情影响更为严重。

2022年全年，广州共录得133宗、共555万平方米的工业土地出让，较2021年微跌3.2%。其中，黄埔区和花都区录得的工业建设用地出让面积最多，分别占全市的26%和24%，其后是增城和南沙，分别占比19%和15%。另外，2022年出让的物流仓储用地数量有所增加。全年共录得八宗物流仓储用地，而2021年仅两宗。其中，花都区是物流用地的主要供应区域，录得五宗出让，包括菜鸟获得的两幅地块。另外，今年共录得15宗工业土地的使用年限不足50年，占出让地块的13%，占比基本与2021年持平。

广州全年新增优质物流仓储设施同比减少。全年共录得三个高标非保税仓供应，共21.5万平方米，同比下降46.1%，分布在黄埔区、花都区和南沙区。其中花都和南沙的新库录得整租成交，租户均与跨境电商产业相关。除此以外，年内还有两个自用库落成，主要为菜鸟及京东使用。而与广州相邻的佛山，今年仅录得位于高明区的嘉民佛山产业园的落成、共约13万平方米的优质仓储面积，较2021年下跌76%。由于疫情及招租的原因，广佛片区部分项目推迟交付，令供应量不及预期。

需求方面，跨境电商、新能源汽车及生鲜电商是主要需求来源。广佛片区今年需求有所放缓，广州2022年净吸纳量仅为5.6万平方米，不到2021年的十分之一；而佛山也录得-11.3万平方米的负值。优质仓储物流市场净吸纳表现不佳，首先与疫情对经济消费及供应链的影响密切相关。2022年，无论线上还是线下的零售商都受到疫情冲击，仓储租赁需求减少，还录得零售商的零星大面积退租。其次，部分电商和零售商自用库的落成也对公共仓的租赁需求造成分流效应。第三，供需错位也拉低了吸纳水平，大面积整租需求与小面积为主的空置现状之间的矛盾，也令需求外溢至非高标仓或周边城市。例如拼多多新设立的跨境电商Temu在广州设立运营中心，并在周边城市整租仓库物业；另外，部分租户出于控制成本考虑，难以在原址扩租，为此选择搬迁至非高标仓，也是另一个录得大面积租户退租的原因。在净吸纳量下降的影响下，年末广州优质物流仓储设施的空置率上升至9.9%，同比上升了5.8个百分点。而佛山的空置率也同比上升了8.5个百分点，至年末的15.3%。

租金方面，广佛租金均呈现出先扬后抑的特点：上半年租金上涨，下半年持平。广州2022年租金同比上涨4.6%，至年末的每月每平方米40.4元。佛山也录得了全年2.9%的租金涨幅，年末租金报每月每平方米38.8元。上半年租金的快速上涨源自2021年下半年广佛空置率曾经一度低于2%，推动租金上升，升势延续至2022年上半年。但随着去化趋缓，租金在下半年趋向平稳。

广州大宗交易市场成交金额有所攀升，2022年全年录得156.4亿元的交易，同比上涨18%。一方面，不良资产的投资机会有所增加，且由于开发商积极优化资产组合，加快资产处置，市场可售存量商用资产增多。另一方面，资产价格松动也利于交易的达成。年内写字楼和商业物业的资本值有所下降，但核心区资本值更为坚挺。

写字楼是广州今年大宗投资市场的主要成交标的，超过80%的成交金额来自写字楼，包括珠江新城一栋写字楼塔楼的整售交易。广州近年来的写字楼供应高峰，带来了更多的成交机会。包括珠江新城、金融城、天河智慧城、琶洲和科学城等市内主要商务片区，吸引了大部分投资者的关注。而商业物业方面，成交仍集中于裙楼商业和住宅社区商业，年内录得6宗成交。工业物业的成交则有所减少，从2021年10.6%的成交金额占比下降为今年的1.4%。年内仓储租赁需求放缓，但价格仍然坚挺，令投资者对仓储物流设施的投资变得谨慎。但作为国内主要城市群，粤港澳大湾区的物流设施仍然受到投资者关注，本年便录得黑石收购广州周边城市一个物流仓的成交。

2022年，在录得的成交中，以投资为目的的大宗交易占比提升，达到73%，自用为目的成交金额占比为25%。此种现象与广州本地投资者较为活跃有关。在全部成交宗数中，个人投资者占15%，较2021年上升十个百分点。而作为自用需求主力的公司买家，以宗数为口径统计，占比达到37%，显示自用买家仍然表现活跃，惟缺少大面积或整购成交。

另外，本年度多宗成交物业涉及了用途的转变，包括将在建酒店工程改造为养老公寓，商办性质的公寓改为员工宿舍，说明广州经营性自持的居住类物业同样受投资者关注，与全国趋势一致。而另外一宗工业成交，则与旧改相关，涉及城市化进程下的工业用地转变为办公或住宅的开发项目。最后，基础设施公募REITs作为退出渠道，令商务园区的关注度较以往提升。年内录得两宗基金收购商务园区的成交，其中一宗是关联交易。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月

注：数据因精确至百分位，四舍五入可能导致数据加总不等于100%。

中资企业赓续前行

本土孵化成果显著

整体而言，中资企业合计租赁面积占比76%，较此前继续有所提升，行业上以TMT和生物医药为主，其中本土企业发挥重要作用。外资企业虽占比小幅收缩，但新设企业数量及租赁面积稳中有进，行业特征显著，主要以工业品制造业和消费品制造业为主。

上海商务园区作为产业的承载空间，一方面积极引入成熟企业，另一方面致力于服务创新企业的孵化和成长，通过资本的加持和政策扶持，本土创业企业蓬勃发展。这一趋势集中体现在医药及生命科学行业，特别是以张江为核心的产业园区。伴随着行业明星企业的深耕，张江汇聚了一大批生物医药企业，同时带来了人才要素和资金的集聚，以及产业服务意识的不断提升。优越的办公环境，高水平的实验室，按需购买的实验服务和精准匹配的融资导向，极大地推动了项目的研发和企业的成长。

重点产业区域分布情况

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月

注：数据因精确至百分位，四舍五入可能导致数据加总不等于100%。

头部企业稳定扩张

腰部企业发展壮大

30,000平方米及以上的大面积租户数量及总租赁面积占比较2020年均有所上升，头部企业呈现成长韧性，行业分布上近六成集中在TMT领域。选址上多采取独栋总部形势，更注重企业文化的打造和员工办公环境的品质。虽受到疫情对社会经济的影响，互联网企业增速有所放缓，但整体保持稳定扩张趋势，特别是新业务研究中心焕发租赁需求新动能，选址策略上呈现板块内部多点开花的布局方式。

就租赁面积段分布而言，1,000平方米以下面积段租户数量占比有所降低，而1,000-4,999平方米面积段租户数量占比提升，腰部企业集群发展壮大。该面积段企业灵活度高、成长空间大、选址范围广，总租赁面积占比继续保持首位且有所增长，是租赁市场主流力量，有望持续带来租赁交易活力。

大面积租户（30,000平方米及以上）

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月

注：数据因精确至百分位，四舍五入可能导致数据加总不等于100%。

产业集群效应显著

区位特色鲜明突出

2020年到2022年，上海陆续发布3批共计53个特色产业园区和产业地图，区域产业规划因地制宜，区位特色鲜明突出。张江作为上海重点打造的高新技术园区，深度聚焦上海主导产业，形成以集成电路和生物医药为主的产业集群，并不断扩大产业生态圈。根据最新规划，张江集成电路设计产业园范围进一步扩大，多个项目将陆续开工，充沛的供应有望带来企业数量和人才集聚的持续提升，实现2025年产业规模增长目标。生物医药产业带动效应显著，作为张江板块外溢，浦江及外高桥积极建设特色生物产业园区，打造高标准实验空间，导入高端医药研发企业，成为新的热点板块。

金桥产业升级成果显著，电信通讯类租赁需求遥遥领先。通过汇聚5G头部企业，聚焦5G+产业生态的构建，金桥正向着打造“东方智造城”的目标稳步迈进。漕河泾及市北板块均以TMT为租赁需求热点行业。作为成熟的重点开发区，漕河泾汇聚各类知名互联网大厂总部，培育吸引了各类游戏企业，布局人工智能及算力软件企业，数字经济蓬勃发展，产业发展紧跟时代脉搏。同时充分利用现有产业优势，在今年推出上海首批元宇宙产业园区，必将重塑园区吸引力，激发TMT需求新动能。市北园区重点打造数据智能产业，突出代表为以大数据、庄闲网络娱乐平台进入 为主的科技互联网企业，以及通讯技术服务类企业。

临空充分利用交通枢纽经济优势，加强构建总部经济，打造多元产业地图，电商类TMT企业、能源类企业及装备制造企业为主要租赁需求占比。区位较远的松江漕河泾板块，主要以工业品制造业为主，而随着G60科创走廊及松江枢纽的建设，松江也将从推进“松江制造”迈向“松江创造”，充分发挥长三角区域协同效应。

上海各商务园区热点行业

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月

2022年写字楼市场共录得11个新项目入市，总计84.4万平方米，其中过半数布局核心拓展区，以及以徐汇滨江和前滩为代表的新兴滨江商务区。净吸纳量回落至54.5万平方米，同比回落58%，但较2020年有所提振。受疫情反复以及封控的影响，租户多为审慎，续租交易量较往年偏高。而剔除续租交易，升级与扩租合计达六成，同级或降级搬迁占比22.9%，究其原因，主要是今年写字楼租金低点利好升级扩租需求，同时新增优质供应集中的新兴商务区吸附众多以品质升级为主的租户。供需相互作用之下，全市空置率同比微升0.8百分点，至17.5%。

行业需求方面，金融业重返首位，其中以基金、保险、投资管理、信托期货为主的需求持续释放，多为板块内部的升级扩租。上海金融开放持续扩大，金融市场格局日益完善，使得上海金融中心核心功能不断增强。TMT紧随其后，其中以人工智能、大数据为主的新技术、企业资讯服务需求居多。而今年消费品制造业需求规模呈扩大趋势，尤以新能源汽车、奢侈纺织品与化妆品突出，前者顺应科技革命和产业变革，在新一轮扩大内需中大有作为，后两者紧跟消费热点，持续增强对国内需求的适配性和创新力。此外，商务精装办公和轻资产运营的第三方办公空间，年内增量及用户接受度明显提高，市场份额也逐步扩大。

成交区位来看，徐汇滨江-前滩-陆家嘴为代表的滨江商务区，成功吸引最多企业进驻，驱动全市超六成的跨江搬迁需求。金融业仍偏好陆家嘴、世纪大道与花木板块。TMT则聚集徐汇滨江与前滩板块，一方面供应充沛，大面积选项较多，另一方面租金价格优势明显。消费品制造业青睐徐汇滨江与南京西路板块，至此滨江板块全年去化表现亮眼，占比逾三分之一，且有多个独栋产品与可视性佳的项目吸引到总部企业聚集。

全年租金重返下行通道，租金报价和有效租金较去年同期分别下跌0.2%和1.2%。由于新增供应持续入市，租约到期等多重因素，部分租户转向性价比更高的新兴商务区。核心商务区租金报价同比微跌0.1%，核心拓展区同比下跌0.5%。接近年关各子市场竞争愈发激烈，新项目租金定价与招商策略也更为激进，其中火车站受新项目今年集中交付影响，年底调租尤为明显，而韧性较好的南京西路和前滩第四季度租金亦略有松动。值得一提的是，市场普遍调租之下， LEED相关绿色楼宇于后疫时代租金溢价优势持续。

2022年，上海零售物业市场录得4个优质项目入市，商业总体量达18.0万平方米。其中，锦沧文华广场以及张园西区的相继入市，以首店首发为特色引入多样高能级国际品牌，为南京西路商圈再添新意。其中，张园西区于四季度正式对外开放，定位高端商业聚集地，以海派文化为主题，融合文化与品牌创新，打造全新体验消费目的地。此外，苏河湾万象天地落位苏州河沿岸，历史建筑的复建为项目增添了更深的文化底蕴，而包括运动、宠物以及品质生活在内的业态构成则更加突出项目新潮的品牌特色，引得各类消费者前往打卡。至此，上海零售物业市场以各具特色的新项目为起点，重振消费信心，激发市场活力。2022年，全市空置率累计上行1.3百分点至8.0%，全市购物中心首层租金累计下跌3.1%，报每天每平方米人民币34.0元。

疫情加速零售洗牌，餐饮品类年内迭代较快，依旧为市场的主力需求，占比40%。咖啡茶饮赛道多元转型，其中，以霓裳茶舞、须尽欢和阿嬷手作为代表的中式特色茶饮品牌迎“国潮”之风展现文化自信；而健康理念迎合消费升级以及健康意识增强的新需求，热度持续上升，年内椰子饮品品牌cococean、健康酸奶品牌Blueglass和K22酸奶等品牌需求亮眼。此外，创新概念以及跨界布局为消费者带来全新场景体验。Tims咖啡于上海首发“日咖夜酒”新业态，满足日渐多元的消费需求；Blueglass则是于年内开出全国首家宠物露营主题店和瑜伽主题店，创新的主题场景设计助力线下引流，实现品牌差异化发展。

时尚服饰品类需求占比27%，其中潮流女装、运动以及设计师品牌需求较为亮眼。疫情之后，随着露营经济的迅速出圈，运动类品牌向户外及专业运动类倾斜，KOLON SPORT、SALOMON以及CHUMS等品牌布点积极。珠宝配饰类需求占比7%，包括老庙黄金、潮宏基以及周大福在内的传统黄金珠宝品牌热度再度走高，品牌顺应中国元素焕新产品设计，外加其自身的保值属性，黄金饰品受到年轻消费客群的追捧。

2022年上海物流仓储市场共录得七个项目，总计52.1万平方米的新增供应。奉贤、闵行、临港等多个子市场放量之下，推动全市高标库总体量超过700万平方米。全年净吸纳量录得37.4万平方米。综合整体供需情况，空置率同比小幅上行1.5个百分点 至9.3%。租金方面，以临港和闵行子市场领涨全市平均租金，同比去年上涨2.3%至每月每平方米49.6元。

需求结构方面，电商成为全年主力需求，占比近四成。年中疫情原因导致生活物资类需求剧增，多家头部生鲜和零售电商在松江、奉贤、金山均有超1万平方米的租赁成交；年末迎来化妆品电商库的交付，以新零售形式积极拓展销售渠道；化工行业逐渐向智能化和平台化转型，化工电商需求有所显现。其次，第三方物流租户持续发力，除快递快运常规布局与拓展供应链以外，年内跨境物流、冷链租户均录得大面积租赁。制造业需求占比明显提升，新能源汽车行业发展势头强劲，连续三个季度均录得成交记录。

值得一提的是，全市新能源汽车在前10个月产量增长达到66%，同时依托上海口岸便利通关优势，整车出口同比去年实现显著增长。汽车作为 “3+6”新型产业体系的重点产业之一，上海已布局8家整车企业、600余家国内外主要零部件企业，未来整车企业将持续加强全产业链布局与产业体系构建，有望持续衍生仓储相关需求。

2022年上海商务园区写字楼市场共录得五个新增供应交付，共计51.5万平方米，其中漕河泾板块占比六成，另分布于金桥、外高桥和青浦板块。受疫情反复以及经济复苏步伐放缓的影响，供需两端受限，全年净吸纳量28.1万平方米，同比大幅降低74%，为2010年来新低。全年空置率累计上行1.3个百分比至15.8%。

行业需求方面，TMT行业以36%占比保持租赁需求首位，其中华为在金桥各园区总计4.7万平方米的超大面积租赁成交推动电信通讯子行业表现亮眼；游戏类企业总部持续在漕河泾板块落户；多元的软件开发服务类企业需求增长，另录得人工智能、庄闲网络娱乐平台进入 、机器人等新兴企业一定面积成交。充分体现上海向着科创中心的建设稳步迈进，新赛道产业发展初现成效。生物医药以33%的占比位列第二，作为张江板块外溢的康桥和浦江迎来生物医药特色产业园的集中交付，吸引外资龙头企业及内资成长型企业扩租及新设活跃，其中不乏细胞技术、基因科技、癌症治疗等前沿创新类企业。新能源汽车企业蔚来在漕河泾大面积扩租，推动消费品制造业租赁需求占比达11%，年度表现亮眼。

对比各子市场表现，金桥板块围绕TMT产业积极布局，全年保持去化韧性，以绝对领先的净吸纳量成为年度最活跃板块，空置率累计下行3.2个百分比。张江板块通过吸引企业购置办公房产自用，在四季度强势去化，推动板块活跃度并进一步加深龙头企业在板块内部的布局；坚挺的产业需求推动租金累计稳定上涨1.7%。漕河泾板块吸引优质企业总部落户，但新增供应集中且受到今年市场遇冷情况影响，整体出租率不及往年预期，导致板块空置率持续走高至12.7%，同比上升10.6个百分比，创历史新高。临空、市北板块虽在二季度受到小面积租户退租影响，但后期回暖显著。各板块深厚的产业基础和全面的产业服务，为租金打造坚实护城河，在政府纾困政策和市场生命力带动下各子板块租金水平均有不同程度的上涨，拉动全市平均租金报价持续攀升至每月每平方米139.7元，同比上升1.2%。 

2022年，上海物业投资市场录得57笔大宗交易，交易金额达879.5亿元，同比下降8.3%。尽管经济增长面临挑战，而伴随疫情防控政策的不断优化，大宗物业投资市场于年末持续升温，全年交易总额优于2020年水平。

从全年大宗交易的物业类型来看，写字楼物业仍为主流标的，占比58%。临近年尾，市场相继录得两笔单笔交易超50亿元的商办写字楼投资交易，可见投资者对于商办写字楼的关注程度有所提升。以生命科学为主题的园区物业成交依旧活跃，张江、临空等核心商务园区子板块均在年内录得增值型交易。另外，自用买家比重相对可观，产业聚集导向作用下，科技巨头购置位于徐汇滨江的优质甲级楼宇，金融机构依旧青睐黄浦滨江、北外滩等板块，而作为后起之秀的能源企业年内交易总额位列第一，多选址苏河湾及大虹桥板块。除此之外，交易标的延续多元趋势，以社区商业为代表的零售物业需求稳定，工业厂房及长租公寓交易占比连续三年录得增长。

依据交易笔数来看，投资型交易占比较上年进一步提高，达53%。核心增值型仍为投资者最多涉及的投资策略，而看重投资收益率稳定性的险资在今年择机布局增值型与机会型投资机会，以期实现其跨周期投资价值。买家类型方面，全年交易仍以内资为主导，而依据交易金额统计，外资比重于近三年呈递增趋势，截至年末占比近三成，境外买家的持续加码布局也凸显了上海对于全球投资者的吸引力正在回升。另外，跨境投资者中约93%来自地产基金与机构投资者，其偏好物业类型仍以核心拓展区的写字楼及位于成熟板块的商务园区为主，成熟运营的社区零售物业与具备改造条件的长租公寓亦获得不少外资买家的关注。

武汉优质写字楼市场2022年第四季度共迎来六个项目交付使用，新增供应25.9万平方米。全年新增供应超过112万平方米，同比大幅上升237.0%，创年度供应量历史最高值。其中43.4%为甲级写字楼，体量接近一半。新入市项目中，47.2%位于核心商务区，分布于建设大道、中南中北路和汉口沿江商务区，其中汉口沿江商务区体量占比达21.2%。另有40.4%新增供应位于新兴商务区，主要位于汉阳、王家墩商务区和光谷中心城。

尽管第四季度商务活动受到疫情影响，但季内净吸纳量仍录得10.4万平方米，与上季度几乎持平。年内新入市项目租赁表现亮眼，贡献全年80.7%净吸纳量，带动全市租赁需求同比上升4.5%。新增供应的爆发式增长带动全年净吸纳量达到40.3万平方米，同样创下年度吸纳量历史新高。

从全年新增租赁需求来看，金融业与TMT仍是武汉甲级写字楼的主力行业来源。两大行业在政策利好背景下，稳步驱动租赁需求释放。

2022-2024年，武汉市将聚焦区域金融中心建设，持续做大金融市场总体规模，增加金融机构数量，提升直接融资比重，推进金融创新发展。随着全国碳排放权注册登记结算系统落地，武汉将推动建设全国碳金融中心，在全市绿色低碳循环发展中充分发挥金融服务功能，打造以碳金融为特色的国家绿色金融改革试验区。

同时，武汉市将加快发展数字经济，提出未来五年，数字经济核心产业增加值占GDP比重达到14%，瞄准打造全国数字经济一线城市，加快培育发展新动能，塑造发展新优势。

房地产建筑行业稳定发挥，全年租赁占比16%位列第三，除开发商升级搬迁外，建筑工程类企业表现亮眼。专业服务业占比9%排名第四，其中律所贡献近四分之一新租面积。灵活办公需求提升以及企业装修支出预算减少，共同推动了第三方办公运营年内新增租赁占比提升，排名第五。

供应高峰与市场不确定性双重压力下，全市租金仍处于下行通道，租金指数同比下跌1.6%。其中，甲、乙级写字楼租金指数同比分别下跌1.5%和1.7%，甲级楼宇租金展现出更强韧性。新项目集中于核心商务区入市，加剧区域内新旧竞争，核心商务区租金指数同比下跌2.1%，跌幅最为明显。对于有区位偏好的企业，可利用市场窗口期，加快选址进程。

2022年第四季度共迎来三个项目共计66.8万平方米新项目开业。全年，武汉零售物业市场围绕“新增项目”与“存量改造”双线并行，共迎来武汉大悦城、武汉万象城、武商梦时代、龙湖武汉白沙天街和洪山万科广场五个全新项目开业，以及中商世界里完成改造焕新重新开业，年内还录得销品茂闭店升级改造。全年新增供应共计87.8万平方米，推动全市零售物业体量上升至767万平方米，同比上升8.1%。

季内受疫情影响，多项目闭店或调整营业时间，消费活动受阻。各项目品牌调整频繁，推动全市空置率上升至10.3%，环比上升1.1个百分点，同比上升1.7个百分点。新项目集中供应推动全年累计净吸纳量达59.2万平方米，同比上升26.7%。

购物中心首层平均租金录得每月每平方米311.1元，年内首次下跌，环比跌幅达0.9%，全年累计跌幅达0.4%。

高端零售品牌本季度表现亮眼，BOTTEGA VENETA、Max Mara、Qeelin均于季末在武汉万象城开业。运动品类积极拓店升级，MAIA ACTIVE将其位于武汉天地的门店升级成双层店，始祖鸟、lululemon、DESCENTE均在武商梦时代拓店，另外，该项目还引入了约2.5万平方米体量的室内滑雪场。

餐饮首店依旧保持强劲势头，SHAKE SHACK武汉首店已于武汉万象城开业，烘焙品牌BUTTERFUL & CREAMOROUS在武汉天地围挡首家门店，达美乐披萨武汉首店在光谷天地开业，二店也在凯德1818围挡，添好运餐厅华中首店进驻武商MALL国广。

同时，本季度主力店调改频繁。武汉恒隆广场的T11生鲜超市、泛悦汇昙华林BHG超市分别于季内闭店。悦活里超市在武汉大悦城原7FRESH七鲜超市铺位围挡，武汉江宸天街的龙小湖世界由meland Club接档。

2022年第四季度新增四个项目交付使用，分别位于新洲、孝感、江夏和蔡甸，新增供应面积共计34.8万平方米。全年累计新增供应91.4万平方米，再创历史新高。

受疫情及提前退租影响，季内需求端录得净吸纳量9.3万平方米，环比下降29.5%。供应端持续放量，业主采取以价换量的租赁策略推动存量项目去化，全年净吸纳量累计达37.9万平方米，同比上升37.1%。截至季末，全市空置率上升至33.3%，同比上升4.8个百分点，达到2014年以来历史最高位。

供应放量加剧市场竞争，业主持续下调租金预期，全市平均租金继续下降至每月每平方米23.8元，环比下跌0.7%，同比跌幅达4.5%。

2022年武汉大宗交易市场共录得13笔交易，交易总额达62.6亿元，同比大幅上涨62.5%。从成交笔数及交易总额来看，武汉大宗交易市场活跃度均有提升。

从投资物业类型来看，写字楼及工业成交笔数在全年占比超过60%，占据主导地位。同时，15.4%的成交数量来自以长租公寓为投资或改造目的的交易，成为仅次于写字楼和工业的交易物业类型。年内交易买家均来自开发商与企业，且以内资买家占据主流。核心增益型仍为最受青睐的投资策略，交易占比超过三分之一，同时，另有三分之一为自用型买家。

2022年西安优质写字楼市场供应回暖，整体市场共录得3个写字楼交付，合计约10.4万平方米；其中甲级写字楼占比48.2%。由于部分纯地产商背景的业主因行业调整对市场持更加审慎的态度，导致年内出现数宗延迟交付。虽新增供应同比上升3.7%，但仅达到年初预测的三成。分区域看，高新二期供应破冰，录得全年新增面积的74.2%。纵观全年需求端，超过90%的租赁需求在二、三、四季度集中释放。其中，升级扩租需求仍主导市场租赁需求类型，但扩租需求有所放缓，需求占比同比下降11.1个百分点。全年西安优质写字楼净吸纳量录得约13.2万平方米，市场整体空置率同比下降0.9个百分点至32.2%；全年租金呈下行趋势，可比项目租金同比下降3.3%至每月每平方米73.2元。

细分行业表现分化驱动需求新势能。随着西安的产业发展及城市基础架构得到持续提升，西安优质写字楼市场需求随之变化。2022年西安甲级写字楼新增显示，TMT、金融业、房地产建筑业持续主导西安优质写字楼市场新增租赁需求，分别占比18.4%、18.3%、17.7%。主导行业虽仍具韧性，但其细分行业正随之发生潜移默化的变化。

TMT需求连续三年稳居新增办公需求的首位，其中，产业互联网（B2B）新增需求占比64.4%，同比显著增加16.6个百分点，超过消费互联网成为行业主要需求来源。活跃的细分行业包括人工智能、云计算、大数据等。11月印发的《西安市“十四五”数字经济发展规划》中提出，到2025年，西安数字经济核心产业增加值占GDP比重不低于10%，明确数字经济将成为西安经济发展的新引擎。借此，未来互联网将迈向发展的新领域、新阶段，产业互联网需求预计将持续增长。

2022年，西安连续出台《关于促进股权投资行业发展的若干措施》、《西安市金融支持经济稳增长工作措施》、《西安市打造创投生态十项举措》等一系列金融政策营造一流创投生态、打造“创投之都”的城市名片。借此契机，创投及融资类新兴金融机构的租赁需求出现大幅度增长，推动新兴金融需求占比同比上升6.7个百分点，超过传统金融6.5个百分点成为金融类企业租赁需求增长新动力。

得益于西安都市圈建设提速，房地产产业链上相关的基建、市政、工程等领域的国资背景企业也随之展现出愈发强劲的扩张意愿，特别是着重于开发二、三线城市的企业尤为瞩目，继而带动年内房地产建筑行业的新增需求占比较去年上升1.9个百分点。

此外，石油、煤炭、电力等传统能源行业的升级需求在本年度集中释放，叠加新能源企业的新设立需求的增加，推动能源行业新增租赁需求占比较去年大幅上升5个百分点。随着租户对物业组合灵活性的重视程度逐步提升，共享办公在租户资产组合中的重要性持续提升，推动第三方办公服务运营成交占比同比上升4.8个百分点。随着先进制造逐步成为西安建设西部经济强市的重要支撑，制造业的强势发展为写字楼市场带来需求新势能，来自制造业企业需求占比近三年持续上升，势头向好。

优质写字楼市场更具韧性，楼宇经济跃升新台阶。随着企业对优质办公场所价值的认知不断提升，甲级办公楼中升级搬迁需求近三年来持续走高，2022年达到55%，较去年同期增长7.5个百分点。升级租户以金融业、专业服务业及新能源行业等更具韧性的企业需求为主。同时，甲级写字楼市场承租能力有所提高，62%的升级搬迁集中在每月每平方米110元以上高租金水平区间的楼宇，带动优质写字楼韧性的持续增强。此外，《西安市商务楼宇等级划分要求》于年底出台，未来还将出台《产业特色楼宇评定标准》等相关标准。不断密织的政策布局叠加更具韧性的写字楼市场将共同推动西安楼宇经济进入新阶段，激发经济活力，衍生更多办公需求。

展望2023年，西安优质写字楼市场或将迎来集中供应，约47万平方米的楼宇计划交付，其中高新区新项目占比高达67%，区域租赁活跃度预计继续攀升。此外，随着业务、员工及工作场所战略的关联及依赖度的日益提升，办公空间的地理布局、产品组合等的灵活性将更加突出，以改善企业运营效率，故而租赁市场或将见证更多办公需求在不同区域、载体间的加速流动。

2022年，西安零售物业市场整体呈回暖态势，多个运营商通过轻重资产方式积极加码布局、零售形态推陈出新。全年共迎来3个新项目开业，新增供应约21万平方米，其核心、次级商圈分别占比38%、62%。分区域看，核心板块睽违4年迎来首个购物中心项目入市，为钟楼片区增加零售多样性。城西及高新片区两个优质零售项目的开业在进一步满足区域及周边消费人群需求的同时激发片区消费活力。2022年全年，受疫情反复及防疫政策变动影响，全年消费有所走弱，年内部分社区商业录得小波退租潮，叠加个别新开业项目招租率不及预期，全年空置率同比上升2.9个百分点至10.8%。同时年内录得核心片区三个百货项目退市。全市租金跌幅有所增加，同比下降2.5%，至每月每平方米259.9元。

2021年，零售新增需求占比40.8%。连锁服饰品牌扩张放缓，取而代之的是凸显独立个性的服饰积极扩张，如买手店、集合店、独立设计师品牌等；国货运动品牌取代外资品牌，加速发展，本年度如李宁、鸿星尔克等品牌新增多家店铺并积极下沉近郊社区商业。餐饮需求占比28.4%。主要以本土连锁品牌的新增需求为主，全国性连锁餐饮则是以生如夏花、兰湘子等地方菜系及火锅类品牌的新增需求为主；网红咖啡及街头独立咖啡品牌年内积极扩张，M stand、Manner、%Arabica均已布局西安零售市场，并加速扩店。体验业态需求占比23.1%，其中沉浸式体验成当前最活跃的品类，如剧本杀、电竞馆等。健身运动已然成为消费者日常，但更聚焦于专业化的细分运动，如棒球馆、篮球馆、滑板俱乐部等。此外，新能源汽车热力不减，全年零售项目中录得超25家新能源汽车品牌开出新店，主要选址人口密度较大的非核心商圈，同时品牌更趋多元化。

多元零售场景释放消费新势能，催生零售新生态。受限于品牌谨慎的扩张策略，快闪店、限时店已从早期的锦上添花变成运营商丰富零售场景、打造话题、提升关注度的重要战略之一。年内，快闪店活跃度大幅提升，跨越服饰、香氛、咖啡茶饮、运动及潮玩等多个品类。同时，作为进入新市场的试水之举，快闪店活跃度的突增也表明品牌商对西安零售市场关注度的增加，为西安零售市场复苏打下基础。同时，更多运营商开始鼓励品牌在自己的空间区域内向消费者传输自己的独特气质，以此形成一个个多元化的消费小场景，丰富购物体验的同时衍生更大的面积需求。

此外，“盒子”外愈加丰富的零售场景活化商圈零售氛围，激活消费新势能，重塑零售生态。街头咖啡馆、茶室、酒吧等街头“第三空间”的遍地开花活化城市脉络，激发消费潜力；同时如城隐知野·仙市道北、西虹天上市、山灰艺术社区等零售新空间的层出叠见正不断拓展西安零售市场的边界，孕育结构性演变，催生零售新生态。

2023年市场预计迎来逾35.7万平方米的供应小高峰，有望进一步完善包括高新、曲江及城西在内的非核心板块商业布局，此外，随着品牌商对西安零售市场关注度的持续增加，或将有更多首进品牌随新增项目落地。随着疫情的过峰，在各具特色的新项目和多样首店的推动下，西安零售市场将加速复苏。

2022年第四季度，全市录得两个新项目总计12.1万平方米办公面积交付使用，分别位于通州和金盏。受疫情影响，部分项目延期交付，使得全年新增供应录得31.1万平方米，仅为2021年新增供应总量的1/4，为2015年以来最低，且近八成释放于新兴商务区。

尽管商务活动受疫情延续影响，新租交易面积环比下降8%，但企业整合、缩减、腾退现象有所缓解，使得全市净吸纳量结束了前两个季度的负值回升至1.7万平方米。金融稳居需求榜首，基金、保险和证券公司持续在优质楼宇和行业集聚的CBD、金融街、东二环和丽泽等区域积极扩租和搬迁；TMT需求集中在软件开发，互联网+服务亦见回暖；此外，能源及公共事业类租户的新租需求活跃度攀升。受全年互联网行业退租影响，全年净吸纳量降至6.3万平方米的历史低位，市场新租面积仍可维持在2018-2020年的平均水平。制造、医药、能源等产业类租户抓住升级搬迁的机会窗口，填补多个区域传统租户退潮后空白。此外，在市场不确定环境下，决策周期更短、更灵活的2000平方米以下面积交易更容易落地，成为全年需求主力。

全市空置率全年缓慢爬升，年末站上18.7%，为2010年来最高位，但区域间走势分化，差距缩小：CBD和东二环空置率同比进一步走低；新兴商务区仍是空置率最高的区域，但随着区域商务氛围和知名度的不断提升，丽泽和石景山去化领先，空置率降至50%以下；科技企业集聚的中关村、望京、奥体和平均楼龄较高的金融街、燕莎、王府井等子市场空置率均有不同程度的提升，其中不少区域此前常年可租面积紧俏，本轮调整后为租户的进驻开启了机会窗口。

整体平均成交租金仍呈下降态势，四季度同样本环比下跌0.5%至每月每平方米382.2元，其中乙级写字楼环比跌幅最大，甲级市场降幅逐季收窄。全年累计降幅1.1%，子市场中，CBD和大部分新兴商务区保持稳健，其他商务区均出现不同幅度的降幅，其中望京、中关村和奥体全年租金跌幅靠前，为吸引租户提供了更有利的条件。

2022年第四季度北京零售物业市场无新增供应入市，部分原定年末开业项目因疫情影响延期。全年累计新增项目共计41.4万平方米，绝大部分分布于外围区域。市场持续聚焦于存量物业改造更新，王府井喜悦、五棵松万达广场等备受关注的项目紧密推进招商工作，并公布了2023年开业计划。

季内市场经历全年第二轮静默期，对消费活动影响凸显，各大商圈皆有不同程度的掉铺现象，全市空置率环比上浮0.5个百分点至7.7%。全年累计净吸纳量30.2万平方米，主要集中在新开业项目聚集的丰台、朝阳、大兴等区，同期核心商圈的黄金地段更新迭代活跃不减。

餐饮业态虽整体经营受疫情冲击严重，但新晋品牌对北京市场信心不减，仍旧以30%的新增店铺比例超过其他业态成为年度需求引擎，本季品牌能力强的高端或连锁餐饮持续布局，如雍雅合鲜、松鹤楼苏式汤面、添好运分别落位银泰in01、西单大悦城和朝阳合生汇。零售业态方面，核心商圈中高端服饰业绩稳定，如SKP、国贸商城等以奢侈品、轻奢商务、珠宝首饰等高端消费为主要定位的商业体持续繁荣并在季内录得Chanel、Chole、Maison Margiela等店铺新增或升级。始祖鸟、Nike、波司登等户外运动品牌拓店节奏稳健。AVATR、蔚来、集度、小鹏等新能源汽车品牌亦有表现，在选址人口密度较大的非核心商圈的同时，抓住空档期入驻核心商圈标杆项目。咖啡茶饮（如乐乐茶、M Stand、Smiley Tea）及烘焙甜品（如Venchi、LeTAO、艾炒酸奶）等高频率、低价位的大众品类更新迭代较快，也是恢复“烟火气”最快的业态。

自疫情以来租金持续走低，全市降幅较上季度有所收窄，次级商圈降幅相对明显。购物中心首层平均租金报价环比下调0.7%至每天每平方米33.7元，全年累计降幅2.8%。疫情下招商及新店入驻进程缓慢，各方依旧持谨慎态势，相比通过租金调整填补空铺，业主更倾向维稳现有租户。

2022年第四季度北京仓储物流市场新增项目共计30.0万平方米，分别位于房山、大兴京南以及首次录得高标仓储入市的大兴空港子市场。至此全年放量约77.1万平方米，突破历史最高水平，除上述子市场外，顺义空港、平谷马坊和经开区亦有新项目入市，带动年末空置率上升至18.0%。北京市场在保供稳需上持续加力，本季度录得多笔面积在5000-15000平方米的社区团购及生鲜电商类成交，数据中心及冷链租户亦有表现，季内净吸纳量达到13.6万平方米。全年净吸纳量23.8万平方米亦创历史新高，以第三方物流、医药、数据中心、冷链为主要需求引擎，其中第三方物流占据了全年新租总量的34%。马驹桥、大兴京南及顺义空港等核心子市场为主要活跃区域。随着租户租金敏感度提高，以成本为导向的京内搬迁置换和外溢需求日渐凸显，但同时高承租能力的刚需企业亦在如顺义空港、经开区等核心子市场表现活跃。

新增供应密集入市和疫情影响下，季内全市平均租金增速较上季度有所放缓，同样本比环比上涨0.5%至每月每平方米57.0元，年度同比涨幅2.9%。其中年涨幅最大的子市场当属符合城配刚需的通州、大兴京南及马驹桥等区域。

此外，廊坊连续第七个季度供应放量，本季于广阳、固安及霸州子市场共计入市61.0万平方米的高标仓储项目；而天津则在武清竣工一个高标仓储项目，带来15.0万平方米的新增供应。全年看，环京区域中廊坊市场拔得头筹，超过京津两地新增供应总和。在当地物流市场承压之下，业主降租引商策略取得成效，季内净吸纳量录得17.7万平方米，其中第三方物流贡献了全年72%的新租面积。而天津受防疫政策影响市场波动较大，需求依然较为低迷，以第三方物流为绝对主力，空置率环比继续攀升。租金方面，两市本季度均加速下行，此前较稳健的廊坊北三县和天津滨海新区、西青、北辰等子市场也开始松动。

2022年第四季度，北京商务园区市场迎来四个新项目交付使用，共计体量27.9万平方米，至此全年新增供应量达到60.5万平方米。2022年迎来生命科学地产的供应小高峰，全年8个新项目中有6个定位医药及生命科学专用，分布在大兴及经开区。在产业发展及政府产业导入支持下，此类新项目交付时均有不错去化表现，同时也为市场带来更多高品质、功能性的可租赁面积。

本季度全市净吸纳量由负转正录得3.4万平方米，但头部互联网企业持续整合缩减面积，使得泛中关村集群连续第四个季度净吸纳量录得负值，全年区域净吸纳量共计-19.3万平方米，空置率攀升至历史最高位13.3%。而其他子市场四季度并未录得明显面积腾退，其中大兴和经开区需求受生命科学地产新项目的拉动尤为明显。四季度在疫情反复的影响下，整体市场活跃度较上半年继续呈放缓态势，主力去化需求来自成熟医药企业的扩租以及TMT类租户的扩租和搬迁，另外以集成电路为主的工业品制造类租户亦有表现。

全市空置率全年同比上升3.3个百分点至20.1%，子市场间空置率差距较前两年收窄。受年内互联网行业市场和政策环境变化持续影响，此前供不应求的上地和中关村软件园成为需求波动最大的区域；东升因新增供应集中且去化缓慢，空置率抬升最明显；而电子城因需求疲弱空置率亦小幅爬升。北清路则凭借集成电路、生命科学等产业集聚优势保持稳健。同时也有多个区域空置从前两年高位回落：大兴和经开区在生命科学以及智能制造等产业的带动下，具备研发制造功能的项目出租率可观，其衍生的商务办公需求亦加速了区域内类办公物业的去化；丰台科技园在轨道交通、航空航天以及硬件科技为主的工业品制造行业的带动下，下半年区域结束负的吸纳表现，部份项目入驻情况好转。

四季度全市商务园区平均租金报价同样本比环比下降0.4%，同比下降0.9%，至每月每平方米159.8元，其中泛中关村集群由于空置面积增加以及去化速度低于预期，越来越多业主下调租金以刺激市场需求。其他子市场中，经开区、丰台科技园和电子城在去化压力下租金仍在下降通道。

2022年第四季度北京物业投资市场共录得12笔市场交易，交易金额达157.8亿元，季度交易额环比上涨91%，但较去年同期水平仍微降12%。其中国寿投资以64.04亿元竞得丽泽通用时代中心85%股权，成为季内乃至全年单笔金额最高的交易。全年市场活跃度表现有所放缓，共达成34笔交易，超过七成交易笔数来自10亿以下的小体量成交，致使全年交易额同比下滑54%录得327.8亿元。

国有资本，包括保险、地产基金、企业、城投等各类主体入场布局，共完成7笔成交并占总金额的82%。全年看，自用型买家共完成17笔成交，占总成交额的37%，在投资需求低迷时成为北京市场的第一护盘手。受益于有更多体量大、有稳定现金流的核心型资产释放到市场，机构投资者成为市场最重要的投资需求来源，占成交总额35%，且贡献全年金额最高的两笔交易。境外投资者活跃度在年末有所恢复，并开始涉足不良资产、另类资产等风险和技术门槛都更高的资产类别，如凯德通过法拍购入位于CBD的博瑞大厦，以及趣存收购乐华梅兰家居超市以改造为自助式仓储。从投资物业类型看，尽管写字楼作为避险型资产成为全年投资交易的绝对主角，在全年成交额中的占比较往年有进一步提升，但四季度受REITs一、二级市场表现活跃和政府引导扶持政策不断出台的推动，以长租公寓为投资或改造目的的交易数量明显增加。

在市场租金下降和资本化率上升的双重因素叠加之下，写字楼和零售物业销售价格全年下行。而受本地市场新增供应放量和国外主要经济体加息影响，此前处于下行通道的仓储物流资本化率也在年末触底回升。然而，受此前疫情和宏观经济不确定性影响，市场投资需求的潜能未能得到有效释放，物业所有方不得不通过非市场化途径处置资产或寻求退出，全年法拍、关联交易数量增加即市场流动性欠佳的侧面反映。随着年末防疫政策调整和经济基本面明朗向好，买卖双方对交易资产的评估将取得更大程度的一致，有利于市场化成交的达成。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年12月

＊ 丽泽、石景山2019年未录得甲级写字楼出租信息

本次报告跨越疫情影响下市场风云变幻的三年，展现了三年间北京写字楼的租户变迁。近期全国防疫政策不断优化，为北京办公需求回暖带来重大利好。随着各行各业复工复产，租赁、装修等活动将重回正轨，市场重拾信心，潜在需求将得以释放。作为首都和重要的门户城市，北京写字楼租赁市场和国内其他城市相比有鲜明的特色，我们将一如既往地为客户识别和预判市场机会。在不断演变的市场环境中寻求最优的解决方案，是我们对客户不变的承诺。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年11月

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年11月

城南商务区吸引力进一步提升，市中心消费业和TMT的需求增长明显*

相较2017年，城南区域的商务吸引力进一步提升：2022年城南的金融城和大源两个区域市场共占总体需求的比重达44%，显著提升了9个百分点；其中，金融业企业的办公面积增长最为显著，该行业需求占比从2017年的29%上升至2022年的46%。究其原因，随着城南更多甲写交付、地铁基建及商业配套走向成熟，加之企业跨区域流动因产业导入及人口沉淀而加速显现，区域竞争力逐年提升，而金融城板块也于2018年晋升为核心商务区。综上，开发强度、产业集聚等多项指标的优异表现支撑城南商务区的吸引力攀升。

市中心方面，其依然是消费业青睐的选址区域，需求占比持续引领全市，高达79%。另一方面，出于成本控制及可租赁面积的考虑，自2019年起TMT企业也开始于三环内各商务板块布局，其中增量最大的板块为传统CBD和城东北，占TMT企业市场整体需求的24%和5%，分别较2017年上升10和3个百分点。

*市中心指传统CBD、东大街、人民南路和城东北写字楼商务区；城南指金融城和大源写字楼商务区。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年11月

成都对外开放程度不断提升，中资企业需求首超四川本土企业

“十四五”期间，成都积极打造全国重要的经济、科技、金融、文创、对外交往中心和国际综合交通通信枢纽，对外开放程度进一步提升，继而吸引更多优质企业来蓉发展。对比2017年，中资企业需求占比显著增长8个百分点，并首次超越四川本土企业。

外资企业方面，尽管需求占比有所收缩，但主要集中在以领事馆为代表的政府及公共组织、医药及生命科学、消费品制造业等，反映出成都仍是中西部重要的对外交流窗口和外资高端产业的落脚地之一。布局方面，传统CBD和人民南路为外资企业的主要落脚地，需求占比分别为23%和12%。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年11月

聚势总部经济赋能高质量发展，带动大面积段需求增长

成都谋求高质量发展新支点，塑造总部经济新格局，而不断发展的写字楼市场规模与质量为这一聚势提供了土壤。一方面，更多头部企业在蓉布局，设立区域型总部；另一方面，积极培育本土企业，逐步形成总部效应。普查数据显示，面积需求在3,000平方米及以上的大面积租户数量成倍增长，从2017年的45家增长至2022年的133家，其所租用的办公面积在整体需求中的占比也相应地扩大，上升13个百分点至31%。从行业端看，金融业和TMT主导大面积段需求，分别占比28%和20%。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年11月