房地产搜索网站Trulia上周发布的一份报告显示，2017年美国500万美元及以上的超级豪宅增速超过100万美元区间的房地产。

该报告称，在全美100个主要都会区，目前有4.3%的住宅物业价值100万美元及以上，数量是2002年的3.8倍。

在房价高昂的加州旧金山，2017年100万美元及以上的物业占全市住房总量的66%，与2012年22.4%的份额相比几乎增加两倍。

根据报告，在邻近的奥克兰，过去五年100万美元及以上的住宅物业增长近五倍，市场占有率从2012年的5.1%飙升至2017年的23.8%。

与此同时，500万美元及以上的超级豪宅的增速更是惊人，数量几乎是2002年的五倍之多。2017年，在全美100个主要都会区，有0.28%的住宅物业价值500万美元及以上。

仅去年一年，500万美元及以上的超级豪宅就激增了19.8%，比100万美元区间的物业高出2%。

根据报告，旧金山500万美元及以上的超级豪宅占比最高，约为全市住房总量的3%。纽约市长岛以2.2%的份额紧随其后，当地拥有度假胜地汉普顿（Hamptons）和大批价值百万美元的海滨物业。

Trulia高级经济学家谢丽尔-杨（Cheryl Young）表示：“总体上，超级豪宅的增速高于通货膨胀率。但在旧金山等某些住房存量较低的地区，随着大批高收入群体开始购房，几年前价值100万或200万美元的物业如今可以卖到500万美元。”

最新的数据显示，美国新增家庭数量在2013年大幅下降，这对于房地产市场而言可能是一个不利的预兆。

新家庭形成是房地产需求的一个关键驱动力量。当经济状况不佳，失业率增加的时候，更多人倾向于搬回家居住，或者是和室友同住。当经济增长的时候情况正好相反，人们会更多的自己购置房屋。在移民数量增加的时候，家庭组建数量通常也会增加。

美国人口统计局在上周公布的数据显示，在截止3月结束的一年中，美国新增加47.6万家庭，而这个数字在过去两年有130万的均值。

人口统计局按季度公布的报告也包括家庭组成数据，但是经济学家们指出，年度的统计能更好的衡量家庭组建的情况。相比年度统计，覆盖2013年3月到2014年3月的四组季度数据也给出了疲弱的家庭组建数量，显示有65万户家庭形成。

独立房地产经济学家托马斯-罗勒（Thomas Lawler）指出，不管考察哪一组数据，针对最近一年的调查都给出了“令人不安的缓慢增长”。

这些数据也可以用来解释，为什么房地产市场没有如同很多人预期中那样有稳定的复苏。房地产数据追踪企业Reis公司的统计显示，新屋的销售和开建仅仅略高于过去一年的速度，而专业化管理的公寓住房空置率跌至了13年以来的最低水平。

Trulia的首席经济学家杰德-科尔克（Jed Kolko）对人口统计局的年度报告进行了额外的计算，结果显示美国人口在2013年增加了230万。如果家庭继续以过去几年这样的速度形成，美国在2013年应该新增加120万家庭才对。而根据杰德-科尔克的计算，这个数字仅仅是42.5万，而他们几乎全部都是租房居住的。

杰德-科尔克还发现，年轻成年人和父母共同生活的比例在2013年是下降的。在前一个好消息之余，一个坏消息是：没有和父母同住的年轻人也没有组成家庭，而可能是和其他亲属或者是朋友住在一起。这也可以用来解释，为什么18到34岁间成年人的住房拥有率在过去一年又有下滑。

住房拥有率会在家庭组建加速的时候下降，因为住房者数量的增长总是快于置业者的数量增长。不过上周的数据显示，这可以用来解释住房拥有率的下降，但是无法解释过去一年中住房拥有率的下降趋势。

事实上，数据也显示，如果考虑租房家庭数量的增长，每千人的住房拥有率在过去一年维持了稳定。但是杰德-科尔克说，最新的调查显示，千人住房拥有率在去年还是下降了——18到34岁成年人拥有住房的比例在截止2014年3月的一年中是13.2%，远远不及2005年17.2%的峰值，略低于2013年3月时候的13.6%。 （